大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考.ppt

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1、1 大盘开发模式研究 及应用思考 2 本次分享内容提要 大盘从上世纪二十年代起步，经历了 现代主义大盘 、 后 现代主义大盘 的发展阶段，现阶段已经到 新都市主义 大盘 发展阶段。 大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘 开发模式有 主题社区开发模式 、 新市镇开发模式 、 产业驱动开发模式 、 中心城镇开发模式 、 紧缩城市 开发模式 五种主要开发模式 PART 1 PART 2 PART 3 大盘的发展 大盘的 开发模式 我们对大盘 开发的思考 大盘从上世纪二十年代起步，经历了 现代主义大盘 、 后 现代主义大盘 的发展阶段，现阶段已经到 新都市主义 发展阶段 大盘开发有郊区（

2、陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘 开发模式有 主题社区开发模式 、 新市镇开发模式 、 产业驱动开发模式 、 中心城镇开发模式 、 紧缩城市 开发模式 五种主要开发模式 大盘的发展 大盘的开发 模式 我们对大盘 开发的思考 我们在项目操作过程中遇到了一些相关问题，从项目的 核心开发理念 、 配套开发策略 、 盈利模式多样性 角 度出发，希望能在以后操作项目可以借鉴 3 城市功能分区 住宅是居住的机器 “ 公园中的高楼 ” 功能、空间 场所精神 历史、文化与传统 建筑内在品质 风格、舒适度 和谐空间 公共空间 功能复合协调 交往空间、自然 新都市主义 的基本 精神是社区设计必须 将 公共空间

3、的重要性 置于私人利益之上； 注重邻里关系，关注 人与自然的和谐发展 成为新时期大盘发展 的最强音。 大盘开发经历了现代主义、后现代主义、新都市主义三个阶段 ; 新都市主义以后现代主义为基础，是后现代主义的完善 ;中国当 前的大盘开发正是后现代主义与新都市主义二者的融合过渡阶段 现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘 19201960 19601980 1980now PART 1 4 PART 2 郊区陌生区大盘开发 城市中心区大盘开发 主题社区 开发模式 新市镇 开发模式 产业驱动 开发模式 中心城镇 开发模式 紧缩城市 开发模式 老年社区 体育社区 教育社区 休闲产业 体育产业 商

4、务产业 项目功能配比与功能分区，以满足居 住的基本生活需求 项目开发驱动模式，吸引消费群体 交通拥挤与项目的通达性 项目与周边建筑的协调与和谐 项目功能与城市、区域功能的互补 项目自身功能的互补、空间共享与客户 共享 大盘开发分为郊区陌生区大盘开发和城市中心区大盘开发两大 类，前者侧重开发驱动模式、满足客户生活需求，后者侧重功 能互补与协调、空间共享等 5 核心驱动方式： 在陌生区大盘开发中，由于项 目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的 影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法 形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形 成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成

5、有效吸引 的作用。 教育地产、老年社区地产、体育地产、 文化艺术地产 等的成功开发成为陌生区大 盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费 者的关注，通过 特色完善的社区配套和良 好的社区环境消除消费者的心理抗性 。 主题社区开发模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社 区的影响力，支撑项目开发，通过完善的社区配套和 良好的社区环境消除客户心理抗性 1、 6 主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传， 而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设 主题鲜明 -成为社区开 发的核心支撑力； 主题宣传 -让消费者接 受主题，主题成为项目标 签； 主题先行 -体现主题的 硬件设施建设先

6、行，感受 主题； 主题复合 -单主题宣传 与多主题建设，复合性舒 适社区。 陌生区 大盘开发，消 费者心理抗性大 有区域内其它项目不具 备的 独特资源 ， 具有打 造不可复制核心竞争力 潜质 ； 资金雄厚 ，前期投入 大，项目大、实现周期 长。 符合城市发展与区域 需求的 市场定位与主题开 发； 具有 震撼力的鲜明主 题 捍卫项目的号召力，形 成项目与周边项目鲜明 差 异 ； 主题先行 ，树立消费者 信心。 基本特征 适用条件 开发成功因素 7 奥林匹克花园 的 健康主题 ： 体育场、体育馆、名牌学校 的引进 -体育中心 ； 宾馆、写字楼的开发、引进 大卖场 -商贸中心 大型居住区的开发、其他

7、公 共设施 -居住中心 。 桃源居 的 教育主题 ： 大规模 清华学校 ，发展商大 量的精力放在建设学校上； 投入大，做一个 不可复制 的 核心竞争力。 绿地 21城 尊老社区主题： 综合医疗机构、酒店、商业街、 广场、便利店、健身设施、户型 设计等 符合老年人生活习惯 ； 老年人知识讲座 多形式老年 教育 。 健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关 键是造就独特的不可复制的核心竞争力 8 奥林匹克花园通过整合房地产业和体育产业两大产业价值链， 打造运动健康住宅 中央体育区（ CSD） 由 居住、体育、商贸 三大职能设施所 构成，强调以体育与居住功能为主， 以商贸产业促

8、进城市格局产业结构得 到调整和优化，形成体育居住商贸中 心，这里聚集规模宏大的居住群，覆 盖体育产业的硬件资源及软件资源， 还有与其匹配的商贸中心的精英部落。 建设和开发模式： 通过运用奥林匹克花园和体育场馆的共同开发建设，以设计新的 城市人口动线的方式 参与城市运营 通过住宅区的开发 配合政府进行新区建设 通过 BOT方式 建设 大量体育场馆 ，优化城市环境，完善城市功能 运用中体产业三大集团的资源优势，通过共同筹办 高级别运动会 和 大型活动 ，有效提升当地政绩和城市影响力。 全国连锁 品牌名称 运动健康社区 9 NEW TOWN 的来源 最早追溯到 1898年霍华德的“花园城市”构想，通

9、过付诸欧 美的城市建设，历经百余年发展 , 形成了今天 New Town模 式 主要建设措施：外部功能内部化 采用成片素地开发模式， 完善的公共设施与服务设施 ， 以及 联外交通的配合 ，是人口引进的重要诱因； 通过开放式商业街、社区环境、特色产品等 完善的生活配 套 保证郊区化生活的 ； 通过大规模 基础设施建设 与 公共商业建设 保证居住需求。 新市镇是经过事先计划所兴建 的新城市或是大型社区。 新市镇通常位於大型都会的郊 区，主要目的是疏散市中心较 多的人口。 公共配套设施 基础服务设施 街区、社区 加勒比新城 万科城 凤凰城 新市镇模式 NEW TOWN：建立较为完善的市镇结 构及公共

10、空间体系实现对项目的规划和建设 2、 10 新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规 模化的成熟配套和便捷的生活设施 市镇结构组成 1.道路系统 市镇四周均有区域性干道环绕； 2.邻里单位 邻里单位内规划学校、游集场、 娱乐中心等设施； 3.社区中心 内设会堂、银行、邮电局、医院 等； 4.商业设施 市场及邻里商业中心； 5.公园绿地及运动场 6.其它公共设施 汽车站、停车站、加油站等。 位于 城市郊区 ，城乡结合部； 占地 规模较大 ， 可容纳较多人口 ； 多种物业组合 ，以住宅为主，多功能复合性社区； 良好的自然生态环境和社区生态系统 ，交通相对便利 通达性好。 规模化带来的成

11、熟配套和便捷的生活设施 ； 丰富多元的文化形态和景观 ； 可以持续发展的生态系统。 适用条件 基本特征 街区的建设 ： 人性化的步行空间 社区规划 ： 独立的社区布局 公共空间的营造 ：打造市镇社区中心（ Town Center） 成功开发关键因素 11 加勒比新城通过建立较为完善的市镇结构体系实现对新市镇 的规划和建设，采用成片素地开发模式，完善的公共设施与 服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因 区位： 位于西方高速公路 25英哩台地，向北延伸之广大区域。 规模： 总面积合计约 3170英亩 。 市镇开发建设工作，均为 分年分段实施 ， 主要干道划分十 大区型 ， 作为十期建设

12、范围 。 邻里公园、绿地、幼稚园、运动场、游憩设施等，由 各住 户按比例分摊 负担 ， 统一办理 。 行政及公用事业设施 ，分别由 政府 有关单位协助办理。 市区建设完成后，由住户成立 社区合作社 类似机构， 配合政府有关单位管理一切公共设施等相关事项和社区福利 事业及环境清扫工作。 商店、市场以及有商业活动事业，采取 招商营建 经营方式。 12 采用成片素地开发模式 ， 通过具有特色的产业开发与经营 提升区域与项目的影响力 ， 是人口引进的重要诱因 ； 在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优 势、产业聚集优势； 通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求 ； 边经营、边引导、边开

13、发，打造具有特色的居住社 区 关键词： 特色产业 ； 产业经营 ； 产业影响力 ； 产业驱动模式 是通过具有盈利能力特色产业的长期经营， 提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值， 达到 产业与房地产开发双盈利 的目的。 休闲产业社区发展： 第一阶段：单一大中型 文化主题园 第二阶段：综合性、区 域性开发 第三阶段：大型旅游休 闲区的出现 Business Park发展历程： 第一代：工业园区 第二代：商务与社区 第三代：邻里商务区 第四代： Business Town. 深圳华侨城 观澜湖大宅 总部基地 产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目 的价值和影响力，并保证项

14、目持续开发 3、 13 产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业， 更重要的是要进行总体规划，确定前后期的开发关系。 1 2 3 适用条件 大城市近郊 ，距市中心直线距离不超过 30公里， 而且交通便利； 项目所在地 生态环境好 ，周边的环境破坏与工业 污染少； 开发企业 资金雄厚 ，能够较长时期的持续开发。 模式特征 特色产业具有 长期经营 的生命力 ， 能够为开发盈 利 ； 特色产业在城市中具有 号召力与影响力 ； 特色产业对城市与 区域发展 具有巨大的提升作用。 成功开发关键因素 总体规划，分步实施 ，先确定产业，再确定开发思路； 综合开发 ，全面收益： 通过 分散开发 降低

15、风险 ， 提高盈利能力 ； 着重处理好 前期与后期 、 各子项目之间 的衔接。 产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。 14 总部基地（ Advanced Business Park ）是以智能化、低密 度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、产业于一体的 企业总部聚集基地。 企业对 城市依赖度 相对较 低 多数企业依靠 智力 创造财富（ IT行业、咨询公司、广告公司） 企业对便捷的 交通 依赖性较强 企业比较看重 自身形象 企业对 生态环境 的追求较高 以 主流企业 为主要业务对象的服务企业 规模优势 郊区商务聚集效应 购买优势 独体独栋 、 独立产权 、 独立冠名 ； 价格低于普

16、通 经济特区 政策优势 政府扶植 ， 企业初建先期减免所得税 交通优势 高速公路、毗邻机场，地铁轻轨等轨道交通 态生优势 郊区建筑密度低，绿化率高，适合智力型企业 区域优势 国际型大都市，有利于国际型高科技企业的集聚 客户特征 成功开发保障体系 15 北京中关村丰台园总部基地引入 Business Park先进理念和 “ 总部经济 ” 理论打造中国首家总部基地 总部基地概况： 位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内，是作为 中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目。 基地构成 ： 总部广场（含超五星酒店） ：建面 6万平米 玛雅大酒店 ：总建面 21000平米 总部公寓： 为入驻企业总

17、部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。 东区地下商业街： 定位更多元的商业场所氛围，满足高规格和国际化的 生活需求。 总部大讲堂： 打造高端、睿智、博纳的场所文化，总建 1600平米 16 以西部华侨城为代表的旅游地产开发模式，平衡处理旅游产 业和地产之间的关系，形成有中国特色的产业地产开发模式 区位：华侨城位于深圳市南山区东部， 南临深圳湾，用地范围为沙河西路以 东，广深高速公路以南，滨海大道以 北。 规模：占地 450公顷，东南面建成区 约 320公顷，其中旅游用地约 130公顷， 中西部在建和待建区为 130公顷，现 状人口 3.5万人。 资源：现已建成 四大主题公园 ，成 为 以主

18、题公园为主体集旅游、展 览、娱乐、居住为一体大型旅游 度假居住区。 旅游 地产 其 他 成 功 案 例 深圳东部华侨城 京津新城 嘉兴九龙山庄 17 中心城镇开发模式： 以中心城镇开发为依托的城镇房地产开发模式 ， 主要包括 行政管 理机构办公楼开发 、 中心镇公共设施开发 、 中心镇商业房地产 与 住 宅房地产开发 等。 中心城镇大盘开发模式的产生： 为了缓解人口过分膨胀带来的交通堵塞、空气污染、犯罪率升高等， 政府有组织地进行卫星城、新城镇建设。通过政府的公共设施建设、 交通系统完善等带动房地产项目开发，中心城镇大盘开发模式在这 种条件下产生。 区域性中心城镇 主要指 中等规模城镇，即人口

19、 在 10万 100万之间的城 镇。研究表明：区域性 中心城镇具有既可获得 规模经济效益，又可避 免人口超过 100万在环境 和经济社会方面过度膨 胀的特点。 最重要的开发控制与要点：内部功能外部化 国际大都市新城镇发展的理论与实践阶段： 第一阶段：卧城 第二阶段：卫星城 第三阶段：新城镇 中心城镇开发模式：区域规划为城市次中心、区域性中心 为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式 4、 18 适用条件 大城市近郊 ， 属于规划 的城市次中心或区域中心 的建设范围 城镇中心 基本配套设施 符合基本生活需求，解决 交通通达 区域开发与建设 政府支 持 ，未来前景好，消除市 民心理抗性 现代化

20、特征 ： 具有强烈现 代感 ， 建筑充满现代都市 气息 ； 国际化特征 ： 吸引外国资 本参与 ， 建筑风格多元化 ； 人文化、生态化 ：通过新 城镇的绿化、建筑、小品 等体现健康与亲和的特征。 高标准规划 ： 国际化 、 时 尚现代以及生态的社区规 划 ； 高密度的交流联系 -社 区内部与社区外部的融通 展示未来 ： 高标准智能化 的产品设计和服务设施 政府支持： 基础设施建设 先行，融资渠道 成功关键要素 中心城镇模式特征 中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开发节 奏、价值与新城镇开发进度息息相关 1、 基本由 政府包揽 -以伦敦和汉城的新城镇开发为代表； 2、 “ 公办商营式

21、 ” -以香港的新城镇开发为代表 ； 3、 基本以 私人开发商 为开发主体，但政府给予一定的政策 倾斜 -以东京的新城镇开发为代表。 国际大都市城镇开发 机制的 3种类型： 19 位于合肥政务文化新 区的核心地带，紧邻市 政大厦 国际花都规划为一个 以居住为主，集商业、 办公、酒店服务、娱乐 休闲等多功能为一体的 大型城市综合体 总建面约 70万平方米， 总投资 17亿元，分五 期建设，建筑类型为多 层、小高层、高层 国际花都坐镇新区核心，正 对 1000亩天鹅湖，左邻市政 大楼，与规划中的商务中心 接壤，近揽天鹅湖风景区、 政务文化广场、艺术公园 国际花都西南面，规划中的 人工湖 天鹅湖，以

22、及湖 畔的大剧院 体现 “ 现代、人文、国际、生态 ” 的景观规划 国际化智能型房型设计 ， 打造功能型住宅 规划设施一流的会所、幼儿园等生活配套，从而弥补周边配套不足的劣势 合肥绿地国际花都通过生态景观规划、智能房型设计以及配 套设施打造新政务区国际人文居住社区 20 “ 紧缩城市” (Compact City)是提倡一种 密集而多样变化 的城 市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和 污染，追求可持续发展。提倡 “ 缩短交通距离 ” ，建立 短路径城市 。 这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城 市过分向郊区和乡村扩张， 主张步行和建立邻里关系 。 紧

23、缩城市开发模式由于 主张在城市小的区域内建立一个个多功能的 城市综合体， 又称为 “ 都市综合体开发模式 ” 。综合体是将城市中 商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能 进行组合，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系， 从而形成一个 多功能、高效率、复杂而统一 的综合体。 作用 营造城市新的中心区，打造新地标，创造活力之源 避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城 市 24小时不夜城 紧缩城市开发模式：在城市大盘开发中浓缩城市的主要功能， 通过建 “ 城中城 ” 来保持项目的相对独立性 5、 21 紧缩城市发展模式 1 2 3 4 适用条件 优越的地理位置

24、 CBD或城市中心边沿 便利的交通条件 较大的规模 强制性的视觉冲击超高层 /建筑 政府支持，开发主体资金雄厚 模式特征 功能复合 ：项目基本 具备城市的主要功能 建筑形态多样化 ：建 筑形态与建筑形式多样 化、现代化 资源共享 ：通过合理 功能配比实现项目客户 资源共享与空间共享 紧缩城市发展模式 ： 各种功能均衡发展 模式 以 “ 商务 ” 为核心 的发展模式 以 “ 商业 ” 为核心 的发展模式 以 “ 酒店 ” 为核心 的发展模式 成功关键要素 合理的功能配比 ： 功能 选择与物业配比 ， 符合 城市需求 ； 高标准规划 ：规划要站 在城市的高度，具有前 瞻性。 紧缩城市开发模式的关键

25、是选择合理的物业配比模式和驱动 模式，政府支持，开发主体资金雄厚，该模式特别适用于城 市重建与旧城改造项目 22 地理位置：亚特兰大中心区，车站 连同已停产的钢厂 138英亩 。 项目性质：城市重建项目。已建成 50多万平米写字楼、 20万平米商 业娱乐、 5000套住宅单位，近百 亩中心公园，另 20000多个就业岗 位。 地理位置：项目位于国贸桥西南角， 东三环和长安街交叉的金十字， CBD核心区。 项目性质：项目 总建筑面积 70万平米，分七期销售。 包括写字楼、商务公寓、商业街、 住宅等多种建筑形式，是集办公、 商业、居住为一体的、典型的开放 式混合型都市综合社区。 亚特兰大车站工程与

26、北京 SOHO现代城是紧缩城市开发模式 典范，建立多功能组合的都市综合社区 23 项目位于国贸桥 西南角，东三环 和长安街交叉的 金十字， CBD核 心区，总规模 70 万平米，以公寓 为主，包括 18栋 商务公寓、 2栋写 字楼、 4栋 SOHO 别墅、 l6条小街、 300个店铺 SOHO办公楼 各单元均有 独 立入口 ，灵活的 室内空间分 割 方式。 SOHO公寓 是 混合和模糊 的，可 以办公可以居住，这里为办公和 生活提供了无数种可能性。 SOHO商铺 全部 沿市政道路和内部小街 设立 ，独立进出，面积从 100平米到 600平米不等，设施齐全。 北京建外 SOHO 位于中央商务区的

27、综合体项目，以商务 公寓为主体，配以一定量的办公楼和商铺 24 PART 3 我们在银川项目操作过程中遇到了一些难点，这里从项目的 核心开发理念、配套开发策略，盈利模式多样性 角度出 发，希望能在以后类似操作项目可以借鉴 大盘开发需要有一 个统领的 核心开 发理念 ； 都市自然主义 从 资金角度 出发 考虑项目的 开发策 略 ； 分物业线出发的 有序生长性 大盘开发开发周期 较长，开发 盈利模 式多样 ； 土地出让； 二级开发； 合作开发； 在银川项目操作过程中，我们遇到了一些问题，从以下几方面对我们的 解决方法给出了总结建议 核心理念 开发策略 盈利模式 25 都市自然主义理念： 在新城市主

28、义理念的基础上，结合项目本体、 城市发展阶段特征、客户特征，给出核心开发理念 在大盘项目操作过程中，需要从 项目自身条件、城市发展阶段特 征 、 城市客户特征 综合出发，给到项目核心开发理念； 大盘开发需要 有一个统领的 核 心开发理念 ； 都市自然主 义 （ 在新城市主 义开发理念基础 上，结合城市特 征给出） 26 有序生长的配套开发： 结合企业目标和资金状况，给到适合项目的 配套跟进安排，并指导项目规划落地 类别 设施 销售类 分地块住宅物业、邻里商业； 持有类 无收益 学校、公园设施（水岸廊桥、入口广场、圣爱广 场、雕塑公园、全家庭活动公园） 有收益 社区级商业、社区会所、区域型商业、

29、酒店设施、 盈港商业，大型商业中心、五星级酒店 从项目各物业的 盈利方式不同， 可分为两条线 销售线 和 持 有线 来梳理 ; 项目规划建议示意图 （空白处为住宅） 从 资金角度 出发 考虑项目的 开发 策略； 分物业线出发 的有序生长性 （ 开发物业类型 分销售线和持有 线，根据销售线 的资金状况安排 持有线投入） 规划 27 有序生长的配套开发： 结合企业目标和资金状况，给到适合项目的 配套跟进安排，并指导项目规划落地 A地块 B C D E F G H 占地 500亩 建面 443333 450亩 建面 468000 370亩 建面 429200 260亩 建面 343200 200亩

30、建面 320000 270亩 建面 468000 370亩 建面 616667 240亩 建面 448000 别墅（连排、 独栋）、多层洋房、 小高层（ 11层） 别墅（连排、独栋）、 多层洋房、小高层 （ 11层 别墅（连排、独栋）、 多层洋房、小高层 （ 12-18层） 别墅（连排、独栋）、 多层洋房、小高层 （ 12-18层） 多层洋房、小 高层（ 11层）、 高层 多层洋房、小高 层（ 11层）、 高层 低密度（连排、 叠拼）、多层洋 房、高层 多层洋房、小 高层（ 11层）、 高层 邻里商业、风情商 业街 邻里商业、 社区生活中心 邻里商业、社区服务 中心、盈港商业、 邻里商业 邻里

31、商业、社 区生活中心 邻里商业 邻里商业 邻里商业 展示中心、入口广 场 小学、圣爱广场 幼儿园 全家庭活动区 小学、幼儿园 小学、幼儿园 水岸廊桥 社区服务中心公园 滨水公园 雕塑公园 滨水公园 活力康体公园 活力康体公园 带状城市公园 住宅 商业 配套 公园 物 业 线 -1 0 0 0 0 0 -5 0 0 0 0 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2 0 1 0 年上半年 下半年 2 0 1 1 年上半年 下半年 2 0 1 2 年上半年 下半年 2 0 1 3 年上半年 下半年 2 0 1 4 年上半年 下半年 2 0 1 5 年上

32、半年 下半年 2 0 1 6 年上半年 下半年 现金流入 现金流出 净现金流量 累计净现金流量 小 学 社 区 服 务 中 心 累计净现金为 : 12804万元 71120万元 150398万元 社 区 生 活 中 心 核心设施 规模 投入资金预算 大型商业中心 15万平米 10.5-15亿元 五星级酒店 3万平米 3亿元 企业具备了充足的资金支持，可根据战略安排， 选择 大型商业中心（ Mall Park ） 和 五星 级酒店 两个大核心设施的开发进程 结合项目 开发进程资金状 况 ，合理安排 核心设施 的开 发临界点 资 金 充 足 临界点 28 盈利模式多样性： 结合企业现状和客户要求，

33、选定适合的盈利模式， 并结合开发阶段给到不同盈利模式的选取 开发商包揽了包 括取地、融资、规 划、施工、销售、 物业管理等一系列 的环节，实现土地 的增值收益和销售 利润最大化，开发 商获得全部销售利 润； 二级开发 土地出让 土地增值收益 项目开发利润 按照协议收益分成 土地转让利润 合作开发 整 体 盈 利 模 式 主 要 盈 利 点 由两个投资主体 共同对项目进行投 资建设，由双方共 担风险的开发模式， 开发商按照协议只 获取部分销售收益； 开发商土地一级 开发主体对项目的 土地使用权进行转 让，获得全部土地 转让价款，二级开 发利润则由土地购 买方获取； 在大盘项目操作过程中，需要从

34、企业现阶段情况 、 项目开发周期 综 合出发，选择阶段可行的盈利模式； 大盘开发开发 周期较长，开发 盈利模式多样； 土地出让； 二级开发； 合作开发； 29 盈利模式多样性： 结合企业现状和客户要求，选定适合的盈利模式， 并结合开发阶段给到不同盈利模式的选取 -2 0 0 0 0 0 0 200000 400000 600000 800000 1000000 2 0 1 0 年上半年 下半年 2 0 1 1 年上半年 下半年 2 0 1 2 年上半年 下半年 2 0 1 3 年上半年 下半年 2 0 1 4 年上半年 下半年 2 0 1 5 年上半年 下半年 2 0 1 6 年上半年 下半年 现金流入 现金流出 净现金流量 累计净现金流量 中后期开发战略： 中后期后转向资本运营阶 段，有 选择的进行二级 开发 ，其他地块可 合作开 发 或 土地变现盈利 ； 资本运作阶段 项目运作阶段 前期开发战略： 前期以 项目运营 为主，选取优质地块进行 二级 开发 ，赚取开发收益； 项目开发商 城市运营商 30 THE END