房地产评估报告

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1、武汉市润土房地产评估公司BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY房地产评估报告委托方：宫志博润土房估字2012第33 号项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估估价机构：武汉市润土房地产评估公司作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日目录一致委托方函3二估价师声明4三估价的假设和限制条件6四估价结果报告8五估价技术报告12致委托方函宫志博：本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小 区 B5-4 幢 2001 室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人 转让估价对象

2、提供市场价值参考，估价时点2015年5月27 日。价值 类型：估价对象的公开市场价值。在整个估价过程中，本公司估价师遵守中华人民共和国城市房 地产管理法、国家标准房地产估价规范及国家相关法律、法规和 政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学 合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析 和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370 元， 大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）:，单价：9693.7/M2。上海市天天房地产评估公司 法定代表人，杨鹏飞 2012 年 7 月4 日注册房地产估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明：1、我们在本估价

3、报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分 析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、 谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外 状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维 护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构 质量、建筑面积数量准确

4、性和相应权益的责任，也不承担对估价对象 建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其 他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人 提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市 场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为 对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。注册房地产估价师：杨鹏飞 （注册号：333333）注册房地产估价师：吕梦 （注册号：666666）估价的假设和限制条件1本次

5、估价的假设前提 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让； 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定； 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性 改变； 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知 识； 不考虑特殊买家的附加出价。2未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验， 本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注 销。3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参 考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变

6、化、市场供应关系变化 市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影 响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交 易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化 时，评估结果一般变会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有 债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；4、本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让市场价值参 考，不作它用；（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内 实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需生新进

7、行估价；（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人 和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容 不得发表于任何公开媒体上。5、其他说明（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水 平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何 责任。（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如 因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承 担任何责任。估价结果报告一估价委托人：宫志博 二估价机构：武汉市天天房地产评估公司 住所：武汉市洪山区光谷步行街 法定代表人：杨鹏飞资质等级：一级 证书编号：建房估证字2011号 有

8、效期限：2011号5 月 20 日至2014号 5 月 19 日三估价对象估价对象为武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产,房屋建筑面积为100平方米，两室两厅一卫，框架结构，南北朝向 简单装修,个人完全产权。四估价目的为委托人转让估价对象提供市场价值参考五估价时点2012年5月27日六价值定义房地产转让价值,即为公开市场价值七估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部 颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主 要有：1中华人民共和国城市房地产管理法；2中华人民共和国土地管理法；3.国家标准GB/T502911999房地产估价规范4本公司掌

9、握的房地产市场信息资料；5本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；6委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证复印件。 八估价原则1. 合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方 面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以 城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法 规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其 他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2. 最高最佳使用原则最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用 是法律上允许、技术

10、上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并 能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使 估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场 中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采 用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3. 替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用 相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之 后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用 价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之 具有相同使用价

11、值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使 价格相互牵制而趋于一致。4. 估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是 某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格 估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的 价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状 况通常也是以其在该时点时的状况为准。5.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。九估价方法根据房地产估价规范(GB/T 502911999),通行的估价 方法有市场法、收益法、成本法、假设开

12、发法、基准地价修正法等。 因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场 比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；。为了让房 地产价格由依有据，表明房地产的价值是由哪些部分组成的，又采用 了成本法进行估价。市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次 建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各 项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比 基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个 别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后 将重新构建价格减去折旧来求

13、取估价对象价值的方法。十估价结果注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采 用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致 的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点 2012 年 5 月 27 日的公开市场价值为人民币：969370 元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾 圆（人民币）整，单价：9693.7元/M2。十一估价人员注册房地产估价师： 杨鹏飞 （注册号： 333333）注册房地产估价师： 吕 梦（注册号： 666666）十二估价作业日期二O二年七月二日至八月二十八日十三估价报告应用的有效期自二O 二年六月四日起至二O三年是六月三日止。估价技术报告一估价对象实物

14、状况描述与分析估价对象为武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室室房地产，房屋建筑面积为 100 平方米。 房屋用途：住宅 建筑结构：框架结构；（3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房， 外墙水泥砂浆涂料；（4）房屋楼层： 20层（共32层）（5）平面布局：现房屋平面布局呈两室、两厅、一厨、一卫的格 局；（6）配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设 施完备；（7）装修情况： 简单装修。二估价对象区位描述与分析位于洪山区商业中心一一光谷步行街，加州阳光1幢总层数为三十二层，估价对象位于第二十层。和东湖经济开发区、光谷高新开 发区距离很近；周边有华中科技大

15、学、武汉市鲁巷中学、洪山实验 洪山高级中学、长江职业学院、鲁巷实验小学；附近有 703、536、 518、540、581、728等30余条公交线路通达武汉三镇；地铁2号 线江南起点站；快速连接中环线，从光谷直达汉阳汉口，到天河机 场50分钟左右，交通方便。三、估价对象权益描述与分析1、完全产权2、建筑年代：2010年；3、容积率为4.96四估价方法适用性分析根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调 查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目 前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多， 又因为要知道房地产价值是由哪些具体部分价值组成的。故确定

16、采用 市场比较法和成本法作为本次评估的方法。遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房 地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用 途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比 实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区 域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后 将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 四估价测算过程1 选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易

17、案例进行比较。具体条件见表一：可 比 案 例 情 况 表（表一）一 例 实二 例 实三 例 实称 名 目 项M O 阳120 州加B5-室-4B4-室 u 1 光)0 阳19 州幢 加园 家 福 洪光 阳 州 加 价 单O8宅 住宅 住宅 住宅 住交式 方 易 交售 出 常 正售 出 常 正售 出 常 正售 出 常 正式 方 割 交房 现房 现房 现房 现区域因素备完竝度备 完 较备 完 较备 完 较备 完 较备完 竝度备 完备 完备 完备 完度个别因素境 环 区 小况 圭冃 iS 学次 层2322 82型 户厅 二 室 二厅 二 室 二厅 二 室 二厅 二 室 三向 朝向 匕向 匕向 匕向

18、匕层 平备 完备 完备 完备 完O20O2072O20况 圭冃 装装 简装 楕装 楕2比较因素的选择根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较 因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别 因素。详见表二：（转下页）可比案例比准价格系数修正表（表二）一 例 实二 例 实三 例 实称 名 目 项KIU 1 M OO 日2 卩幢 州-4 加B5-室-4B4-室 u 1 光)0 阳19 州幢 加园 家 福 洪光 阳 州 加00000000交000000式 方 易 交00000000式 方 割 交00000000区域因素0000000000000000000000备完 竝

19、度00000000备完B度00000000度00000000个别因素境 环 区 小0000000000000000况 圭冃 学00000000次 层008989型 户00000000卧 向 朝000000000099000000000000000097000095o3比较因素修正将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易 日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比 准价格，详见表三：（转下页）可比案例比准价格修正表（表三）一 例 实二 例 实三 例 实价 单 例 案-交式 方 易 交式 方 割 交区域因素度 善度 备个别因素境 环 区 小况 圭冃 学次 层型 户

20、向 朝5269688采用简单算术平均综合得出比准价格为：（9625+8186+11270）/3=9693.7 元/m2五估价结果确定估价对象评估总值=9693.7元/m2X100m2=969370元上海市天天房地产评估公司2012年 6月4日（一）成本法成本法：求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法费用表序号费用名称费率合价备注1建筑面积100房地产合 计建筑物合 计2楼面熟地 价a*b*c*d*e480142建筑面积x楼面熟地价2.a基准地价1967根据武汉市基准地价级别范围 划分，估价对象设计用途为住 宅，属于六级住宅用地，故

21、取熟 地价为1967元/建筑平方米。2.b综合因糸 修止1.1估价对象所处位置交通较便利， 附近配套设施基本齐全。经综合 考虑确定综合因素修正系数为1.1。2.c期日修止0.9577据“武汉市基准地价结果(2010 )数据，期日修正系数为0.95772.d容积率修正2.3215经杳询该小区容积率为4.96 , 故容积率的修正取值为2.3215.2.e年期修正0.9981估价对象为住宅用地，法定最高 土地使用年限m=70年，剩余 使用年限n=68年年期修正系 数二1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)m ,r 为土地还原利率，取r=7%3建安造价1500150000150000建筑面积x建安造

22、价4室外工程 费10%15000150003x费率5小区配套 费10%15000150003x费率10111213141516前期工程费开发成本管理费销售费用投资利息销售税费成本利润建筑物价值建筑物折旧房地产现值单方价值8%1%3.00%7%5.50%30.00%100%5%96937元/平方米1200019200067211810125433391252167199693709693712000192000498100249053x费率3+4+5+6(2+7)x费率(2+7+8+10+11+12)/(1-费率)x费率2x( 1+费率)人2 -1+(7+8+9)x( 1+费率)人(2/2)-1(建设周期2年)(2+7+8+9+10+12)/(1-费率) x费率(2+7+8+9+10)x 成本利润率7+8+9+10+11+1213*折旧率2+7+8+9+10+11+12-1415/建筑面积