房地产融资渠道现状

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1、房地产融资渠道现状一、我国房地产融资渠道现状1 银行贷款目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金 及其他资金（主要是定金及预付款）二个方面。房地产企业自有资金比例 较低，主要依靠银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地 产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30 个省（市）的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金 直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来， 大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中 有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行 贷款，假如将施工企业垫

2、资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的 资金总比例将高达70%以上。银行贷款事实上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通 行标准，我国房地产企业对银行的依靠度明显过高。一旦房地产经济 发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影 响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2021年的“121 号文”开始，2021年商业银行房地产贷款风险管理指引、2021年 “国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是 2021年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十 次上调存款预备金率，虽然这一措施并不是特

3、地针对房地产市场的， 而是为了收缩流淌性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了 不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临 前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。2.房地产信托房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投 资方式，即信托投资公司制定信托投资准备，与托付人（投资者）签订 信托投资合同，托付人（投资者）将其合法资金托付给信托公司进行房 地产投资，或进行房地产抵押贷款或购置房地产抵押贷款证券，或进行 相关的房地产投资活动。紧缩性的宏观政策使对银行信贷依靠性极强的房地产开发商的资 金特殊紧急，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求

4、增加， 房地产信托业务得以进展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托 产品，比方，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式一信托贷 款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模 式：是股权融资。模式是债权融资。前者是对一些自有资本金缺乏 35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组 建有限责任公司，使其自有资本金到达35%的要求，信托投资公司作为 股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己到达国家要求，但是 由于某些缘由等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就 可以筹集确定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操 作方式类似商业银

5、行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。2021年共发行了 98支房地产集合资金（含财产）信托投资准备（以 下简称房地产信托），实际募集资金总计115.?866亿元，平均每个房 地产信托募集1.?18亿元，与2021年相比总额增长93. ?4%o不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的 制约、信托产品的流通性问题，以及信托准备的异地发行、资金异地 运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的进展。但 从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道, 是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会进展成为 中国房地产企业的主流融资模式。3.上市融资上市

6、融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资 和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛 高，比方负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我 国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。更多的房地产企业选择间接上市买壳上市。买壳上市需要大量 现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企 业必需有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目 与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上 市融资的路子还很困难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。 2021年

7、底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源缺乏0. ?5%?o 06年 到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股 市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达 4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家（根据2021年数据， 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市）。4海外房产基金据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、 新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等出名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会选择国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2021年1-11月份累计统计， 中国房地产企

8、业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6 亿元，同比增长21.6%。应当说海外房产基金的进入可以缓解国内房 地产业对银行信贷的过度依靠，有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运 作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金 融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2021年和2021年间国家陆 续出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、关于外 国投资者并购境内企业的规定，关十进一步加强、规范外商直接 投资房地产业审批和监督的通知等文件，一系列的限外令使海外基 金在中国的

9、运作困难重重。5 债券融资房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房 地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高； 与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有确 定的流淌性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融 资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而 我国的房地产债券进展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不 及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场 不健全，债券发行程序不规范，债券评级的精确性、可信性还有问题。 这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式公布实 施公

10、司债券发行试点方法标志着我国公司债券发行工作的正式启动， 发行条件较原来宽松很多。试点方法施行之后，房地产证券融资的 比重有望增加。二、进展我国房地产融资渠道的对策和建议1. 建立多层次房地产融资体系 当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融 资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住 房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发 育不良对我国房地产融资奉献有限。股权融资门槛相对较高，中小企 业很难到达要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下， 银行缩紧信贷，房地产企业深感资金

11、压力。因此，迫切需要建立多层 次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正削减 对银行贷款的依靠。2. 加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化进展，关键是需要设计出有差异的、服 务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供 应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大 金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系 统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托事实上和银行贷款基 本上是一样,只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的， 本质还是银行的贷款。2021年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而 代之的是地产基金、地

12、产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托 和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必定会成长起来。3. 完善房地产金融法律法规国家、地方和部门公布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定 不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的进展。在房地产融资多 元化的过程中，新出现的很多融资工具假如没有相应的制度进行规范， 就难免陷入混乱局面。必需要建立和完善相关的法律体系，对新型融资 工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和支配等，作出严格 规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的进展。总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银 行信贷的单一局面，走多元化进展路线。但面临现实的困难，房地产金 融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和 管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融 资方式。一方面房地产企业自身主动拓宽融资渠道，避开单纯依靠银 行资金，根据企业特点，接受多种融资途径方法。