5第五章 房地产估价原则和程序

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1、房地产评估房地产评估盐城师范学院盐城师范学院 城市与资源环境学院城市与资源环境学院2009.3第五章第五章 房地产估价的原则和程序房地产估价的原则和程序第一节第一节 房地产估价的原则房地产估价的原则第二节第二节 房地产估价的程序房地产估价的程序第一节第一节 房地产评估的原则房地产评估的原则一、独立、客观、公正的原则一、独立、客观、公正的原则二、合法原则二、合法原则三、最高最佳使用原则三、最高最佳使用原则四、估价时点原则四、估价时点原则五、替代原则五、替代原则 一、独立、客观、公正原则一、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则是房地产评估的独立、客观、公正原则是房地产评估的最高行为准则最高行

2、为准则。独立独立，一是要求估价机构本身应当是一，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员是要求估价机构和估价人员在估价中不应受在估价中不应受外部干扰因素外部干扰因素的影响。的影响。客观客观，是要求估价机构和估价人员不带，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。发，按照事物的本来面目去估价。公正公正，是要求估价机构和估价人员在估，是要求估价机

3、构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。价中应公平正直，不偏袒任何一方。二、合法原则二、合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法的合法权益权益为前提进行。为前提进行。合法权益包括合法合法权益包括合法产权产权、合法、合法使用使用、合、合法法处分处分等方面。等方面。(1)(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。属档案的记载或者其他合法证件为依据。我国现行的房地产权属证书有我国现行的房地产权属证书有土地权属土地权属证证书、书、房屋权属房屋权属证书和统一的证书和统一的房地产

4、权属房地产权属证书。证书。土地权属证书土地权属证书有有国有土地使用证国有土地使用证、集体土地所有证集体土地所有证、集体土地使用证集体土地使用证和和土地他项权利证明书土地他项权利证明书四种。四种。房屋权属证书房屋权属证书有有房屋所有权证房屋所有权证、房房屋共有权证屋共有权证和和房屋他项权证房屋他项权证三种。三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发颁发统一的房地产权证书统一的房地产权证书。统一的房地产权。统一的房地产权证书有证书有房地产权证房地产权证、房地产共有权证房地产共有权

5、证和和房地产他项权证房地产他项权证三种。三种。房地产评估中，成为估价对象不只有合法产房地产评估中，成为估价对象不只有合法产权的房地产。在估价过程中，就合法产权而言，权的房地产。在估价过程中，就合法产权而言，就是要就是要将不合法产权的房地产当作不合法产权将不合法产权的房地产当作不合法产权的房地产来评估的房地产来评估。例如：例如：行政划拨的土地不能当做有偿出让的土行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价地来估价;违法占地不能当做合法占地来估价；违法占地不能当做合法占地来估价；临时建筑不能当做永久建筑来估价；临时建筑不能当做永久建筑来估价；部分产权的房地产不能当做完全产权的部分产权的房地产不能当做

6、完全产权的房地产来估价等。房地产来估价等。(2)(2)在合法使用方面，应以使用管制在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、如城市规划、土地用途管制等土地用途管制等)为依据。为依据。例如，例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。为前提。(3)(3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如如土地使用权出让合同土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。等允许的处

7、分方式为依据。处分方式处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。债、赠与等。以抵押为例以抵押为例：法律、行政法规规定法律、行政法规规定不得抵押不得抵押的房地产，就的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类说这类房地产没有抵押价值房地产没有抵押价值。法律、法规规定应当法律、法规规定应当符合一定条件符合一定条件才能转让才能转让的房地产，评估其抵押价值时，应该符合转让的房地产，评估其抵押价值时，应该符合转让条件，否则条件，否则不应当作为以抵押作为估价目的的不应当作为以抵押作为估价目的的评估对象，没有抵押价值

8、。评估对象，没有抵押价值。评估土地使用权是以评估土地使用权是以划拨方式划拨方式取得的房地产抵取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。押价值时，不应包含土地使用权出让金。评估拖欠工程款的评估拖欠工程款的房地产的抵押价值房地产的抵押价值时，该房时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。抵押价值。(4)(4)在其他方面，评估出的价格必须符合固家的价在其他方面，评估出的价格必须符合固家的价格政策。格政策。例如，例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价；农地征用和城市遵循政府定

9、价或政府指导价；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规等。和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规等。三、最高最佳使用原则三、最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应以最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指最高最佳使用是指法律上许可法律上许可、技术上技术上可能可能、经济上可行经济上可行，经过充分合理的论证，经过充分合理的论证，能使能使估价对象的价值达到最大估价对象的价值达到最大的一种最可能的一种最可能的使用。的使用。在房地

10、产估价中通常使用在房地产估价中通常使用四个标准四个标准、三个三个方面方面、三个原理三个原理来解释最高最佳使用原则。来解释最高最佳使用原则。（一）四个标准（一）四个标准 在实际估价中，要寻找最高最佳使用的方在实际估价中，要寻找最高最佳使用的方法，最高最佳使用必须符合法，最高最佳使用必须符合4 4个标准：个标准：1 1法律上的许可性法律上的许可性：对于每一种潜在的使用方式，首先检查对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。如果是法律不允许的，应被淘汰。2 2技术上的可能性技术上的可能性：对于法律所允许的每一种使用方式，要对于法律所允许的

11、每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。如果是技术上达不到的，应被淘汰。3 3经济上的可行性经济上的可行性：经济可行性检验的一般做法是：针对每经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式只有收入现值大于支出

12、现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。才具有经济可行性，否则应被淘汰。4 4价值是否最大价值是否最大：在所有具有经济可行性的使用方式中，在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。才是最高最佳的使用方式。（二）三个方面（二）三个方面 最高最佳使用具体包括最高最佳使用具体包括3 3个方面：个方面：1 1、最佳用途；、最佳用途；2 2、最佳规模；、最佳规模；3 3、最佳集约度。、最佳集约度。（三）三个原理（三）三个原理 实际估价中，通常通过三个经济学原理来实际估价中，通常通过三个经济学原理来把握最高最

13、佳使用原则，具体包括：把握最高最佳使用原则，具体包括：1 1、收益递增递减原理；、收益递增递减原理；2 2、均衡原理；、均衡原理；3 3、适合原理。、适合原理。1 1、收益递增递减原理、收益递增递减原理 收益递增递减原理可以确定收益递增递减原理可以确定最佳集约度最佳集约度和和最佳规模最佳规模。收益递增递减原理揭示的收益递增递减原理揭示的第一种第一种投入产投入产出关系叫做出关系叫做收益递减规律收益递减规律(又称边际收益递又称边际收益递减原理减原理)。边际收益递增递减规律边际收益递增递减规律，指在技术水平不，指在技术水平不变的条件下，增加某种生产要素的投入，变的条件下，增加某种生产要素的投入，所带

14、来的产量的变化。所带来的产量的变化。条件条件：技术水平和其他生产要素的投入数：技术水平和其他生产要素的投入数量保持不变量保持不变 结果结果：当该生产要素投入数量：当该生产要素投入数量增加到一定增加到一定程度以后程度以后，增加一单位该要素所带来的产，增加一单位该要素所带来的产量增加量是递减的。量增加量是递减的。收益递减规律对于收益递减规律对于一宗土地一宗土地来说，表来说，表现在对该宗土地的使用强度现在对该宗土地的使用强度(如建筑层数、如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定超过一定限度后，收益开始下降。限度后，收益开始下降。收益递增递减原理揭示的第二种投入产收益

15、递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益出关系叫做规模的收益(又称又称规模报酬规规模报酬规律律)。条件条件：假定生产要素按相同比例增加：假定生产要素按相同比例增加：第一阶段：规模报酬递增。随着资本和第一阶段：规模报酬递增。随着资本和劳动投入增加，产出增加的比例大于各要劳动投入增加，产出增加的比例大于各要素增加的比例，显示出规模经济效应，平素增加的比例，显示出规模经济效应，平均成本随规模扩张而下降。均成本随规模扩张而下降。第二阶段：规模报酬不变。继续增加要素第二阶段：规模报酬不变。继续增加要素投入，产出增加的比例等于各种生产要素投入，产出增加的比例等于各种生产要素增加的比例，平均成本不

16、变。增加的比例，平均成本不变。第三阶段：规模报酬递减。增加要素投第三阶段：规模报酬递减。增加要素投入越过一定点后，产出增加的比例小于要入越过一定点后，产出增加的比例小于要素投入增加的比例，平均成本上升。素投入增加的比例，平均成本上升。在确定在确定房地产扩大规模房地产扩大规模时，一般是先经过时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。收益递减阶段。2 2、均衡原理、均衡原理 均衡原理是以均衡原理是以房地产内部各构成要素的组房地产内部各构成要素的组合合是否均衡，来判定是

17、否为最高最佳使用，也是否均衡，来判定是否为最高最佳使用，也可以用来确定可以用来确定最佳集约度最佳集约度和和最佳规模最佳规模。例如：建筑物与土地的组合。建筑物与土例如：建筑物与土地的组合。建筑物与土地组合过大或过小，或者档次过高或过低，则地组合过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合建筑物与土地的组合不是均衡状态不是均衡状态，房地产的，房地产的效用不能得到有效发挥，从而会效用不能得到有效发挥，从而会降低降低该房地产该房地产的价值。的价值。有一建筑面积为有一建筑面积为1000010000平方米的新建建筑物，用成本平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米法估算出的

18、该建筑物的重置价格为每平方米25002500元；用元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米米10001000元，房地价值为每平方米元，房地价值为每平方米30003000元。试分析其土地元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值该建筑物的价值=房地价值房地价值土地价值土地价值 =30001000 =2000元元/该建筑物的实际价值小于重置价格该建筑物的实际价值小于重置价格25002500元元/3 3、适合原理、适合原理 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来

19、判定是否为来判定是否为最高最佳使用最高最佳使用，可以确定，可以确定最佳用途最佳用途。例如例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设在日用必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。开设专卖店就不是最高最佳使用。但当估价对象已做了某种使用，则在估价但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出的判断和选择，在估价报告中予以说明。的判断和选择，在估价报告中予以说明。z 保持现状前提。保持现状前提。z 装修改造前提。装修改造前提。z

20、 转换用途前提。转换用途前提。z 重新利用前提。重新利用前提。z 上述情形的某种组合。上述情形的某种组合。四、估价时点原则四、估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价对象在估价时点估价时点的价值。的价值。估价时点必须根据估价目的来确定，一估价时点必须根据估价目的来确定，一般用公历年、月、日表示。般用公历年、月、日表示。1 1、原因：、原因：（1 1）影响房地产价格的因素是不断变化；）影响房地产价格的因素是不断变化；（2 2）房地产市场是不断变化）房地产市场是不断变化 。房地产估价通常仅是求取估价对象在某房地产估价通常仅是求取估价对象在某个

21、特定时间上的价格，而且这个特定时间不个特定时间上的价格，而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这个特定时间就是目的来确定，这个特定时间就是估价时点估价时点。在实际估价中，通常将在实际估价中，通常将“估价作业期估价作业期”或或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，为估价时点，但估价时点并非总是在此期间但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。估价时点。因此，在估价中要根据估价目的，特别注意、因此，在估

22、价中要根据估价目的，特别注意、估价估价时点时点、估价、估价对象状况对象状况和和房地产市场状况房地产市场状况三三者的内在联系。者的内在联系。2 2、估价时点、估价对象状况和房地产市场的关系、估价时点、估价对象状况和房地产市场的关系 估价时点估价对象状况 房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在将来将来将来将来 (1)不论是何种估价目的和估价时点，不论是何种估价目的和估价时点，房地产市房地产市场状况始终是估价时点时的状况场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。状况不一定是估价时点时的状况。(2)估价时点出现的情形估价时点出现的情形 v估价时点为估价时点为

23、过去的情形过去的情形（回顾型估价回顾型估价），多出），多出现在房地产纠纷案件中，特别是对现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有估价结果有争议而引发的复核估价争议而引发的复核估价。v估价时点为估价时点为现在现在，估价对象为，估价对象为历史状况历史状况下的下的情形，多出现在情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔房地产损害赔偿和保险理赔案件案件中。中。v估价时点为估价时点为现在现在，估价对象为，估价对象为现时状况现时状况下的下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括情形，是估价中最常见、最大量的，包括在在建工程估价建工程估价。v估价时点为估价时点为现在现在，估价对象为，估价对象为未来状况未来状况下的

24、下的情形，如评估情形，如评估期房期房的价值。的价值。v估价时点为估价时点为未来的情形未来的情形（预测性估价预测性估价），多），多出现在出现在房地产市场预测房地产市场预测、为房地产投资分析为房地产投资分析提供价值依据的情况提供价值依据的情况中，特别是预估房地产中，特别是预估房地产在未来开发完成后的价值。在未来开发完成后的价值。五、替代原则五、替代原则 替代原则要求房地产估价结果替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离不得不合理偏离类似房地产类似房地产在同等条件下的正常价格。在同等条件下的正常价格。类似房地产类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方

25、面与估价对象相同或者相当，并与估权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在价对象处在同一供求范围同一供求范围内的房地产。内的房地产。同一供求范围，又称同一供求范围，又称同一供求圈同一供求圈，是指与估价对，是指与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他房象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。地产的区域范围。第二节第二节 房地产评估的程序房地产评估的程序 获取估价业务获取估价业务 明确估价的基本事项及签明确估价的基本事项及签订估价合同订估价合同 拟定估价作业方案拟定估价作业方案 搜集估搜集估价所需资料价所需资料 实地查勘估价对象实地查勘估价对象 选定选定估

26、价方法测算估价方法测算 确定估价结果确定估价结果 撰写估撰写估价报告价报告 审核估价报告审核估价报告 出具估价报告出具估价报告及收取估价服务费及收取估价服务费 估价资料归档估价资料归档 1 1、获取估价业务、获取估价业务 (1)(1)被动接受。被动接受。(2)(2)主动争取。主动争取。(3)(3)自有自估。自有自估。2 2、明确估价的基本事项及签订估价合同、明确估价的基本事项及签订估价合同 明确估价基本事项主要包括：明确估价基本事项主要包括：明确估价目的；明确估价目的；明确估价对象；明确估价对象；明确估价时点。明确估价时点。3 3、拟定估价作业计划、拟定估价作业计划 (1)(1)确定拟采用的估

27、价技术路线，初步选确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。择适用于估价对象的估价方法。(2)(2)拟调查搜集的资料及其来源渠道。拟调查搜集的资料及其来源渠道。(3)(3)据估价目的、估价对象、估价时点、据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期估价报告出具日期,确定投入多少人力参加确定投入多少人力参加估价。估价。(4)(4)估价作业步骤和时间进度安排。估价作业步骤和时间进度安排。4 4、搜集估价所需资料、搜集估价所需资料 内容包括：政治、法律、经济内容包括：政治、法律、经济(包括经济包括经济形势、产业政策形势、产业政策)、自然条件、城市规划、自然条件、城市规划、基础设

28、施、公共设施、消费行为以及房地基础设施、公共设施、消费行为以及房地产供求方面的资料等方面的资料。产供求方面的资料等方面的资料。搜集资料的途径有：搜集资料的途径有：委托人提供；委托人提供；实实地查勘获得；地查勘获得；询问有关知情人士；询问有关知情人士；查查阅估价机构自己的资料库；阅估价机构自己的资料库；到政府有关到政府有关部门查阅；部门查阅；查阅有关报刊或登陆有关网查阅有关报刊或登陆有关网站等。站等。5 5、实地查勘估价对象、实地查勘估价对象 实地查勘是估价人员亲自去估价对象现实地查勘是估价人员亲自去估价对象现场，对委托人先前介绍或提供的估价对象场，对委托人先前介绍或提供的估价对象的有关情况，以

29、及事先收集的估价对象资的有关情况，以及事先收集的估价对象资料，进行料，进行调查核实调查核实，同时，同时亲身感受亲身感受估价对估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、内部状况，估价对象的外观、内部状况，拍摄拍摄反映估反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的观或临路状况的影像资料影像资料，并，并搜集补充搜集补充估估价所需的其他资料，了解当地价所需的其他资料，了解当地房地产市场房地产市场行情和市场特性等。行情和市场特性等。6 6、选定估价方法测算、选定估价方法测算 估价方法的采用，取决于估价对象

30、的房估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。资料的数量和质量。估价方法有市场比较法、收益还原法、估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本法、路线价法、基准地假设开发法、成本法、路线价法、基准地价评估法等。价评估法等。7 7、确定估价结果、确定估价结果 用不同估价方法测算出的结果可能有所用不同估价方法测算出的结果可能有所不同。不同。估价人员首先应比较、分析测算结果及估价人员首先应比较、分析测算结果及之间的差异。当测算结果之间有较大差异之间的差异。当测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消

31、除时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。不合理的差异。8 8、撰写估价报告、撰写估价报告 估价报告应全面、公正、客观、准确地估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。具体来说应做到下列记述估价过程和结论。具体来说应做到下列几点：几点：(1)(1)全面性。全面性。(2)(2)公正性和客观性。公正性和客观性。(3)(3)准确性。准确性。(4)(4)概括性。概括性。(5)(5)估价报告的纸张、封面设计、排版、装估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到图文并茂。订应有较好的质量，尽量做到图文并茂。9 9、审核估价报告、审核估价报告 为保证估价报告的质量，估价

32、机构应当为保证估价报告的质量，估价机构应当建立估价报告内部审核制度，由资深估价建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。果的合理性。1010、出具估价报告及收取估价服务费、出具估价报告及收取估价服务费 估价报告经审核合格后，由负责该估价估价报告经审核合格后，由负责该估价项目的专职注册房地产估价师签名、盖章，项目的专职注册房地产估价师签名、盖章，以估价机构的名义出具，并由负责该估价以估价机构的名义出具，并由负责该估价项目的估价人员及时交付给委托人收

33、取，项目的估价人员及时交付给委托人收取，并按照有关规定和收费标准向委托方并按照有关规定和收费标准向委托方估价估价服务费服务费。1111、估价资料归档、估价资料归档 估价报告向委托人出具后，估价人员和估估价报告向委托人出具后，估价人员和估价机构应及时对涉及该估价项目的一切必要的价机构应及时对涉及该估价项目的一切必要的文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们分类保存起来，即归档。并将它们分类保存起来，即归档。估价人员不应将上述估价资料据为已有估价人员不应将上述估价资料据为已有或者拒不归档。估价机构应建立估价资料或者拒不归档。估价机构应建立估价资料

34、管理制度，保证估价资料妥善保管、有序管理制度，保证估价资料妥善保管、有序存放、方便查阅，严防毁损、散失和泄密。存放、方便查阅，严防毁损、散失和泄密。估价资料的保管期限从估价报告出具之日估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在起计算，一般应在1515年以上年以上。思考题思考题：1 1、如何理解房地产评估的最高最佳使用、如何理解房地产评估的最高最佳使用原则？原则？2 2、在房地产评估的估价时点原则中，估、在房地产评估的估价时点原则中，估价时点有过去、现在和将来三种情形，请分价时点有过去、现在和将来三种情形，请分别举例说明其对应的房地产市场状况及估价别举例说明其对应的房地产市场状况及估价对象状况如何？对象状况如何？3 3、简述房地产评估的程序。、简述房地产评估的程序。