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1、房地产营改增热点难点问题1. 房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的 学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼 儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转 出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的 学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼 儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也 不要做进项税额转出。2. 开发单位代街道发放拆迁补偿款，款由政府通过街道 转账给开发企业，开发企业代街道向被拆迁户发放，但街道 要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票，以前在地 税时可以开具且不作收入，营改增后可否比照，开具国税普 票，不作收入？
2、答：开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税 普通发票，开票时应在备注里注明拆迁补偿款。3. 房地产开发企业按照营业税改征增值税试点有关 事项的规定规定，可从销售额中扣除的向政府部门支付的 土地价款包括哪些？答：根据财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开 发 教育辅助服务等增值税政策的通知规定， “向政府部 门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征 地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产 项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用 也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补 偿费用时，应提供拆迁协
3、议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿 费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。4. 房地产开发企业以总公司名义拿地，总公司先行支付 土地价款，后又成立分公司，以分公司名义开发房地产项目， 分公司按一般计税方法计算缴纳增值税时是否可以从销售 额中抵减上述土地价款？答：根据财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产 开发 教育辅助服务等增值税政策的通知规定，房地产开发 企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对 该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司 按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协 议或补充合同，将土地受让人变
4、更为项目公司 ;政府部门出 让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或 补充合同时，土地价款总额不变；项目公司的全部股权由受 让土地的房地产开发企业持有。5. 房地产企业销售自行开发的毛坯房同时赠送家电业务，是否需要视同销售？房地产企业销售自行开发的精装房 是否需要视同销售？答：房地产企业销售毛坯房或精装房，不需要按不同货 物适用的税率分别计提销项税，对销售收入全额按销售不动 产征收增值税。6. 买房送物业费，需要做视同销售处理吗？ 答：不需要。7. 房地产企业没收的定金或其他违约金，要区分已备案 或未备案从而缴纳增值税或免缴增值税吗？答：未完成交易而没收的定金或其他违约金不需要缴纳
5、 增值税，因为应税行为没有发生。8. 房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？答：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应 税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照商品房买卖 合同上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同 约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付 时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因造成延 迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买 方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的 最迟交房时间作为纳税义务发生时间。对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产， 房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
6、9. 房地产开发企业预收款的范围如何确定？答：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前 所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意 金、认筹金和订金等。10. 房地产开发企业出租不动产，城市综合体、商业地产 的运营公司出租商铺，工业企业、政府产业园区出租厂房、 企业孵化器出租办公场所，租赁合同中约定免租期的，是否 要按照视同销售缴纳增值税？答：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免 租期不属于视同销售情形。11. 国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行 开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告中“当 期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售面积”是 指计入容积
7、率的建筑面积，是否包括无法办理产权证的地下 车位建筑面积？答：不包括。12. “房地产开发企业采取预收款方式销售的，在收到预 收款时按 3%预征率预缴增值税”，何时清缴？预售过程中与 其他项目共同取得的进项税额如何划分抵扣？增值税预缴 后是按月清算，还是达到销售时点后统一清算，是否月度时 仅预缴即可？答：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在 收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。其中，一般纳税 人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴 税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主 管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。按照营业税改征增值税试点实施办法的规
8、定，纳税 人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再 为收到预收款的当天，而是完成不动产销售行为并收讫销售 款项或者取得索取销售款项凭据的当天。纳税人销售不动产， 应按照营业税改征增值税试点实施办法规定的纳税义务 发生时间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税 机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。13. 房地产开发企业当期允许扣除的土地价款，是不是 用当期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售 面积，再计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？答：允许扣除的土地价款不是根据当期预售的房屋面积 计算确定，而是根据房地产开发企业销售自行开发的房地 产项
9、目增值税征收管理暂行办法第五条规定，按照以下公 式计算：当期允许扣除的土地价款二X支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售 额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出 售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算 的配套公共设施的建筑面积。14. 房地产开发企业从销售额中扣除的土地价款，应当 取得省级以上财政部门监制的财政票据，但在实际中，一般 缴纳土地竞拍保证金才能取得财政监制票据，缴纳其他土地 款都是取得缴款书，财政部门不更换票据。所以是否从销售 额中扣除的土地价款必须取得省级以上财政部门监制的财 政票据？答：支付的土地价款
10、，是指向政府、土地管理部门或受 政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算 销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得 省级以上财政部门监制的财政票据。15. 国家税务总局公告 2016 年第 18 号第五条中土地价 款扣除使用的建筑面积数据，是指总体规划面积、施工证面 积、还是预售证面积?答：土地价款扣除使用的建筑面积是指当期销售房地产 项目建筑面积，即当期纳税申报的增值税销售额对应的建筑 面积。16. 同一法人多个项目滚动开发，新拿地支付的土地出 让金是否能够在其他正在销售房产项目的销售额中抵减？答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法
11、计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余 额计算销售额。因此，一个项目的土地价款不得在其他项目 的销售额中扣除。于地下车位，签订的是以租代售的租赁合同，出租 20 年， 但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，转让几 十年使用权。该转让行为土地增值税一般被视同转让不动产 在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税？答：根据销售服务、无形资产、不动产注释，销售不 动产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限 产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使 用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳 增值税。
房地产营改增热点难点问题
