2012年房地产市场政策分析

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1、2012年房地产市场政策分析 什么是政策？ 政策是群体（阶级）利益诉求 p 从来不是全部人的利益诉求开发商买房者 p 政策不见得都是正确的决策失误率30%左右 p 政策是具有很强的时效性补贴与加息等等 什么房地产政策？ p 调和开发商利益链条和购房者利益链条关系 p 开发商利益链条包括： 开发企业、相关产业、地方政府、中央政府 p 购房者利益链条包括： 自住型购房者和投资型购房者 目前房地产政策体系 限购令：对自由经济制度最大的破坏，行政强暴市场 限金令：金融体系对房地产控制不是今天就有（对需求打压是绝情的） 限价令：在具体执行方面有很大的操作性政策效能机理 限购令：对于需求市场的强势打压 限

2、金令：对开发商的调控（早早都有，但是金钱对付腐败系统还是很有效的，这次的政策还是房贷利率，也是打击需求，对无效能银行日进28.5亿利润的银行可谓是功不可没，这个也是打击需求市场） 限价令：限定价格的涨幅，例如西安15%，可操作性蛮多，对供应造不成实质性的影响！强行的压制需求对供应价格的限制 来进行房价的限制 我认为是不妥当的 当大量的供应存在是，利益集团利益和社会利益都会强迫性消化 这个解决途径有点舍本求远了 政策本身不害怕 最害怕的人对政策有了希望！ 政策决策身份谬误 政府作为市场管理者和市场参与者双重身份参与市场管理，肯定会造成管理政策的自相矛盾！ 土地资源、行政收费、税收等等都在加大开发

3、成本。政府自己为何不调查一下这几年这些成本的增长速度如何！ 稀缺性土地供应模式、全球最高的税负能力、土增税的巨额征收、房产税的征收、那一项不在增加购房者成本！ 政策目标对象分析 政策关注的是民生：讨论政策的政治需分析 打压的是房价：政策工具的面对对象 从来没有过高的房价，只有过低的收入！ 房价承受能力=房价/人均可支配收入 1978-2007年间的GDP年均增长速度是9.8%，居民收入年均增长速度是7%。 按照这种模式，当居民认为房价过高的时候，其实也有必要反思一下居民收入增长。 当前我国行政费用开支占财政收入的26%，而日本只占3%，欧洲许多国家也不到4%。近20年来，我国每年的GDP增长率

4、不到10%，而税收和行政费用的开支增长速度都在20%30%。 2002年之前，我国劳动者报酬占GDP的比重基本在50%以上，2003年下降到49.6%，2007年进一步下降到39.7%。中国的人均GDP在世界排名第99位，而我们最低工资在世界183个国家和地区中排在了第158位，甚至低于32个非洲国家的最低工资从国际比较的意义上看，中国的GDP增速虽是发达国家的好几倍，但工资增速却远落后于这个幅度。日本在经济快速增长时期，其工资的增长速度比美国快70%，到1980年就已经与美国持平，这一段路程大概用了30年时间。而从1978年到2004年，中国经济也高速增长了近30年，工资却只有美国的120、

5、日本的1243。 社会分配不均把房价绑架 高收入者带动房价的跟风上涨，不怕房价涨，就怕有人买!目前基尼系数已经是超过了0.5。由于部分群体隐性福利的存在，中国实际收入的差距还要更高。中国基尼系数高于所有发达国家（如日本基尼系数仅为0.23）和大多数发展中国家。这应该引起高度警惕，否则将会引发一系列社会问题，进而造成社会动荡，危及社会主义人民政权。 银行体系也是房价帮凶 银行体系放大购房能力，这样在一定程度上帮助了开发商对于价格的上涨，就像信用卡早就了无度的消费一样，银行贷款助涨了了房价上涨。而银行业或者了这个版块的质优贷款。 缺少投资环境后无奈选择 这次房地产调整政策明显的一个话题就是，打压投

6、资需求 但是我首先认为投资需求是无罪的，在目前国内的实体投资环境恶化的环境下，出口贸易逐年萎缩，居民手里的财富投资途径本身就很少。而且通货膨胀也逐年加剧，不得不选择房地产投资，这是政府行为导致的。 腐败、灰色交易、寻租、垄断企业等等分配不均造成的社会财富也需要寻找途径，所以也加大了房价的上涨。 这些都是需要政府谨慎思考的 有没有进一步深化的动因 政策的基本动机：民生动机，政治动机 政策永恒的利益主线：经济发展是第一要务 政策要求微调动力 国际环境要求： 美国持续高的失业率限制进口 欧洲债务危机限制进口，借钱，赖账大选年的吹牛政策破坏经济复苏不管经济管当官 国内环境要求：经济发展的三架马车出口受

7、阻、投资 暂时解决 、消费启动内需市场国内环境要求： 经济发展所掩盖的贫富不均、环境破坏、民间信贷、政府腐败等问题 国内环境要求： 地方政府债务达到17万亿元，08刺激政策是开始大规模举债，现在已经到了应该偿还的日期 国内环境要求： 潜在的金融风险，如果房价出现大规模的掉价，首先出现问题的就是中国的金融系统。 地方政府是博弈的主体 地方政府微调行为 佛山事件：2011年10月11日四类人群放松限购，12小时后叫停。 成都事件：2011年11月11日，网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。11月21日叫停 芜湖事件：2012年2月9日购房免契税，购房补贴，13日叫停 上海事件

8、：2012年2月21日，放宽了对本地人的界定，举措出台前一周，调整了普通住房标准，将更多住房纳入房地产契税减免范畴，试图以此刺激最终用户需求。浙江万山：2012年2月22日取消限购 中央政府也为难 从目前来看，换届年，政治要求也是存在的，但是地方政府的困难也是是在的，所以中央政府现在也是给一点钱了事。 2011年11月30日，降低0.5个百分点 2012年2月18日，降低0.5个百分点 房地产市场硬着陆是最害怕的 温总理强调宏观调控的预调微调不能等，一季度就要动。 最近温总理关于房地产调控的谈话，侧重点在悄悄地变，虽然他仍然强调：为了促进公平和稳定，房地产调控不能松。但他同时也委婉地说明：房地

9、产调控的目标并不是“未来不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房”。这不仅是对“居者有其屋”的最新诠释，同时也是对房地产政策必须坚持走市场化道路的暗示。 国土部要求：今年住房用地供应计划总量原则上不应低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。该计划值得注意的有两点，一是土地供应总量不低于房地产市场最繁荣的前五年之平均数；二是将保障房与中小户型住房的土地供应量“并列”，而不分列，这其中明显地含有不将保障房建设数量作为硬指标的“含义”。 从执政的艺术性判断 实质问题上，可以对政策作出解释，但是不能悍然的口头推翻政

10、策，保民生 政策也是绝对可以松动的，这也是为了保障经济发展的要求 上半年市场会在政策层面煎熬， 下半年，开完18大，新政府上台第一件事情就应该是重回经济发展主线 政策不如客户信心有效 经过这么长时间的调控，房价本身并没有有效的下跌，而此时各地方政府的政策也在不断地出台，这样对客户的购买信心是一种挑战，现在的反应也是客户开始准备出手。这也是一种市场信心。 西安市场咨询量上涨 成交量上涨 青城的一位销售经理坦言，售楼处很久没有看到这样热闹的场面了，2月上旬就卖出十几套。 富力城工作人员告诉记者，“最近一段时间,项目的来访量比之前有明显增加，销售情况也不错，上周末单天的销售都在10套左右。” 浐灞的

11、龙湖香醍国际社区上周日开盘，当天共推出108套洋房，户型面积在85-120平方米，价格为5700-6000元每平方米，当日共售出102套。置业顾问表示，最近几天还不断有购房者来询问，剩余几套房源已停止销售，会在后期跟高层一块推出来。 城东的荣德棕榈阳光4天售出20多套 御锦城【V青年】最近上客量也较之前增多不少 绿地国际生态城销售也不错 城北的面孔公社、利君未来城业绩也很喜人。 客户经过2008年的等待后，有见识的在自己满意阶段会下手的，现在利率也调整了额，国家能做的也不过如此，不要在等到下一个上涨的季节再去买房。 特别是西安一个几乎没有泡沫的市场，盲目的等待只能等待更高的价格 限购不能放松，看看上面的执政艺术阶段，现阶段肯定是不能放松，但是各自可以寻找各自的市场刺激手段。这种表态要有政策艺术性的看待！ 9