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1、房地产开发项目中的界面管理问题作者：孙小男来源：中外企业家 2016年第5期孙小男中图分类号：F275文献标志码：A文章编号：1000-8772（2016）13-0037-02一、引言界面，顾名思义就是物质或者是过程、内容等所形成的分界面。在房地产开发过程中，项 目、组织、人员等不同性质种类的资源要素聚合在一起，这些不同要素之间不可能完全脱离， 总是存在着一些界面，所以界面也是不同实体、不同过程之间联系的桥梁。界面问题涵盖范围 很广，经常会有界面问题而引发的管理问题发生。在房地产项目管理的实际操作中，界面管理 也往往被忽视，使用科学的方法对界面进行控制和管理，有利于整体界面的协调有序，对于房
2、地产开发项目的顺利进行具有重要作用。二、房地产开发中的界面划分（一）过程界面房地产开发需要一定的时间，在这段时间内，不同时期有着不同的建设任务，在各个周期 之间形成的界面就称为过程界面。（二）组织界面房地产开发必定涉及众多的人和组织，他们无一不关系到房地产项目的开发结果，在这些 组织之间形成的界面称为组织界面。组织界面是房地产开发中涉及范围最广的界面，这一界面 又可以细分为以下三类界面：第一类是房地产开发商与消费者之间的界面；第二类是房地产开 发商与项目施工、设计等参与单位之间的界面；第三类是房地产开发商与政府、社会之间的界 面。（三）职能界面房地产开发商的各个部门之间也会形成不同的界面，其中
3、包括开发部门、成本部门、工程 部门、人事部门、财务部门和营销部门等等。这些界面都是房地产开发项目内部形成的界面， 可以由开发商直接进行管理与控制，是管理起来最方便的一个界面。三、房地产项目的过程界面管理房地产开发项目周期时间较长，主要可以分为投资决策、前期工作、施工建设、市场营销 和运营管理五个阶段。这些阶段之间彼此环环相扣，一个阶段接着另一个阶段，对他们之间的 界面管理将直接关系到整个项目开发的稳定与否。我们也可以粗略地合并为投资阶段、建设阶 段和营销阶段加以分析。一）投资阶段的界面管理房地产开发并非小事，在进行开发之前必须对项目的投资价值进行分析，对于该项目的投 资是否可行也要进行细致的研
4、究才行。这一阶段的主要工作有项目可行性研究、项目建设方案 规划以及项目开发建设所需要办理的各种手续等，这些都是项目开发之前必不可少的环节，是 项目开发的基础。在这个过程中最关键的就是信息传递的准确和快捷，在进行界面管理时要格 外注意各职能部门员工之间的分工与合作，要保证信息的畅通以提高投资决策阶段整体规划质 量。在管理该方面的界面问题时首先是要划分清工作任务，根据任务设置不同的职能部门。其 次是根据不同的部门进行界面管理，根据需要制定相关规章和制度，保证界面的规则与稳定。（二）建设阶段的界面管理建设阶段是整个房地产开发的主体，在确保安全和质量的基础之上尽量降低成本，保证工 期，这些都是房地产建
5、设的硬性目标。在这一阶段涉及最多的是开发商与施工承包商等外部参 与单位之间的界面管理问题。虽然项目建设过程中的大量具体工作都由外部单位完成，外部单 位内部的界面管理责任由其自己负责和承担，但确定项目任务范围、界面接口、合同协议等重 要职责仍在开发商，开发商为了实现项目开发的全局目标，仍要花大力气加强各外部单位之间 的界面管理，甚至介入到外部单位内部的界面管理中。例如，开发商会设立专门的部门负责监 管施工现场，他们在协调现场工作的同时严格监督建设质量的好坏，建设质量不仅关系到房地 产后期销售，甚至关系到消费者的生命财产安全。（三）营销阶段的界面管理开发建设完成之后最关键的任务就是房地产的销售了，
6、与这一阶段直接相关的界面有营销 部门与开发商之间的界面以及营销部门与消费者之间界面。营销和销售几乎是整个开发过程的 最后一个环节，但是这个环节却与整个开发过程存在着实质性的关联，这也就意味着这一环节 将会与多个环节产生界面。这些界面之间由于时间跨度较长，而且并不明显，经常会被管理人 员忽视，最终使得房地产的营销工作与整个开发过程脱节。在管理这一界面的时候除了加强营 销业务过程中的界面管理之外，还需格外重视营销环节与其他业务过程之间的沟通交流，强化 他们之间的关系。四、房地产项目的组织界面管理房地产项目的开发是一个复杂的系统过程, 涉及众多不同的组织，这些组织在房地产开发 过程中需要交接、协调互
7、动及信息交流, 这就产生了大量的界面问题。组织界面问题是任何一 个项目管理过程中都会碰到的问题。（一）开发商与消费者之间的界面在前述三类组织界面中, 开发商与消费者之间的界面是基本界面。对于房地产这样一类价 值量大的产品, 如果不能做到适销对路而让消费者满意, 就会造成产品积压、销售不畅的不良 后果。开发商应以消费者需求为关注焦点 , 采取适当的市场营销手段, 识别并满足（甚至超越） 消费者现在和未来潜在的要求和期望, 从而保证自己的产品和服务始终处于领先的地位。（二）开发商与施工、设计等参与单位之间的界面第二类界面是房地产开发中最复杂的界面, 开发商界面管理的大部分工作都花在这类界面 管理上
8、。这一类中最重要的界面有开发商和设计单位界面、开发商和施工单位界面、开发商和 项目管理或咨询单位界面。这些参与其中的组织或单位都是以实现其价值最大化为目标的，但 对于整个项目来说，资源配置必然是受到约束的，当各自的组织目标发生冲突时，只有各方认识到目标界面之间的差异并适当做出退让，参与各方的目标利益才有可能达到均衡，从而保证 项目中的各要素协调匹配，实现项目整体价值最大化。（三）开发商与政府、社会之间的界面第三类界面涉及政府对房地产项目的管理以及社会对项目的要求。政府是项目的审批部门, 并对整个房地产市场起到宏观调控的作用, 其所颁布的有关房地产行业的法律、法规对项目的 开发建设影响很大，开发
9、商应注意加强对政府各项法令的理解和掌握, 并自觉加以执行, 切勿 因违法违规而使项目受损或夭折。任何一个房地产项目都处于各种社会关系之中，并与社会环境系统之间存在互动关系，因 此开发商要善于平衡各种社会利益，这也是对开发商更高层次的要求。五、房地产项目的职能界面管理在房地产项目开发过程中，项目中各个并行的部门、流程之间相互联系和作用，因此在项 目管理时不可避免地会遇到很多界面管理问题。处理此类界面问题的原则是协商合作，也就是 具有不同专业职能的人员、不同的部门通力合作，遇到问题相互沟通，协商一致，突破界面阻 隔，发挥最佳的整体功效。协商合作原则具体可以表现为以下几种方法。（一）、跨职能整合方式
10、采取这种方式进行界面控制，具体来说，一是要淡化各部门岗位职责观念，鼓励不同岗位 和部门之间的交流。二是选拔合适的项目中高层管理人员。项目经理是项目有关各方协调配合 的纽带，作用不容小视。（二）、加强部门沟通充分的沟通可以使部门之间互相了解对方的思维模式和运作方式，掌握对方的信息变化动 态，可以使双方融合更加紧密，降低界面的摩擦损耗。例如，定期举行项目小组或职能部门交 流座谈会。（三）、借助等级制度当存在与同级之间的界面阻隔无法穿越，界面冲突无法通过协商和沟通解决时，可以由处 于支配地位的上级进行合并指挥，以达到消除界面问题的目的。六、结语随着社会分工更加细化、同业竞争的日益激烈，房地产开发中的界面管理显得尤为重要。 通过对房地产各类界面进行分析和优化，合理设置企业组织架构和管理流程，理顺企业管理、 提高运营效率，达到最优资源配置，从而保障企业实现战略目标。参考文献：1阎长俊，李雪莹工程承包模式的界面分析与管理：提高项目价值的有效途径J.建筑 经济, 2005, 8: 49532成虎工程项目范围M.北京:高等教育出版社,2004:134- 136作者简介：孙小男（1981-），女，汉，天津人，经济师，开发总监、从事房地产开发，研 究方向：项目管理。（天津新世界环渤海房地产开发有限公司）（责任编辑：赵媛）
房地产开发项目中的界面管理问题
