十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件

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1、山东师范大学阎弘文 副教授2006年4月三主要技术说明表表2-1 2-1 济南市城区国有土地级别基准地价表济南市城区国有土地级别基准地价表 元元/平方米平方米土地级别土地级别1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010商业用地商业用地381538152750275019261926161316131400140011501150900900805805700700610610住宅用地住宅用地28102810188018801350135010201020820820735735660660605605工业用地工业用地205520551480148010561056725725

2、594594409409338338 （二）及时制定城乡结合部基准地价标准（二）及时制定城乡结合部基准地价标准 2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过渡期控制性地价标准。二、地价动态监测情况二、地价动态监测情况（一）更新地价区段（一）更新地价区段表表2-2 2-2 济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表合计商业用地原始区段26333222222424商业用地更新区段46555546614747住宅用地原始区段223323221919住宅用地更新区段245323222323工业用地原始区段0222222

3、1212工业用地更新区段12344342121济南市2003年城区新级别地价监测点分布图051015202530土地级别监测点个数商业用地住宅用地工业用地 1、部门数据（国土、房管、统计、城建、物价）土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁)房地产交易统计数据（商品房、二手房）统计数据 计算参数依据 2 2、强调数据的口径与内涵）强调数据的口径与内涵）网站数据 房屋中介机构数据 报刊数据 房展会数据 实地访谈数据第三部分 主要技术说明（二）市区土地市场分析（二）市区土地市场分析 土地供应总量分析土地供应总量分析 土地供应方式分析土地供应方式分析 土地供应用途结构分析土地供应用途结构分析 土

4、地供应区域分析土地供应区域分析 土地供求关系分析土地供求关系分析 土地资产收益状况分析土地资产收益状况分析 土地交易价格分析土地交易价格分析 土地供应对房地产价格的影响作用分析土地供应对房地产价格的影响作用分析.土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 6基准地价基准地价（2003.1.12003.1.1）381538152750275019261926161316131400140011501150交易地价标准化均值交易地价标准化均值（2005.12.312005.12.31）4231423127322732199019901979197916001600135

5、713570505交易标准价与交易标准价与20032003年年基准地价比基准地价比%1111119999103103123123114114118118将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。表3-1 2005年济南市城区商业用地交易地价分析表 表表3-2 20053-2 2005年年济南市城区住宅用地交易地价分析表济南市城区住宅用地交易地价分析表土地级别（2003）12345 基准地价（2003.1.1）2810188013501020820交易地价标准化均值（2005.12.31）279118951247109670805交易价与2003年基准地价比%99101921078

6、6表表3-3 20053-3 2005年济南市城区工业用地级别地价分析表年济南市城区工业用地级别地价分析表土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 67 7基准地价基准地价（2003.1.12003.1.1）205520551480148010561056725725594594409409338338交易地价标准化值交易地价标准化值（2005.12.312005.12.31）2005200513091309101410147597596066064074073663660505交易价与交易价与20032003年年基准地价比基准地价比%98988888969610

7、5105102102100100108108土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 6监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）419741973025302522152215180718071540154012651265地价增长率地价增长率%（2005/20042005/2004）3.03.02.52.53.83.83.03.03.03.02.52.5地价监测点评估地价监测点评估表3-4 2005年济南市城区商业用地监测地价分析表图图 3-1 20053-1 2005年济南市城区商业用地级别地价增长率空间分布年济南市城区商业用地级别地价

8、增长率空间分布3D3D图图2004-20052004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D3D图（多层）图（多层）2004-20052004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D3D图（小高层）图（小高层）表3-5 2005年济南市城区住宅用地监测地价分析表土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 6监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）272527252003200315371537125812589549548348

9、34地价增长率地价增长率%（2005/20042005/2004）0.20.21.31.33.23.24.34.32.92.92.32.3图 3-2 2005年济南市城区住宅用地级别地价增长率空间分布3D图表3-6 2005年济南市城区工业用地监测地价分析表土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 67 7监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）200520051450145010561056740740600600409409345345地价增长率地价增长率%（2005/20042005/2004）-1.5-1.5-1.5-1.5-0.6

10、-0.60.60.60.80.81.01.01.21.2表3-7 2005年济南城区地价监测指标测算结果表用地类别用地类别综合综合 商业用途商业用途居住用途居住用途工业用途工业用途平均地价（元平方米）平均地价（元平方米）136413641814181414501450827827地价变化率（）地价变化率（）1.71.72.92.92.62.6-0.3-0.3表5-1 2005年济南市城区商业用地地价监测结果应用分析表土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 6基准地价基准地价（2003.1.12003.1.1）381538152750275019261926161

11、316131400140011501150监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）4197419730253025221522151807180715401540126512650505监测价与监测价与20032003年基准年基准地价比地价比%（不含东西区）（不含东西区）110110110110115115112112(115)(115)110110(120)(120)110110(115)(115)注：括号数据为沿街延伸级别值注：括号数据为沿街延伸级别值表表5-2 20055-2 2005年年济南市城区住宅用地监测地价应用分析表济南市城区住宅用地监测地价应用分析表土地

12、级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 6基准地价基准地价（2003.1.12003.1.1）28102810188018801350135010201020820820735735监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）272527252003200315371537125812589549548348340505监测价与监测价与20032003年基准年基准地价比地价比%（含东西区）（含东西区）97971071071141141231231161161131130505监测价与监测价与0303年基准地年基准地价比价比%（不含东西区）（不含东

13、西区）9797107107114114110110110110103103表5-3 2005年济南市城区工业用地监测地价应用分析表土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 67 7基准地价基准地价（2003.1.12003.1.1）205520551480148010561056725725594594409409338338监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）2005200514501450105610567407406006004094093453450505监测价与监测价与20032003年基准地价比年基准地价比%（含东西区）（含

14、东西区）98989898100100102102101101100100102102图图5-1 2003-20065-1 2003-2006年年1 1季度济南市区住宅市场交易价格变动图季度济南市区住宅市场交易价格变动图 济南市区房地产市场宏观调控效果分析济南市区房地产市场宏观调控效果分析一、存在的问题一、存在的问题 图图5-1 5-1 济南市城区地籍数据与城区基准地价范围对照图济南市城区地籍数据与城区基准地价范围对照图监测点新编号监测点新编号级别级别区段区段土地使用者土地使用者经度经度纬度纬度变更变更监测点现状监测点现状结论结论370100A02G003370100A02G0032 2g003

15、g003济南服装七厂济南服装七厂498916.03498916.034062407.24062407.2路拓宽近路拓宽近1010米，占米，占用部分，现用部分，现为绿地超市为绿地超市停车停车权属变更权属变更 用途用途改变改变 地地块分割块分割拟删除拟删除370100A02G005370100A02G0052 2g003g003汽总橡胶密封件厂汽总橡胶密封件厂498326.91498326.9140608874060887中国重汽集团房地中国重汽集团房地产开发公司产开发公司权属变更权属变更 用途用途改变改变拟删除拟删除370100A04G019370100A04G0194 4g008g008山东省

16、济南文化用山东省济南文化用品总公司品总公司495588.6495588.64060294.94060294.9槐荫区房管局文苑槐荫区房管局文苑花园花园权属变更权属变更 用途用途改变改变拟删除拟删除370100A02G008370100A02G0082 2g003g003济南市汽车修制造济南市汽车修制造厂厂498328.76498328.764057455.94057455.9六栋宿舍楼，六栋宿舍楼，5 5栋栋已转让已转让维持原状维持原状 用途用途改变改变 权权属变更属变更拟删除拟删除370100A04G002370100A04G0024 4g008g008济南金利得经贸公济南金利得经贸公司司4

17、94603.53494603.534061125.64061125.6已搬迁已搬迁拟删除拟删除370100A04G003370100A04G0034 4g009g009济南市槐荫汽车运济南市槐荫汽车运输二队输二队494880.54494880.544054809.34054809.3济南志诚规划建设济南志诚规划建设总公司总公司权属变更权属变更 用途用途改变改变拟删除拟删除370100A07G001370100A07G0017 7g020g020济南槐荫德源实业济南槐荫德源实业总公司总公司491487.03491487.034063007.74063007.7变为龙腾小区变为龙腾小区权属变更权属

18、变更 用途用途改变改变拟删除拟删除370100A06G001370100A06G0016 6g015g015济南市鲁味斋美食济南市鲁味斋美食有限责任公有限责任公司司493926.35493926.3540629214062921临粟山路临粟山路1 1栋楼作栋楼作商用商用维持原状维持原状 用途用途变更变更拟删除拟删除370100A06G002370100A06G0026 6g017g017山东省交通厅物资山东省交通厅物资工业公司工业公司502227.66502227.6640653704065370变更为小商品批发变更为小商品批发市场市场用途改变用途改变拟删除拟删除370100A04G012370100A04G0124 4g008g008济南市天桥清河煤济南市天桥清河煤气站气站497659.69497659.694064308.54064308.5正在建设住宅楼正在建设住宅楼用途改变用途改变拟删除拟删除370100A03G007370100A03G0073 3g004g004山东金牛集团有限山东金牛集团有限责任公司责任公司497284.3497284.34062853.24062853.2成为商用店面和写成为商用店面和写字楼：西城字楼：西城饺子楼、陶饺子楼、陶瓷制瓷制用途改变用途改变拟删除拟删除