高尔夫模式研究1

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1、牧马山牧马山龙泉龙泉新都新都近郊第一居所远郊第二居所远郊毫宅都江堰都江堰华阳华阳金堂金堂0.5h0.5h1.0h1.0h1.5h1.5h逸岭锦江龙湖长桥郡中航云岭牧山丽景保利公园198蓝光观岭中粮御嶺湾麓山国际双流双流花样年大溪谷视角2：成都高尔夫视角成都高尔夫低密度别墅近郊第一居所属性明显,远郊居住牵引有限中心区中心区居住模式居住模式模式特征模式特征模式核心模式核心典型项目典型项目麓山国际麓山国际模式一模式一:近郊第一居所近郊第一居所城市资源城市资源+高端配套高端配套高端配套优先启动，高端配套优先启动，城市重要位置引领城市重要位置引领模式二模式二:远郊第二居所远郊第二居所 资源资源+产品产品

2、+配套配套山水资源和优美风山水资源和优美风光，高品质社区及光，高品质社区及生活配套驱动生活配套驱动蓝光观岭蓝光观岭逸岭锦江逸岭锦江模式三模式三:远郊豪宅远郊豪宅资源资源+产品产品强势旅游资源，魅强势旅游资源，魅力山景，度假产品力山景，度假产品牵引牵引视角2：成都高尔夫视角麓山国际社区视角2：成都高尔夫视角模式一:近郊第一居所：城市资源+高端配套驱动模式（麓山国际）模式核心：高端配套优先启动模式核心：高端配套优先启动+城市重要位置引领城市重要位置引领模式特征模式特征n项目距离：项目距离：距离市区半小时车程，近郊距离市区半小时车程，近郊n项目位于城市重要地段项目位于城市重要地段：双流人民南路南延线

3、，处于成都建：双流人民南路南延线，处于成都建设中的国际城南副中心设中的国际城南副中心，具有良好发展前景，具有良好发展前景n项目高端配套先行，高端项目启动：项目高端配套先行，高端项目启动：启动期启动期优先推出高尔夫优先推出高尔夫配套配套，为项目吸引大量人气且不断提升项目知名度；项目核心，为项目吸引大量人气且不断提升项目知名度；项目核心配套配套麓镇和乡村俱乐部配套投入及时麓镇和乡村俱乐部配套投入及时，包括酒店、电影院、，包括酒店、电影院、商业等为项目不断增加影响力商业等为项目不断增加影响力n项目大规模社区项目大规模社区：4300亩，别墅社区容积率为亩，别墅社区容积率为0.2-0.4n项目产品面积及

4、价格：项目产品面积及价格：小独栋小独栋190-240，100-200万万/套；中套；中独栋独栋300-370，300-500万万/套；大独栋套；大独栋570-715，1200-2000万万/套主流产品面积适中，从小面积到大面积推售。套主流产品面积适中，从小面积到大面积推售。视角2：成都高尔夫视角模式一:近郊第一居所：城市资源+高端配套驱动模式（麓山国际）模式核心：高端配套优先启动模式核心：高端配套优先启动+城市重要位置引领城市重要位置引领模式思考：模式思考：项目成功分析项目成功分析:1、以配套带动住宅的范本，生活商务休闲教育配套一应俱全以配套带动住宅的范本，生活商务休闲教育配套一应俱全；2.出

5、位的打造形成出位的打造形成“麓山国际麓山国际”的独一无二：的独一无二：通过强势配套、城市生活氛围、通过强势配套、城市生活氛围、圈层效应一呼百应，对客户造成致命杀伤力。圈层效应一呼百应，对客户造成致命杀伤力。3、根据地快资源分麓山国际社区与麓镇两个板块，各自定位和功能支撑互相、根据地快资源分麓山国际社区与麓镇两个板块，各自定位和功能支撑互相区别、各有特色，区别、各有特色，在推售期间交叉推盘在推售期间交叉推盘（并非先完成一个组团的推售再推另一（并非先完成一个组团的推售再推另一个组团）；个组团）；4、从高端产品开始亮相，首期即确定产品的高形象从高端产品开始亮相，首期即确定产品的高形象；为每一期产品都

6、贴上别；为每一期产品都贴上别墅墅“标签标签”，即便是洋房，也以，即便是洋房，也以“别墅洋房别墅洋房”命名，树立整个项目的别墅盘形命名，树立整个项目的别墅盘形象；象；5、强势产品力，弱化项目初期的区域弱势；、强势产品力，弱化项目初期的区域弱势；推售初期则通过针对性渠道投放推售初期则通过针对性渠道投放锁定目标客群，树立品牌形象；锁定目标客群，树立品牌形象；6、前期以高频次、高投入的大型高尚主题活动传达产品理念，增加项目精神前期以高频次、高投入的大型高尚主题活动传达产品理念，增加项目精神内涵。内涵。视角2：成都高尔夫视角模式一:远郊第二居所：强势资源+特色产品+配套驱动模式（蓝光观岭）模式核心：资源

7、模式核心：资源+优美风光优美风光+高品质社区高品质社区+高端生活配套高端生活配套模式特征模式特征n大规模高品质社区大规模高品质社区：4200亩亩,一期一期:占地面积占地面积:2800014平方米平方米,总建筑面积总建筑面积:13000平方米平方米n项目项目全高尔夫景观产品全高尔夫景观产品：低密度独栋：低密度独栋/双拼双拼/联排联排n项目主流产品项目主流产品:独栋别墅均价独栋别墅均价10000元元/，双拼，双拼8000-9000元元/；200-260平米小面积、平米小面积、200万级别墅畅销万级别墅畅销n项目项目以高尔夫为核心的高端配套以高尔夫为核心的高端配套:高尔夫会所高尔夫会所,国际标准国际

8、标准18洞高尔夫球场洞高尔夫球场40米宽公园大道米宽公园大道,八大生态湖泊八大生态湖泊,长滩公园长滩公园,风情风情商业街商业街,画家艺术村画家艺术村,网球中心网球中心,小学小学,幼儿园幼儿园,运动中心运动中心,医院医院,酒酒店。店。模式核心：资源模式核心：资源+优美风光优美风光+高品质社区高品质社区+高端生活配套高端生活配套模式思考模式思考项目困境项目困境:受区位条件限制，项目在高尔夫营销方面做足文受区位条件限制，项目在高尔夫营销方面做足文章，但依然没有突破价格箱体章，但依然没有突破价格箱体项目发力点项目发力点:性价比性价比+优美的自然环境优美的自然环境+高尔夫景观高尔夫景观+园林规园林规划划

9、+诸多高端生活配套是打动客户的重要驱动力。诸多高端生活配套是打动客户的重要驱动力。视角2：成都高尔夫视角模式一:远郊第二居所：强势资源+特色产品+配套驱动模式（蓝光观岭）项目距离：项目距离：距离市区距离市区1小时车程，远郊小时车程，远郊视角2：成都高尔夫视角模式三:远郊豪宅：度假资源+豪宅产品驱动模式（逸岭锦江）模式核心：强势度假资源模式核心：强势度假资源+唯美山景唯美山景+度假豪宅产品度假豪宅产品模式特征模式特征n项目产品以度假为主：项目产品以度假为主：高尔夫纯独栋高尔夫纯独栋n项目度假配套丰富：多元体式的项目度假配套丰富：多元体式的“综合型滨海旅游休闲小综合型滨海旅游休闲小镇镇”，高尔夫、

10、游艇码头、渔人码头、五星级酒店，高尔夫、游艇码头、渔人码头、五星级酒店n项目强势度假资源项目强势度假资源，依托都江堰、青城山和高尔夫资源，依托都江堰、青城山和高尔夫资源n项目距离：项目距离：距离成都距离成都2小时车程，远郊小时车程，远郊n项目产品面积及价格项目产品面积及价格:一期一期558-808平米大别墅，单价均为平米大别墅，单价均为8000-12000元元/平米平米；二期；二期220-370平米独栋别墅，单价平米独栋别墅，单价12000-18000元元/平米，平米，总价总价300万起万起。模式思考模式思考:模式核心：强势度假资源模式核心：强势度假资源+唯美山景唯美山景+度假豪宅产品度假豪宅

11、产品视角2：成都高尔夫视角模式三:远郊豪宅：度假资源+豪宅产品驱动模式（逸岭锦江）项目后天畸形项目后天畸形:项目虽有都江堰、高尔夫等强势度假资源做项目虽有都江堰、高尔夫等强势度假资源做依托依托,但在高尔夫和自身配套方面做得过于简单但在高尔夫和自身配套方面做得过于简单,投入不足。投入不足。项目后天畸形项目后天畸形:项目虽在产品品质感营造方面有所突破，但项目虽在产品品质感营造方面有所突破，但产品面积定位过大，总价过高，大独栋别墅明显滞销。产品面积定位过大，总价过高，大独栋别墅明显滞销。项目先天不足：项目先天不足：距离市区距离市区2小时车程，远郊；青城山区域豪小时车程，远郊；青城山区域豪宅认知陌生，不被认可。宅认知陌生，不被认可。从项目的实际操作性出发，成都高尔夫别墅的发展模式本项目都不完全适用项目实操性项目实操性项目位于青城山项目位于青城山板块，非城市核板块，非城市核心地段心地段项目虽有丰富资项目虽有丰富资源，但难以突破源，但难以突破价格箱体价格箱体项目所处区域豪项目所处区域豪宅认知度薄弱宅认知度薄弱如何找到本项目的价值突破口，建立项目发展新模式？单靠高尔夫配套强势打造不足以驱动项目价值的全面实现