物业服务方案

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1、服务方案一、首先确立及管理的八大管理职能【一】厂房的维护主要服务内容包括：1绿化及环境设施的管理及维护2公共区域装修设施管理及维护3行车、停车、区域的管理等。【二】厂房配套设施、设备的运行、维护配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往会对厂房产生很大的负面影响，所以厂房应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。主要服务内容包括：1做好能源控制管理2配电设施设备的维护保养3电线、电路的维护保养4供水、弱电的系统维护保养5设施空调、排风系统维护保养6三废排放及处理系统维护保养【三】厂房消防与安全的管理通过配套设施、设备、人员和保险方式来避免因为

2、人为或自然因素引起的对厂房或人员的危害。让经营者安心从事活动，消防与安全的管理工作不但是安全的保障，而且也是人身安全的保障。主要服务内容包括：1消防设施的维护保养2消防器材配置3消防设施标志4出口与通路管理5自动报警、喷淋系统维护保养6其他危及安全的防范【四】环境清洁卫生管理这个职能是商业厂房管理职能中最基本的，特别是向一些强调购物环境的场所的日常清洁维护，环境清洁卫生管理对创造一个良好整体形象起着举足轻重的作用。主要服务内容包括：1道路清洁2公共区域管理3公共区域的摆设和植物管理4日常清洁5垃圾清理6环卫设施维护7休闲区域的清洁管理8洗手间的环境及设施维护【五】车辆及交通的管理车辆与交通管理

3、最重要的目的就是为创造舒适、便利的消费机会。主要服务内容包括：1路面交通管理2内部道路通行管理【六】服务管理管理工作的实施过程中会不可预见的矛盾、纠纷、误会，这需要管理人员首先充分的了解情况，及时进行必要的沟通、解释、宣传、动员工作。主要服务内容包括：1统计及跟踪管理工作；2资料档案管理工作；3协调解释工作。4经营业种的巡查，跟踪协调。【七】服务工作的管理根据约定，承担着区域范围内的维护维修责任，在实际实施工作中因为其意识、技能、成本等因素，经常出现：维护维修不到位、维修成本高、维修效果差等情况，这需要厂房管理工作首先充分的了解各的情况，提前做好各项预案和管理办法，提前做好约定服务协调工作，有

4、计划的提供日常及应急维护维修的服务工作。主要服务内容包括：1绿化设施的养护的服务；2空调系统、消防系统、供配电系统的维护维修的服务；3室内电路、用电器的应急维修的服务；4其他设施的应急维修的服务；5室内室外保洁、消杀、除害的服务。【八】厂房紧急事故处理管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范包括来自厂房内部和外部的突发事件。主要服务内容包括：1停电或电路故障2设备或设施故障3发生火警4恶劣天气5人员受伤或急病6犯罪事件二、厂房特点：厂房不同于一般厂房，寻求的是一个适合其生产经营和办公的公共空间。厂房管理工作要顺应这些特殊要求，方能使厂房管理有的放矢。所以，厂房管理存在着基础服务、延伸服

5、务和厂房企业文化建设服务三大需求。还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运等等。三、服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。四、追求目标以公司经营为主导，为员工推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。五、厂房管理要点使用持续发展的战略，确保厂房的保值与升值。人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信心结合所辖的工业厂房建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管

6、理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为全体员工服务为实现以上设想，拟釆用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。（一）、一种模式针对所辖厂房的特点制定出具有创造性的厂房管理模式。在管理工作中将根据本厂房的实际特点釆用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意的模式效应，力求更好地满足全体员工需求。建议釆用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务员工、打造管理精品。追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。（二）、二项承诺1、在二年内力争本项目通过“区优秀厂房管理的评比。2、在三年内力争本项目通过“

7、市优秀厂房管理”的评比。（三）、三个重点1、完善服务、诚信待人厂房管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，员工至上的原则和务实周到的工作理念，为公司全体员工提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的服务关系。2、环境管理责任到人厂房的环境管理极为重要，如何为公司全体员工创造一个良好、舒适的工作（居住）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证工业厂房的环境卫生状况达

8、到最佳状态，为厂房所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、安全、消防真抓实干为确保全体员工生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本厂房先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。六、四项措施1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之使用到厂房的管理上。从本厂房业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册，使厂房员工翻开手册即可操作。如厂房部员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务全体员工的目的。3、时刻

9、有这多方面的准备，永不间歇地实现厂房管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作.4、将不间断地充实管理队伍。釆用“培训一上岗一再培训一再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。七、拟采用的管理模式（一）、厂房管理架构厂房管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“厂房中心按“直线制”设定管理架构。中心设客服部、保安部、工程部、保洁四个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本厂房初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、客服部（

10、1）负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。（2）负责厂房服务中心会议中心的管理。（3）书写各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）协助处理租赁工作。（5）负责租户的搬入和迁出协调工作。（6）负责租户档案的建立与管理工作。2、保安队（1）负责厂房的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。（4）建立、健全、制定厂房的各项安全规章制度。（5）与公司各部门签订“消防安全责任书（6）负责厂房大型活动的警卫布置。（7）负责厂房的日常巡查工作和固定岗位的安排。（8）负责厂房停车场的安全秩序管理工作。（9）负责监工室管理工作。（10

11、）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。（11）厂房经理指派的其他工作。3、工程管理部（1）负责厂房全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责厂房机电设备的日常维护保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）负责厂房弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。（5）负责厂房髙低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。（6）负责客服人员转发投诉的处理，及满足全体员工其他有关的服务要求。（7）协助做好厂房工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。（9）负责厂房装修方案

12、的审核、监督、管理工作。（10）厂房经理指派的其他工作。4、保洁绿化部（1）对厂房各栋楼层、公共设施、厂房道路、各种示牌、喷水池等进行保洁。（2）定期对下水道进行消杀。（3）生活垃圾做到日产日清。（4）对厂房花草树木浇水、施肥、整形造型、除杂草、补缺、杀虫保（5）物定经理指派的其他工作。（二）、厂房管理岗位编制暂定本厂房管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。5、车辆交通及道路管理厂房停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查厂房内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车

13、辆和行人通行及员工的日常生活。6、科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。B、设备设施维护系统1.共用设备管理厂房设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指厂房维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备

14、管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。1）给排水设备管理管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便员工生活。供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。2）供电设备管理供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、负荷开关、漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度。3）弱电设备管理每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。4）消防管理消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备

15、齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。C、环境保结系统环境卫生管理的目的是净化环境，给厂房全体员工人提供一个清洁宜人的工作、生活

16、环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；厂房公共部门共用设施无蚁害；厂房内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。1、日常保洁范围工作内容频次标准备注2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水4擦楼梯扶手1次/周无灰尘5擦消火栓1次/月无灰尘6擦窗户2次/月无灰尘道路1路面循环清扫无杂物2路边绿地2次/天无杂物3水泵结合器1次/周无灰尘4路灯柱

17、1次/周无灰尘5绿地清理2次/天无灰尘、枯叶2、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次釆取措施消灭老鼠、婵螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。D、绿化维护系统制定绿化管理标准，定期对厂房绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对厂房绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。项目措施标准绿化浇水浇水（依气候变化）浇足浇透草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整杂草清除（每周一次）确保基本无杂草防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛乔灌木修剪造型一年4次