鄂尔多斯房地产市场专题研究(168页

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1、鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究2我们的工作内容及提交成果我们的工作内容及提交成果前期市场调研阶段前期市场调研阶段中期沟通中期沟通阶段划分阶段划分工作内容工作内容房地产市场专题研究报告中稿提交成果提交成果 项目终稿汇报项目终稿汇报房地产市场研究报告调整与修改房地产市场专题研究报告终稿项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈消费者访谈城市研究房地产市场格局土地市场分析客户需求特征问卷定量分析项目价值分析经济测算鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究3报告结构报告结构PART.1PART.1市场

2、研究市场研究PART.2PART.2客户研究客户研究PART.3PART.3项目分析项目分析城市研究城市研究房地产市场格局房地产市场格局土地市场分析土地市场分析n 房地产发展阶段研判n 房地产板块研究n 供求关系研究市场机会与风险市场机会与风险客户需求特征客户需求特征问卷定量分析问卷定量分析价值分析价值分析经济测算经济测算n 区域房地产市场研究n 本体价值分析客户结构与偏好客户结构与偏好项目价值与收益项目价值与收益鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究u鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，全市总面积86752平方千米，总人口约为159万人，是一个以蒙古族为主体、汉族居多数的多民族聚

3、居区；u南以长城为界，与山西、陕西接壤，西与宁夏自治区毗邻，被称为秦晋文化与草原文化南北交融的“歌海舞乡”；u与黄河北岸的呼和浩特市、包头市形成内蒙古自治区经济发展最为活跃的“金三角”；u集丰富的矿产资源、天然气资源、旅游风光、人文古迹于一体，更是阿尔巴斯白山羊绒的盛产地；鄂尔多斯是内蒙古重要的政治、能源、经济、文化城市。鄂尔多斯是内蒙古重要的政治、能源、经济、文化城市。概况概况北京市北京市包头市包头市呼和浩呼和浩特市特市鄂尔多鄂尔多斯市斯市鄂尔多斯鄂尔多斯鄂尔多斯重要的城市地位是其经济迅速发展、人民生活水平不断提高、行业稳定发展的有力支撑鄂尔多斯重要的城市地位是其经济迅速发展、人民生活水平不

4、断提高、行业稳定发展的有力支撑700700公里公里9393公里公里255255公里公里4鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究u全年市政基础设施投资120亿元，年末人均道路24.1平方米。全市污水处理率达到78.3%，燃气普及率达到65.4%，生活垃圾无害化处理率49.4%。全市建成区绿地率达到27.3%，建成区绿化覆盖率达到32.6%，人均公园绿地面积达到12.6平方米。基础建设基础建设高度完善的基础设施建设，助推经济的飞速发展，为居民提供便捷、高效的舒适生活。高度完善的基础设施建设，助推经济的飞速发展，为居民提供便捷、高效的舒适生活。5鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产

5、市场专题研究铁路：铁路：境内主要有京（北京）包（包头）铁路包（包头）神（神木）段，以预计2013年建成的南下（至成都、广州）、东出（至北京、天津）两条快速客运道路。公路：公路：109国道，794公里至北京；京茂高速公路、以及省内274省道航空：航空：机场已开通北京、上海、深圳、三亚等12条航线，与周边机场形成了便捷的区域航空网络。北站高速铁路北站高速铁路包神铁路包神铁路274省道省道交通状况交通状况鄂尔多斯，高铁、高速、航空组成复合立体交通网，在发展中占尽先机。鄂尔多斯，高铁、高速、航空组成复合立体交通网，在发展中占尽先机。109国道国道东胜站东胜站鄂尔多斯机场鄂尔多斯机场京茂高速公路京茂高速

6、公路6鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究发展定位发展定位u发展定位“结构转型、创新强市”：以打造国家新型能源煤化工基地为目标升级“强项”。以先进制造业项目弥补“缺项”以产业档次高、建设规模大、辐射带动能力强的现代服务业项目增强“弱项u经济发展目标 地区生产总值增长20%以上;财政收入增长24%左右；规模以上工业增加值增长25%左右；全社会固定资产投资增长20%；万元GDP能耗下降5.3%；削减二氧化硫排放量5.58万吨、化学需氧量5000吨随着区域发展方式的逐步转变，区域经济发展将得到进一步提升。随着区域发展方式的逐步转变，区域经济发展将得到进一步提升。7鄂尔多斯房地产市场专

7、题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究人均人均GDPGDP（美元）（美元）300-600600-13001300-30003000-80008000-20000住宅产业住宅产业发展情况发展情况起步发展快速发展高速发展稳定高速发展平稳发展鄂尔多斯近年来经济发展迅速，整体经济发展状况良好，房地产行业已进入鄂尔多斯近年来经济发展迅速，整体经济发展状况良好，房地产行业已进入“平稳发展期平稳发展期”；当地居民雄厚的经济基础决定其对住宅的现代感、城市感等有更高要求，平稳发展期的房地产当地居民雄厚的经济基础决定其对住宅的现代感、城市感等有更高要求，平稳发展期的房地产市场将以市场将以“品质与品牌取胜品质与品牌取胜”

8、。u人均GDP持续快速增涨，2009年人均GDP达到19672美元，与上年同比增长41%，人均GDP水平已经超过香港；u根据国际成熟经验，人均GDP值超过3000美元，将会使房地产业进入稳定高速发展初期状态，居民的消费观念、生活观念将逐渐现代化、城市化。经济环境与房地产发展的联系经济环境与房地产发展的联系人均GDP（美元）1564183824113136494375359636139901967245%41%52%58%17%31%28%30%050001000015000200002500020012002200320042005200620072008200900.10.20.30.40.

9、50.60.7人均GDP增长率8鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究9被誉为被誉为“金三角金三角”的呼包鄂城市群申请列入国家战略，作为城市群的的呼包鄂城市群申请列入国家战略，作为城市群的中心城市之一，鄂市快速可持续发展具备了强有力的动力中心城市之一，鄂市快速可持续发展具备了强有力的动力呼包鄂是内蒙古的金三角，目前生产总值达到4600多亿元，占全自治区的一半以上，人均生产总值超过1万美元，同上海、宁波、苏州、无锡一道，步入发达城市行列。让三市突破行政区划的界限，实现一体化发展，并上升为国家区域发展战略，在自治区已形成共识。“金三角”区域内的GDP总量、地方财政收入等10项重要经济

10、指标总量均占到内蒙古的一半以上；区域内人均GDP、人均收入已达到沿海发达地区水平。打通三市高速公路环线，实现“金三角”的“2小时经济圈”。新建或改造三市之间的城际铁路线，打造“金三角”的“1小时经济圈”。内蒙古自治区内蒙古自治区蒙古国蒙古国北京北京宁夏宁夏陕西陕西山西山西河北河北鄂尔多斯鄂尔多斯包头包头呼和浩特呼和浩特数据来源：呼包鄂城市群规划 城市发展特征城市发展特征鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究10一体化发展的呼包鄂，定位差异化，鄂市的经济发展潜力高于呼包两一体化发展的呼包鄂，定位差异化，鄂市的经济发展潜力高于呼包两市，将成为城市群经济排头兵市，将成为城市群经济排头兵

11、p包头要依托具有前瞻性的城市规划，包头要依托具有前瞻性的城市规划，打造宜人居住的国家生态园林城市。打造宜人居住的国家生态园林城市。发挥工业基础较好的优势，建设中西部地区经济强市 p鄂尔多斯要建一个鄂尔多斯要建一个与世界城市建设接轨与世界城市建设接轨的现代化新城。的现代化新城。依托资源优势，加快要素聚集，建设内蒙古重要的能源和化工基地 p呼和浩特要大力提升呼和浩特要大力提升城市品位，打造历史文城市品位，打造历史文化名城。化名城。自治区政治、经济、文化、科技、教育和金融中心的功能，建设现代化首府城市。n在产业构筑上，呼和浩特更加偏重第三产业呼和浩特更加偏重第三产业的发展的发展。要建立以乳业为核心的

12、现代农牧业体系；以电子信息、医药发酵为主的高科技、高附加值的新型工业化体系；以金融、物流、旅游为主的现代服务体系。n包头更加偏重工业园区的建设包头更加偏重工业园区的建设。着力打造钢铁、铝业、装备制造、稀土等六大优势特色产业，注重用高新技术改造提升传统产业，提高工业的现代化水平，加快集约化发展，形成产业集群。n鄂尔多斯更加偏重资源的综合开发利鄂尔多斯更加偏重资源的综合开发利用。要依托煤炭、天然气等资源，通过大基地、大产业、大集团来延伸产业链，搞资源就地转化、加工，提升产业层次，优化产业结构，完善产业布局，成为要素流入区。p 鄂尔多斯经济总量已经达到鄂尔多斯经济总量已经达到2161亿亿元，排在元，

13、排在 包头之后，位居第二包头之后，位居第二p鄂尔多斯近年的经济增长势头均好于鄂尔多斯近年的经济增长势头均好于呼包两市，不远的将来将成为呼包鄂城呼包两市，不远的将来将成为呼包鄂城市群的经济核心城市市群的经济核心城市城市发展特征城市发展特征鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究11鄂市近年来经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治鄂市近年来经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列，有力支持房地产市场健康快速发展区前列，有力支持房地产市场健康快速发展城市发展特征城市发展特征鄂尔多斯历年鄂尔多斯历年GDPGDP及增长率及增长率根据人民网公布的中国城市最新经济实力

14、排行榜，内蒙古自治区包头、鄂尔多斯、呼和浩特3个城市进入全国88个GDP过千亿元城市榜单；中国社会科学院发布的2009年城市竞争力蓝皮书中，鄂尔多斯市在综合增长竞争力城市中排名第一；鄂尔多斯2009年人均国民生产总值达到134361元，已超过北京、上海。在全国城市人均GDP排名中列第一位。鄂尔多斯历年人均鄂尔多斯历年人均GDPGDP及增长率及增长率城市城市0909年年GDPGDP增长率增长率排名排名包头市2168.8亿17.6%01鄂尔多斯鄂尔多斯21612161亿亿23%23%0202呼和浩特1643.99亿17.5%03鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究12强势的资源是鄂

15、市经济迅速崛起的核心要素，也是城市可持续发展的强势的资源是鄂市经济迅速崛起的核心要素，也是城市可持续发展的动力源泉，但是产业结构比较单一动力源泉，但是产业结构比较单一城市发展特征城市发展特征（羊绒）年产羊毛970万公斤，皮张233万张，被誉为“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒70万公斤，占内蒙古三分之一，全国的六分之一。（煤炭）鄂尔多斯煤炭已探明储量1496亿吨，约占全国已探明储量的六分之一。（陶土）天然碱储量6000万吨，食盐1000万吨，芒硝70亿吨，石膏储量35亿吨，石灰石65亿吨，高岭土65亿吨。（天然气）天然气已探明储量7504亿立方米，占全国三分之一。其中苏里格气田储量规模达到5000亿立

16、方米，是我国特大型气田。p鄂尔多斯产业结构单一鄂尔多斯产业结构单一。2009年鄂尔多斯煤炭、电力、冶金、化工等优势产业实现增加值90%以上，成为拉动工业生产快速增长的主要动力。p逐步向三产转移逐步向三产转移。2008年鄂尔多斯市三次产业结构比例2.8：58.3：38.9 鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究13依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群，将是房地产市场持续快速发展的可靠保证量财富人群，将是房地产市场持续快速发展的可靠保证城市发展特征城市发展特征p2009年，城镇单位在岗职工平

17、均工资为44205元，同比增长21.9%。城镇居民人均可支配收入达到21883元，增长10.9%。p每百户城镇居民拥有家用汽车38辆，较上年增加10辆；拥有移动电话247部，较上年增加6部；拥有家用电脑54台，较上年增加6台。p 2009年，鄂尔多斯市经济实现又好又快发展的同时，城镇居民的生活水平又上了一个新台阶。城镇居民人均可支配收入达21883元，同比增长10.9%。p2009年，全市城镇居民人均工资性收入16048元，同比增长11.9%，是家庭收入的主要来源，占家庭总收入的比重为70.5%。城镇居民人均经营性净收入3260元，同比增长11.8%，占家庭总收入的比重14.3%。城镇居民人均

18、财产性收入继续增长，为1166元，比去年同期增加194元，增长20%。2010 2010年西部主要城镇人均收入排名比较（元年西部主要城镇人均收入排名比较（元)鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究14p2009年东胜区人均消费支出18333元，比上年增长18%；p2009年鄂尔多斯每百户城镇居民拥有家用汽车38辆，而东胜区达到30辆，街道上悍马、奔驰、宝马随处可见，被形象描述为“站在大街上看车展”。城市整体消费能力强，消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐城市整体消费能力强，消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变型和发展型转变随着城镇居民收入的快速增长，居民消费

19、倾向异常活跃，在八大类消费支出全面增长的同时，消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温。城镇居民生活形成了“吃讲营养、住求宽敞、用追高档、医有保障”的新型消费格局。20092009年城镇居民人均消费结构图年城镇居民人均消费结构图20092009年东胜区城镇居民每百年东胜区城镇居民每百户耐用品拥有量户耐用品拥有量名名 称称单单 位位数量数量家用汽车家用汽车辆辆3838洗衣机台112电冰箱台121彩色电视机台131家用电脑台54固定电话部70移动电话移动电话部部247247城市发展特征城市发展特征城城 市市200+200+年年每百

20、户汽车拥有量每百户汽车拥有量北京14上海11深圳23.5广州13鄂尔多斯鄂尔多斯383820082008年鄂尔多斯每百户汽车拥年鄂尔多斯每百户汽车拥有量与四个一线城市的对比有量与四个一线城市的对比数据来源：各城市统计信息网鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究15人口结构呈哑铃型分布，贫富差距较大，急需通过产业结构调整和升级，优人口结构呈哑铃型分布，贫富差距较大，急需通过产业结构调整和升级，优化人口结构化人口结构高收入人群：矿主、有色高收入人群：矿主、有色金属行业主、企业主等金属行业主、企业主等中高收入人群：泛公务员中高收入人群：泛公务员群体，企业中高层管理人群体，企业中高层管理

21、人员员中低收入人口：在岗职工，中低收入人口：在岗职工，普通小生意者普通小生意者鄂尔多斯市人口收入结构鄂尔多斯市人口收入结构世联研究了山西大同、河北唐山、四川德阳等资源型城市，总结出鄂尔多斯的人口收入结构：呈呈哑铃哑铃型分布，贫富差距大；型分布，贫富差距大；大量高收入及中高收入阶层形成极强的消费力；大量高收入及中高收入阶层形成极强的消费力；发展阶段发展阶段加快构筑以现代服务业和先进制造业为主体、新型能源化工产业和现代农牧业为基础、高新技术产业为引领的现代产业体系，进一步提升现代服提升现代服务业、非资源性产业和高新技术产业比重务业、非资源性产业和高新技术产业比重哑铃型结构哑铃型结构高端人口中端人口

22、低端人口人口结人口结构变化构变化类梯形结构类梯形结构优化要素结构。更加注重科技、人才、管理等社会资源在结构转型中的作用，以灵活的政策、优厚的待遇、广阔的平台，大范围聚集吸纳先进生产要素，切实把经济发展建立在依靠科技进步、劳动者素质提高和管理创新上，建设创新型城市。创新富民方式。坚持以改革促发展，着力从体制机制上解决产业升级、城乡统筹等重大问题，不断增强发展的协调性、可持续性和普惠性。坚持产业富民、政策富民相结合，把扶持中小企业发展作为产业富民的基础工程，鼓励中小企业吸纳更多的劳动者，激励广大市民成为更多的创业者，以创业促进就业，以就业促进增收 城市发展特征城市发展特征鄂尔多斯房地产市场专题研究

23、鄂尔多斯房地产市场专题研究城市化进程不断加快，鄂市成为了人口磁铁，不断吸引周边人口的聚城市化进程不断加快，鄂市成为了人口磁铁，不断吸引周边人口的聚集，市场容量持续增长集，市场容量持续增长城市发展特征城市发展特征康巴什新区阿勒腾席热区东胜区一城两片三区指：一城两片三区指：“一城”鄂尔多斯都市区；“两片”东胜片区与康-阿片区“三区”东胜、康巴什与阿勒腾席热区p东胜片区区域传统商业贸易服务中心东胜片区区域传统商业贸易服务中心p随着行政、经济管理功能向康阿片区转移，东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能p康阿片区新政治经济文化中心康阿片区新政治经济文化中心p康阿片区作为市政府重点发展的新区，将担负起全

24、市的行政、经济管理职能名名 称称苏木、乡、镇苏木、乡、镇人口人口(万）万）东胜区东胜区3 365.265.2达拉特旗达拉特旗8 829.829.8准格尔旗准格尔旗9 93030伊金霍洛旗715.95乌审旗69.6杭锦旗710.54鄂托克旗612.4鄂托克前旗46.7合计50170.2东胜区东胜区 一城两片三区一城两片三区2010年全市总人口170170万人，万人，人口主要分布在东胜区、达拉东胜区、达拉特旗、及准格尔旗，特旗、及准格尔旗，三个旗人口将近占到鄂尔多斯总人口的2/3鄂市都市区（东胜、康巴什、阿镇）现总人口6565万人万人。p 作为新兴移民城市，鄂市都市区（东胜、康巴什作为新兴移民城市

25、，鄂市都市区（东胜、康巴什、阿镇）将由目前的、阿镇）将由目前的65万人增长到万人增长到2020年将规划达年将规划达到到100万人万人,p 鄂市将对周边旗镇形成强大的人口吸引力鄂市将对周边旗镇形成强大的人口吸引力数据来源：鄂尔多斯市都市区空间发展规划 16鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究17小结小结城市地位城市地位站位金三角，辐射晋陕蒙宁的经济强市站位金三角，辐射晋陕蒙宁的经济强市鄂尔多斯地处经济活跃的呼包鄂城市群，被誉为“金三角”，鄂尔多斯经济增长迅猛，将成为金三角经济中心城市。人口结构人口结构人口结构优化，人口规模扩大，市场容量持续增长人口结构优化，人口规模扩大，市场容量

26、持续增长人口结构呈哑铃型分布，通过产业结构调整和升级，优化人口结构，并在城市化进程加快过程中，吸引周边人口的聚集。消费水平消费水平巨大的消费潜力是房地产加快发展的保证巨大的消费潜力是房地产加快发展的保证经济快速发展，人民生活水平不断提高，孕育了大量财富人群，整体消费能力强，消费结构转型升级加快。经济水平经济水平经济发展强劲，有力支撑房地产市场发展经济发展强劲，有力支撑房地产市场发展依托“扬眉吐气”四大核心资源优势，近年经济迅猛发展，是房地产市场发展的强大基础。鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究18报告结构报告结构PART.1PART.1市场研究市场研究PART.2PART.2

27、客户研究客户研究PART.3PART.3项目分析项目分析城市研究城市研究房地产市场格局房地产市场格局土地市场分析土地市场分析n 房地产发展阶段研判n 房地产板块研究n 供求关系研究市场机会与风险市场机会与风险客户需求特征客户需求特征问卷定量分析问卷定量分析价值分析价值分析经济测算经济测算n 区域房地产市场研究n 本体价值分析客户结构与偏好客户结构与偏好项目价值与收益项目价值与收益鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究20102010年房地产投资增长较稳，销售趋于理性年房地产投资增长较稳，销售趋于理性 2010年，鄂尔多斯市加快实施城乡统筹方案。继续推进“三年大建设、三年大变样”，

28、全力打造宜居宜业中小城镇。在加大旧城改造力度的基础上，加快了康巴什新区的建设，以及各园区的配套设施建设。据统计，1-6月份，全市房地产开发累计完成投资114.03亿元，同比增长40.26%。从投资的用途来看，住宅完成投资65.06亿元，增长55.91%;经济适用房完成投资5.11亿元，增长22.92%;商业营业用房完成投资27.83亿元，增长22.92%。从房屋销售情况来看，虽然国家和各部委针对目前我国房屋价格的非理性增长，出台了相应的政策措施，但是从今年前6个月我市的商品房屋销售情况来看，销售情况还处理性上升态势。1-6月份，商品房屋销售面积为119.45万平方米，增长60.9%；完成销售额

29、54.27亿元，增长118.19%。19鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究20082008、20092009年政府投入的民生工程（廉租房）年政府投入的民生工程（廉租房）两年内已完成两年内已完成1616个项目，总建筑面积个项目，总建筑面积119044119044平方米，总套数平方米，总套数24612461套，总投资套，总投资1769317693万元万元20鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯市鄂尔多斯市“十二五十二五”规划指标体系规划指标体系监测指标监测指标 单位单位 20092009年实年实 际数际数 20102010年预年预计数计数 20152015

30、年目标年目标值值 年均增减（年均增减（%）经经济济发发展展1.GDP总量亿元 2161 2600 5000以上 14 2.财政总收入 亿元 365.8 455 1000 17.1 3.财政一般预算收入 亿元 162 202 450 17.4 4.全社会固定资产投资亿元 1562.4 1880 8000以上 五年累计 5.社会消费品零售总额 亿元 321 380 800 16 结结构构调调整整6.第三产业增加值占GDP比重%38.9 39.4 42 每年提高0.5个百分点 7.居民收入占GDP比重%13.1 13.5 18.4 每年提高0.99个百分点 8.城镇化率%68 70 85以上 9.R

31、D经费占GDP的比重%1 1 3 每年提高0.4个百分点 21鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯市鄂尔多斯市“十二五十二五”规划指标体系规划指标体系22鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究231010年上半年，市场成交持续火爆，尤其在年上半年，市场成交持续火爆，尤其在4 4月份后进月份后进入销售旺季，个别楼盘未售先火。入销售旺季，个别楼盘未售先火。p进入进入20102010年以来，随着全国房地产市场的整体回暖，鄂尔多斯房地产市场成交激增年以来，随着全国房地产市场的整体回暖，鄂尔多斯房地产市场成交激增p不少楼盘未开先火，如不少楼盘未开先火，如锦厦国际商务

32、广场、盛世豪庭等，预约客户达到锦厦国际商务广场、盛世豪庭等，预约客户达到50%50%以上，开盘以上，开盘2-32-3个月即可销售个月即可销售60%60%以以上上0909年开始，鄂尔多斯房地产市场回暖，销售量激升年开始，鄂尔多斯房地产市场回暖，销售量激升东胜房地产市场一直就比较好，经济危机并没有对这边的房地产市场产生什么影响，这边房地产销售带有季节性，一般在5-7月是销售旺季，8月份开始进入销售淡季，这根别的城市不太一样。天佐奥城销售代表房地产宏房地产宏观背景观背景我们的项目在2010年9月21号开盘，目前基本上已售完，项目主要包括住宅、商业、写字楼。常会有客户一次性买几套房产，所购房产一般是用

33、于自住，投资的比较少。盛世豪庭销售代表鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究24鄂尔多斯房地产市场以本地开发企业为主，经济实力鄂尔多斯房地产市场以本地开发企业为主，经济实力雄厚但开发经验不足，开发的项目规模小品质感差雄厚但开发经验不足，开发的项目规模小品质感差但企业及项目的规模普遍偏小，专业技术力量较簿弱。根据调查结果显示80%产品属于砖混结构，市场项目分散项目分散且不成规模，集约化程度低，产品科技含量不高。产品科技含量不高。123据不完全统计，鄂尔多斯市房地产开发注册企业达200余家，其中开始运作项目的有4040余家余家、真正有在售项目的企业20余家。房地产市场进入壁垒较小进入

34、壁垒较小，大部分楼盘在没有达到预售条件的情况下就可以开始预售，甚至部分楼盘在交房3年的情况下小区内部的绿化和相关配套还没有完成。房地产宏房地产宏观背景观背景鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究25目前东胜区对下属各旗财富群体的吸引力弱，客户外目前东胜区对下属各旗财富群体的吸引力弱，客户外溢现象严重，市场呼唤高品质项目的出现溢现象严重，市场呼唤高品质项目的出现目前东胜区在售项目的客户构成中，下属各旗的矿主目前东胜区在售项目的客户构成中，下属各旗的矿主等客户比例较少。等客户比例较少。但鄂尔多斯目前高端楼盘康和丽舍的独栋产品中，旗但鄂尔多斯目前高端楼盘康和丽舍的独栋产品中，旗县客户的

35、比重却高达县客户的比重却高达80%80%多。呼市高端楼盘东岸国际多。呼市高端楼盘东岸国际项目中，鄂市的旗县客户也占较大比重。项目中，鄂市的旗县客户也占较大比重。市场充分证明，市场高品质楼盘的缺乏，导致高端客市场充分证明，市场高品质楼盘的缺乏，导致高端客户外溢严重。户外溢严重。鄂尔多斯是项目的第二大客户来源地，客户的占比至少在15%左右，仅次于呼和浩特；鄂尔多斯的客户主要来自旗里，这些人非常有钱，来这里购房一方面是因为项目品牌，另一个重要原因就是看中呼和浩特的首府地位。-呼和浩特呼和浩特东岸国际销售代表东岸国际销售代表项目项目客户客户华研水岸国际东胜本地人为主，各旗客户不足10%大磊馨世界东胜本

36、地人90%以上，基本没有旗里的客户恒信中央花园6-7%的客户来自旗里，主要是和老板有关系的天骄小区东胜区内客户为主，旗内客户主要买来投资，5%左右凤凰新城东胜城区客户居多，很少有旗内客户磐恒小区客户几乎全都是东胜本地的，少量拆迁户房地产宏房地产宏观背景观背景鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究整体分析整体分析户型户型项目项目居室居室面积范围面积范围所占比例所占比例龙湾龙湾四居（首层复层）2005%五居室（复式）300/40010%五居（平层）3007%四居室四居室（主力户型）（主力户型）21021020%20%三居室三居室（主力户型）（主力户型）16516543%43%三居室1

37、3015%亿利亿利滨河湾滨河湾四居室35720%三居室三居室16016062%62%一居室10918%三江三江太古太古四居室200-29013%三居室三居室140-160140-16057%57%二居室12020%一居室7410%阳光阳光名邸名邸五居室130022%四居室四居室59059078%78%华府华府世家世家七居室500100%西山西山名苑名苑五居室550-65044%四居室四居室450-550450-55056%56%项目项目居室居室面积范围面积范围所占比例所占比例市调分析：市调分析：通过市场调研了解，本地高端客群对于通过市场调研了解，本地高端客群对于300300平米平层户型的需求正

38、逐步加大。平米平层户型的需求正逐步加大。26鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售周期销售周期总销售率总销售率月均销售率月均销售率龙湾2010亿利滨河湾09.6.49个月100%11%三江太古09.710个月100%10%阳光名邸09.510个月80-90%9%华府世家2010西山名苑2010.7-8整体分析整体分析成交情况成交情况市调分析：市调分析：本地项目均采取持续蓄客集中开盘的方式，且由于高端项目具备地段优势和品质优势，可本地项目均采取持续蓄客集中开盘的方式，且由于高端项目具备地段优势和品质优势，可实现较高销售率。实现较高销售率。区域主要

39、高端项目销售情况区域主要高端项目销售情况27鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究28鄂尔多斯房地产市场起步较晚，目前尚处于产品开发的由鄂尔多斯房地产市场起步较晚，目前尚处于产品开发的由地段价值主导向产品创新阶段过渡的初级阶段地段价值主导向产品创新阶段过渡的初级阶段鄂尔多斯处于地段由价值主导的市场竞争向产品创新主导的市场竞争过度的阶段鄂尔多斯处于地段由价值主导的市场竞争向产品创新主导的市场竞争过度的阶段发展阶段发展阶段研判研判地段价值竞争阶段创新产品竞争阶段时间轴服务价值竞争阶段人文、品牌价值竞争阶段实实现现的的价价格格高高升升竞争加强无形价值无形价值竞争阶段竞争阶段有形价值有形

40、价值竞争阶段竞争阶段资料来源：世联模型p房地产价格除了营销价值外，价值构成包括有形价值和无形价值两部分。p有形价值是由在地段价值的基础上建立的产品创新价值和服务价值实现的。p一般房地产项目可实现的价格从挖掘地段价值开始，随着时间的发展和竞争的加强，大量同质项目的堆积使得价格产生壁垒。p此时，在挖掘地段价值的基础上，人们开始更加关注产品的创新，产品可实现的旧价格体系被打破，新的价格体系开始形成。p这样，推动产品在向不同的阶段更替，但各个阶段并不是截然分开的，且前一个阶段是后一个阶段实现的前提和基础。鄂尔多斯鄂尔多斯北京北京沈阳沈阳婺源婺源鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究29鄂

41、尔多斯房地产整体市场处于发展阶段，行业和市场成熟度不鄂尔多斯房地产整体市场处于发展阶段，行业和市场成熟度不高，与高速发展的经济不相匹配，未来具备较大的提升空间高，与高速发展的经济不相匹配，未来具备较大的提升空间目前鄂尔多斯房地产营销意思薄弱，专业能力不足，客户对房地产价值认知尚停留在简单的初级阶段地段价值认知。对创新产品、服务价值、文化价值的认知不足。目前鄂尔多斯的房地产项目在规划、配套、服务等产品力方面，表现，楼盘整体素质不高，高品质精品项目增加速度较快。发展阶段发展阶段研判研判鄂尔多斯历年鄂尔多斯历年GDPGDP及增长率及增长率鄂尔多斯历年人均鄂尔多斯历年人均GDPGDP及增长率及增长率鄂

42、尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究30住宅市场住宅市场鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究31鄂尔多斯住宅市场划分为三大板块：老城区板块、铁西板块及鄂尔多斯住宅市场划分为三大板块：老城区板块、铁西板块及康巴什板块；本项目地块属于老城区板块西南部边缘康巴什板块；本项目地块属于老城区板块西南部边缘板块分布板块分布康巴什板块康巴什板块根据现有路网结构，分为三大板块：三大板块：老城区板块；铁西板块（铁路西侧大部区域）；康巴什板块（市政府所在位置周边）天骄路老城区板块老城区板块铁西板块铁西板块鄂尔多斯大街横向分析横向分析鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究

43、32老城区定位于老城区定位于商业贸易服务中心，商业贸易服务中心，重点发展居住及都市型工业重点发展居住及都市型工业p随着城市行政管理、经济管理职能向康巴什新区转移；东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心，重点为居居住及都市型工业住及都市型工业p东胜目标为建设成为宜居城市，东胜目标为建设成为宜居城市，各项水平指标围绕建宜居城市目标东胜发展低能耗、高效绿色的都市型工业，东胜发展低能耗、高效绿色的都市型工业，未来东胜产业将以羊绒纺织、生物制药等新技术产业为主。铁西新铁西新区区p“铁西区”主要是沿铁路以西片区，是东胜区区政府所在地，也是东胜拉大城市框架的重点也是东胜拉大城市框架的重点发展区域，发展区域，

44、未来几年将形成行政、商务、办公、居住、交通的综合区域横向分析横向分析老城区板块老城区板块板块定位鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究33老城区老城区生活、商业配套相对成熟，是城市目前的商业中心区，生活、商业配套相对成熟，是城市目前的商业中心区，但城市面貌落后，城市旧改重点区域，升级发展缓慢但城市面貌落后，城市旧改重点区域，升级发展缓慢达拉特路达拉特路配套相对成熟、但缺少特色配套相对成熟、但缺少特色p 生活、商业配套较为成熟p 商业配套主要集中在达拉特街和伊金霍洛街两侧，以大型超市、百货为主，特色商业匮乏p 日常生活、娱乐休闲等配套设施供应滞后于经济发展，满足不了日益增长的需求城

45、市面貌落后城市面貌落后p 城市传统核心区，但城市面貌较差p 区域发展到一定阶段，市政府、区政府已经迁出p 居住环境相对新区略差，绿化率低房产市场发展缓慢房产市场发展缓慢p 由于拆迁困难，房地产发展较为缓慢p 城市中心区域房地产在售项目不多，且多为旧改项目，规模一般较小 商业商业鄂托克街鄂托克街鄂尔多斯街鄂尔多斯街商业商业横向分析横向分析老城区板块老城区板块板块现状鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究34老城区板块老城区板块区域成熟和土地稀缺使得老城区是目前市场价区域成熟和土地稀缺使得老城区是目前市场价值最高区；但发展空间受限，未来供应量小值最高区；但发展空间受限，未来供应量小天

46、骄路铁西板铁西板块块老城区板老城区板块块鄂尔多斯大街板块特征：板块特征：传统片区认知传统片区认知/商业、商务氛围较浓商业、商务氛围较浓/生活配套完善生活配套完善产品形式：产品形式：小高层和多层，以小高层为主小高层和多层，以小高层为主平台价格：平台价格：住宅住宅7000-90007000-9000元元/平方米平方米客户特征：客户特征：基本都是东胜市区的，还有基本都是东胜市区的，还有 部分拆迁户部分拆迁户未来趋势：未来趋势：目前以综合体项目为主。未来供应较少目前以综合体项目为主。未来供应较少横向分析横向分析项目名项目名称称基本情况基本情况 售价（元售价（元/平米）平米）物业类型物业类型主力户型主力

47、户型销售状况销售状况客户客户亿利城市华庭住宅550套 住宅起价6500商业起价38000小高层、高层、商业130-140平方米开盘时销售一般，中期销售很好，目前以交付使用客户以本地高端客户为 主，对住宅面积要求比较高，年龄多在40岁左右 三江太古国际广场住宅400多套 商业1、2层34000-38000,单层已达到82000。住宅起价10500住宅、商业、写字楼、酒店150-160平方米 不连续开盘，目前已经开发的房子全部销售完 项目内外部配置较好，位置优越，以中高端客户为主，包括私营业主、煤老板等公园大道公寓120多套公寓起价6500住宅起价7000，最高可以达到9000，商业底层起价为45

48、000住宅、商业、写字楼、公寓251-425平方米2009年1月份内部认购，开盘时主要推出的是住宅，住宅70多套已经售完，公寓和写字楼也已经售完商业客户主要是东胜本地人，购买商业主要是用于投资；住宅房卖弄偏好大户型，比较看重地段位置及车位亿利城滨河湾住宅共558套一共有14栋住宅起价是6300元住宅、酒店式公寓、商业 平层160平方米，复式200平方米2009年6月14号开盘，由北京宴城置地代理销售，住宅已经销售完客户以本地私营企业主为主，多用于自住，比较偏好大户型住宅，置业比较看重地段位置及物业服务 老城区板块老城区板块住宅市场鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究除了地段优势

49、外，通过项目本身产品品质的打造和高端形象的塑造是实现市场高价值的保证除了地段优势外，通过项目本身产品品质的打造和高端形象的塑造是实现市场高价值的保证位置位置东胜区宝日陶亥西街规模规模分为两期，一期主要是住宅，二期有两栋公寓，一栋写字楼、一栋6层商业，写字楼下面为5层的酒店。项目占地面积10万平方米，总建筑面积20万平方米。产品形式产品形式高层、小高层、商业、写字楼、酒店户型面积户型面积240-260平米价格价格二期的价格和形式还没有确定，商业1带2的价格为3.4-5万/平方米，单层更是达到了85000万/平方米，商业多是以投资为主 客户客户目前有一些潜在客户可能在写字楼上面买了办公，在下面酒店

50、住商业商业商业被北京王府井整体购走，目前正在做招商，为王府井自己找来销售状况销售状况2009年8月11日开盘，并不连续开盘，早期推出的房子全部销售完 其他其他DTZ戴德梁行担任项目前期顾问公司，中奥物业为物业管理公司。三江太古为杭州开发商，未来二期启动后会请杭州那边的代理公司过来三江太古国际广场三江太古国际广场太古世家太古世家目前鄂尔多斯品质最高、售价目前鄂尔多斯品质最高、售价最高的楼盘，依托于黄金地段及开发商强大实力，销售情况极佳最高的楼盘，依托于黄金地段及开发商强大实力，销售情况极佳销售员语录销售员语录我们这个项目引进了王府井百货地段非常好，绝对的市中心基本不用做什么广告一推出便抢光了客户

51、语录客户语录王府井百货入驻的地方，肯定是以后鄂尔多斯的商业中心，生活会非常方便。我太太喜欢逛街，以前都得去北京购物，以后在家门口就跟去北京一样了。横向分析横向分析老城区板块老城区板块典型项目35鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究36亿利城市华庭亿利城市华庭 借助于成熟的地段优势及开发商在本地的品借助于成熟的地段优势及开发商在本地的品牌，项目销售情况良好，客户以企业主、白领等中高端人群为主牌，项目销售情况良好，客户以企业主、白领等中高端人群为主位置位置杭锦南路12号（城市花园东侧）规模规模占地面积29950平方米产品形式产品形式高层、小高层户型配比户型配比项目分两期开发，其中住

52、宅建筑面积80000,一期共计292户，建筑面积45700；二期248户，建筑面积34300。住宅部分由10栋1418层（13复14层17复18层）的电梯板楼组成，户型面积从80的经济型两居到266的空中别墅。另，二期还将开发两栋商务公寓，总建筑面积22500 ，为60-80 的小户型。客户客户个体工商户、各企业的高级管理者及职工、周边旗县的煤老板、东胜老城区的拆迁户 销售状况销售状况2007年开盘住宅起价5700元/平方米，现已达到8500元/平方米,主力户型为130-140平方米，商业起价3.8万元/平方米.配套配套周边分布了学校、幼儿园（鄂尔多斯市八完小、市二中、双语幼儿园等）、银行、酒

53、店、医院、车站等公共服务机构社区配套社区配套每一户都配备可视对讲系统、安装了红外线安防系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统且中控室与110联网，真正体现居家无忧的安全人居环境点评点评临近花园，周边环境宜人销售员语录销售员语录因本项目所处位置周边已有大片成熟高档住宅区，高端常驻人口众多，且本项目540套住宅目标客户群也以企业企业主、高层白领、个体老板为主、高层白领、个体老板为主主，又因周边仍有很多在建项目（如：满达小区、华宇名门、鑫牛商住小区等）在一、两年内将陆续销售入住，所以本项目商业部分将具备相当数量的人流和较大的消费支撑力。横向分析横向分析老城区板块老城区板块典型项目鄂尔多斯房地产市场专题

54、研究鄂尔多斯房地产市场专题研究37老城区板块住宅市场小结老城区板块住宅市场小结p板块定位：老城区定位于商业贸易服务中心，重点发展居住及都市型工业板块定位：老城区定位于商业贸易服务中心，重点发展居住及都市型工业p板块现状：老城区生活、商业配套相对成熟，是城市目前的商业中心区，但城市面貌落后，城市旧改重板块现状：老城区生活、商业配套相对成熟，是城市目前的商业中心区，但城市面貌落后，城市旧改重点区域，升级发展较快，预计点区域，升级发展较快，预计20112011年随着政府大力度推进棚户区的改造工程，将会有一个大的变化年随着政府大力度推进棚户区的改造工程，将会有一个大的变化.p住宅市场：目前市场价值最高

55、区；未来两年（住宅市场：目前市场价值最高区；未来两年（20112011、20122012）供应量将会大大增加）供应量将会大大增加板块特征：板块特征：传统片区认知传统片区认知/商业、商务氛围较浓商业、商务氛围较浓/生活配套完善生活配套完善产品形式：产品形式：小高层和多层，以小高层为主小高层和多层，以小高层为主平台价格：平台价格：住宅住宅8000-12000/8000-12000/平方米（起价）平方米（起价）客户特征：客户特征：基本都是东胜市区的，还有基本都是东胜市区的，还有 部分拆迁户部分拆迁户未来趋势：未来趋势：目前以综合体项目为主。未来供应较大目前以综合体项目为主。未来供应较大 p典型项目：

56、龙湾、亿利典型项目：龙湾、亿利-滨河湾等滨河湾等鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究38铁西是东胜区区政府所在地，重点建设发展区域，一期建设已经铁西是东胜区区政府所在地，重点建设发展区域，一期建设已经基本完成，居住氛围初步形成，将成为西部城市副中心基本完成，居住氛围初步形成，将成为西部城市副中心区政府迁入，区域环境较好区政府迁入，区域环境较好p区政府迁入，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用，城市面貌较新p环境相对东胜老城区好，绿化覆盖率高，铁西一区建设有目前鄂尔多斯最大的公园，二期规划中有三个公园在建大规模商业配套在建，配套设大规模商业配套在建，配套设施逐渐完善施逐渐

57、完善p商业配套设施仍待完善，一期火车站附近和二期诃额伦路西侧有大型商业综合体项目已完成即将开业。p生活服务配套不断增加，东胜区演艺广场、区医院、实验中学、十二完小全面投入使用；东胜体育中心、人才市场、青铜文化广场、中小学等均已完工投入使用商业商业火火车车站站商业商业铁西一期铁西一期铁西二期铁西二期商业商业房地产市场发展迅速房地产市场发展迅速p一期已基本建设完毕，入住率达到60以上，区域人气在逐渐增加p二期95%的土地已经卖出，大都处于规划审批阶段。2011可销售项目不少。铁西一期商业核铁西一期商业核心区心区p铁西新区的范围东面以包神铁路为界，北面至包茂高速公路，南面到东胜环城线，总面积约18平

58、方公里，一期先建设10平方公里。p与传统城市核心区紧密相连，城市外扩发展的第一站，未来将成为城市副中心。横向分析横向分析铁西板块铁西板块定位及现状鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究市调分析：市调分析：目前本地市场在售楼盘住宅均价保持在目前本地市场在售楼盘住宅均价保持在8000-130008000-13000元元/平米水平，别墅价格达到平米水平，别墅价格达到15000-2000015000-20000元元/平平米米.整体分析整体分析均价均价区域高端项目均价区域高端项目均价项目名称颐林园西山名苑阳光名邸锦厦国际亿峰国际康和南岸康和西岸凯创城市之巅均价900012000150009

59、5006-8千未定未定未定项目名称0伊泰华府世家三江太古龙湾凤凰城均价20000120001300011000铁西组团区域铁西组团区域铁东组团区域铁东组团区域39鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究40铁西新区是东胜区新盘开发的主要阵地，区域价值凸显，住宅售铁西新区是东胜区新盘开发的主要阵地，区域价值凸显，住宅售价已接近老城区板块，铁西后续发展空间大价已接近老城区板块，铁西后续发展空间大天骄路铁西板铁西板块块老城区板老城区板块块鄂尔多斯大街板块特征：板块特征：城市新区，环境较好，配套不完善大都在建城市新区，环境较好，配套不完善大都在建产品形式：产品形式：小高层和高层，以小高层为

60、主小高层和高层，以小高层为主平台价格：平台价格：住宅住宅7000-100007000-10000元元/平米（起价）平米（起价）客户特征：客户特征：年轻人居多，改善环境的二次置业客户较多年轻人居多，改善环境的二次置业客户较多未来趋势：未来趋势：目前供应以商业及综合体项目为主，目前住宅供应较少，未目前供应以商业及综合体项目为主，目前住宅供应较少，未来二期供应量大来二期供应量大横向分析横向分析项目名项目名称称基本情况基本情况售价（元售价（元/平米）平米）物业类型物业类型主力户型主力户型 销售状况销售状况客户客户宏源一品建筑面积122895平方米住宅起价6200商业起价18000多层、小高层、高层、商

61、铺、写字楼110-160平方米地段位置较好，东胜有钱人较多，开盘后卖的很快客户基础广泛，以本地拆迁户及煤老板为主，客户投资渠道较少，多购买商业用于投资。兴宇国际建筑面积132346平方米住宅起价9500写字楼起价9400小高层、写字楼、酒店110-140平方米2010年1月15日开盘,，已售70%客户职业特征不明显，有高利贷者、私营业主、拆迁户等，以自住为主 天佐.新城汇建筑面积9万平方米 临街商铺30000，商场16000，毛坯房6600，精装修房7600商业、住宅50平方米100平方米公寓100平方米比较好卖，目前销售较好 客户主要是本地拆迁户以及个体户，多是以投资为主，比较看重地段位置铁

62、西板块铁西板块住宅市场鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究41宏源一品宏源一品项目位于铁西区一期核心地段，住宅起价项目位于铁西区一期核心地段，住宅起价62006200元元/，销售情况良好，其中以，销售情况良好，其中以130130三居及三居及300300复式最热销复式最热销位置位置铁西区鄂尔多斯西街南，东环路东，文化街北，铁西路西规模规模占地面积73132平方米，规划地上面积220000平方米，地下停车场5000平方米。产品形式产品形式多层、小高层、高层、商铺、写字楼户型配比户型配比主推110160大户型客户客户东胜本地的个体户、煤老板及城区拆迁户销售状况销售状况住宅起价6200

63、元/平方米，每层之间价差为60-100元/平方米，商业起价18000元/平方米，最高可以买到30000元/平方米。卖点卖点位于鄂尔多斯市东胜区未来的商业核心地段，具有很大的保值增值潜力配套配套周边学校、医院及鄂尔多斯公园商业配套齐全，小区为封闭式管理点评点评地段位置较好，东胜有钱人较多，开盘后房子买的很快销售员语录销售员语录今年东胜新开盘的住宅比较少，住宅还是很好卖的，东胜这边有钱人很多，投资渠道并不是很多，商铺卖的也非常好，感觉有点像卖方市场，基本上是有房子就能卖出去，客户主要是用于投资。大部分客户对品牌不是很关注，只要是高品质的房子都很有市场。总体来说，130-160平方米的户型卖得比较好

64、，300平方米的户型卖的也不错。横向分析横向分析铁西板块铁西板块典型项目鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究42兴宇国际兴宇国际位于铁西区核心，凭借地段优势吸引了大批拆迁户位于铁西区核心，凭借地段优势吸引了大批拆迁户及个体户前来置业，住宅起价高达及个体户前来置业，住宅起价高达95009500元元/，销售情况良好，销售情况良好位置位置鄂尔多斯市东胜区中心,南临西街,东靠东环路 规模规模占地面积22852建筑面积132346容积率3.89公寓25高层绿化率42%产品形式产品形式公寓、写字楼、酒店、商业户型配比户型配比两梯两户四居室全复式户型，约300 M2，合计55套。客户客户以私

65、企老板、城区拆迁户为主销售状况销售状况开盘时间2011年1月住宅9500元/平方米写字楼整层出售，起价9400元/平方米 卖点卖点项目东北角为主要景观出入口,设置下沉式多功能文化广场,为未来的业主提供不同文化演艺以及促销活动场所，更多的实现了城市人们的相互交流的环境需求。配套配套便利超市、餐厅、小区周边游服务中心、娱乐中心、商务中心点评点评地段位置较好，为铁西区发展的重点地区销售员语录销售员语录东胜这边的人都非常有钱，基本上每个购房者都有好几套房产，来我们这边买房的主要是个体户及拆迁户，他们拆迁户都很有钱，很普通的人都有拆迁费几百万，一般的煤老板喜欢我们的产品，他们更喜欢较高端的产品。横向分析

66、横向分析铁西板块铁西板块典型项目鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究43铁西板块住宅市场小结铁西板块住宅市场小结p板块定位：城市外扩发展的第一站，未来将成为城市副中心。板块定位：城市外扩发展的第一站，未来将成为城市副中心。p板块现状：一期已建设完毕，入住率达到板块现状：一期已建设完毕，入住率达到8080以上，区域人气在逐渐增加。二期基本完毕。以上，区域人气在逐渐增加。二期基本完毕。p住宅市场：东胜区新盘开发的主要阵地，区域价值凸显，住宅售价已接近老城区，后续发住宅市场：东胜区新盘开发的主要阵地，区域价值凸显，住宅售价已接近老城区，后续发展空间大展空间大板块特征：城市新区，环境较好，配套不完善大都在建板块特征：城市新区，环境较好，配套不完善大都在建产品形式：小高层和高层，以小高层为主产品形式：小高层和高层，以小高层为主平台价格：平台价格：住宅住宅7000-100007000-10000元元/平米平米客户特征：年轻人居多，改善环境的二次置业客户较多客户特征：年轻人居多，改善环境的二次置业客户较多未来趋势：目前供应以商业及综合体项目为主，目前住宅供应较少，未来二期供应量大未来