收益法及其运用练习试卷1及答案与解析

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1、收益法及其运用练习试卷1及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。1报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()(A) 报酬率是投资回收与投入资本的比率(B) 风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高(C) 当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率(D) 当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率2某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为 12%, 土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为()万元。(A) 489.99(B) 495.53(C)

2、695.53(D) 8003己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%,价格为4000元/11已 若 该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于()元/1W。(A) 3816(B) 3899(C) 4087(D) 49204某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35 年；市场上类似商铺按建筑而积计的月租金为120元血己运营费用率为租金收入 的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为()万元。(A) 521(B) 533(C) 695(D) 7115某宗己抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万 元，维修费

3、、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产 税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、 正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元.(A) 245(B) 275(C) 315(D) 355二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选 的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。6某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、 供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益， 应减去的运营费用包括()。(A) 电费(B) 物业

4、管理费（C）水费（D）供暖费（E）房地产税7就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求 估价师对其净收益同时给出（）。（A）较乐观的估计值（B）较保守的估计值（C）过高的估计值（D）过低的估计值（E）最可能的估计值三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零 分。8房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算 净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（A）正确（B）错误四、问答题答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。9本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面5

5、2000m2； 建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为 50年，从2002年5月15日起计。（估价需要：评估该幢写字楼2007年5月15日 的购买价格。）五、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后 二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。10某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限 为50年，不可续期，至今已使用了 6年：预计利用该宗房地产正常情况下每年可 获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%。请计算该宗房地产的收益价 格。11某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩

6、余年限为48年； 预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基 础上增长2%：该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。12预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年 的基础上增长2%,收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%,请计算 该宗房地产的收益价格。13预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此 后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%,运营费用增长3%,收益期限 可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%,请计算该宗房地产的收益价格。14预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16

7、万元，运营费用第一年为8 万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为10%。请计 算该宗房地产的收益价格。15某宗房地产现行的价格为2000元/11伐年净收益为200元/1寻,报酬率为10%,现 获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到 那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区， 同类房地产的价格为5000元*静。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地 区该房地产的价格将达到5000元/1静。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价 格。16某写字楼过去的市场价格为12000元/1静,目前房地产市场不景气，其市场

8、租金为 每天3元/皿七该类写字楼的净收益为市场租金的70%o预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/n,转让该写字楼的税费为市场价格 的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。请求取该写字楼的价值。17某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取 净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地 的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该 旧办公楼的价值。18某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，未来5年的净收 益每年增加1000元，价格每年上涨3%,报酬

9、率为9.5%。请求取该宗房地产当前 的价格。19某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两 层，每层可出租面积各为200m2o 一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5 年，可出租面积的月租金为180元/nF,且每年不变；二层现暂空置。附近类似商 场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/nF和120元/1己，运营费用率为 25%。该类房地产的出租率为100%,报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1 日带租约出售时的正常价格。20某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通 过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26

10、万元、24万元、25万元，报 酬率为10%o请计算该宗房地产的收益价格。21某宗房地产的土地价值占总价值的40%,建筑物价值占总价值的60%o从可比 实例房地产中求出的土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。请计算该宗房 地产的综合资本化率。22购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%,贷款期限为20 年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为 12%。请计算该宗房地产的综合资本化率。23某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本 化率为12%,抵押贷款常数为0.08。请求取该宗房地产的价格。24某旅馆共有300张床位，平均每张

11、床位每天向客人实收50元，年平均空房率为 30%,平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每天45 元，年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类 房地产的资本化率为10%o请选用所给资料测算该旅馆的价值。25某宗房地产建成于2003年8月15日，此后收益期限为48年；2004年8月15 日至2007年8月15日分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计 2008年8月15日至2010年8月15日可分别获得净收益94万元、93万元、96万 元，从2011年8月15日起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的 报酬率为9%。请

12、利用上述资料测算该宗房地产2007年8月15日的收益价格。收益法及其运用练习试卷1答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。1【正确答案】D【知识模块】收益法及其运用2【正确答案】C【知识模块】收益法及其运用3【正确答案】D【知识模块】收益法及其运用4【正确答案】A【知识模块】收益法及其运用5【正确答案】D【知识模块】收益法及其运用二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选 的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。6【正确答案】C,D,E【知识模块】收益法及其运用7【正确答案】B,E【知识模块】收益法及其运用 三、判断题请

13、判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零 分。8【正确答案】B【知识模块】收益法及其运用四、问答题答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。9【正确答案】估价过程：（1）选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收 益性房地产，适用收益法估价，故选取用收益法。具体是选取用收益法中的报酬资本化法，公式为：M （1+17（2）搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客 观的数据如下：1）租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为 31200m2,占总建筑面积的60%,其余部分为大厅、公共过道、楼梯

14、、电梯、公共 卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。2）月租金平均为35元 /n】2（净使用面积）3）出租率年平均为90%。4）经常费平均每月10万元，包括人员工 资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。5）房产税以房产租金收入为计税依 据，税率为12%。6）其他税费（包括城镇土地使用税、营业税等）为租金收入的 6%。（3）测算年有效毛收入：年有效毛收入=31200x35x12x90%=! 179.36（万元）测 算运营费用1）经常费：经常费=10x12=120.00（万元）2）房产税：年房产税 =1179.36xl2%=141.52（万元）3）其他税费：年其他税费=1179.36

15、x6%=70.76（万元）4） 年运营费用：年运营费用=1）+2）+3）=120.00+141.52+70.76=332.28（万元）（5）计算年净 收益：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847.08（万元）（6）确定报 酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为 10%。（7）计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每 = -1年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：r （1+Y）上述公式中的收益期限n等于45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土 地使用期限从2002年5月15日起计为

16、50年，2002年5月15日到2007年5月15 日为5年，此后的收益期限为45年），因此V=8354.59（万元）估价结果：根据计算 结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购 买总价为8355万元，约合每平方米建筑面积1606.73元。【知识模块】收益法及其运用 五、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后 二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。r=-i-尹(i + y)”=8 I-!8.5%(1 + 8.5%)力-610【正确答案】解：该宗房地产的收益价格计算如下:= 91.52.万元 |【知识模块】收益法及其运

17、用11【正确答案】该宗房地产的收益价格计算如下:冬1由219.120?元)【知识模块】收益法及其运用*-g_16=9%-2%12【正确答案】解：该宗房地产的收益价格计算如下：= 228.57(%)【知识模块收益法及其运用13【正确答案】解：该宗房地产的收益价格计算如下:寸 1 EV =一2012=8%- 5%8%-3%= 426.67(%)合理经营期限的确定/(1 +幻广】-即+独广】=0,【知识模块】收益法及其运用14【正确答案】解：由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收 入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n:因为I-E(l+gE)n-l=O： 所示16-8(1

18、十2%)n-l=0, n=36(年)该宗房地产的收益价格计算如下：K=-l- ! - E 1 _ (11)*yL(i+刎 y-gU n=ri _11 -8 ri -(1+2%产10%L (l + 10%)36J 10%-2%l1+10%7 J= 61.42 肉元)【知识模块】收益法及其运用15【正确答案】解：获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：y (l+ry (i+r)?200 M 1】5000=1 一 7-10%(1 + 10%)6 (1 + 10%)6= 3693.42(元/沈b可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/nF上涨到3693元/奇16【正确答案】解：该写字

19、楼目前的价值求取如下:心1一4+y （1 + （i + y）3x365x70%112500（1-6%）=10% （1 + 10%）3 + （1 +10%）3=10734（元/）【知识模块】收益法及其运用17【正确答案】解：该旧办公楼的价值求取如下:80 M 11100-50=1 y Hy10%（1 + 10%）2（1 + 10%）2= 1006.61（万元）y （1 + y）f （i + y/80 r 11 1100-50=To% （1 +1 o%）2 +（i + io%）2= 1006.61（7?元）【知识模块】收益法及其运用18【正确答案】解：选用下列公式求取该宗房地产当前的价格：r=(-

20、 + 4r)l-r-x + Y /I (1 + 4y(1 + 4 (1 + ry根据题意己知：A=24000(元)b=1000(元)t=5(年)VT=V(l+3%)5(元)Y=9.5%将上述数据代入公式后计r 24000+11000 x 5r(l+3%/算如下： 9.5% 9.5%2(1 + 9.5%)，9.5% (1 + 9.5%)5 而胡对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096.65(元)19【正确答案】解：解该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1）商店一层价格的测算：租赁期限内年净收S=200x180x （ 1-25%） x 12=32.40 （万元

21、）租赁期限外年净收益=200x200x （ 1-25%） x 12=36.00 （万元）“ 32.4032.4036.00 M 1】r=+fi-11+9% （1+9%，9%（1+9%）2（1+9%）404-2=375.69 （万元）（2）商店二层价格的测算：年净收益=200x120x （ 1-25%） x12=21.60 （万元）V =9% （l + g%）40-.=229.21 （万元）该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90 （万元）【知识模块】收益法及其运用20【正确答案】解该宗房地产的收益价格求取如下：A _ 10%x（l + 10%）

22、，25|26+24 卜 25一 （1 + 10%）4-1 1 + 10% .1 + 10%.2 .1 + 10%.3 .1 + 10%.4=25.02 （万元）解程：将四年的收益转变为年金。V = 1 110%（1 + 10%）40=244.67 （万元）解释：再将年金转变为40年的收益现值.【知识模块】收益法及其运用&=x& + 3x4=40%x6%+60%x21【正确答案】解：该宗房地产的综合资本化率计算如下：=7.2%22【正确答案】解：该宗房地产的综合资本化率计算如下:r6W皿=丫痴 + 追=6 + ”, *xl2 = 8.60%(1 + 4)* T 2(1 + 6%严R0 = MxR

23、+(M)xRs = 70% x 8.60% + (1 - 70%) x 12% = 9.62%【知识模块】收益法及其运用23【正确答案】解：该宗房地产的价格求取如下: 购买者要求的税前现金流量=5x12%=0.6（万元）偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4（万元）抵押贷款金额=1.4-0.08=17.5（万元）该宗房地产价格=自有资金额十抵押贷款金额=5+17.5=22.5（万元）【知识模块】收益法及其运用24【正确答案】解：该旅馆的价值测算如下： 年有效毛收入=300x45x365x（l-20%）=394.20（万元） 年运营费用=394.2x30%=l 18.26（万元）年净收益=394

24、.2-118.26=275.94（万元）旅馆价值=275.94T0%=2759.4（万元）【知识模块】收益法及其运用25【正确答案】解：该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站 在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2007年8月15日收益价格测算如下:选用的计算公式为：/= 6 . +-1-! k（i+k）? （i+/）z根据题意已知：Ai=94 （万元）A2=93 （万元）A3=96万元）A=95 （万元）Yo=9%n=48-4=44 （年）03 （年）将上述数字代入公式中计算如下：TZ 949396951 nV =+r +： + 1- 1 + 9%。+ 9%）（1 + 9%/ 9%（1 + 9%），（1 + 9%）“=1029.92 （万元）【知识模块】收益法及其运用