全椒项目定位及物业发展建议

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1、意大利商贸城之 美食新都汇 全椒项目定位及物业发展建议城市认知城市概况城市概况全椒位于滁州的最南部，东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里，区位优势十分明显。全椒现为“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市。全椒总面积1568平方公里，全县总人口48万人，县城（襄河镇）人口12万人。境内沪陕高速（合宁高速）公路和宁西铁路（合宁铁路）和京沪高铁均贯穿全境。主要资源主要资源自然资源丰富。境内有20多种矿产资源，其中大理石、花岗岩、重晶石、海泡石、绢云母储量多、品味高，已探明大理石储量为6万吨、铜矿储量32万多吨、石灰

2、岩矿的储量5000万吨。产业基础厚实。机械制造业已初具规模，产业态势已基本形成，拥有机械制造业熟练工人近3万人；服装玩具业是传统产业，乡乡有厂，户户适应，有熟练工人3万多人。旅游资源丰富。境内有神山国家森林公园、吴敬梓纪念馆、岱山湖旅游度假区、碧云湖、三塔寺、龙山寺、大王庙等景点。距国家AAAA级风景区琅琊山风景区仅20公里。农业资源丰富。全椒是全国生态农业建设先进县、绿化先进县、国家大型商品粮基地县、油料生产百强县和棉花大县，全国十大绿色农业示范县试点县之一，还是南京无公害农产品配送基地。已创出“高龙”牌大米、“同兴”牌面粉、“小康”牌系列烹调油、“百年”辣酱等12个国家绿色食品品牌和“襄水

3、”鳜鱼等四个国家级无公害农产品。城市总结城市总结区域优势与未来发展：全椒县地理位置和交通资源都比较优越，高速、高铁、动车全都经过全椒县，随着全县经济的快速发展，全椒必然会成为融入长三角经济圈的先导区域。从整个大区域来看，随着经济的发展，全椒县的扩充是必须的，而区域的发展和人群的迁入必然有房地产业的支持和空间保证。未来，随着经济发展的带动，全椒将实现与滁州零距离融合，成为滁州”大滁城“战略的核心城市。而这也必将带动整个安徽东部区域的发展。全椒京沪高铁站南现代服务园区总投资154亿元，占地规模734公顷，建设内容包括营运中心、商业街、文化艺术中心、会议展览中心、科技研发中心、区内道路等。市场背景调

4、查分析 1、中观市场分析 2、微观市场分析 3、市场综述 4、项目启示经济概况经济概况2010年全县实现地区生产总值64亿元，比上年增长16%，实现财政收入6.6亿元，增长31.6%。全社会固定资产投资完成86亿元，同比增长31.1%。城镇在岗职工年人均工资29850元，同比增长21%；农民人均纯收入6180元，同比增长15.9%。从经济数据可以看出，08年后，全县经济保持稳定快速增长。中观市场销售市场销售市场受市场观望情绪的影响，2009年2010年全椒房地产整体呈下降趋势，2010年销售面积同比下降10.46%，销售金额同比下降了32.3%。预计未来，市场逐步回暖，后期的销售空间较大。中观

5、市场房价走势房价走势从图上统计数据表明，近几年是全椒房地产迅猛发展的几年，20082010年间全椒当地的房地产市场价格呈现快速上涨的趋势，2010年涨幅更是达到了50%。中观市场市场总结市场总结国家对房地产市场的不断从严，导致一线城市房屋销售量大跌，但对于以刚性需求为主的全椒县市场影响相对较小，只是暂时缓冲了房地产快速发展的节奏。近年来，全椒房地产市场在宏观经济运行良好的大背景下，受“大滁城”政府规划的影响，呈现快速发展的势头，房价也得到快速拉升。随着区域的发展与长三角经济群的对接，预计后期市场会逐渐出现投资客的关注，因此在价格持续提升的同时受政策的压力也会逐步呈现。中观市场城市规划城市规划微

6、观市场区域划分区域划分城北板块老城板块城南板块均价：3500元/平米项目多为中大规模，较集中建筑形态：多层和高层是主流，部分多层和别墅代表楼盘：水岸星城、东方红郡主要特点：景观、开发区刚需、房价较低奥康步行街：内街均价9000-1.3万。临街铺均价2.2万老城区已成饱和状态，基本没有在开发项目，个别项目规模也较小，多是旧房改造和回迁工程。住宅均价：42004800元/平米商业均价：9000-1.4万元/平米项目多为中大规模，较集中建筑形态：多层和高层是主流代表楼盘：江海儒林新城、盛世豪庭、晶禾学府苑主要特点：城市主要发展方向、房价较高本案本案微观市场商圈概况商圈概况老城商圈城南商圈以奥康步行街

7、为代表的老城区商业核心，襄水西路和健康路综合性商业片区。商业氛围浓厚，商圈成熟以火车站为核心，向城南居住片区辐射，新兴商业群体，以高档商业街区、专业市场、社区商业为主，目前商业氛围不浓本案本案n 城南板块是县政府规划的新城，也是未来的发展方向；区域承担：营运中心、商业街、文化艺术中心、会议展览中心、科技研发中心 等多种重要功能n“四纵一横+T字”交通布局，为城南区的经济及商业发展提供了有利条件微观市场典型案例典型案例奥康商业步行街项目地址新华路与吴敬梓交叉口处开发公司安徽奥康置业有限公司 总建面积93485 容积率1.42物业类型商业、住宅项目特色：交通便利，地址城市中心，商业气氛浓厚。有较成

8、熟的交通及配套 主力商家：苏果超市、大地影院、肯德基、目前商业价格：一层临街铺售价2.2万元/，仅剩朝南4间未售，内街售价90001.3万元/，销售82%商业现状：2011年初开业，目前底层商铺有些人气，盈利的不多，二楼的寥寥几家，惨淡经营，三楼基本闭门歇户 典型案例典型案例瑞祥.商业步行街项目地址滁全大道与纬三路交叉口 开发公司儒林路与站前路交汇处（火车站对面）总建面积19.3万 营销代理上海良策物业类型住宅、商业、酒店项目特色：项目正对火车站，区位价值明显，未来升值空间较大。项目内规划了高档的五星级酒店，借此提升项目的整体价值。住宅分为14期，目前整体均价为4500元/平米。目前在售的主要

9、是商业部分，5.5米挑高临街商铺均价1.51.8万元/平米；内街步行街均价为90001.4万元/平米，仅售一层，二层以上部分开发商持有整体招商运营。项目名称业态类型占地面积（亩）总建筑面（万）容积率销售情况均价报价（元/）仪邦广场产业博览、购物旅游、休闲餐饮、城市综合体 10001331.99未售-奥康商业步行街城市综合体47.45 9.48 3.77（商业）1.42已开街，尾盘销售、招商内街:9000-1.3万临街铺:2.2万汉一金都国际农贸主题商业185.31.6（商业）3.8即将开盘，内铺及2、3楼三年返租报价：临街：1.2-1.5万瑞祥商业步行街商业综合体148 24.1 7.7（商业

10、）2.44销售中，一楼3年8%返租。2、3楼开发商持有，统一招商运营临街均价：19800元折后15048元内铺均价：13800元折后10488元义务国际小商品城主题商业15未售盛大装饰城专业市场150101已开业，尾盘销售56006300（3年8%返租已取消）市场盘点市场盘点全椒在售和即将推出的商业项目盘点市场综述市场综述竞争格局全椒在售楼盘开发规模均为中大楼盘，仪邦广场1000亩、儒林新城也接近100万方，商业，住宅都竞争激烈。受县政府南移影响，城南板块是目前竞争最激烈的区域，区域内部已经形成联动，市民接受度逐渐提高，但商业氛围欠缺。城北板块由于临近滁州高铁站，未来也有较大发展空间，只是要形

11、成区域规模尚需510年。目前县城还是以老城区为核心商圈，高中低档商业一应俱全，业态全。城南新区依托交通优势及政府南迁，住宅大量推出为基础，商业发展迅速，以高档商业、专业市场及社区商业为主。商业特征区域商业发展形态：奥康商业步行街将全椒的商业形态从沿街式转变成板块型，仪邦广场的出现，将全椒县的商业带入组团式的全新阶段。专业市场发展形态：从散点式向集中式转变，家居市场、小商品市场等各种类型的专业市场逐渐完善发展趋势项目启示城南区的大力发展，给项目带来巨大的机会，依托火车站的人气，项目商业潜力巨大以奥康商业步行街为代表的城市商业综合体在全椒市民印象中运营并不成功，不为投资者所看好项目对面瑞祥商业步行

12、街是类似奥康商业步行街的商业综合体。为适应投资者的需求，避免同质化竞争，建议本项目以主题商业形式打开市场，获得核心竞争力。1、价值链分析2、经营者分析3、消费者分析4、投资者分析客群分析目前全椒房地产市场仍然是内向型市场，即以本地消费为主，对外地消费者的吸纳有限。全椒投资者相对于住宅，对商业投资喜好更强。商业价值链分析项目；利益商业经营者商业消费者商业投资者商业消费者、商业投资者、商业经营者三者之间其实是一种相互碰撞、相互影响的关系。项目自身的价值以及对消费者的吸引度直接影响商业投资者和商业经营者的参与热情，而最终的消费者对项目的看好以及对商业配套的看好将更加坚定投资者和经营者的信心。所以，传

13、播形象在强调自身价值的同时，需展望广泛消费市场，强化商业经营前景。入驻 信心消费者看好 入驻 口碑经营者看好 投资 口碑投资者看好 入驻 信心经营者看好 入住 信心消费者看好 投资 口碑投资者看好20经营者关注点l经营利润l足够客源l行业聚集效应l竞争者的不同质经营模式l租金的高低l地段、交通的便利l非同类行业相互影响促进l配套资源的完善l未来可成长空间l商业街经营管理l大品牌规模商家的带动效应l业态及特色业态的聚焦效应21l有一个规模配套的生活社区l有一个环境更好的娱乐街区l有一个选择更多的休闲场所l有一个结交更多朋友的圈子l有一个全天候城市文化中心l有一个业态丰富的商业街区l有一个大品牌规

14、模零售商业l有一个设施齐备的运动环境22消费者关注点l租金回报l收入稳定性l租客来源多寡l稳定大量的消费群体l区域的发展规划l未来的政治影响范围(外地投资者关注点)l开发商的品牌、信誉和投资安全性l投资过程的时效性l政策的友善性l项目本身的价值及未来商业地位l政府的扶持力度l业态的丰富性、出租的广泛可能性23投资者关注点消费群核心利益归纳：“未来的前景”重要核心价值归纳：经营者区位价值；市场价值；品牌价值；投资价值；消费者可憧憬的现场价值；投资者区位价值；市场价值；品牌价值；投资价值；考虑到“消费者”是经营者和投资者的“共同价值目标”。因此，区位价值、市场价值、品牌价值、投资价值加上现场价值是

15、我们后期在项目营销过程中需要建立并传递给客户的5大价值体系。消费群分析小结方案的支撑点市场的研判及目标客户的需求确定销售的利润点来源于项目的最佳方案组合方案的极端化挑战性与实用性的考虑市场定位 1、项目分析 2、定位策略 3、项目盈利分析 4、营销核心要素本项目处于城市主干道儒林路站前路交界处，火车站东侧，周边商业聚集、全椒县唯一一个五星级酒店开元酒店对面、周边多个新开发大中型住宅小区，商业潜力巨大。项目分析儒 林 路站 前 路开元酒店开元酒店（五星级）瑞祥商业步行街瑞祥国际名都盛世豪庭全椒火车站本案意大利商贸城义乌小商品市场全椒汽车站（规划中）站前路侧城市干道，对面为开元酒店和瑞祥商业步行街

16、，及多个住宅小区，为项目带来高档消费人群，项目主力商业及展示面极佳位置。意大利商贸城侧以商务人士为主，住宅小区人流辅之。人流量适中，商业展示面较北、西侧略弱，可考虑辅助型商业。火车站广场侧作为最佳人流、展示效果较好的一侧，不仅可使项目赚足人气，同时对项目整体的商业展示较为有利，此地方商业档次较北侧略低，以冲人气、快速消费中档商业为主。项目展示面、人流量最弱的位置。通达性也较差，通过后期对售价、租金的控制，吸引对租金水平要求较低，对环境要求较高的商业。火车站内侧项目所处区域商业环境良好，所临的每条路段有有各自的特点。针对每条路段的特性进行不同的分析是项目业态定位时必须考虑的内容。项目分析定位四大

17、原则内容由下至上、由内及外业态集中度高、可长期经营整盘推出、整体包装益于项目后期经营管理原则定位原则商品类别选择物业类型周边客户组合店面要求特殊要求家具建材独立商业楼-层高4.5-6.5米承载：400KG-5吨/平米不等单层面积：1000-8000平米以上柱距：12X12米停车位：300-500个-娱乐独立商业楼临街店铺写字楼、公寓裙房同类品牌商务区、商业中心区100-3000平米不等水、电大型KTV一层层高超过6米，需大堂停车位100个以上酒吧必须集中开设服装大型百货店商业街临街店铺、底商相同品牌、档次的服装服饰店手表、饰品面积：20-200平米有广告位需有自已风格的装修餐饮临街底商底商同档

18、次餐饮店、茶艺店等，没有特殊要求与写字楼相邻层高：3.5米左右有排烟道、上下水独立出入口有天然气管道有一定停车位交通便利其他饰品、彩妆、箱包：临街店铺、大型百货店 药店：临街店铺、底商干洗店：临街店铺、底商电动工具：临街店铺、底商、专业市场办公用品：底商、专业市场汽车展示：临街店铺、专业市场饰品、彩妆、箱包：与服装服饰、鞋、同类品牌相邻药店：美容美发店等干洗店：大型超市电动工具：4家以上集中销售区办公用品：均可汽车展示：同类品牌、百货店 饰品：有独特装修风格彩妆、箱包：与百货店相类型药店：有独立出入口干洗店：上下水电动工具：-办公用品：独立出入口汽车展示：需要大展示橱窗无特殊要求商业定位形象定

19、位功能定位风格定位定位主题中高端品质化路线满足区域及项目自身目标消费群体满足区域及项目自身目标消费群体精端品质商务休闲精端品质商务休闲核心定位吃 喝 玩 乐 购玩转全椒享乐主义餐饮、美食娱乐休闲、旅游购物全椒首个美食主题商业广场填补全椒的商业空白让一座城市变得完美意大利商贸城之美食新都汇销售价格确定方法销售价格确定方法市场比较法市场比较法租金反推法租金反推法 投资回报率反推法投资回报率反推法 测算模式因项目商业业态未与甲方沟通确认，为确保项目盈利分析客观性，本报告采用市场比较法预估项目销售价格。市场比较法预估项目销售价格物业样本目前售价瑞祥商业步行街10488-15048汉一金都国际临街：1.

20、2-1.5万盛大装饰城56006300样本项目目前售价因项目涉及到的内街、店中店等商业形态较多，综合权衡选定首层商业均价为10000元/m2（含内街、店中店部分）按商业一般规律，首层售价向上依次递减约3040%，商业一层售价(元/m2)10000商业二层售价(元/m2)6000商业三层售价(元/m2)4000公寓、写字楼售价(元/m2)4000 以此为销售收入基数进行项目盈利核算。售价预估用地面积(万方）2.53地上建筑面积(万方）7.6 容积率3土地面积(亩)38土地单价(万元/亩）30土地增值税按2%预征写字楼、公寓 售价(元/m2)4000商业一层售价(元/m2)10000商业二层售价(

21、元/m2)6000商业三层售价(元/m2)4000写字楼、公寓 可售面积(万方）4.6商业可售面积(万方）3序号项目名称总额（万元）单价(元/)备注1总投资24885.563274.42总投资=(2)+(3)2直接成本19980.562902.42其中：土地成本1174463.5建设成本18806.562747.943各项费用4905645.394预计销售额384005052.635净利润13514.441778.226销售利润率35.19%投资利润率=(5)/(4)7投资净利润率54.3%投资利润率=(5)/(1)p 方 案 A：商业综合体（办公30层）方案测算1土地费用1174154.5其

22、中：土地出让金114015030万/亩土地契税344.53%2前期工程费用919.6121其中：项目前期各项规费22830为总建面单价项目前期设计费用49465地质勘测费用45.66土建及人防监理、质检费152203基础设施建设费用152204建筑安装工程费用16062.962113.54其中：建筑工程费用140001842高层2000商铺1600 设备采购费用1748230 不可预见费314.9641.44(建筑工程费+设备费)*2%5公共配套设施费用1672220.00 6开发间接费用00.00 股东借款利息7财务费用239.431.5 1140万、7%、3年8管理费用768 101按销售

23、收入2%估9销售费用960126.32 按销售收入2.5%估10营业税金及附加2169.6285.475.65%11土地增值税768101按销售收入2%预缴12合计24885.563274.42p 投 资 分 项 表（办公30层）用地面积(万方）2.53地上建筑面积(万方）5.8 容积率2.29土地面积(亩)38土地单价(万元/亩）30土地增值税按2%预征写字楼、公寓 售价(元/m2)4000商业一层售价(元/m2)10000商业二层售价(元/m2)6000商业三层售价(元/m2)4000写字楼、公寓 可售面积(万方）2.8商业可售面积(万方）3序号项目名称总额（万元）单价(元/)备注1总投资

24、19219.343313.69总投资=(2)+(3)2直接成本15236.482626.98其中：土地成本1174.22202.44建设成本14062.482424.573各项费用3982.86686.74预计销售额312005379.315净利润11980.662065.636销售利润率38.4%投资利润率=(5)/(4)7投资净利润率62.34%投资利润率=(5)/(1)p 方 案 B：商业综合体（办公18层）方案测算1土地费用1174.22202.44其中：土地出让金1140196.5530万/亩土地契税34.225.93%2前期工程费用701.8121其中：项目前期各项规费17430为

25、总建面单价项目前期设计费用37765地质勘测费用34.86土建及人防监理、质检费116203基础设施建设费用116204建筑安装工程费用11968.682063.57其中：建筑工程费用104001793.1高层2000商铺1600 设备采购费用1334230 不可预见费234.6840.46(建筑工程费+设备费)*2%5公共配套设施费用1276220.00 6开发间接费用00.00 股东借款利息7财务费用239.431.5 1140万、7%、3年8管理费用624107.59按销售收入2%估9销售费用732.66126.32 按销售收入2.5%估10营业税金及附加1762.8303.935.65

26、%11土地增值税624107.59按销售收入2%预缴12合计19219.343313.68p 投 资 分 项 表（办公18层）方案A、B优劣势参考A、B两套方案商业体量均相同，单层为10000平米。区别在于写字楼、公寓体量大小，A方案按照容积率做满的原则，办公楼、公寓体量较大。数据显示，方案B投资净利润率为62.34%优于方案A 54.3%。方案B办公、公寓为18层，而方案A为30层。从市场风险、客户接受度及项目资金周转率三方面考虑，方案B优于方案A。方案评估建议选择方案B。容积率2.29，地上建筑面积5.8万方，其中商业面积3万方，公寓、办公楼2.8万方。商业三层，公寓、办公楼18层。营销核

27、心要素1、区位价值体系2、市场价值体系3、品牌价值体系4、投资价值体系5、现场价值体系项目五大价值体系的建立项目的立根之本，抓住客户的需求和投资心理，建立项目的诉求体系精确制导 有力出击区位价值体系39全椒新商业中心全椒唯一美食中心城南板块商业中心未来发展的中心最便捷的中心美食聚集高地消费力最强的中心未来财富中心最多的人流，最火的商铺中心市场价值体系品牌价值体系 投资价值体系现场价值体系全椒新商业模式主题商业力量首个美食主题MALL领航全椒主题商业国际巨头商业抢占未来城市生活中心 抢占人气商业高地业态组合，商家大结盟国际品牌集中地餐饮业品牌航母娱乐业品牌依托酒店品牌新兴品牌摇篮城市发展政府扶持

28、品牌团队火爆人流统一管理投资回报互动效应增值效应销售现场现场导示现场包装现场人气现场氛围现场服务动态公告宣传资料施工围墙商街橱窗外围拓展五大核心要素落地项目整体定位、营销策划、市场推广、销售动作皆为项目成功与否的关键，不同的团队执行结果有天壤之别，策划是源头、销售是龙头，项目运营关键皆在于此；利润重在运营，运营重在执行，一流的团队，丰富的超盘经验，为开发公司不二的选择！前期与开发商沟通有限，对项目了解不够全面，偏差之处敬请指正，后期在合作的基础上将针对项目从前期规划设计，到后期营销执行提供全套的营销策略。项目规划设计建议业态定位分析报告项目营销总纲项目退售策略项目定价策略 专业！执行！期待与坤泰置业一起构筑引领全椒商业的强势音符You enjoy.We serve.2011年11月12日