房地产同致行广森南罐项目第三轮汇报稿

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。广森广森城市橄榄园城市橄榄园产品策划建议书产品策划建议书谨呈：深圳市广森地产 2006-03-22本报告是严格保密的。搜房网统计：搜房网统计：深圳上周(3月5日-3月9日)各区成交均价各区成交均价(单位单位:元元/m2)/m2)罗湖9462元(前一周9842元)3.86%；福田11167元(前一周10275元)8.68%；南山南山96279627元元(前一周前一周1009010090元元)4.59%)4.59%；盐田5832元(前一周6503元)10.3%；宝安6763元(前一周6129元)10.3%；龙岗5446元(前一周5521元)1.36%。南山房

2、地产价格快步上涨，广森南山房地产价格快步上涨，广森城市橄榄园项城市橄榄园项目发展面临新的思考和定位。目发展面临新的思考和定位。项目开发思考项目开发思考本报告是严格保密的。前海片区前海片区产品供应结构分析产品供应结构分析城市橄榄园项目城市橄榄园项目定位市场空间定位市场空间城市橄榄园城市橄榄园开发策略开发策略城市橄榄园城市橄榄园方案整改建议方案整改建议本报告是严格保密的。项目名称单房一房二房三房四房复式面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例鼎太风华五期73-85 288 65.8%104-110 150 34.2%第五公社35-42 103 7.8%34-55 7

3、26 54.6%73-84 370 27.8%113-120 130 9.8%雷圳碧榕湾名苑 78-8412861.5%93-976430.7%145-176167.8%友邻国际公寓29 468 40 36-40 468 40%53 234 20%前海片区增量市场前海片区增量市场前海片区增量市场产品主要是居家型中、前海片区增量市场产品主要是居家型中、小户型，过渡性置业特征明显小户型，过渡性置业特征明显本报告是严格保密的。项目名称单房(面积)一房(面积)二房(面积)三房(面积)四房(面积)复式(面积)万裕椰风海岸家园88125绿海名都72113145阳光棕榈园三期 749897113104144

4、现代城华庭 天朗风清 5788112前海片区存量市场前海片区存量市场1本报告是严格保密的。项目名称单房(面积)一房(面积)二房(面积)三房(面积)四房(面积)复式(面积)光彩新世纪家园497191英达钰龙园416694东方新地苑41 8199-105前海片区存量市场前海片区存量市场2前海片区存量市场产品也属于居家型中、前海片区存量市场产品也属于居家型中、小户型，过渡性置业特征明显小户型，过渡性置业特征明显本报告是严格保密的。星海名城产品线分析研究一期：9层小高层行列式布局二房 6470M2三房 91106M2二期：1118中、小高层行列式布局二房 60-80M2三房 87-125M2四房 12

5、5M2以上五房 125-180M2 三期：1828中、高层围合式庭院布局二房 70-78M2三房 91-129M2四房 125M2以上四期：2833层高层围合式庭院布局一房 4555M2二房 65-75M2三房 85-100M2（备注：该期名为第五公社）五期：3235层高层围合式庭院布局二房 8598M2三房110-135M2四房135-165M2（备注：该户型为早期设想，可能有变动）从上面数据可以看出：星海名城一、二、从上面数据可以看出：星海名城一、二、三、四期产品主要是居中型中、小户型，第三、四期产品主要是居中型中、小户型，第五期的产品线有所放大，其目标客户主要针五期的产品线有所放大，其目

6、标客户主要针对前几期及其它社区换房群体。对前几期及其它社区换房群体。本报告是严格保密的。一期二期三期五期二房二厅688575-9069857392三房二厅89939312010212697110鼎太风华产品线分析研究从上面数据可以看出：星海名城一、从上面数据可以看出：星海名城一、二、三、五期的产品主要是居家中、小户型二、三、五期的产品主要是居家中、小户型本报告是严格保密的。前海片区产品供应结构分析前海片区产品供应结构分析:以中、小户型居家型产以中、小户型居家型产品为特征，品为特征，-市场给予本项目小、中、大户型的市场给予本项目小、中、大户型的发展空间发展空间.本报告是严格保密的。前海片区前海片

7、区产品供应结构分析产品供应结构分析城市橄榄园项目城市橄榄园项目开发市场空间开发市场空间城市橄榄园城市橄榄园定位策略定位策略城市橄榄园城市橄榄园方案整改建议方案整改建议本报告是严格保密的。小户型居住、投资物业小户型居住、投资物业中、大户型居住物业中、大户型居住物业中、小户型居住物业中、小户型居住物业可能价值方向可能价值方向项目可能的价值方向项目可能的价值方向本报告是严格保密的。-小户型产品存在的几个小户型产品存在的几个要素支持要素支持一：地段支持要素支持二：经济环境支持要素支持三：人口环境支持要素支持四：城市资源占有率要素支持要素支持五：投资价值要素支持小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居

8、住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-要素支持一：要素支持一：地段支持要素支持一：地段支持1：与核心商圈的绝对距离及心理距离2：交通条件3：城市社区模式，街区功能规划4：核心商圈的商业成熟度5：与时尚消费圈的关系要要素素分分析析小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-要素支持一：地段支持要素支持一：地段支持/南山商业分布格局南油商业文化中心区：南油商业文化中心区：东连滨海大道，南接后海住宅片区，西依南油大道，北望深圳大学，以海雅百货为核心的南油商业文化中心区，聚集了岁宝百货、顺电、儿童世界南山分店、友谊城南山分店、创景名店南山分店、满

9、家福等商家。好百年家居广场、缤纷假日广场商业街、万佳百货及南山书城等等。南头商圈：南头商圈：以家乐福、曼哈为核心，整个南头商圈密布有家乐福、沃尔玛、曼哈、人人乐、东方巴黎、西部电子、一本电器、姊妹城、麦当劳、肯德基等大型商家，苏宁电器也已强势进驻。南油蛇口商圈：南油蛇口商圈：依靠南油大道商业带，现已发展得相当繁华。该商圈位处南山重要的交通枢纽地段，更有在深圳颇具盛名的蛇口消费片区作后盾。南油商业文化中心区南油蛇口商圈南头商圈本项目处于南头商圈的边缘地带，本项目处于南头商圈的边缘地带，在与核心商圈的实际距离和心理在与核心商圈的实际距离和心理距离都较近，具备开发小户型的距离都较近，具备开发小户型的

10、潜质潜质小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-要素支持一：地段支持要素支持一：地段支持/交通条件 1、1号线延长段（世界之窗至深圳西站）、2号线和5号线轨道交通；2、南平铁路（至龙华、龙岗）；3、建设沿江高速公路（连接深港西部通道）；从未来交通规划，本项目所处片区未来与罗湖、从未来交通规划，本项目所处片区未来与罗湖、福田的心理距离会越来越小，一小时生活圈正福田的心理距离会越来越小，一小时生活圈正在形成，本项目具备开发小户型的潜质在形成，本项目具备开发小户型的潜质小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保

11、密的。-要素支持二：要素支持二：经济环境支持小户型产品的经济环境支持主要与项目所在地经济产业业态密切相关。1：如果项目所在地的经济支柱产业为二产业，小户型需求将非常有限。依据社会学的原理。二产业作为集体协作性组织，人的团队意识相当浓厚，人的价值观也以团队价值观为取向，人的独立性意识并不浓厚，所以年轻人大多与父母同居，而很少向往追求自己独立的空间。2：如果项目所在地三产业比较繁荣，市场对小户型的需求也就会表现的比较强烈。这种状况随着三产业的繁荣而愈加强烈。要要素素分分析析要素支持二：经济环境支持小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-要素支持二：

12、经济环境支持要素支持二：经济环境支持/深圳产业结构随着深圳第三产业比随着深圳第三产业比重的增加，市场对小重的增加，市场对小户型的需求将进一步户型的需求将进一步加大加大小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-要素支持三：要素支持三：人口环境支持小户型产品的人口环境支撑主要是体现在当地的人口结构与人口素质方面。小户型产品客观上需要有两种人口环境，一是社区为青年社区，二是当地已经进入老龄社区，家庭结构中，空巢期家庭有相当比重。小户型产品的人口环境支持不仅要求社区为青年社区，而且要求当地的青年人群拥有较高的文化修养，价值取向趋向现代化，生活观念潮流化，

13、并且具有独立的性格特征。要要素素分分析析要素支持三：人口环境支持小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-要素支持四：要素支持四：城市资源占有率要要素素分分析析要素支持四：城市资源占有率要素支持1：城市交通网络（公交线路）2：周边的商业氛围3：周边的商务环境小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-要素支持四：城市资源占有率要素支持四：城市资源占有率/本项目要素分析1：城市交通网络（公交线路）19、217、113、15、204、223、331、350、229、331、22、210、K113、217、

14、K204、423、427、436、453、462路等多条公交线路小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-要素支持四：城市资源占有率要素支持四：城市资源占有率/本项目要素分析本项目要素分析/周边的商业氛围本案本案宜润商业广场人人乐麦当劳天虹商场肯德基家乐福华发家具城、王府大酒店苏豪商业广场曼哈商业广场沃尔玛南油商业文化中心区南头商圈小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-要素支持五：要素支持五：投资价值周边住宅租金水平状况楼盘名称户型面积装修情况租金单位租金阳光棕榈园1房1厅55装修1600180

15、029-322房2厅75装修2500280033-37.33房2厅118装修2800350023.7-29.7鼎太风华1房1厅61装修1800210029.5-34.42房2厅92装修2300250025-27.23房2厅120装修3000330025-27.5星海名城2房2厅72装修2100220029.2-30.63房2厅105装修2800350026.7-33.34房2厅136装修3300350022.1-25.7南海玫瑰园3房2厅2卫98装修3300380033.7-38.84房2厅2卫126装修3300400026.2-31.7本项目所处片区的租金水平集本项目所处片区的租金水平集中在

16、中在25-3525-35元元/平方米平方米小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-要素支持五：要素支持五：投资价值投资回报率25262728293031323334357%4286 4457 4629 4800 4971 5143 5314 5486 5657 5829 6000 6%5000 5200 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 5%6000 6240 6480 6720 6960 7200 7440 7680 7920 8160 8400 4%7500 7800 8100 840

17、0 8700 9000 9300 9600 9900 10200 10500 3%10000 10400 10800 11200 11600 12000 12400 12800 13200 13600 14000 2.25%13333 13867 14400 14933 15467 16000 16533 17067 17600 18133 18667 从上表数据我们得出：本项目定位为从上表数据我们得出：本项目定位为小户型，可以实现小户型，可以实现96009600元元/平方米平方米市场价格，（市场价格，（市场正常发展）市场正常发展）小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行

18、性论证本报告是严格保密的。-本项目的要素的本项目的要素的对比分析要素支持一：地段支持要素支持二：经济环境支持要素支持三：人口环境支持要素支持四：城市资源占有率要素支持要素支持五：投资价值要素支持本项目存在开发小户型潜质本项目存在开发小户型潜质小户型居住、投资物业开发可行性论证小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。中、小户型居住物业开发可行性论证中、小户型居住物业开发可行性论证前海片区产品供应属于居家型前海片区产品供应属于居家型中、小户型中、小户型.市场存在空间，市场存在空间，但该定位不利拉升价格。但该定位不利拉升价格。本报告是严格保密的。中、小户型居住物业开发可行性论证中、小户

19、型居住物业开发可行性论证从三级市场户型与价格关系：房源房型面积总价单价保利城花园三房二厅10298万元套9607.48元龙城花园三房二厅11046万元套4181.82元蔚蓝雅苑三房二厅9471万元套7553.19元金色年华二房二厅7553.08万元套7077.33元海怡东方二房二厅7774万元套9610.39元星海名城四房二厅12790万元套7086.61元中、小户性平均价格：7346.33元平方米本报告是严格保密的。中、小户型居住物业开发可行性论证中、小户型居住物业开发可行性论证房源房型面积总价单价华彩天城居五房三厅237200万元套8438.82元花园城期五房三厅196180万元套9183

20、.67元观海台三房二厅120100万元套8333.33元鸿瑞花园三房二厅12198万元套8099.17元南山区东滨路汇滨广场 三房二厅13090万元套6923.08元崇尚百货楼上现代城华庭 二房二厅8068万元套8500.00元中、大户型平均价格：8246.35元平方米本报告是严格保密的。中、小户型居住物业开发可行性论证中、小户型居住物业开发可行性论证各类型户型对价格贡献排列顺序：各类型户型对价格贡献排列顺序：小户型物业中、大户型物业中、小户型居住物业本报告是严格保密的。中、小户型居住物业开发可行性论证中、小户型居住物业开发可行性论证从客户群体特征分析：根据马斯洛理论从客户群体特征分析：根据马

21、斯洛理论,中、小户型客户对中、小户型客户对价价格比较敏感格比较敏感,同是同是存在许多不确定性存在许多不确定性.从购买客户心理购买客户心理分析：本报告是严格保密的。中、小户型居住物业不利提升价格中、小户型居住物业不利提升价格;同时市场竞争压力同时市场竞争压力比较大比较大,消化速度相对较慢消化速度相对较慢,由于属于市场主流产品由于属于市场主流产品,开开发风险相对较低发风险相对较低,从项目开发价值最大化角度考虑从项目开发价值最大化角度考虑:不提不提倡本项目走中倡本项目走中 小户型产品发展之路。小户型产品发展之路。中、小户型居住物业开发可行性论证中、小户型居住物业开发可行性论证本报告是严格保密的。中、

22、大户型居住物业开发可行性论中、大户型居住物业开发可行性论证证中、大户型居住物业属于市场空白中、大户型居住物业属于市场空白市场，从市场供应结构来看：前海市场，从市场供应结构来看：前海片区将产生许多换房群体，市场存片区将产生许多换房群体，市场存在空间。在空间。本报告是严格保密的。从半岛城邦一期半岛城邦一期案例分析：户户 型型面面 积积套套 数数百分比百分比2*2*172-8621020.85%3*2*196545.3%3*2*2120-13642842.3%4*2*2144-22029228.9%5*2*2266282.7%半岛城邦主流产品线以前海片半岛城邦主流产品线以前海片区供应结构形成补充，吸

23、引了区供应结构形成补充，吸引了大批前海片区的客户大批前海片区的客户本报告是严格保密的。从客户群体特征分析：根据马斯洛理论从客户群体特征分析：根据马斯洛理论,中、户型客户对中、户型客户对价格价格比较不敏感比较不敏感，容易实现高位，容易实现高位中、大户型居住物业开发可行性论中、大户型居住物业开发可行性论证证，从购买客户心理购买客户心理分析：本报告是严格保密的。B B地块地块A地块地块从本项目条件来看本项目条件来看：中、大户型居住物业开发可行性论中、大户型居住物业开发可行性论证证本项目有条件塑造大园林景观，提升项目品质本报告是严格保密的。本项目定位为中、大户型有市场空间，本项目定位为中、大户型有市场

24、空间，关键在于能否打造留住片区内换房客的产品。关键在于能否打造留住片区内换房客的产品。本报告是严格保密的。前海片区前海片区产品供应结构分析产品供应结构分析城市橄榄园项目城市橄榄园项目开发市场空间开发市场空间城市橄榄园城市橄榄园定位策略定位策略城市橄榄园城市橄榄园方案整改建议方案整改建议本报告是严格保密的。城市橄榄园定位策略指导原则城市橄榄园定位策略指导原则城市橄榄园价值最大化创造最大附件值城市橄榄园价值最大化创造最大附件值本报告是严格保密的。领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战

25、的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者城市橄榄园定位策略城市橄榄园定位策略本报告是严格保密的。小户型居住、投资物业小户型居住、投资物业与中、大户型居住物业与中、大户型居住物业结合市场补缺者结合市场补缺者城市橄榄园定位策略城市橄榄园定位策略本报告是严格保密的。B地块地块A地块地块15

26、48369本项目外部景观不佳，需要本项目外部景观不佳，需要塑造小区内部园林，从地块塑造小区内部园林，从地块特征来看：地块南侧不适合特征来看：地块南侧不适合分布中、大户型物业。分布中、大户型物业。东侧旧多层住宅东侧旧多层住宅北侧旧多层住宅北侧旧多层住宅西侧前海路西侧前海路南侧学府路南侧学府路本报告是严格保密的。小户型居住、投资物业与中、大户型居住物业分布建议小户型居住、投资物业与中、大户型居住物业分布建议中、大户型居住物业中、大户型居住物业小户型居住、投资物业小户型居住、投资物业本报告是严格保密的。-深圳小户型住宅深圳小户型住宅技术参考指标建筑面积户型建筑面积单房30 45 平方米一房二厅40

27、50 平方米二房二厅55 75 平方米三房二厅75 95 平方米开间名字开间客厅3000 3900 MM主卧3000 3300 MM次卧2500 3000 MM卫生间1400 1800 MM厨房1500 2100 MM提高使用率，“偷面积”方法方法指标凸窗最大进深 800 MM（多采用600MM）步入式凸窗最大进深 1500 MM（多采用6001000MM）露台（二层高）理想进深 2400 MM（多采用15003000MM）小户型居住、投资物业产品策划小户型居住、投资物业产品策划本报告是严格保密的。-南山小户型住宅南山小户型住宅产品线分析项目名称单房一房二房三房四房复式面积套数比例面积套数比例

28、面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例鼎太风华五期73-85 288 65.8%104-110 150 34.2%第五公社35-42 103 7.8%34-55 726 54.6%73-84 370 27.8%113-120 130 9.8%雷圳碧榕湾名苑 78-8412861.5%93-976430.7%145-176167.8%友邻国际公寓29 468 40 36-40 468 40%53 234 20%缤纷年华69-79 234 49.6 93-96 238 50.4 小户型居住、投资物业产品策划小户型居住、投资物业产品策划本报告是严格保密的。-南山小户型住宅南山小户型住宅产品

29、线分析项目名称单房一房二房三房四房复式面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例半岛城邦76-87188-163-16596-220-267146信和自由广场 42-52 13211.7%68-77 552 48.9%89-103 422 37.4%132 22 2%小户型居住、投资物业产品策划小户型居住、投资物业产品策划本报告是严格保密的。-南山小户型住宅南山小户型住宅产品线分析通过上述数据的分析：南山区的产品线主要是：户型建筑面积单房29 42 平方米一房二厅34 52 平方米二房二厅53 87 平方米三房二厅93 120 平方米深圳小户型标准户型建筑面积单房

30、30 45 平方米一房二厅40 50 平方米二房二厅55 75 平方米三房二厅75 95 平方米小户型居住、投资物业产品策划小户型居住、投资物业产品策划南山小户型的产品线主要集中在二南山小户型的产品线主要集中在二房以下，在建筑面积上趋房以下，在建筑面积上趋“小小”本报告是严格保密的。户型户型面积区间（套内）面积区间（套内）一房29-35平方米两房65-73平方米小户型居住、投资物业产品策划小户型居住、投资物业产品策划结合深圳住宅户型分类及南山产品线的户型大小我司建议本项目的产品线如下：本报告是严格保密的。-南山项目南山项目客户分析楼盘名称占地面积建筑面积开盘时间客户缤纷年华11980.5657

31、5002005-10-29附近原住民、公务员、企业主、私营业主等绿茵丰和8210.3287362005-12-1公司管理层、高级白领、部分宝安及福田投资客等雷圳碧榕湾一期8213.419854.262005-9-25公务员、白领、公司中高层管理者等半岛城邦53290.61432402006-2-18外籍人士、企业家、外企高层、公务员等中海阳光棕榈园540001500002003-8-30科技园片区的白领及公司中高层、原住民、公务员及私营业主等鸣溪谷12500362002005-10-22公务员、私营业主、原住民、福田南山高级白领、公司中高层绿海名都340691022002003-11-8福田南

32、山白领、原住民、私营业主、部分投资客 友邻国际公寓友邻国际公寓5596.153755.62005-12-5福田南山白领、原住民、部分外籍人士、私营业主等中、大户型居住物业策划中、大户型居住物业策划本报告是严格保密的。-典型项目典型项目客户特征分析20052005年前海片区购房客户置业目的年前海片区购房客户置业目的目前前海片区购房目前前海片区购房客户仍主要集中为客户仍主要集中为前海片区已购房业前海片区已购房业主、硅谷、中心区主、硅谷、中心区等地，购房仍以换等地，购房仍以换代式自住为主，较代式自住为主，较之之0505年前，变化主年前，变化主要体现在客户职业要体现在客户职业特征方面。特征方面。数据来

33、源：第五公社、鼎太风华数据来源：第五公社、鼎太风华中、大户型居住物业策划中、大户型居住物业策划本报告是严格保密的。-客户发展趋势分析客户变化给予我们的启示：前海片区缺乏吸引中、高挡客户吸引力，主要吸附中、低档客户，客户阶层越来越细分。年、年宝安中心区将进一步拉动关内中、高挡客户，而前海片区越来越缺乏吸附力，因为前海没有上规模项目发展来吸引市中心客户。中、大户型居住物业策划中、大户型居住物业策划本报告是严格保密的。户型户型面积区间（套内）面积区间（套内）三房115-130平方米四房140平方米结合南山产品线的中大户型供应特征：本报告是严格保密的。前海片区前海片区产品供应结构分析产品供应结构分析城

34、市橄榄园项目城市橄榄园项目开发市场空间开发市场空间城市橄榄园城市橄榄园开发策略开发策略城市橄榄园城市橄榄园方案整改建议方案整改建议本报告是严格保密的。三房二厅二卫、套内面积：95.51三房二厅一卫三房二厅一卫套内面积：套内面积：74.5774.57二房二厅一卫二房二厅一卫套内面积：套内面积：59.8859.88一房一厅一卫、套内面积：32.3一房一厅一卫、套内面积：37.6一房一厅一卫、套内面积：30.2三房二厅二卫、套内面积：93.5三房二厅二卫、套内面积：89.5原方案规划布局点评该方案总体原则是从北往南分布产品走该方案总体原则是从北往南分布产品走大大,户型分布存在不合理型，（二房二厅户型

35、分布存在不合理型，（二房二厅一卫布置没有充分利用小区的园林景），一卫布置没有充分利用小区的园林景），总体上户型分布与园林景观结合型不强。总体上户型分布与园林景观结合型不强。本报告是严格保密的。规划布局建议整改方案建议布置小户型（临西侧布置酒店、东侧布置小户型住宅），建议布置三梯四户大户型，该栋南北向有大开间小区园林建议布置二梯三户中、大户型，该栋南向有大开间小区园林本报告是严格保密的。户型套内面积建筑面积（按实用率）一房一厅一卫30.2-37.636.83-45.85二房二厅一卫59.8873.02三房二厅一卫74.5790.93三房二厅二卫89.5-95.51116.48原方案产品线点评从上

36、面估算产品线来看：一房一厅一卫面积线过大，二房、从上面估算产品线来看：一房一厅一卫面积线过大，二房、三房面积线属于主流产品，不容易实现项目价值最大化，三房面积线属于主流产品，不容易实现项目价值最大化，本项目的产品可以适当向两极拉申。本项目的产品可以适当向两极拉申。本报告是严格保密的。产品线建议整改方案户型套内面积建筑面积（按实用率）一房一厅一卫30.2-37.636.83-45.85二房二厅一卫59.8873.02三房二厅一卫74.5790.93三房二厅二卫89.5-95.51116.48建议：建议：、二房二厅一卫户型整改为四房二厅二卫，、二房二厅一卫户型整改为四房二厅二卫，、三房二厅一卫整改

37、为三房二厅二卫，三房户、三房二厅一卫整改为三房二厅二卫，三房户型整增加型整增加15、减少一房一厅、减少一房一厅,增加小二房二厅增加小二房二厅,一房一厅一房一厅:二二房二厅房二厅=4:1户型套内面积建筑面积（按实用率）一房一厅一卫30.2-37.636.83-45.85二房二厅一卫50-606373.2四房二厅二卫114.8140三房二厅二卫106.6130三房二厅二卫94.4-102.5115-125本报告是严格保密的。原方案户型点评三房二厅二卫套内面积三房二厅二卫套内面积93.3593.35特点：赠送面积25.18(送空中花园：21.45送阳台：3.73)，赠送率达20%以上,该户型可以难于

38、报批（月日起，规划部门对送面积有限定建筑面积）；特点：卧室尺度干不强，部分开间为2.5M；本报告是严格保密的。三房二厅二卫套内面积三房二厅二卫套内面积95.5195.51特点：赠送面积大于特点：赠送面积大于2020(送错层空中花园：送错层空中花园：10.0810.08，预留空间，预留空间10.0810.08，及多个凸窗），及多个凸窗），赠送率达赠送率达20%20%以上以上,该户型可以难于报批（月该户型可以难于报批（月日起，规划部门对送面积有限定建筑面积日起，规划部门对送面积有限定建筑面积）；）；特点：交通动线过长；特点：交通动线过长；三房二厅一卫套内面积三房二厅一卫套内面积74.5774.57

39、特点：户型方正实用；特点：户型方正实用；特点：休息区结合处采光不利；特点：休息区结合处采光不利；二房二厅一卫套内面积二房二厅一卫套内面积59.8859.88特点：户型方正实用；特点：户型方正实用；特点：两卧室开门对视；特点：两卧室开门对视；原方案户型点评本报告是严格保密的。一房一厅一卫套内面积一房一厅一卫套内面积37.637.6特点：户型方正，特点：户型方正，3.3m3.3m阳台；阳台；特点：客厅浪费空间较多；特点：客厅浪费空间较多；一房一厅一卫套内面积一房一厅一卫套内面积32.332.3特点：户型方正，分区较合理；特点：户型方正，分区较合理；特点：没有景观阳台；特点：没有景观阳台；一房一厅一卫套内面积一房一厅一卫套内面积30.230.2特点：户型方正，分区较合理；特点：户型方正，分区较合理；特点：没有景观阳台；特点：没有景观阳台；原方案户型点评本报告是严格保密的。户型线建议整改方案本报告是严格保密的。同致行顾问同致行顾问 20062006年年3 3月月1818日日