房屋漏水纠纷诉讼指南

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1、房屋漏水纠纷诉讼指南作者：郑吉文律师时间：2012-04-06 随着时间的推移，因住宅商品房渗漏形成的民事纠纷越来越多，这是由防水产品使用年限、房屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象，更是入住商品房的每户人家都可能会面临的情形。对此类问题的解决，司法实务界有一种不好的倾向，或是抱怨立法者立法上的滞后，认为没有作明细的规定，或是简单的将渗漏原因归结为开发商的房屋质量，或是将思维禁固在楼上楼下的相邻权关系中，从而使法律并不缺失、案件并不复杂的房屋渗漏案件不是找不准被告，就是被久拖不决，再不就是被轻率处理。只要房屋渗水，要么告建筑商，要么告楼上住户”当房屋渗漏问题存在时，首先要采用实事求

2、是的方法来查找分析渗漏的成因。其次是明确法律关系寻求正确的解决途径。再次要在查明渗漏原因的情况下明确责任，以便有针对性地适用法律寻求解决方法。为此，笔者谈如下肤浅看法，以期抛砖引玉。 房屋渗漏的成因多种多样，有时是一因一果，有时是多因一果，有时甚至复杂到只见渗漏现象却一时难以找到原因，导至无从下手维修。一般来讲，最常见造成渗漏的原因有以下四种： 二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害； 四是由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏。 二、不同的渗漏原因会形成不同的法律关系，不同的法律关系决定不同的案由。1234三、不同的法律关系适用不同的法律是处理渗漏纠纷的有效方法、对

3、商品住宅质量纠纷法律的适用和解决的方法。我国民法通则 当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。” 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5。这是对建筑商建造房屋的质量要求，也是渗漏受害人依据房屋买卖合同和建筑商提供的商品房屋质量保证书中质量保证承诺，要求建筑商维修或赔偿的理由，更是法院判决的法律依据。但是，适用该规定的前提条件是要确定建筑商建造的商品房确实存在质量问题。如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的，即使在五年的质保期内，建筑商也不应承担责任。当房屋渗漏确为建筑商建造的房屋质量所造成时，如果渗漏给受

4、害人财物带来损害的，建筑商则还要按照民法通则承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有建筑商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻建筑商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。 、对楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害时法律的适用和解决的方法。我国民法通则第一百零六条第二款规定 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”后来楼下有渗漏，我们能不能以楼上住户改装管道就认定其侵权？笔者认为不能一概而论，而要查找出渗漏的根本原因。因为，卫生间是为人们正常生活用水特别设置的区域，按照卫生间防渗漏53中华人民共和国民法通

5、则的第八十三条规定：“中华人民共和国物权法第八十四条也作了相同的规定，我国民法通则对调整用水与排水相邻关系的司法解释，明确应遵循的基本法律要求是： 第二、相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许，但排水一方应当在必要限度内使用并采取适当的保护措施。如果因此而给另一方造成损失的，受益人应当给受害人适当的补偿。 对照该司法解释，笔者将住宅商品房用水与排水的相邻关系归纳为： ）“是相邻关系的基本要求，即一方为另一方提供便利。 ）相邻关系是一种事实关系，因法律关系主体之间的空间位置而产生，但相邻关系的存在本身并不必然导致民事法律责任的承担，因此，楼下渗漏，楼上就要承担责任是极其错误的认识。 ）

6、相邻关系中的给水、排水本质要求是：相邻一方不得为了自己的利益去人为地改变水自然流动的方向。如果不作这样的理解，那么顶层的住户漏水其依据相邻关系又如何主张和实现自己的权利？这里的前置条件是依据相邻关系，谁都知道楼顶是公共部位，笔者设置此问的目的是为了说明，相邻的一方要为另一方提供便利，这是相邻关系中相邻方不得以任何理由推辞的义务。但相邻关系不是处理渗漏问题的唯一途径，更不能让相邻关系成为承担责任的理由。 ）相邻关系中责任的承担，仍要根据物权侵权原理和民法通则中侵权规定来处理。如果相邻人主观上没有过错，客观上也不存在任何过错行为，或者行为与损害结果之间没有因果关系的，依然不能构成物权上侵权行为，也

7、就不能因相邻关系的存在让相邻关系人承担责任。因为你（住在楼上）与他有相邻关系，所以你就要承担责任，这是一个错误的判断。但如果讲因为你（住在楼上）与他有相邻关系，所以你就要为他提供便利，这是一个符合情理法理的正确认识。 ）如何理解相邻关系中的公平原则。公平原则是指“注1注2刘丽影法官对相邻用水纠纷案的判决书： 原告赵某、刘某，被告张某 年秋季，被告张某与邻居高某等人协商重新接通自来水管道，但二原告表示不参与改造，被告张某等人在改造过程中，重新铺设了自来水管线。2005月原告刘某在被告张某家改造过的管道上重新接通了自来水，但因漏水致被告家的火炕等物品被淹，经双方协商，原告刘某给被告张某二袋水泥予以

8、赔偿。为了刘某能继续使用自来水，被告张某将新管道与旧管道接通，以便原告刘某用水，20062009月被告张某因与原告赵某产生矛盾，便将接通的自来水管道截断，导致二原告至今无法使用自来水，二人诉至法院，要求被告将自来水管道恢复原状，保证自来水供水。城子河区人民法院认为，原、被告系邻居关系，在用水的问题上应本着方便生活的原则正确使用自来水，二原告不能正常使用自来水既有所居住地区因采煤塌陷成为动迁区域而导致自来水管道无人管理、维修的原因存在，也有在邻居协商改造过程中未参与改造的自身原因存在。被告张某对自家出资改造的管道有权进行合理使用，但是鉴于自来水有其公用性这一特征，二原告又无法从其它渠道接通自来水

9、使用，现二原告均已七十高龄，终日挑水度日，严重影响了二原告的正常生活。二原告在被告改造过的管道上使用自来水已约四年时间，未对被告的生产、生活造成影响，故虽然被告某不存在过错，但从有利于方便生产、生活的角度出发，被告张某应恢复截断的自来水管道，如给被告张某造成相关损失或产生相关费用，双方可协商或另行通过诉讼程序解决。依照中华人民共和国民法通则第八十三条的规定，判决如下： 元，由二原告负担。 4共用水管的维修，除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外，正常的公用设施维护在建筑商保修期满后的共用管道，应当有专项维修资金来承担。 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业

10、主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”“。 号 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 。 年12日建设部 中则明列上下水管道、落水管是共用的设施。新办法没有明列上下水管道、落水管是共用设施，我们能否认定其不属共用设施呢？笔者认为不能，理由是：一是从法条看新办法不但用了“的文字，同时明确“均属于共用设施，可见新办法没有采用列举穷尽的方法，不存在除此之外，不得认定的情况。二是上下贯通的排水管、进水管虽然经过业主房内

11、，但权利属于该楼一侧单元的共有人，性质属于共用设施。如果否认其具有共用的性质，那么就要承认业主对其拥有物权，物权的特征是对世权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。建筑商提供的商品房屋质量保证书中就明确对上下贯通的排水管、进水管不允许随意修理拆卸，可见，业主是不能对其行使支配和排他的权利的。三是说上述管道是共用设施，还可以从户外的落水管得到印证，户外的落水管同样未列入新办法之中，但它作为共用设施无人置疑，否则，户外的落水管一旦毁损将无人修理。 （一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担： （二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担； 。