土地增值税有关业务问题的解答

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1、答土地增值税有关业务问题的解答一、清算单位类1.如何确定清算对象？开发（核算）项目立项时未分期，实际开发时L1分期，是否以房地产开发公司自行分期项目为清算单位？答：根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知（国税发2006187号）规定：土地增值税以国家有关部门 审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项值税以纳税人房地产核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。按立项批复来，以发改委或规划立项批准和许可的项目为准。（除经济 适用房外合并计算，拆迁安置不能分开单独算。）2.同一开发项目中同时包含住宅商铺别墅车库.拆迁安房的，是否应分别计算增值额和土地

2、增值税？答：土地增值税以开发项目为单位进行清算，开发项目中同时包含普 通住宅、商铺、别墅、车库、安房不分别计算增值额和土地增值税。但 对普通标准住宅（经济适用房）应单独测算其増值额。二收入类3. 房产企业将门市房以较低的价格销售给客户，同时签订协议，客户需将门市给房产企业无偿使用2年，价格是否需要调整？答：需要按公允价格调整，实际上房价应加上2年的租金收入才是该 门市房的合理价格。4. 房产企业将房屋销售后客户承诺售后返租，比如 5年内每年10%的租金给客户，返租的收入是否十征土地增值税？答：售后返租实际上是房产企业为了将房屋卖出进行的促销行为，房 价是按正常的市场价销售的，甚至高于市场价，售

3、价不需要调整。返租的 收入应计征营业税，不计征土地增值税。5、关于车库、车位出售是否确认收入和成本？L1答：国税发【2006】187号文规定，房地产开发企业开发建造的与清算 项目配套的居委会和派出所用房.会所.停车场(库)物业管理场所、 变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用刊事利性社会公共 事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。对于房产企业出售利用人防工程设计的地下车库、车位的使用权 的，不属于转

4、让行为，实际上只发生出租车库、车位的行为，因此收入 不缴纳土地增值税。应按照“服务业租赁业”以5%的税率缴纳营业税。 其相应的成本也不予扣除。三、扣除项目类6. 对用于安置拆迁户的回迁安房，是否应视同销售处理，如果视同 销售处理确定的收入是否可以确认为该项目的拆迁补偿费？答：安拆迁户的回迁安房应视同销售处理，收入的确认根据土 地増值税清算管理规程中视同销售的确认方法处理，即：按本企业在 同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地、同类房地产的市场价格或评估价值确定。视同销售处理确定的收入同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。7、开发成本中发生的款项是否一定要全部支

5、付后才可以扣除？已开票未支付的部分是否可以扣除？如合同约定分期付款的工程款。审核建安成 本时有些单位存在工程款已预付而发票未到或者预提部分费用的如何执 行？答：已发生的费用，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。预提费用 不允许扣除。&甲供材料是否要取得建安发票？答：清算中房地产开发企业甲供材料不需要取得建安发票，实际使用 的甲供材可凭取得的销售发票据以扣除，施工企业的建安发票不应重复出 现甲供材金额。9.哪些费用可以作为开发间接费用扣除？如：面积测量费.室内环境检测费、产权交易费、产权登记费、档案整理费等。答：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括： 工资、职工福利费、折旧费、修

6、理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销等。没有列举的不予扣除。10、政府代收规费是否可以加计扣除20% ?答：不可以加计扣除。房地产开发成本扣除项目中没有列举。11、关于建安成本的预警值问题。盐地税发（2009 ） 44号文出台的预警值在实际操作过程中问题归纳起来有以下几点：（1）各个单位的情况、项目的情况都不同，如地下基础、外墙的处理 材料的产地和品牌等方面的都直接影响造价，统一按预警值调，单位不能i R006187 :T丄I庚 s 建unt善鄭。(2 )幕s冊崩Bm2.8 米 3.8*!4*。slns 7 s,s龍HD理tAIMBISB7善s髀番。瀏也n;J-12* aslaKiB

7、 何幽黑砌期删罷【2009W18m+ms 箱msT丄 Hasso一严 muMm通(ttsss) SIlmaISS sis sss雷IBIm口鄭 7房地产开发成本之和的百分之十，是按10%计算扣除（即不必考虑三项费 用的合法票据问题），还是必须按实际发生数扣除？如果账面未列支利息， 三项费用是否只允许按5%扣除？答：房地产项目的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，向 金融机构贷款并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按 商业银行同类同期贷款利率计算的金额。向非金额机构借款利息，企业间 拆借或个人集资等方式支付的利息，不能提供金融机构证明，即使取得合 法票据，在计算企业所得税时可

8、以扣除，看计算土地增值税是不允许作为 利息扣除。允许扣除的利息以外的房地产开发费用按取得土地使用权所支 付的金额及房地产开发成本之和的5%或计算扣除（不按实际发生数扣 除）没有金融机构贷款利息支出的房地产开发费用按取得土地使用权所 支付的金额及房地产开发成本之和的10%计算扣除（不按实际发生数扣 除）14、金融机构贷款利息支出超过上浮幅度部分是否可以扣除？财税1995 48号文对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两 点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度 的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允 许扣除。15、房地产开发企业将生地变成熟地转让

9、的，是否允许加计扣除20%?答：可以加计20%的开发成本扣除，取得土地使用权支付的金额不加 计扣除。国税函【1995】110号文规定，对取得土地使用权后投入资金， 将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20% 以及在转让环节缴纳的税金。16、如何区分“房地产开发费用”和“开发间接费用”？答：房地产开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括：工资、职 工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 等。开发间接费用是计入开发产品成本的，房产

10、开发费用属于费用不计入 成本。17、何为“代收费用”？代收费用是否可加计扣除？答：代收费用是指县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售 房时代收的各项费用。代收费用根据其是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除：（1 ）如果代收费用计入房价向购买方一并收取.则可作为转让房地产所得 的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不 得作为加计20%扣除的基数。（2）如果代收费用未计入房价中，而是在房 价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣 除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。1&房地产开发企业买土地缴纳的契税是否可加计扣除？房地产开发企业购

11、买土地支付的契税属于“取得土地使用权所支付的 金额”，可以加计扣除。对于按评估价转让旧房时，契税不允许扣除。19、在规划批准文件中规定属于临时设施的售楼部（部分房地产开发企业将行政办公地点设在售楼部）的建造成本可否分摊计入前期工程费或基础设施费？答：售楼部建造成本计入前期工程费或基础设施费，售楼部工程结束 后未拆除，以后可自 用或销售的，应预留成本。20、房地产开发企业销售已装修商品房的装修费用可否加计扣除20%?答:国税发【2006】187号文规定，房地产开发企业销售已装修的房 屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。计入房地产开发成本的可加计 扣除20%。、税金扣除类21、与转让房地产有关的

12、税金除包括营业税、城建税、教育费附加以外还包括哪些？答：条例中规定：在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、 印花税（非房地产企业）因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金 予以扣除。教育地方附加费可比照教育费附加扣除。房地产企业印花税已 进入管理费用，则不得重复扣除。22、房地产开发企业多个项目同时开发，其土地增值税预缴申报表将所有项目预收账款合并，按预售收入的1%、2%计算并申报预缴土地增值 税，如何分清计算本次清算项目已预缴的土地增值税？答：将已预缴缴纳的土地增值税剔除其中属于未清算项目应预缴土地 増值税的金额，剩余的部分作为清算项目的已缴土地增值税。五、其他类23、房地产开发企业将商品房，尤其是店面房先出租，后出售、是否按“转让旧房及建筑物”计征土地增值税?sfils lmwms 3mBI&甲IB番.lllltt冒蛊sh駁胃.en omsissuHm 9QOSIKSS #&米 層ussss凰首MlZTnl 0WwlsKiM -賈甘DIPowiswSWIHffi nwsssffiSUB昭.slssslMl 抠專弭床倉Ilsswlasswls -锻舉甘DIPUn -觀sswls 龙of地价款数据认定土地成本。