房地产开发试题

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1、、 单向(ddn xi&ng)选择题：(每题1分，共30题，每题的被选答案(dd dn)中只有一个是最符合题意，请在题后括号(ku&hao)内填入相应的编号)1 考虑房地产的投资(t6u zf)特性时，一般(yiban)认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有： (C)A. 更长的经济寿命B.更显著的个异性C. 更强的适应性D.更专业的物业管理2 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是(B)A. 比较风险B.通货膨胀风险C.时间风险D.资本价值风险3 某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为 3.5%，房地产投资市场的风险

2、相关系数为 0.5，那么，当前房地产投 资的折现率为(C)A. 3.5%B.5.17%C.7.15%D.8.59%4 某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为 30万平方米， 2003年竣工的房屋建 筑面积为 80万平方米，那么，该市房屋的平均建设周期为(B)A.0.5 年B.1.5 年C.2年D.3年5下列关于房地产市场特性的表述中，那一项不是房地产市场具有的特性C)C.竞争充分性D.交易复杂性6产生房地产价格泡沫的主要诱因是：(C)A. 土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度开发7房地产投资决策分析主要包括项目财务评

3、价和( )两部分。(B)A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析8由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限( C)A.选址规划意见通知书B.规划设计条件通知书C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证9房地产商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于(B)A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法10下列关于市场容量概念的表述中，正确的是：(C)A. 潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B. 潜在(q诒nz汕市场有效(ybux诒o)市场服务(fCiwJ)市场合格(hQgQ)的有效市场C. 潜在(q诒nz引)市场有效市

4、场合格的有效市场服务市场D. 潜在市场服务市场合格的有效市场 有效市场11某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用什么模式 （D）A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.单一市场集中化12企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关的行业是：（A）A.批量行业B.僵滞行业C.分块行业D.专业化行业13已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为：（C）A.14.55%B.14.68%C. 14.75%D.15.01%14下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是：（A）A. 成本利润率是年成本利润率B. 成

5、本利润率是开发经营期的成本利润率C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D. 投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的 比率15某物业的购买价格为 60万元，其中 20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为 2万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为：（A）A.7.5%B.8.3%C. 12.5%D.16.7%16对于一般商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（B）A.1.2B.1.5C.1.8D.2.017某房地产投资项目的表面收益率为 18%，年租金增长率为 8%，通货

6、膨胀率为 6%，则该房地产投资的实际收益率为（C）A.9.26%B.10%C.11.32%D.12%A.B.C.D.18某房地产投资项目的总投资为 5000万元，其中投资者投入的权益资本为 2000万元，经营期内的年平均利润总额为 600万元，年平均 税后利润为 480万元，则该投资项目的资本金利润率为：（D）A.12%B.20%C.24%D.30%19盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降 30%、成本上升 60%时，开发利润（税前）为 0；乙项目当售价下降 20%、成本上升 50% 时，开发利率（税前）为 0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力（nengli）方面，以下那种情况是正确的（

7、A）A.甲项目（xiangmu）强于乙项目B.乙项目（xiangmu）强于甲项目C.甲项目（xiangmu）于乙项目一样强D.不能确定哪个（n右ge）项目强20房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到以下那种情况的极限值（B）A. 利润为零B允许的最低经济效益指标C.最大的费用D.最大利润21下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是：（B）A.容积率B.空置率C.利息备付率D.成本利润率22公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（C）A. 土地费用B.前期工程费C房屋开发费D管理费用23下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是：（B

8、）A. 土地购置贷款B. 土地储备贷款C. 土地开发贷款D.建设贷款24下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（A）A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C公共设施维修费D.保险费25下列关于计算贷款综合风险度的系数表述中，不正确的是（ A）A. 企业信用等级越高，信用等级系数值越高B. 贷款期限越长，期限系数值越大C. 项目风险越大，风险等级系数值越大D用商品房抵押相对于用其他房屋和建筑物抵押，贷款方式系数值较低26王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 30平方米，外墙面积 6平方米，单元间分隔墙面积 8平方米，公摊面

9、积 3平方米，那么，可出租面积应是(B)A.33 平方米B.40 平方米C.43 平方米D.47 平方米27物业管理公司在选择零售商作为零售商业的租户时，首先要考虑的因素是(D)A.零售商的财务能力B.零售商所需要的服务C零售商组合与位置分配 D.零售商的声誉28 某零售商拥有的一出租物业的原值为 5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为：( D)A.42.0 万元B.50.4 万元C.60.0 万元D.72.0 万元29 .金融机构发放(fafang)个人住房抵押贷款的风险来自( D)A.申请(shpnqYng)贷款的购房者B.开发商C.政府D.申请(shgqgg

10、)贷款的购房者和开发商30房地产置业投资者能够(nQnggbu)容忍较低收益率的原因是因为：A)A.房地产具有增值保值特性B.拥有（yOngybu）房地产容易得到税收的好处C.房地产的使用寿命长D拥有房地产易于得到金融机构的支持二、多项选择题（共 10题，每题 2分。每题的被选答案中，又两个或两个 以上符合题意的答案，请在题后的括号内填入相应的编号。错选或多选均 不得分，少选，但选择正确的每个选项得 0.5分） 1一般来说，房地产投资风险分析主要包括：（ACDE）A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望受益的可靠性D.投资项目的变现性E. 资产管理的复杂性2房地产市场的结构包括：（AB

11、CD）A.总量结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E. 资金结构3从房地产自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于自然周期变化的情况出现在（A.B.）A.第一阶段B.第二阶段的初期C.第三阶段初期D.第三阶段E.第四阶段4制定租售方案的工作内容主要包括（ACE）A租售方式的选择B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E.租售价格的确定5随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点包括：（AB）A.消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C.消费者以年轻人为主D.商品住宅多为豪宅E.以投资者购买为主6 按照消费者对产品两种属性的重视程度

12、进行划分，形成不同偏好的细 分市场的模式有（ABD）A.同质偏好市场B.分散偏好市场C.个别偏好市场D.集群偏好市场E.弥隙市场7现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中 的时间点“零”是：（ACE）A.资金（zjn）运动的时间始点B.日历年度的年初C.某一基准（jizhun）时刻D.不能出现（chijx诒n）现金流的时间（shijian）点E.既可有现金（x诒njin）流入，也可有现金流出的时间点8在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ABD）A.折旧和摊销B.在成本中列支的利息费用C.投资回报D.未分配利润E.权益融资9房地产置业投资的经济效果

13、主要表现在：（BDE）C.对社会贡献增加D.物业增值E.物业权益份额增加10 房地产开发前期的规划管理包括（A.B.CDA.开发项目的选址定点审批B.规划条件的审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E.核发建设用地批准书11房地产开发项目财务评价的基本报表包括：（BCDE）A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表E.资产负债表12以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括A.建筑安装工程费C.拆迁补偿费E.城市基础设施建设费（BCE）B. 土地使用权出让金D. 公共配套设施建设费13债务融资的资金融出方所获得的报酬有（BCA.项目投资形成的可分

14、配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E股息14物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ACD）A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C. 基础租金与市场租金D.出租单元的室内装修E. 物业管理企业的经营业绩15 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ACDE）A.自然特征、如山地和河流等B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E.竞争性项目的区域三、判断题（每题2分，共10题，请根据判断结果，在题后的括号内用V 表示正确，用X表示错误。如果是错误的，请说出错误的理由，1 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经

15、营jngying）时，其投资均属长期投资。（X）2 购买住房抵押支持证券的个人（geren）和机构，是房地产间接投资者3 在进行风险分析时，期望（qTwang）收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大（X）4 通货膨胀对房地产投资（t6uzT）只有负面影响。（X）5 房地产空间（kongjian）市场决定房地产租金，房地产资产市场决定房地产价格W）6房地产自然周期的第三阶段始于供求的转折点，此时房地产空置率低于合理空置率7当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款率，且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率8在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资

16、产的形式存在于 房地产商品中，所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发 的资金大部分均不属于流动资金性质。(X)9开发商成本利润率是开发经营期的利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。W)10在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。(X )11在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点W)12假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。W)13虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收之前仍可被销售W)14个人住房抵押贷款属于

17、购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款 的风险只来自于申请贷款的购房者。四、计算题（共 30 分）1.某购房者向银行申请了以等比增速方式还款的个人住房抵押贷款。如果该 贷款的年利率为5.75%，期限为 15年，按月偿还，首次月还款额为 2000元， 月还款额的增长率为 0.2%，求该购房者在第5年第 6个月的还款额。（2223。 4）2 购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始由租金收入，年净租金收入为 20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为 10%，则该项目的动态投资回收期为多少？（7.27 年）3.

18、 某开发商向银行申请了年利率为6%，期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为 100万的贷款，则该开发商第一年的还本收益为多少？（7。59）4. 某房地产投资者以 300万元购入一个店铺用于出租经营，资本金为 100万 元其余资金为金融机构提供gOng）的利率为10%、期限为10年、按年等额 还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则 考虑还本（huan ben）收益（不考虑所得税的影响）后的权益投资回报率为多少？ （22.55%）5. 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行 提供的年利率为 6%、期限为 15年、按月等额偿还的个人住

19、房抵押贷款。现张 某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押贷款债务（zh令iwj）转让 给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款（hai kuan）方案，贷款期限 从2005年1月 1日至2014年12月 31日，年利率为6%，按月等比递增还款（月等比递增比率为 0.2%），问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？2269.32 元）6项目的总开发价值为 1个亿，总开发成本中除土地成本以外为 6千万。土地面积为2000平方米，容积率为5,开发周期为2年，年贷款（d引kuan）利率为10%,开发商期望成本利润率为 20%，则投资者可接受的最大楼面地价为：（1928 ）内容总结（1）单向选择题：（每题 1分,共30题,每题的被选答案中只有一个是最符合题意,请在题后括号内填入相应的编号）考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小