房地产成本控制措施

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1、房地产成本控制措施一、房地产成本核算与成本控制面临的问题 1 开发阶段的问题第一， 房地产项目的核算对象、土地成本分配方法不够清晰。房地产行业同其他制造业有着很大的不同，产品形态并非是一成不变 同一个项目的产品在成本构成方面多种多样，这就导致成本归属以及分摊 的方法也缺乏固定的标准。由于土地开发成本以及配套设施方面的建设成本属于间接费用，需要 根据成本会计方法做好归集以及分配。第二，工程完成程度难以可靠估计，从而无法尽快获取成本核算依据 导致成本核算同实际的施工进度存在偏差。在实施工程建设的过程当中，工程的完成量以及实际总预算之间往往 存在比较大的差异，如果无法及时地更新，容易导致房地产企业成

2、本核算 的时候难以取得可靠依据。第三，预算机制不够健全从而影响成本控制以及成本核算工作。一方面是房地产开发的项目往往周期比较长，市场价格出现的变动对 于总成本的影响非常大，因此总成本预算事先预估的难度比较大。同时房地产项目的前期占用资金规模比较大，为节约资金的成本同时 控制经营的风险，房地产企业往往出于谨慎方面的考虑而高估前期成本， 导致项目成本的波动幅度比较严重。另一方面是预算指标的不够合理或者是下达不够及时，导致项目总预 算同现场工程的施工进度难以配比，房地产企业的成本控制也缺乏可靠的 依据，从而无法战争落到实处。2 销售阶段的问题第一，预售阶段作为回笼项目资金的过程，房地产 企业虽收到部

3、分预售款项，不过房地产项目的主要风险以及报酬还没有转 移，无法确认收入同时结转成本转。这时房地产项目开发没有结束，成本仍然不断累计，处于归集分配的 过程当中。房地产企业为快速地回笼资金，在预售阶段往往面临着销售费用以及 营业费用急剧上升的问题。第二，税收政策对于销售阶段的成本核算影响。部分地区要求房地产企业在预收款环节就要缴纳一定税款，例如营业 税以及城建税等，甚至一些地区要求房地产企业根据预售款项的比例来预 征所得税以及土地增值税，等到项目清算的时候多退少补。因此根据收入配比的原则，预售款没有确认收入，同时缴纳税款难以 同收入配比的，无法及时反映房地产企业的经营成果。第三，借款费用在停止资本

4、化后对房地产企业的影响。根据会计准则的相关规定，在企业资产达到预订使用状态以及销售状 态的时候，借款费需要停止资本化。不过在具体业务当中如何确定可使用状态仍然存在问题。第四，销售收入确认以及成本结算方面的影响。房地产项目的收入确认方式主要依据产品风险以及报酬转移与否，目 前为止大部分的房地产企业在业主入伙的时候才可以确认收入实现。房地产企业确认收入的时候项目开发还没有结束，并且工程也没有决 算，导致企业只能预估成本的结转，无法及时反映房地产项目的经营成果二、加强房地产成本核算与成本控制的措施1 合理设立成本项目房地 产企业应当合理划分成本项目，从而客观反映项目的成本结构，也有利于 探讨控制成本

5、的措施。现行房地产企业会计制度明确规定，开发成本是一级成本核算科目， 房地产企业需要在这一科目之下，根据自身经营特点以及管理要求，来进 一步选择成本项目，同时据此落实明细核算。在确定成本项目的过程中，房地产企业的成本项目要避免太多，对那 些发生次数比较少甚至是单笔费用，需要尽可能加以合并。例如各种配套的费用开支，可以考虑设置专门的配套费用科目加以核 算。对于那些金额较大同时持续发生的费用，则需要设立单独的科目核算 例如土地费用以及土建费用等，如果属于发包合同还需要根据合同要求来 做好明细核算，从而随时了解施工进度以及付款情况，为房地产企业的竣 工决算提供依据。2 加强间接费用核算房地产企业间接

6、费用内容主要有财务费用、管理 费用以及销售费用。根据现行的房地产企业会计制度相关规定，这些费用都需要当作期间 费用，计入当期的损益。不过这样一来就无法满足配比性的原则。例如项目贷款利息以及前期销售的费用，数额较大并且受益的对象非 常明确，在受益对象销售前将其列入到损益类的科目加以核算，就会形成 相应的虚假财务成果，无法真实反映房地产企业的经营状况。所以对那些受益对象非常明确销售费用以及贷款利息费用需要当作资 本性的支出加以核算，前者在递延资产这一科目下设置明细专户核算，后 者则列入到开发成本并当作成本项目的重要组成部分。3 完善项目竣工决算房地产成本核算的目的是计算开发总成以及销售 面积的成本

7、，从而结出经营的利润。不过目前房地产企业普遍存在的问题是重视工程决算但是忽视项目的 决算。这是由于工程决算施工结束后进行，有着明确的时间性，同时涉及工 程款支付而难以拖拉。项目决算往往因为各方面的原因而遥遥无期，例如小区的个别配套难 以完成，计划当中的公建设施无法落实，这些都影响项目开发完全的进度 从而影响到房地产项目的决算。综上所述，成本控制可以说是涉及房地产企业的整个经营过程，在房 地产企业发展的过程当中也有着重要作用，所以房地产企业应当进一步强 化成本控制措施，并且根据房地产行业的成本核算特点，提高成本控制的 水平，在发现问题以及改正问题过程当中，不断房地产企业的项目使用以 及营销提供科

8、学依据，最终改善房地产企业的经济效益以及市场竞争力。本 word 为可编辑版本，以下内容若不需要请删除后使用，谢谢您的 理解篇一：重症肺炎的诊断标准及治疗重症肺炎【诊断】首先需明确肺炎的诊断。CAP是指在医院外罹患的感染性肺实质 （含肺泡壁即广义上的肺间质）炎症,包括具有明确潜伏期的病原体感染而 在入院后平均潜伏期内发病的肺炎。简单地讲,是住院 48 小时以内及住院 前出现的肺部炎症。CAP临床诊断依据包括:新近出现的咳嗽、咳痰，或 原有呼吸道疾病症状加重，并出现脓性痰;伴或不伴胸痛。发热。肺实 变体征和（或）湿性啰音。WBC1099 某 10/L 或重症肺炎通常被认为是需要收入ICU的肺炎。

9、关于重症肺炎尚未有公 认的定义。在中华医学会呼吸病学分会公布的CAP诊断和治疗指南中将下 列症征列为重症肺炎的表现:意识障碍;呼吸频率30次/minPaO25d、 机械通气4d）和存在高危因素者,即使不完全符合重症肺炎规定标准，亦视 为重症。美国胸科学会（ATS）2001年对重症肺炎的诊断标准：主要诊断标准 需要机械通气;入院48h内肺部病变扩大$50%;少尿（每日 177umol/L（2mg/dl）次要标准:呼吸频率30次/min :PaO2/FiO22007年ATS和美国感染病学会（IDSA）制订了新的社区获得性肺炎 治疗指南，对重症社区获得性肺炎的诊断标准进行了新的修正。主要标 准：需要

10、创伤性机械通气需要应用升压药物的脓毒性血症休克。次要标准包括：呼吸频率30次/min;氧合指数（PaO2/FiO2）20mg/dL）白细胞减少症（WBC计数V4某109/L）血小板减少症（血小板计数V100某109/L）体温降低（中心体温V36C 低血压需要液体复苏。符合1条主要标 准，或至少3项次要标准可诊断。重症医院获得性肺炎（SHAP）的定义与SCAP相近。2005年ATS和美 国感染病学会（IDSA）制订了成人HAP,VAP,HCAP处理指南。指南中界 定了 HCAP的病人范围:在90d内因急性感染曾住院$2d;居住在医疗护理 机构;最近接受过静脉抗生素治疗、化疗或者30d内有感染伤口

11、治疗;住过 一家医院或进行过透析治疗。因为HCAP患者往往需要应用针对多重耐药 （MDR）病原菌的抗菌药物治疗，故将其列入HAP和VAP的范畴内。【临床表现】重症肺炎可急性起病，部分病人除了发热、咳嗽、咳痰、 呼吸困难等呼吸系统症状外，可在短时间内出现意识障碍、休克、肾功能 不全、肝功能不全等其他系统表现。少部分病人甚至可没有典型的呼吸系 统症状，容易引起误诊。也可起病时较轻，病情逐步恶化，最终达到重症 肺炎的标准。在急诊门诊遇到的主要是重症 CAP 患者，部分是 HCAP 患者 重症 CAP 的最常见的致病病原体有：肺炎链球菌、金黄色葡萄球菌、军团 菌、革兰氏阴性杆菌、流感嗜血杆菌等，其临床

12、表现简述如下：肺炎链球菌为重症 CAP 最常见的病原体，占 30%70%。呼吸系统防 御功能损伤（酒精中毒、抽搐和昏迷）可是咽喉部大量含有肺炎链球菌的 分泌物吸入到下呼吸道。病毒感染和吸烟可造成纤毛运动受损，导致局部 防御功能下降。充血性心衰也为细菌性肺炎的先兆因素。脾切除或脾功能 亢进的病人可发生暴发性的肺炎链球菌肺炎。多发性骨髓瘤、低丙种球蛋 白血症或慢性淋巴细胞白血病等疾病均为肺炎链球菌感染的重要危险因素。 典型的肺炎链球菌肺炎表现为肺实变、寒战，体温大于39.4C，多汗和 胸膜痛疼，多见于原先健康的年轻人。而老年人中肺炎链球菌的临床表现 隐匿，常缺乏典型的临床症状和体征。典型的肺炎链球

13、菌肺炎的胸部X线 表现为肺叶、肺段的实变。肺叶、肺段的实变的病人易合并菌血症。肺炎 链球菌合并菌血症的死亡率为30%70%，比无菌血症者高9 倍。金葡菌肺炎为重症CAP的一个重要病原体。在流行性感冒时期，CAP 中金葡菌的发生率可高达 25%，约 50%的病例有某种基础疾病的存在 呼吸困难和低氧血症较普遍，死亡率为64%。胸部X线检查常见密度增高 的实变影。常出现空腔，可见肺气囊，病变变化较快，常伴发肺脓肿和脓 胸。MRSA （耐甲氧西林金葡菌）为CAP中较少见的病原菌，但一旦明确诊 断，则应选用万古霉素治疗。革兰氏阴性菌 CAP 重症 CAP 中革兰氏阴性菌感染约占20%,病原菌 包括肺炎克

14、雷白杆菌、不动感菌属、变形杆菌和沙雷菌属等。肺炎克雷白 杆菌所致的CAP约占1%5%，但其临床过程较为危重。易发生于酗酒者、 慢性呼吸系统疾病病人和衰弱者，表现为明显的中毒症状。胸部某线的典 型表现为右上叶的浓密浸润阴影、边缘清楚，早期可有脓肿的形成。死亡 率高达 40%50%。非典型病原体在 CAP 中非典型病原体所致者占 3%40%。大多数研 究显示肺炎支原体在非典型病原体所致CAP中占首位，在成人中占 2%30%，肺炎衣原体占6%22%，嗜肺军团菌占2%15%。但是肺炎衣原体感染所致的CAP，其 临床表现相对较轻，死亡率较低。肺炎衣原体可表现为咽痛、声嘶、头痛 等重要的非肺部症状，其他可

15、有鼻窦炎、气道反应性疾病及脓胸。肺炎衣原体可与其他病原菌 发生共同感染，特别是肺炎链球菌。老年人肺炎衣原体肺炎的症状较重， 有时可为致死性的。肺炎衣原体培养、DNA检测、PCR、血清学（微荧光 免疫抗体检测）可提示肺炎衣原体感染的存在。军团菌肺炎占重症CAP病 例的 12%23%，仅次于肺炎链球菌，多见于男性、年迈、体衰和抽烟者， 原患有心肺疾病、糖尿病和肾功能衰竭者患军团菌肺炎的危险性增加。军 团菌肺炎的潜伏期为210 天。病人有短暂的不适、发热、寒战和间断的 干咳。肌痛常很明显，胸痛的发生率为33%,呼吸困难为 60%。胃肠道症状 表现显著，恶心和腹痛多见， 33%的病人有腹泻。不少病人还

16、有肺外症状， 急性的精神神志变化、急性肾功能衰竭和黄疸等。偶有横纹肌炎、心肌炎 心包炎、肾小球肾炎、血栓性血小板减少性紫癜。 50%的病例有低钠血症 此项检查有助于军团菌肺炎的诊断和鉴别诊断。军团菌肺炎的胸部X线表 现特征为肺泡型、斑片状、肺叶或肺段状分布或弥漫性肺浸润。有时难以 与 ARDS 区别。胸腔积液相对较多。此外，20%40%的病人可发生进行性呼 吸衰竭，约 15%以上的病例需机械通气。流感嗜血杆菌肺炎约占CAP病例的8%20%，老年人和COPD病人常 为高危人群。流感嗜血杆菌肺炎发病前多有上呼吸道感染的病史，起病可 急可慢，急性发病者有发热、咳嗽、咳痰。COPD病人起病较为缓慢，表

17、 现为原有的咳嗽症状加重。婴幼儿肺炎多较急重，临床上有高热、惊厥、 呼吸急促和紫绀，有时发生呼吸衰竭。听诊可闻及散在的或局限的干、湿 性罗音，但大片实变体征者少见。胸部某线表现为支气管肺炎，约 1/4 呈 肺叶或肺段实变影，很少有肺脓肿或脓胸形成。6卡氏抱子虫肺炎（PCP）PCP仅发生于细胞免疫缺陷的病人，但PCP仍是一种重要的肺炎，特别是HIV感染的病人。PCP常常是诊断AIDS 的依据。PCP的临床特征性表现有干咳、发热和在几周内逐渐进展的呼吸 困难。病人肺部症状出现的平均时间为4周，PCP相对进展缓慢可区别于 普通细菌性肺炎。PCP的试验室检查异常包括：淋巴细胞减少，CD4淋巴 细胞减少

18、，低氧血症，胸部某线片显示双侧间质浸润，有高度特征的“毛 玻璃”样表现。但30%的胸片可无明显异常。PCP为唯一有假阴性胸片表 现的肺炎【辅助检查】1.病原学：诊断方法包括血培养、痰革兰氏染色和培养、血清学检查、胸水培 养、支气管吸出物培养、或肺炎链球菌和军团菌抗原的快速诊断技术。此 外，可以考虑侵入性检查，包括经皮肺穿刺活检、经过防污染毛刷（ PSB 经过支气管镜检查或支气管肺泡灌洗（BAL）。 血培养一般在发热初期采集，如已用抗菌药物治疗，则在下次用药 前采集。采样以无菌法静脉穿刺，防止污染。成人每次1020ml,婴儿和 儿童0.55ml。血液置于无菌培养瓶中送检。24小时内采血标本3次，

19、并 在不同部位采集可提高血培养的阳性率。在大规模的非选择性的因CAP住院的病人中，抗生素治疗前的血细菌 培养阳性率为 5%-14%，最常见的结果为肺炎球菌。假阳性的结果，常为 凝固酶阴性的葡萄球菌。抗生素治疗后血培养的阳性率减半，所以血标本应在抗生素应用前采 集。但如果有菌血症高危因素存在时，初始抗生素治疗后血培养的阳性率 仍高达 15%。因重症肺炎有菌血症高危因素存在，病原菌极可能是金葡菌、 铜绿假单胞菌和其他革兰氏阴性杆菌，这几种细菌培养的阳性率高，重症肺炎时每一位病人都应 行血培养，这对指导抗生素的应用有很高的价值。另外，细菌清除能力低 的病人（如脾切除的病人）、慢性肝病的病人、白细胞减

20、少的病人也易于 有菌血症，也应积极行血培养。 痰液细菌培养嘱病人先行漱口，并指导或辅助病人深咳嗽，留取脓 性痰送检。约 40%病人无痰，可经气管吸引术或支气管镜吸引获得标本。 标本收集在无菌容器中。痰量的要求，普通细菌lml,真菌和寄生虫 35ml,分支杆菌510ml。标本要尽快送检，不得超过2小时。延迟将减 少葡萄球菌、肺炎链球菌以及革兰氏阴性杆菌的检出率。在培养前必须先 挑出脓性部分涂片作革兰氏染色，低倍镜下观察，判断标本是否合格。镜 检鳞状上皮10个/低倍视野就判断为不合格痰，即标本很可能来自口咽 部而非下呼吸道。多核细胞数量对判断痰液标本是否合格意义不大，但是 纤毛柱状上皮和肺泡巨噬细

21、胞的出现提示来自下呼吸道的可能性大。痰液细菌培养的阳性率各异，受各种因素的影响很大。痰液培养阳性 时需排除污染和细菌定植。与痰涂片细菌是否一致、定量培养和多次培养 有一定价值。在气管插管后立即采取的标本不考虑细菌定植。痰液培养结 果阴性也并不意味着无意义：合格的痰标本分离不出金葡菌或革兰氏阴性 杆菌就是排除这些病原菌感染的强有力的证据。革兰氏染色阴性和培养阴 性应停止针对金葡菌感染的治疗。 痰涂片染色痰液涂片革兰氏染色可有助于初始的经验性抗生素治疗 其最大优点是可以在短时间内得到结果并根据染色的结果选用针对革兰氏 阳性或阴性细菌的抗生素；涂片细菌阳性时常常预示着痰培养阳性；涂片 细菌与培养出的

22、细菌一致时，可证实随后的痰培养出的细菌为致病菌。结 核感染时抗酸染色阳性。真菌感染时痰涂片可多次查到霉菌或菌丝。痰液 涂片在油镜检查时见到典型的肺炎链球菌或流感嗜血杆菌有诊断价值。 其他在军团菌的流行地区或有近期2周旅行的病人，除了常规的培 养外，需要用缓冲碳酵母浸膏作军团菌的培养。尿抗原检查可用肺炎球菌 和军团菌的检测。对于成人肺炎球菌肺炎的研究表明敏感性50%-80%，特 异性 90%，不受抗生素使用的影响。对军团菌的检测，在发病的第一天就 可阳性，并持续数周，但血清型1 以外的血清型引起的感染常被漏诊。快 速流感病毒抗原检测阳性可考虑抗病毒治疗。肺活检组织细菌培养、病理 及特殊染色是诊断肺炎的金标准。