《定稿我国物流地产的运营模式与发展趋势分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《定稿我国物流地产的运营模式与发展趋势分析（7页珍藏版）》请在装配图网上搜索。
1、我国物流地产的运营模式与发展趋势分析江苏海事职业技术学院 仲颖摘要：本文从当前物流地产的现状入手，分析了物流地产的价值所在以及兴起原因。并通过分析我国物流地产发展模式和SWOT体系，总结了物流地产的发展趋势。关键词：物流地产 运营模式 竞争力 发展趋势2013年5月28日，电商界和物流界的一件大事，莫过于阿里巴巴集团董事长马云宣布辞职，同时成立“菜鸟网络”，全面进军物流地产。这件事在轰动之余，也吸引着大家的眼球，而物流地产以及商业地产这个名称又一次引起关注。其实，物流地产这个概念并不新鲜，早几年外资普洛斯、丰树、腾飞、嘉民集团等就悄悄在国内跑马圈地。随后国内的京东、苏宁、易迅等已经大手笔圈地工
2、业物流，竞争风起云涌，而这次“菜鸟网络”的行动更是在业界引起震动。前几年并不显山露水的物流地产行业最近收到热捧更有其经济方面的原因，随着国内地产投资回报率降低，资金开始开始寻找新的投资热点。物流地产这种不同于以往的投资方式，借助于电子商务和物联网等新生事物，正在以其独有的魅力吸引到越来越多的关注。物流地产的异军突起是有其原因的。高端仓储物业的租金年回报率一般能达到10%左右。但是我国仓储设施均以中端或低端的物流物业为主，能称得上现代物流仓库设施的只占全国仓库面积总数的极少数，大概2%左右。在物流物业的高端市场中，供给远远低于需求，高端物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长。以上海为例，2012
3、年部分地区的物流园租金上升了85%左右。据戴德梁行公司统计报告显示，目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平。如果从价值链的角度看，物流地产正好位于物流业价值链微笑曲线的顶端(参见图一)，因而能够为企业带来更多的价值。从微笑曲线本身看，物流地产和系统设计是其中技术含量最高也是最有价值的部分。只有建设了好的物流地产和设计了先进的物流基础设施，物流价值链中的货代、仓储、运输、加工、配送等等才有了实现的条件和基础。如果离开了物流地产，物流价值链就成了无源之水，无本之木。同时物流地产可以带来物流价值链的扩充和延伸，可以实现客户外包业务的需求，有利
4、于从系统角度整合优化物流服务，从而形成核心竞争力。这一点，可以说是物流地产兴起的重要动力和原因。 国外物流地产运营模式国外物流地产的发展发生了翻天覆地的变化。首先是物流地产的发展变得非常迅速，利用集中地段发展物流地产，物流用地的需求量逐步增大；其次是物流地产的网络建设和规模在大部分西方国家呈现扩大趋势。根据有关数据表明，2012年欧洲在物流地产方面的发展已创下2012年之前的最新记录，名列世界前茅。国外物流地产地段相对集中，物流商们正努力寻找着更有利的大空间地段，扩大自己在本国物流地产并向国外拓展。欧洲物流地产市场竞争十分激烈，一些规模大的物流用地需求量非常紧张。国外物流地产商最为重视的就是物
5、流网络建设，比如国外工业地产巨头普洛斯的经营模式就是：将物流仓储设施设置于全球各大国家，建立一个全球化的物流配送网络，同时提供优质和高效的运营管理。我国物流地产运营模式物流地产的运营模式被我国学者按照投资和管理主体的不同，分为三大类六种模型：第一类是大多数国内物流企业的经营模式，就是物流商自由地产，自己经营管理；第二类是物流商和物流地产或者电商间的直接合作，建立合作关系，双方出资合作经营，按照签署的相关合同进行有利的盈亏分配，共同担当合作中的意外风险。第三类是物流商和物流地产之外的第三方，它的主要目的是将地产商的资源与物流商的资源结合在一起，在资源结成后，再由第三方担当负责进行企业管理招标，从
6、而签署相关法律合同，按照合同进行有关分配收益。按照物流商的影响力由强到弱排序，运营模式也可具体分为以下六种：1)物流商全部包揽即物流企业作为开发投资商，独立进行拍下土地、寻找设计师、委托建筑商进行建设的开发流程，同时负责建成后的物业管理、物流业务运营等方面的问题。这种模式的优点在于物流地产商可以不受干扰的独立自主完成所有的项目进程。实现自己的规划和战略部署而不会受到其他方的干扰和指手画脚。这种模式的缺点在于投资商进行土地建设会极大地占用公司的流动资金，同时投资商缺乏专业的建设设计能力以及进行物业管理的能力。2)地产商、物流商平分秋色即物流商和地产开发商通过合同、设立公司等合作方式，共同进行对地
7、产建设的出资，各自负责所擅长的方面。地产开发商负责投资开发和物业管理方面，物流商负责物流业务方面，投资所获得的利益共同享有，同理投资所存在的风险也共同承担。这种模式的优点在于物流商和地产开发商各自发挥其自身的优势，实现互惠互利的目标。当然这种多方合作也有缺点，比如存在信息不对称，道德风险问题以及沟通成本较大等问题。3) 地产商前期主导，物流商协助房地产开发商负责投资开发，在项目前期，进行有关方面的选地和洽谈，作为开发投资主体，将已洽谈的地段转租给各大物流商，各自的相关业务由物流商自己负责。物流商并不需要动用自己大量的资金来投入物流地产，只要负责支付有关租金即可，这样的运营模式有利于物流商降低成
8、本，减少资金，提高利润率，从而更有利于物流配送和仓储，提高企业竞争力和员工的工作胜任度。 普洛斯之所以能够最先成为工业地产巨头就是采用了这种运营模式。在全球范围内普洛斯都拥有自己优质的物流仓储设施，他们利用高额的价钱投资建设现代化的物流配送设施，物流商再从他们手中进行转租，签署相关合约。他们给物流商提供有关物业服务，却不干预物流商的物流业务。此外，普洛斯还为客户提供物流园区与标准物流设施开发、按客户要求定制开发仓储设施、收购与回租、提供专业供应链解决方案等增值服务。其收入主要来源于租金、物业管理费和增值服务费。4) 电商主导，物流商协助即由电商作为投资主体，经过开发商拍下土地、设计师进行设计、
9、建筑商进行建设一系列流程建成物流中心之后，运营的主体依然是电商，但电商也会将物流业务之类的项目包给物流商。这种模式的优点在于电商能够很好地控制物流的规模化和规范化，同时可以使得终端物流配送达到更加专业的水平，从而达到共同合作的效果。亚马逊物流中心就是一个很好的例子。亚马逊自1995年起，进行了大规模 “物流中心”的建设。亚马逊不仅拥有能够为自己的货物提供储存、收发货物等方面的物流服务，也为亚马逊网站上的第三方买家提供各类标准的物流服务。美国本土的配送环节外包是由UPS和美国邮政所负责的，美国以外的国际业务则是由基华物流CEVA、联邦快递等企业所负责的。5) 电商全部包揽即电商作为主体，进行投资
10、、拿地、建设、规划，建成等一系列过程，包揽所有的物流业务。这种模式的优点在于电商企业能够很好的控制物流的各个环节，严格控制物流所需要的费用以及更加规范了物流的各个流程。缺点是由于电商充当了各个环节的主要角色，占用了大量的流动资金以及劳动力，从而使得电商的轻资产优势瞬间消失。物流对电子商务的重要性不言而喻，绝大部分的物流企业都没有办法满足电子商务企业一体化的服务需求，仅能提供供应链上的一小部分业务。因此电子商务企业纷纷涌入物流行业，建立自己的物流基地，发展自己的配送团队。前面提到的菜鸟网络或者京东商城就是属于这种类型。6) 政府管理物流地产 中国物流园区大多由所在地政府领导下进行规划和开发 ，然
11、后委托专门的经营管理机构运作管理，其赢利模式本质有所变化，即以为入驻企业提供综合服务而盈利，并非拓展物流业务获得效益。物流园区的经营与一般的工业园区的运作模式没有区别，没有发挥出物流中心的专业性职能。而且目前绝大多数的物流园区都是两个牌子一班人马，政府主管部门以土地形式投资控股并在此基础上衍生出一个机构，导致所谓的政企不分。所以在市场经济竞争大环境中，往往出现这样的奇怪情况；即“吃皇粮的比不过吃粗粮的，穿鞋的跑不过赤脚的”。国有大型物流中心企业往往一下子投资巨大，却总是把控不了市场热点，巨大的投入往往打了水漂。而自立自强的民营企业却在市场的风雨中成长起来，往往比国有企业有更加出众的表现。比如南
12、京市民营物流公司南京栖霞区玄武湖停车场，又名南京鑫隆物流有限公司，相比南京国有大型企业王家湾物流中心来说竞争力更强，公司的财务数据表现也更出色。 我国物流地产企业的SWOT分析表1 我国物流地产企业的SWOT分析内部因素外部因素优势（strength）1资金来源充分；2 劳动力成本较低；3物流地价较低；4业务规模大，平均成本低；劣势（weakness）1高端人才的缺乏；2技术相对落后；3物流设备低端化4经营管理能力不高；机会分析（opportunity）1市场潜力巨大；2政府政策支持；3电子商务的发展；4物联网的兴起；S+O1利用成本优势参加市场竞争；2寻找供应链上合作伙伴3借力电商提高业务能
13、力W+O1加强人员培训2改进设施设备3寻求政策支持威胁（threat）1国际物流巨头涌入；2国内企业进入门槛降低3客户选择能力增强4物流人才竞争激烈T+O1与国际物流商形成战略同盟；2积极推进信息技术的发展；3增加增值服务 4打造核心竞争力1避免正面竞争；2寻找差异市场；3追随策略向对手学习国内物流地产的发展趋势1)物流地产是一个含金量较高的细分市场，前景看好。仲量联行对于此细分市场一直有跟踪研究并且提供了一系列参考数据：北京地区 上海浦东 上海青浦平均净有效租金（每平方米每天） 0.99元 1.4元 1.3元同比增长 2.5% 1.16%。 4%由于第三方物流、电子商务、B2C和电子信息企业
14、的庞大需求，市场整体平均空置率将会保持相对稳定。同时由于物流地产的特异性，可替代产品不多，因此租金仍会保持一贯的上升势头。由于供不应求，青浦的租金环比上涨速度最快。同时由于业主惜售，预期未来有进一步的租金上涨及资本增值的空间。从2012年至2015年主要物流中心城市对符合国际标准的仓库总体量有巨大提升空间。在这个土地稀缺的环境下，物流地产商可以享受到地产增值所带来的利益，同时物业的折旧费用可以用来抵用部分税收，使得自己也节省了部分租金和物业管理费用。2）物流地产的下一个投资热点是中国新兴城市由于一线城市地价居高不下以及中国二、三线城市物流地产的匮乏状态，物流地产的下一个战略重点将是二三线城市。
15、随着越来越多的公司为了缩减成本将其运营中心迁移出北京，物流地产将转战中国新兴城市。随着城市化的进程和基础设施的改进加快，二三线城市将成为市场竞争的热点。尤其是围绕着有大型制造企业的卫星城市，将成为物流地产的投资热土。3）更多的一些产业资本也看中了物流地产，国内产业品牌与狼共舞 随着物流地产的发展，越来越多的资本开始进入物流地产领域。传统上的工业地产商和住宅开发商进入物流地产开发行列，这其中既有国内的开发集团，如华润、招商局等集团也开始涉足物流仓储领域。也有国外的大财团譬如毅德安博(AMB)、麦格理旗下的GOODMAN、丰树等等，投资趋势投是开发建设大型商贸物流中心和城市综合体，包括会展、酒店、
16、商业连锁运营、招商、品牌策划、商业地产、物流、物业、电子商务等。对于国内的物流地产而言，将面临着长期的与狼共舞局面。物流地产的独到之处在于其顺应了社会经济的提速对物流设施的巨大需求，以及相对于住宅地产的稳定利润来源。可以看出物流地产作为我国房地产行业的一支新型主力军，目前的发展态势还是相当成功的。但是我国物流地产与国外物流地产的差距依然较为明显，如何在物流地产行业中有全新的突破是涉足这类业务的所有国内企业现阶段所面临的共同问题。参考文献1 孟玉飞.国内外物流地产发展对比分析.科技创业 20082 弓宪文.物流地产价值链及核心能力分析.物流研究 20103 邢金凤.我国物流地产发展研究综述.经营管理者 2010 4 陈建校,方静. 物流地产的价值创新与运营模式探析. 特区经济 2009 5 薛东 孙玉梅 许炳恩我国物流地产市场分析.经济物流 2005作者简介，仲颖（1970-）女，江苏泰州人，南京大学IMBA，讲师，会计师联系方式：15312084639联系地址：江苏省南京市虎踞北路39号圣淘沙2栋1101室（210005）
定稿我国物流地产的运营模式与发展趋势分析
