安徽界首城东地块物业定位报告47P

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1、 “界首城东地块界首城东地块”物业定位报告物业定位报告委托客户：有限公司 顾问机构：合肥道吉地产顾问 项目思考项目思考1 1、地块区位怎么样、地块区位怎么样2 2、项目要开发的业态是什么、项目要开发的业态是什么3 3、如何开发实现项目利润最大化、如何开发实现项目利润最大化景观：出是天然、入看花园客群：界首市住宅是个封闭的市场，客户以刚需为主宏观市场背景分析区域商业市场机会挖掘区域住宅细分市场分析整体发展战略与项目定位项目开发建议项目属性与客户目标要求4界首市是安徽西北大门，面向以上海为中心的华东经济界首市是安徽西北大门，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地圈，背靠中原腹地 ，贸易兴旺，有

2、，贸易兴旺，有“小上海小上海”之美誉之美誉属性界定属性界定全国现象全国现象城市定位城市定位p界首市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，界首由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市商人纷纷迁往界首，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上海”之美誉。p界首市水、陆交通便利，境内公路宽阔平直，多条国道、省道、高速穿境而过，水路由泉河汇入沙颍河后汇入淮河，可常年通航1500吨级拖船。目前处于由老城向新城发展阶段、城市规划中将实现三足鼎目前处于由老城向新城发展阶段、城市规划中将实现三足鼎立立u 界首目前的

3、发展主要是老城向新城老城向新城发展阶段发展阶段，呈现更新式发展态势；u 以重点项目的开发带动城市的建成更新，城市发展重心在向东、向北发向东、向北发展展。u 东城居住示范区：有机整合地区生态景观及商业资源，营造融合居住、商业、娱乐、休闲等复合功能、充满活力的创新型居住示范区，打造东部新区样本地段。u“十二五”期间，界首的发展方向依托现状，重点向东、向北发展，规划城市结构为“1带3区”，“1带”指颍河景观带，“3区”指城北区、中心区和颍南区。在用地形态上呈“一河两片”的用地形态。属性界定属性界定全国现象全国现象未来规划未来规划老城区城东规划城东规划属性界定属性界定全国现象全国现象项目区位项目区位项

4、目位于城东区域，紧邻医院，市一中，拥有界河丰富的项目位于城东区域，紧邻医院，市一中，拥有界河丰富的景观资源景观资源项目位置：n项目位于界首市城东新区，南邻人民路，东临东旭路，北邻民权路，西邻医院n项目紧邻医院，拥有界河丰富的景观资源未来区域将是集居住、购物、娱乐、休闲为一体的复合功能本地块项目位于项目位于人民路与东旭路交口，项目临近医院和一中，但人民路与东旭路交口，项目临近医院和一中，但区域区域内生活内生活配套体系配套体系较为缺乏较为缺乏属性界定属性界定全国现象全国现象配套体系配套体系 远离县城商业中心远离县城商业中心项目离县城商业中心较远，骑车需29分钟左右，县城的商业主要集中在人们路和中原

5、路，以超市、服装、电器为主。l项目靠近城市主干道人民路与新旭路两条主干道，周边无公交可达，目前城区的马自达的也很少到该地区l地块紧邻医院，方便社区人群就医；一中校区的进驻，使项目周边拥有了优越的教育资源l项目所在城东新区，该区域处于城市未来主发展方向，后期将建成集居住、娱乐、购物为一体的新城市中心。l区域还处于刚开发时期，配套设施较为缺乏，人流车流较少，但区域内楼盘开发增多，可见区域发展逐渐被认同。l界洪河治理和改造给区域丰富了景观资源上上派派河河本案本案派河桥派河桥河河路路周边商业氛围差周边商业氛围差项目离最近的商业集群骑车需5分钟左右，区域内最大的商业街是法姬娜，业态以汽车、家具为主，餐饮

6、、服装少3030路、路、3131路路属性界定属性界定全国现象全国现象项目四至项目四至从相邻关系看，项目的进入性和昭示从相邻关系看，项目的进入性和昭示性佳，但有性佳，但有效临街面效临街面较少较少项目地块东边西面北面南面项目东边是新旭路，南靠城市主干道人民路，西与医院为邻，北接民权路 地块内部有小面积的低凹，项目边的人民路与新旭路正在修建，短期内会给项目的展现带来不便。项目指标：高容积率的小规模商住体项目指标：高容积率的小规模商住体二、项目用地特点二、项目用地特点1、项目规模：占地面积12379.22平方米；2、用地性质：商住用地；3、容积率：无限制（容积率未定，原则上以高层产品进行规划排布）；4

7、、建筑密度37%；绿地率：30%；5、地块四至及形状：南邻人民路，东临东旭路，北邻民权路，西邻医院；6、车位配比：1:0.5；7、退让要求：延人民路：住宅部分退让13米；商业部分退让10米；延东旭路：住宅部分退让15米；商业部分退让10米；延民权路：住宅部分退让7米。属性界定属性界定全国现象全国现象项目指标项目指标新城未来核心地段，拥有丰富河景资源和医疗、教育配套的小规模社新城未来核心地段，拥有丰富河景资源和医疗、教育配套的小规模社区区优势劣势1、界洪河的改造使得项目拥有丰富的河景资源2、处在城市主干道人民路和新旭路交口，交通的通达性好3、紧邻医院和一中，社区居民享有便利的就医和优质的教育资源

8、1、地块内部有凹陷部分，不够平整2、区域处于刚开发阶段，市政和生活配套缺乏3、地块面积小，无法与周边大盘抗衡，社区内部完善的配套和品质难以打造属性界定属性界定全国现象全国现象本体属性本体属性从企业开发背景着手深入归结本项目的企业开发目标从企业开发背景着手深入归结本项目的企业开发目标目标解析目标解析全国现象全国现象企业目标企业目标p在合肥操作项目，在合肥操作项目，有过一定的开发经有过一定的开发经验和品牌积累；验和品牌积累；p首次在肥西操作大首次在肥西操作大规模综合体项目。规模综合体项目。企业开发背景企业开发背景首次操作大规模综合体项目，提升企业的首次操作大规模综合体项目，提升企业的商业运营管理能

9、力和组织管控能力等，这商业运营管理能力和组织管控能力等，这就要求企业明确综合体的开发组织关系就要求企业明确综合体的开发组织关系项目的根本目的是实现利润最大化，这也项目的根本目的是实现利润最大化，这也对现金流提出内在要求，必须在安全的基对现金流提出内在要求，必须在安全的基础上充分挖掘本体价值，实现溢价础上充分挖掘本体价值，实现溢价注重企业形象，通过项目开发为企业的品注重企业形象，通过项目开发为企业的品牌奠基，实现良好的市场口碑，而口碑的牌奠基，实现良好的市场口碑，而口碑的获得主要取决于销售速度获得主要取决于销售速度发展目标发展目标盈利目标盈利目标品牌目标品牌目标p住宅、商业的开工时机如何确定？住

10、宅、商业的开工时机如何确定？p怎样安排项目的整体开发节奏才能怎样安排项目的整体开发节奏才能实现项目利润最大化？实现项目利润最大化？p住宅有没有实现溢价的可能、依住宅有没有实现溢价的可能、依靠什么才能实现溢价？靠什么才能实现溢价？p商业对住宅溢价模式的影响？商业对住宅溢价模式的影响？p住宅如何才能实现超越市场水平住宅如何才能实现超越市场水平的去化速度？的去化速度？p除住宅外，商业有无现金流产品？除住宅外，商业有无现金流产品？通过前面的分析，可以梳理出项目的三个核心问题通过前面的分析，可以梳理出项目的三个核心问题项目问题梳理项目问题梳理全国现象全国现象核心问题核心问题企业企业目标目标综合体综合体规

11、律规律现金流现金流模拟模拟现金流现金流模式模式溢价溢价模式模式综合体开发综合体开发组织关系组织关系面对问题，面对问题，我们如何解决？我们如何解决？项目的问题项目的问题我们的解决方案我们的解决方案一、住宅：一、住宅：从市场和客户需求的角度出发，研判超越市场从市场和客户需求的角度出发，研判超越市场的速度能否实现、住宅溢价的机会点等问题的速度能否实现、住宅溢价的机会点等问题二、商业：二、商业：从市场角度出发，研判本项目可以做的业种及从市场角度出发，研判本项目可以做的业种及体量，看是否存在现金流产品，对住宅溢价会体量，看是否存在现金流产品，对住宅溢价会产生怎样的影响产生怎样的影响三、整体定位与分期：三

12、、整体定位与分期：研判综合体内部的互动关系，确定住宅和商业研判综合体内部的互动关系，确定住宅和商业的开发时机、合理安排项目整体开发节奏的开发时机、合理安排项目整体开发节奏问题一：问题一：现金流模式问题现金流模式问题问题二问题二:溢价模式问题溢价模式问题问题三：问题三：开发模式开发模式宏观市场背景分析区域商业市场机会挖掘区域住宅细分市场分析整体发展战略与项目定位项目开发建议项目属性与客户目标要求目前市场上在售项目主要以小高层、高层为主，项目较为分散，现开发目前市场上在售项目主要以小高层、高层为主，项目较为分散，现开发的楼盘多向城东发展，老城区楼盘有配套优势，价格高的楼盘多向城东发展，老城区楼盘有

13、配套优势，价格高老城项目老城项目规模业态雨田华府8万方小高层、高层一号公馆12万方多层、高层城东项目城东项目规模业态东旭豪庭22万方高层海能花园占地2万方高层法姬娜50万方多层城北项目城北项目规模业态界首商贸城30万方商业世纪豪庭5万方多层、小高层城西项目城西项目规模业态君安时代2万方小高层u老城区老城区以便利的交通、完善的生活配套成为居民购房首选以便利的交通、完善的生活配套成为居民购房首选u同时也是区域住宅市场价格标杆同时也是区域住宅市场价格标杆u客群以城镇为主，乡镇客群比例在逐渐增加客群以城镇为主，乡镇客群比例在逐渐增加u其代表项目有：雨田华府、一号公馆其代表项目有：雨田华府、一号公馆项目

14、总建面业态地址均价主力面积雨田华府8万方小高层、高层市一中对面4300元/方106、120、93平米一号公馆12万方多层、高层富强路原机油厂4600元/方三房：110平米项目与区域项目与区域对比对比优势：界洪河景观资源景观资源，区域价格低区域价格低；劣势：生活配套设施缺乏，人群接受度差，交通不便，项目规模小生活配套设施缺乏，人群接受度差，交通不便，项目规模小本项目优势本项目优势1、界洪河的改造使得项目拥有丰富的河景资源2、处在城市主干道人民路和新旭路交口，交通的通达性好3、紧邻医院和一中，社区居民享有便利的就医和优质的教育资源u城北城北虽然也是城市发展主方向，但市政配套资源缺乏，u当地居民对其

15、映像较差，居住环境落后城东区域，u客群以乡镇为主u在售项目主要有：界首商贸城、世纪豪庭，项目总建面业态地址均价主力面积界首商贸城30万方商业界首南洛高速入口处96平米世纪豪庭5万方多层、小高层新阳路与界光路交口多层：4000小高层：370088、108平米（以三房为主）项目与区域项目与区域对比对比优势：界洪河景观资源景观资源，界首新城主发展方向，有一中、医院公共配套，人群界首新城主发展方向，有一中、医院公共配套，人群接受度高接受度高，楼盘开发多，形成集群效应楼盘开发多，形成集群效应 劣势：价格高本项目优势本项目优势1、界洪河的改造使得项目拥有丰富的河景资源2、处在城市主干道人民路和新旭路交口，

16、交通的通达性好3、紧邻医院和一中，社区居民享有便利的就医和优质的教育资源u城西城西靠近河南地界，发展空间有限，靠近河南地界，发展空间有限，u区域住宅价格较低，在售项目体量较小，区域住宅价格较低，在售项目体量较小，u客群以乡镇为主，客群以乡镇为主，u项目主要有：居安时代项目主要有：居安时代项目总建面业态地址均价主力面积居安时代2万方小高层界临郸与中原路交口3600元/方三房：100120平米项目与区项目与区域对比域对比优势：界洪河景观资源景观资源，界首新城主发展方向，有一中、医院公共配界首新城主发展方向，有一中、医院公共配套，人群接受度高套，人群接受度高，楼盘开发多，形成集群效应楼盘开发多，形成

17、集群效应 劣势：价格高本项目优势本项目优势1、界洪河的改造使得项目拥有丰富的河景资源2、处在城市主干道人民路和新旭路交口，交通的通达性好3、紧邻医院和一中，社区居民享有便利的就医和优质的教育资源u城东城东是界首市新城发展主方向，但目前区域内人流量较少，配套设施落后，u随着医院、学校、景观河等市政配套的完善，未来发展潜力巨大，u城东也是房产开发主力军，大盘云集，u客群以乡镇为主，城镇客户次之u在售项目有：金城海能花园、法姬娜现代城、东旭豪庭项目总建面业态地址均价主力面积海能花园占地2万方高层胜利路北侧4000元/方120、140平米法姬娜现代城50万方多层人民路与法姬娜大道交口3800元/方70

18、130平米（以三房为主）东旭豪庭22万高层胜利路与东旭路交口本项目占地1.2万方高层人民路与东旭路交口本项目优势本项目优势1、界洪河的改造使得项目拥有丰富的河景资源2、处在城市主干道人民路和新旭路交口，交通的通达性好3、紧邻医院和一中，社区居民享有便利的就医和优质的教育资源项目项目总建面总建面业态业态地址地址均价均价主力面积主力面积雨田华府8万方小高层、高层市一中对面4300元/方106、120、93平米一号公馆12万方多层、高层富强路原机油厂4600元/方三房：110平米界首商贸城30万方商业界首南洛高速入口处96平米世纪豪庭5万方多层、小高层新阳路与界光路交口多层：4000小高层：3700

19、88、108平米（以三房为主）居安时代2万方小高层界临郸与中原路交口3600元/方100120平米海能花园占地2万方高层胜利路北侧4000元/方120、140平米法姬娜现代城50万方多层人民路与法姬娜大道交口3800元/方70130平米（以三房为主）东旭豪庭22万高层胜利路与东旭路交口本项目占地1.2万方高层人民路与东旭路交口界首市在售项目近界首市在售项目近6060万方，市场在售户型面积集中在万方，市场在售户型面积集中在9012090120平米之间，平米之间，同质化现象严重同质化现象严重城中项目以中小规模为主，拥有优越的配套资源，目前是市场城中项目以中小规模为主，拥有优越的配套资源，目前是市场

20、客户主要选择的区域，但价格较高，客户以县城为主客户主要选择的区域，但价格较高，客户以县城为主城北、城西项目以小规模为主，区域内配套资源缺乏，但价格城北、城西项目以小规模为主，区域内配套资源缺乏，但价格较低客户以乡镇为主较低客户以乡镇为主城东在售项目以中小规模为主，区域处于界首新城主发展方向，城东在售项目以中小规模为主，区域处于界首新城主发展方向，配套设施逐步完善，客户接受度高于城北、城西，区域均价配套设施逐步完善，客户接受度高于城北、城西，区域均价中等，客户以乡镇为主中等，客户以乡镇为主20122012年年20132013年年一号公馆：一号公馆：在售高层，均价4500元/平米雨田华府：雨田华府

21、：与2011年12月10日推出100多套，均价4300元/平米，已售49套界首商贸城：界首商贸城：以商业为主，还未销售，2月28开始认筹，交2万抵3万3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月1 1月月2 2月月居安时代：居安时代：在售小高层，面积在100120平米，共计160套，均价3600元/平米海能花园：海能花园：共计4栋高层，在售2#、4#，面积在120140平米，均价4000元/现代城：现代城：在售3栋多层，户型面积在80120，均价3750元/东旭豪庭：东旭豪庭：售楼处正在装修，主要是高层，共计22

22、万方世纪豪庭：世纪豪庭：项目在售多层、小高层，多层均价4000元/，小高层均价3600元/市场在售项目的推货量计划表：市场在售项目的推货量计划表：本地块入市时市场竞争也很激烈本地块入市时市场竞争也很激烈本项目启动本项目启动典型个典型个案介绍案介绍 法姬娜核心卖点：城市成熟大盘、价格低法姬娜核心卖点：城市成熟大盘、价格低开发商开发商法姬娜房地产开发公司均价均价3800元/平米地址地址人民路与法姬娜大道交口优势优势体量大、开发时间早、价格低业态业态多层在售状况在售状况少量顶层在售和商铺招商总建面总建面50万方户型面积户型面积80120平米大盘优势大盘优势项目总建筑面积为50万方，是界首市目前开发最

23、大的项目，社区配有商业、幼儿园。地段优势地段优势项目处在人民路两侧，通达性好。价格优势价格优势项目开发时间早，社区已经成熟，市场口碑好，价格低项目不足：项目不足：不注重项目形象包装，处于粗放经营模式推广单一，基本以条幅、派单为主要模式项目内景观配套较少，档次感差现在售的是3栋多层，均价3800元/方一号公馆：区域价格标杆一号公馆：区域价格标杆,打造高档住宅打造高档住宅开发商开发商安徽佳和置业有限公司均价均价4600元/平米地址地址富强路原机油厂在售状况在售状况2012.18推出54套高层住宅业态业态多层、高层优势优势地段、配套总建面总建面12万方景观景观中央景观带配套优势配套优势项目处在市中心

24、，靠近农贸市场、步行街，交通便捷，购物方便。地段优势地段优势项目处在界首市中心区域，富强路原机油厂景观优势景观优势项目注重景观打造，有中央景观带、景观小品立面优势立面优势 经典时尚的Art Deco建筑风格，超越区域建筑设计品质典型个典型个案介绍案介绍 推广渠道丰富，有户外大牌、灯箱、刀旗推广渠道丰富，有户外大牌、灯箱、刀旗住宅市场总结住宅市场总结户型：户型：市场以3房为主，面积集中在95120平米之间，出新少，同质化严重出新少，同质化严重客户：客户：以乡镇客户为主，占到客群的70%以上建筑立面：建筑立面：由原先简单的欧式风格向经典时尚的Art Deco转变推广：推广：由单一的条幅、派单向户外

25、大牌、灯箱延伸城中项目均价：43004600元/平米城东项目均价：4000元/平米城北、城西项目均价：36003700元/平米，均价：城中最高，城均价：城中最高，城东次之，城西和城北东次之，城西和城北最低最低 定义区域价值，树立高端形象定义区域价值，树立高端形象 创新产品取胜创新产品取胜地块规模小，如何在竞争中脱颖而出，机会点在哪里地块规模小，如何在竞争中脱颖而出，机会点在哪里？拔高项目的区域地位，诉求以新都市核心的高拔高项目的区域地位，诉求以新都市核心的高端端 形象，吸引城西、城北项目的客户形象，吸引城西、城北项目的客户因为项目小，无法在社区景观上加分，所以建筑立面、户型来丰富项目。建筑立面

26、建议采用Art DecoArt Deco风格风格，户型设计以刚需为主，面积在90118平米的小三房、三房为主小三房、三房为主，增加户型赠送户型赠送面积，提高性价比，来挑战区域项目 资源整合，项目完善自身的配套，补资源整合，项目完善自身的配套，补充区域配套的不足，代言区域价值充区域配套的不足，代言区域价值以区域低价、一中教育资源吸引城中项目的外溢客户，以零距离接近界洪河景观资源和医院，倡导生态和谐居住环境，增加项目的商业面积，以区域商业的领导者和补缺者来提升住宅，抢占全城客源宏观市场背景分析区域商业市场机会挖掘区域住宅细分市场分析整体发展战略与项目定位项目开发建议项目属性与客户目标要求商业业态选

27、择商业业态选择商业体量与布局选择商业体量与布局选择业态选择业态选择全国现象全国现象分析模型分析模型根据目前市场上商业现状根据目前市场上商业现状的盘点，判断肥西商业目的盘点，判断肥西商业目前所处的市场阶段、表现前所处的市场阶段、表现出的市场特征以及未来的出的市场特征以及未来的发展趋势等发展趋势等商业将有哪些项目入商业将有哪些项目入市，规模和业态如何市，规模和业态如何，是否会和本项目形，是否会和本项目形成竞争，本项目有哪成竞争，本项目有哪些竞争差异点些竞争差异点目前市场上的商业有何目前市场上的商业有何需求，在界首是否都得需求，在界首是否都得到了满足，是否存在外到了满足，是否存在外溢，能否充分挖掘未

28、被溢，能否充分挖掘未被满足的业态，本项目有满足的业态，本项目有哪些市场机会哪些市场机会 市场市场 特征特征市场市场供应供应市场市场需求需求商业市场现状商业市场现状u界首市商业主要以步行街和底商的方式形式存在u大型商业购物中心缺乏，主要有华信购物广场、华联超市、万家福u商业集中在人民路和中原路上u商业业态以服装、餐饮、小百货、电器为主，档次较低步行街底商大型购物中心步行街的商业以服装为主，档次低；大型商业中心的业态：电器、服装、珠宝、影院u区域内商业以区域内商业以2 2层的沿街商铺为主，面积较大，层的沿街商铺为主，面积较大，u商业在售体量较少，业态多以餐饮、服装为主，档次较低，商业在售体量较少，

29、业态多以餐饮、服装为主，档次较低，u项目周边商业缺少情景式休闲体验场所和大型购物商业中心，项目周边商业缺少情景式休闲体验场所和大型购物商业中心，商业市场业态商业市场业态项目周边商业案例项目周边商业案例法姬娜：城东区域较为专一的商业性市场法姬娜：城东区域较为专一的商业性市场商业业态以一层底商为主，少量2层地段沿法姬娜大道、人民路分布面积80100平米租金8元/平米均价7500元/平米经营业态汽车、家具为主项目以沿街商铺为主，功能主要是服务于社区，商铺以销售为主，并辅助业主招商，招商业态专一，基本以汽车、家具为主，目前商铺已基本开业。界首商业供应主要以裙楼街铺为主，变现能力较强，但业态杂，档次低大

30、型购物中心少街铺街铺 购物中心购物中心项目名称商业类型商业规模价格（元/销售情况商铺面积海能花园2层底商1500均价5600未售150230雨田华府12层底商约3500均价9000销售较好1层：30502层：70100居安时代2层底商1000未售200界首商贸城 3层商业市场28万方在认筹3层共计96现代城12层底商24万方7500已基本卖完80100界首市大型商业购物中心缺乏，主要有华信购 物广场、华联超市、万家福大型商业中心的业态：电器、服装、珠宝、影院目前在售项目中还没有增设大的购物中心业态从已有的购物中心人流得出客户对此比较认可可以引进永辉/合家福等街铺的销售速度和价格都较高，变现较容

31、易，是商业中的现金流产街铺的销售速度和价格都较高，变现较容易，是商业中的现金流产品，也是本项目需要采用的主要形式之一，面积在品，也是本项目需要采用的主要形式之一，面积在50805080之间之间购物中心业态丰富，可以满足周边人群生活需求，增加项目商业人气，购物中心业态丰富，可以满足周边人群生活需求，增加项目商业人气，引领界首商业新模式，形式上对本项目具有拔高品质意义引领界首商业新模式，形式上对本项目具有拔高品质意义除去专业性商业市场，目前市场在售的项目商业总体量约为5500方，体量较小。合家福超市合家福超市商业业态建议商业业态建议特色商业街特色商业街/社区型商业社区型商业设计，单层面积30-50

32、为主，一般不超过100，丰富和完善特色商业街的业态组合。由商业街区组成，1-2层结构的街铺，与住宅布局融合，局部5.6米的挑高LOFT形态，面积控制在80平米主力店主力店置于新旭路旁，地上3层结构，2000-3000，以卖场或专营店的形式，通过品牌效应品牌效应和经营经营来拉动整个街区的人流，提升商业价值。商业产品商业产品卖场、专营店卖场、专营店主力店主力店1313层可引进卖层可引进卖场、超市，二层场、超市，二层可以整体销售可以整体销售挑高1-2层铺1层铺商业街区由商业街区由1-21-2层层、挑高街铺组成、挑高街铺组成设广场与特色商业街联动资源整合，充分挖掘商业、商务价值资源整合，充分挖掘商业、

33、商务价值社区功能转换，创新规划，实现商业与社区功能转换，创新规划，实现商业与住宅互相带动住宅互相带动营销手段高举高打，高形象发力营销手段高举高打，高形象发力通过规划主题化社区形成与周边项目的通过规划主题化社区形成与周边项目的差异化定位，避开直接的价格竞争。差异化定位，避开直接的价格竞争。高物业附加值赠送，创新产品的精细化高物业附加值赠送，创新产品的精细化打造，依靠细节取胜打造，依靠细节取胜宏观市场背景分析区域商业市场机会挖掘区域住宅细分市场分析整体发展战略与项目定位项目开发建议项目属性与客户目标要求SWOT优势 Strength劣势 Weak1、项目处于东旭路和城市主干道人民路交叉口，交通便利

34、2、项目西临医院、生活便利；南邻城市景观河，自然资源丰富；东临市一中，教育资源优越。1、目前项目周边生活配套较为缺乏，人流、车流量少2、本项目体量较小机会 Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势1.地理位置优越，处在市场主发展方向，未来发展空间巨大2.宏观调控限购限贷政策带来的本地客户回流。3、项目商业规划的前瞻性1.利用区域价值，有效整合周边资源，提升项目的竞争力与销售速度；2.演绎全新的现代生活理念，营造未来生活的场景，引领界首品质消费者居住风潮。1.强化项目区域未来价值及景观资源，消除消费者的心理障碍；2、放大项目局部优势，吸引全城客户3、利用商业业态的丰富性来增加项

35、目周边的人气威胁 Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁1.未来住宅供应量加大，竞争渐趋激烈；2.周边楼盘集中，竞争激烈3、宏观政策对客户造成的观望心理影响。1.通过项目外在形象及产品力的打造，提升项目核心竞争力。1.利用景观、教育、医院资源来弱化客户心理抗性。2.充分利用区域内周边项目积聚效应，让项目融入大环境中，扩大客户认可度。项目项目SWOT分析：分析：我们由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略我们由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略强调城市中心化的、都市化的方向，整合周边资源，产品精细化设计，环境品质提高、服务延展的都市示范社区。住宅战略住宅战略走补缺的

36、方向，打造新商业模式，重塑市场标杆，服务整个城市。商业战略商业战略+=住宅挑战区域市场，商业重塑市场标杆，实住宅挑战区域市场，商业重塑市场标杆，实现全面提升可售部分溢价空间的终极目标。现全面提升可售部分溢价空间的终极目标。整体战略整体战略u 占位市场第一梯队，树立项目的高端形象，通过营销展示发力打动客户，带动项目快速高价销售u 前期以平衡资金压力为首要目标，以快速走量的主流居家性价比住宅及裙楼街铺撬动市场快速回现；中长期借助资源优势及综合体形象，以品质化住宅和情景式商业街区入市引爆市场，最大化搏取溢价，成为区域价值的引领者，实现项目开发目的。p产品形态、建筑风格、配套等能为客户感知的方面p弹性

37、的产品开发路线品质制胜p节奏把控意识贯穿项目的全过程p踩准市场大势和区域价值转变的节点把握节奏p挖掘客户未被满足的需求，与之匹配p寻找项目竞争差异点，与市场进行差异化竞争错位竞争领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值竞争战略选择整体定位整体定位 从目

38、前本案自身条件及发展策略方向，结合本项目所处区域及市场地位，可提炼本案整体定位：界首都市主义生活示范区界首都市主义生活示范区梦想之城，璀璨的都心梦想之城，璀璨的都心界首新都心形象定位形象定位经商成功人士、部分公务员、教师、医生高收阶层中等阶层县城周边乡镇居民进城经商个体业者、外地务工高收者开发区一般工人等阶阶 层层职职 业业中等及以下收入者关关 注注 点点品质、园林、居住人群地段、配套、价格、未来发展地段、价格客户定位客户定位 界首市是个封闭性市场，客户主要是以刚性置业客户初步描述界首市是个封闭性市场，客户主要是以刚性置业客户初步描述在售项目的客群区域来源：全县职业特点：个体户，外地务工富裕人

39、员，泛公务员置业目的：自住置业特征：大部分是首套房，兼有改善性住房，购房目的是为了家庭生活便利、子女就学，或以住房作为拥有财富的标志核心客户：约核心客户：约76%76%区域来源：县城内职业特点：政府机关公务员、医院、学校、企事业单位职员等置业目的：自住、投资置业特征：大部分已有住房，购房目的主要是为了改善居住环境和一些因城中房价过高外溢的首次置业重要客户：约重要客户：约15%15%区域来源：离城东较为偏远的乡镇客户职业特点：在外务工者置业目的：自住置业特征：成家立业较重要客户：约较重要客户：约9%9%核心客户住宅户型产品住宅户型产品面积：面积：115.40 户型方正，南北通透，户型方正，南北通

40、透，全明设计；全明设计；l 户型设计合理，无浪户型设计合理，无浪费面积，得房率高；费面积，得房率高；l动静分离，洁污分离动静分离，洁污分离建筑立面建议建筑立面建议ART DECOART DECO风格建筑风格建筑人车分流人车分流机动车在社区外围和地下环形，社区内设置景观步行系统，完机动车在社区外围和地下环形，社区内设置景观步行系统，完全人车分流，增加社区地面绿化全人车分流，增加社区地面绿化区内交通强调完全的“人车分流”，使机动车进入小区可就近入库，在地下组织可环通的交通网络，而地面上沿绿化环境设置步行道，成为景观、建筑、休闲场所的交通纽带。项目发展策略项目发展策略开发策略开发策略客户策略客户策略

41、产品策略产品策略竞争策略竞争策略u整合区域和环境资源，立足整合区域和环境资源，立足“中央居住区中央居住区”的区域定位，的区域定位，打造全打造全新城市居住生活新城市居住生活u规划多元复合功能实现与规划多元复合功能实现与“中央居住区中央居住区”的无缝对接的无缝对接，实现区域，实现区域中心化中心化u立足立足“泛泛”主流客户，将客户主流客户，将客户“一网打尽一网打尽”，避免陷入客户的同，避免陷入客户的同质化竞争质化竞争u产品分级，承担开发过程中不同的功能，降低风险；产品分级，承担开发过程中不同的功能，降低风险；u总价控制，高物业附赠送提高性价比总价控制，高物业附赠送提高性价比u面对整个市场竞争，代言区域价值实现品牌效应面对整个市场竞争，代言区域价值实现品牌效应u面对区域竞争，通过泛功能城市化释放城市价值，实现差异化面对区域竞争，通过泛功能城市化释放城市价值，实现差异化