土地增值税政策讲义.ppt

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1、土地增值税政策讲义 主要内容 一、概述 二、纳税人及征税范围 三、计税依据 四、扣除项目 五、应纳税额计算 六、土地增值税清算 第一部分 概述 一、概念。 土地增值税 是以纳税人转让国 有土地使用权、地上建筑物及其附着物所 取得的增值额为征税对象，依照规定税率 征收的一种税。 1993年 12月 13日 中华人民共和国土地增 值税暂行条例 （国务院令 138号）颁布。 1995年 1月 27日 中华人民共和国土地增值 税暂行条例实施细则 （财法字 【 1995】 6 号）颁布。 自 1994年 1月 1日起在全国开征 。 二、开征目的和意义 引导房地产经营的方向 规范房地产市场的交易秩序 合理

2、调节土地增值收益分配 维护国家权益 促进房地产开发的健康发展 具体为以下三点： 一是适应经济发展的新形势，增强对 房地产开发和房地产交易市场调控的 需要。 二是主要目的是为抑制炒买炒卖土 地获取暴利行为，保护正当房地产 开发的发展。 三是规范国家参与土地增值收益的 分配方式，增加国家财政收入，为 经济建设积累资金。 三、几个特点 一是，土地增值税以转让国有 房地产为征税对象。我国的土 地增值税属于“土地转移增值 税”的类型，将国有土地、房 产的转让收入合并征收。但对 转让集体房地产的行为不列入 土地增值税的征收范围。 二是，土地增值税采用超率累进税 率。土地增值税的适用税率采取超 率累进税率，

3、以转让应税房地产的 增值额为计税依据，按照累进原则 设计税率，实行分级计税。增值额 高的，适用高税率，纳税多；增值 额低的，适用低税率，纳税少，税 收负担公平合理，体现了土地增值 税的立法精神。 三是， 在征管中，引入了评 税法。土地增值税的计税依 据是以纳税人取得全部转让 收入减去税法规定允许扣除 项目金额后的余额。对于纳 税人隐瞒、虚报成交价格， 申报扣除项目金额不实的 ,成 交价格低于评估价格、且无 正当理由的。 四是，土地增值税在应税房地产 的转让环节征收，每转让一次 征收一次。这一点与营业税类 似。 第二部分：纳税人及征税范围 一、纳税人 转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物并

4、取得收 入的单位和个人，为土地增值 税的纳税义务人，应当依照条 例缴纳土地增值税。 （ 条例 第二条 ） 纳税人 条例第二条所称的单位，是指各类 企业单位、事业单位、国家机关和 社会团体及其他组织。 条例第二条所个人，包括个体经营 者。 （细则第六条） 一切单位和个人 ,不分企业经济性 质 ,不分内资企业还是外资企业 ,也 不论中国公民个人还是外籍个人 , 包括事业单位、国家机关、社会团 体以及其他组织 ,凡 .都应依 照税法规定缴纳土地增值税。 二、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让 国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权 。 条例第二条所称的国有土地，是指 按国家法律规定属于国

5、家所有的土 地。（细则第三条） 条例第二条所称的 土地上的建筑物 是指建于土地上的一切建筑物，包 括地上和地下的各种附属设施。 细 则第四条 条例第二条所称的 附着物是指附着 于土地上的不能移动，一经移动即 遭到损坏的物品。 细则第四条 1、征税范围界定 的三层含义 一是仅对转让国有土地使用权的征收， 对转让集体土地使用权的不征税。 二是只对转让的房地产征收土地增值 税，不转让的不征税。如房地产的出 租； 三是对转让房地产并取得收入的征税， 对发生转让行为，而未取得收入的不 征税 .如通过继承、赠与方式转让的 . 征税范围中的几个概念 城市土地属于国家所有。 农村和城郊土地除法律规定的以外 ，

6、属于集体所有。 中华人民共和国宪法和中华人 民共和国土地管理法 征税范围中的几个概念 土地使用权是指土地使用人根 据法律或合同等规定，在法律 允许范围内对土地所享有的使 用权利 。 征税范围中的几个概念 土地使用权变动的三种情形： 出让： 国家（土地使用权所有者）和土地使 用者 土地交易的一级市场 转让： 土地使用者将土地使用权再转让 土地交易的二级市场 划拨： 土地使用者依法无偿取得一土地交易 的一级市场 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例 赠与的两种情形： 一是房产所有人、土地使用权所有人将 房屋产权、土地使用权赠与直系亲属 或承担直接赡养义务人的。 二是房产所有人、土地

7、使用权所有人通 过中国境内非营利的社会团体、国家 机关将房屋产权、土地使用权赠与教 育、民政和其他社会福利、公益事业 的。 （ 财税 199548号 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 ） 三、 实质重于形式的原则 土地使用者转让、抵押或臵换土地，无论其是否 取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、 抵押或臵换土地过程中是否与对方当事人办理了 土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用 者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利， 且有 合同等证据 表明其实质转让、抵押或臵换了 土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其 对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地 增值税和契税等相关税收。

8、（ 国税函 2007645 号 总局关于未办理土地使用权证转让土地有关 税收问题的批复 ） 四、减免税 -条例、细则的减免 (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未 超过扣除项目金额 20%的； (2)因国家建设需要依法 征用 、 收回 的房地 产。 条例第八条 （ 3）因城市实施规划、国家建设的需要而 搬迁，有纳税人自行转让原房地地产的比 照 因国家 上述规定免征土地增值税。 细则 十一条 （ 4）加计扣除 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地 使用权所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计 20%扣除。 细则第七条 （ 5）个人因工作调动或改善居住条件而转 让原有自用住房，经向税务机关申

9、报核准 ，凡居住满五年或五年以上的，免征土地 增值税；凡居住满三年未满五年以的，减 半征收土地增值税。居住未满三年的，按 规定计征土地增值税。 细则第十二条 青海省 “ 普通标准住宅 ” 标准 我省普通标准住宅具体标准为同时满足以 下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0以上、 单套建筑面积在 144平方米以下、实际成交 价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44倍以下。 自 2006年 1月 1日起实行。 青海省土地增值税预征管理办法青地税 发 2005292号 因“国家建设的需要”而搬迁 是指因实施国务院、省级人民 政府、国务院有关部委批准的 建设项目而进行搬迁的情况。 （财税 2006

10、21号 关于土地增 值税若干问题的通知 ） 因“城市实施规划”而搬迁 是指因旧城改造或因企业污染、扰 民（指产生过量废气、废水、废渣 和噪音，使城市居民生活受到一定 危害），而由政府或政府有关主管 部门根据已审批通过的城市规划确 定进行搬迁的情况。 （财税 2006 21号 关于土地增值税若干问题的通知 ） 五、若干征免具体问题的判定： 1、以出售方式转让国有土地使 用权、地上的建筑物及附着物 的。 转让国有土地使用权 ；（是） 取得土地使用权后进行房屋开 发建造再转让 ；（是） 将已投入使用的房地产转让； （是） 2、以继承、赠与方式转让房地产的。 只发生房地产产权的转移，没有 取得相应的收

11、入，属于无偿转让房地 产的行为，不能将其纳入土地增值税 的征税范围。 （ 细则 第二条） 3、国家依法征用、收回的房地产 免征 条例 第八条、 细则 十一条） 4、 房地产的出租 房地产的出租，出租人虽取得了收 入，但没有发生房产产权、土地使用 权的转让。因此，不属于土地增值税 的征税范围 。 5、房地产的抵押 抵押期间 -不征收 抵押期满后抵债 -征收 6、房地产的交换 既发生了房产产权、土地使用 权的转移，又取得了实物形态 的收入 -征收 但对 个人之间互换自有居住用 房地产 的 -经税务机关核实， 免征。 7、以房地产进行投资、联营 -分两种情况 非从事房地产开发的企业以房地产进 行投资

12、、联营的，即投资、联营的一 方以土地 (房地产 )作价入股进行投资， 或作为联营条件将房地产转让到所投 资、联营的企业，暂免征收土地增值 税。对投资、联营企业将上述房地产 再转让的，应征收土地增值税。 （财税 字 1995 048号） 对于以土地（房地产）作价入股进 行投资或联营的，凡所投资、联营 的企业从事房地产开发的，或者房 地产开发企业以其建造的商品房进 行投资和联营的，均不适用 财政 部、国家税务总局关于土地增值税 一些具体问题规定的通知 （ 财税 字 1995 048号） 第一条暂免征收土 地增值税的规定。 （财税 200621号， 2006年 3月 2日） 8、合作建房 对于一方出

13、地，一方出资金，双方合 作建房，建成后按比例分房自用的， 暂免征收土地增值税；建成后转让的， 应征收土地增值税。 （ 财税字 【 1995】 第 048号） 9、企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地 产转让到兼并企业中的，暂免征收土 地增值税 （ 财税字 【 1995】 第 048号） 10、房地产的代建房行为 没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳 务收入性质，不属于征税范围 11、房地产的重新评估 企业在清产核资时对房地产进行重新评估而 使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值， 但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、 土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增 值税的

14、征税范围。 12、 未办理土地使用权证转让土地 土地使用者转让、抵押或臵换土地，无论其 是否取得了该土地的使用权属证书，无论其 在转让、抵押或臵换土地过程中是否与对方 当事人办理了土地使用权属证书变更登记手 续，只要土地使用者享有占有、使用、收益 或处分该土地的权利，且有合同等证据表明 其实质转让、抵押或臵换了土地并取得了相 应的经济利益，土地使用者及其对方当事人 应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税 和契税等相关税收 。 （国税函 2007645号， 2007年 6 月 14日 关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的 批复 ） 13、以转让股权名义转让房地产 行为 以股权形式表现的资

15、产主要是土地使 用权、地上建筑物及附着物，经研究， 对此应按土地增值税的规定征税。 （ 国税函 2000 687号 ， 国家税务 总局关于以转让股权名义转让房地产 行为征收土地增值税问题的批复 ） 广西壮族自治区地方税务局： 你局 关于以转让股权名义转让房地产行为 征收土地 增值税 问题的请示 （桂地税报 200032 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公 司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让 深圳能源（钦州）实业有限公司 100 的股权 ， 且这些 以股权形式表现的资产主要是土地使用权、 地上建筑物及附着物 ，经研究，对此应按土地 增 值税 的规定征税。 14、企业整体资产出售或整个企业

16、 所有权转移征免问题 不征收营业税和土地增值税 。 国家税务总局关于转让企业产权不征营 业税问题的批复 （国税函 2002165号） 规定。 15、个人房地产的转让或交换 对个人之间互换自有居住用房地产的，经 当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 （财税字 【 1995】 048号 关于土地增值税一些具 体问题的通知 ） 个人因工作调动或改善居住条件而转让原 自用住房的，经向税务机关申报核准，凡 居住满 5年或 5年以上的免征土地增值税； 居住满 3年未满 5年的，减半征收；居住未 满 3年的，按规定计征土地增值税。 （财税字 【 1995】 048号 关于土地增值税一些具体 问题的通知 ）

17、 自 1999年 8月 1日起，对居民个人拥有 的 普通住宅 ，在其转让时暂免征收土 地增值税。 （财税字 【 1999】 210号 关 于调整房地产市场若干税收政策的通 知 ） 对个人销售 住房 暂免征收土地增值税。 （财税 2008137号 财政部 国家税 务总局关于调整房地产交易环节税收 政策 ） 第三部分：计税依据 一、计税依据 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得 的增值额和条例规定的税率计算征收。 （ 条例第三条 ） 二、增值额 1、转让房地产所取得的收入减除条例规定 扣除项目金额后的余额，为增值额。（ 条例第四条 ） 2、转让房地产所取得的收入：包 括货币收入、实物收入和其他收入

18、。 （ 条例第五条 ） 3、增值额 =转让房地产的收入 -扣 除项目金额 三、房地产转让收入的确认 1、转让房地产所取得的收入，包括货 币收入、实物收入和其他收入。 货币收入：包括取得的现金、银行存款、 支票、银行本票、汇票等各种信用票据和 或国库卷、金融债卷、企业债卷股票等有 价证卷。 实物收入：包括如钢材、水泥、等建 材、房屋等各种实物形态的收入。一 般要通过对这些形态的财产进行评估 （通常采用市场交易法）。 其他收入：指取得的无形资产收入或 其他区有财产价值的权利。如专利权、 著作权、专有技术、土地使用权、商 誉等，其价值需进行专门评估。 2、房地产转让收入确认 -两种情形 一是以实际交

19、易价格为房地产转让 收入。包括取得的全部价款及有关 经济利益。 条例第五条 二是以评估价格为房地产转让收入。 条例第九条 以评估价格为房地产转让收入 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评 估价格征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评 估价格，又无正当理由的。 条例第九条 （四）视同销售收入的价值评估 187号 条例第九条所称的房地产评估价格，是指 由政府批准设立的房地产评估机构根据相 同地段、同类房产进行综合评定的价格。 评估价格须经当地税务机关确认。 细则 十三条。 细则 十四条。 条列第九条（一）所称的 隐瞒、虚报

20、 房地产成交价格，是指纳税人不报或有意 低报转让土地使用权、地上建筑物及其附 着物价款的行为。 条例第九条 (二 )项所称的提供扣除项目 金额不实的，是指纳税人在纳税申报时 不据实提供扣除项目金额的行为。 条例第九条 (三 )项所称的转让房地产的 成交价格低于房地产评估价格，又无正 当理由，是指纳税人申报的转让房地产 的实际成交价低于房地产评估机构评定 的交易价，纳税人又不能提供凭据或无 正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机 构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。 税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入 。 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构 按照房屋重臵成本价乘以成新

21、度折扣率计算的 房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进 行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目 金额。 转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地 产评估价格确定转让房地产的收入。 3、 国税函 2010220号 第一条： 土地增值税清算时，已 全额 开具商品 房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发 票的，以交易双方签订的 销售合同所 载的售房金额 及其他收益 确认收入 。 销售合同所载商品房面积与有关部门 实际测量面积不一致，在清算前已发 生补、退房款的，应在计算土地增值 税时予以调整。 4、纳税义务确认及时间 纳税人应当自转

22、让房地产合同签订之日起 七日内向房地产所在地主管税务机关办理 纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴 纳土地增值税。 条列 第十条 根据条例第十条的规定，纳税人应按 照下列程序办理纳税手续： 细则 第十五条。 （一）纳税人应在转让房地产合同 签订后的七日内，到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并向税务机关提交 房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土 地转让、房产买卖合同，房地产评估报告 及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因经常发生房地产转让而难 以在每次转让后申报的，经税务机关审核 同意后，可以定期进行纳税申报，具体期 限由税务机关根据情况确定。 我省的规定： 青海省地方税务局土地增值税

23、预征 管理办法第一条：纳税人因经常发 生房地产转让而难以在每次转让后申 报，纳税人应在取得收入次月起 10日 内就本月的收入申报缴纳，也可以按 每笔收入申报缴纳。当月没有收入的 ，纳税人也必须申报 （二）纳税人按照税务机关核 定的税额及规定的期限缴纳土 地增值税。 四、以商品房对外投资的征税规 定 1、对于以房地产进行投资、联营的， 投资、联营的一方以土地 (房地产 )作 价入股进行投资或作为联营条件，将 房地产转让到所投资、联营的企业中 时，暂免征收土地增值税。对投资、 联营企业将上述房地产再转让的，应 征收土地增值税。 财税 199548号 第一 条 2、 对于以土地（房地产）作价入股进

24、行投资或联营的，凡所投资、联营的 企业从事房地产开发的，或者房地产 开发企业以其建造的商品房进行投资 和联营的，均不适用财政部、国家 税务总局关于土地增值税一些具体问 题规定的通知（ 财税字 1995048号 ）第一条暂免征收土地增值税的规定 。 财税 200621号第五条。 需注意的几个问题： 一是区分投资主体、被投资行业确定土地 增值税的征免。 二是适用政策时间界定。 2006年 3月 2日前 发生的投资联营行为适用（财税字 1995 048号）， 2006年 3月 2日后执行（财税 2006 21号）。 三是否属于 建造 的商品房要看其立项文件 、规划等确定，另外看会计处理。 五、代收费

25、用的征税规定 对于县级及县级以上人民政府要求房地产 开发企业在售房时代收的各项费用，如果 代收费用是计入房价中向购买方一并收取 的，可作为转让房地产所取得的收入计税 ；如果代收费用未计入房价中，而是在房 价之外单独收取的，可以不作为转让房地 产的收入。 （ 财税 199548号 ） 代收费用的审核 ： 国税发 2009 91 号 第二十八条 对于县级以上人民政府要求房地产 开发企业在售房时代收的各项费用 ，审核其代收费用是否计入房价并 向购买方一并收取；当代收费用计 入房价时，审核有无将代收费用计 入加计扣除以及房地产开发费用计 算基数的情形。 六、视同销售收入的征税规定（ 国税发 20061

26、87号 ） （一）视同销售收入的情形 房地产开发企业将开发产品用于 职工福利、奖励、对外投资、分配给 股东或投资人、抵偿债务、换取其他 单位和个人的非货币性资产等，发生 所有权转移时应视同销售房地产。 （二）视同销售收入的确认方法 和顺序： 一是按本企业在同一地区、同一年 度销售的同类房地产的平均价格确 定； 二是由主管税务机关参照当地当年 、同类房地产的市场价格或评估价 值确定。 几个问题： 视同 ：是以是否计收入来划分和确认 的，计收入不是视同，不计收入则为 视同。 同类房地产 ：包括地理位臵、销售时 间、销售对象、楼层朝向等要素。 公允价值 ：具有商业性质； 账面价值 ：不具有商业属性。

27、 （三）自用房地产土地增值税的 计算 房地产开发企业将开发的部分房地产 转为企业自用或用于出租等商业用途 时，如果产权未发生转移，不征收土 地增值税，在税款清算时不列收入， 不扣除相应的成本和费用。 本企业的开发产品，转为固定资产不视 同销售； 是否发生产权转移 。 审核收入的重点 ： （ 土地增值税清 算管理规程国税发 2009 91号） 第二十 第 五条 条 审核收入情况时，应结合销售发票、 销售合同（含房管部门网上备案登记 资料）、商品房销售（预售）许可证 、房产销售分户明细表及其他有关资 料，重点审核销售明细表、房地产销 售面积与项目可售面积的数据关联性 ，以核实计税收入； 对销售合同

28、所载商品房面积与有关部门 实际测量面积不一致，而发生补、退房款 的收入调整情况进行审核；对销售价格进 行评估，审核有无价格明显偏低情况。 必要时，主管税务机关可通过实地查验， 确认有无少计、漏计事项，确认有无将开 发产品用于职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其 他单位和个人的非货币性资产等情况。 第四部分 土地增值税的扣除项目 一、土地增值税扣除项目的基本规定 （ 条 例 第六条 ； 细则 第七条 ） （一）取得土地使用权所支付的金额。 指纳税人为取得土地使用权所支付的地价 款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （开发成本）。

29、指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 ，包括一下 六大项： 地征用及拆迁补偿费 、前期工程费、建筑安 装工程费、基础设施费 、公共配套设施费、开 发间接费用。 1、 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用 费、耕地占用税、劳动力安臵费及有关地 上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安臵 动迁用房支出等。 包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、 耕地占用税、土地使用费、 土地闲臵费 、土地变 更用途和超面积补交的地价及相关税费、农作物 补偿费等。 净地、毛地、 实物补偿、货币补偿。 拆迁补偿的支付凭证及审核重点 （ 土 地增值税清算管理规程国税发 2009 91 号） 第二十二条 同一宗土地有多个开发

30、项目，是否予以分 摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额 的计算是否正确。 是否存在将房地产开发费用记入取得土地 使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿 费的情形。 拆迁补偿费是否实际发生， 支付给个人的 拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花 名册或签收凭证是否一一对应 。 2、前期工程费，包括规划、设计、项目 可行性研究和水文、地质、勘察、测绘 、 “ 三通一平 ” 等支出。 “ 三通一平 ” ，既通路、通电、通水，和 场地平整； “七通一平”， 主要包括：通 给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃 气、通热力以及场地平整。 3、基础设施费，包括开发小区内道路、 供水、供电、供气、排污、排洪、通

31、讯、照明、环卫、绿化等工程发生的 支出。 是共同费用的，要在多期 项目之间进行分配； 前期工程费、基础设施费审核重点 ： （ 土地增值税清算管理规程国税发 2009 91号） 第二十三条 前期工程费、基础设施费是否真实发 生，是否存在虚列情形。 是否将房地产开发费用记入前期工程 费、基础设施费。 多个（或分期）项目共同发生的前期 工程费、基础设施费，是否按项目合 理分摊。 4、建筑安装工程费，是指以出 包方式支付给承包单位的建筑安 装工程费，以自营方式发生的建 筑安装工程费。 建筑安装工程包括基础工程和 主体工程。 建筑安装工程费审核重点： （ 土地增 值税清算管理规程国税发 2009 91号

32、） 第二十五条 发生的费用是否与决算报告、审计报告、工 程结算报告、工程施工合同记载的内容相符 。 房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材 费用是否重复计算扣除项目。 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成 本或当地建设部门公布的单位定额成本，验 证建筑安装工程费支出是否存在异常。 我省的规定： 在审核中，对基本工程造价超出建设部门 公布的造价标准，且无正当理由的，而其 他各项扣除项目核算基本准确、规范，支 付凭证合法、完整的，地税部门应就其基 本工程造价部分进行核定，并依据核定后 的造价标准进行清算。 青地税发【 2010】 157号 房地产开发企业采用自营方式自行 施工建设的，还应当关注有

33、无虚列 、多列施工人工费、材料费、机械 使用费等情况。 建筑安装发票是否在项目所在地税 务机关开具。 5、公共配套设施费，包括不能有偿 转让的开发小区内公共配套设施发 生的支出。 如与项目配套的居委会和派出所用房、会 所、停车场（库）、物业管理场所、变电 站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼 儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设 施。 公共配套设施费审核重点： （ 土地增值 税清算管理规程国税发 2009 91号） 第二十四 条 公共配套设施的界定是否准确，公共配套 设施费是否真实发生，有无预提的公共配 套设施费情况。 是否将房地产开发费用记入公共配套设施 费。 多个（或分期）项目共同发生的公

34、共配套 设施费，是否按项目合理分摊。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理 开发项目发生的费用，包括工资、职工 福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。 指项目部发生的一些费用。 开发间接费用审核重点： （ 土地增值税清算 管理规程国税发 2009 91号） 第二十六 是否存在将企业行政管理部门（总部 ）为组织和管理生产经营活动而发生 的管理费用记入开发间接费用的情形 ； 开发间接费用是否真实发生，有无预 提开发间接费用的情况，取得的凭证 是否合法有效； 四项开发成本的核定计算扣除 。 国税发 2006187号 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的 前期工程费、

35、建筑安装工程费、基础设施费、 开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或 不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造 价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房 屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开 发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除 。具体核定方法由省税务机关确定。 （三）开发土地和新建房及配套 设施的费用 (开发费用 ) 指与房地产开发项目有关的 销售费用、管理费用、财务 费用。 1、财务费用中的利息支出，凡能 够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的，允许据实扣除 ，但最高不能超过按商业银行同类 同期贷款利率计算的金额。其他房 地产开发费用，按本条 (一 )、 (二 ) 项规

36、定计算的金额之和的 5%以内 计 算扣除。 细则 第七条（三） 我省规定： （青财预字【 1996】 58号关于 土地增值税有关问题的通知）： 财务费用中的利息支出，凡能够按 转让房地产项目计算分摊并提供金 融机构证明的，允许据实扣除 。其他房地产开发费用按细则 第七条 (一 )、 (二 )项规定计算的金 额之和的 5%计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利 息支出或不能提供金融机构证明的，房 地产开发费用按本条 (一 )、 (二 )项规定 计算的金额之和的 10%以内计算扣除。 青海省规定：凡不能按转让房地产 项目计算分摊利息支出或不能提供 金融机构证明的，房地产开发费用 按 (一 )

37、、 (二 )项规定计算的金额 之和的 10%计算扣除。 2、全部使用自有资金，没有利 息支出的扣除 （ 国税函 2010 220号关于 土地增值税清算有关问题的通知） 全部使用自有资金，没有利息支出的 ，按照以上方法扣除。即按 (一 )、 (二 )项规定计算的金额之和的 10%以内计 算扣除。 我省为 10%（青财预字【 1996】 58号） 自 10年 5月 19日执行，不按时点划分。 利息支出审核重点 ： （ 土地增值税清算管 理规程国税发 2009 91号） 第二十七 是否将利息支出从房地产 开发成本 中调整 至 开发费用 ； 分期开发项目或者同时开发多个项目的， 其取得的一般性贷款的利

38、息支出，是否按 照项目合理分摊； 利用闲臵专项借款对外投资取得收益，其 收益是否冲减利息支出。 （四）土地、旧房及建筑物的评 估 旧房及建筑物的评估价格：指在转 让已使用的房屋及建筑物时，由政 府批准设立的房地产评估机构评定 的重臵成本价乘以成新度折扣率后 的价格。评估价格须经当地税务机 关确认。 细则 第七条（四） 土地的评估及其评估价格 提供扣除项目金额不时的，应由评估 机构按照房屋重臵成本价乘以成新度 折扣率计算的房屋成本价和取得土地 使用权时的土地基准地价进行评估。 以该房产所座落土地取得时的基准地 价或标定地价来确定土地的扣除项目 金额。 1、房、地价格分别申报。 转让旧房的，应按房

39、屋及建筑物的 评估价格、取得土地使用权所支付的地价 款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及 在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额 计征土地增值税。 关于土地增值税一些具体问题的 规定的通知（ 财税字 1995 048号 ）第十条 2、评估价的确认。 对评估价与市场交易价 差距较大 的转让项目，税 务机关有权不予确认，要求其重新评估。纳税人 交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣 除。 （ 国税函发 1995 110号 土地增值税宣传提纲第十一条 ） 各土地评估机构必须严格按照条例和细则中规定 的方法进行应纳税土地的价格评估。其评估结果 应按税务部门的要求及时告房地产所在地税务机 关， 作为确

40、认计税依据的 参考 。 房地产所在地税 务机关应根据条例和细则的有关规定，对应纳税 土地的评估结果进行严格审核及确认，对不符合 实际情况的评估结果不予采用，并将此评估结果 抄送土地管理部门备案。 （ 关于土地增值税若干征管问 题的通知 国税发 1996 4号）第四条 3、旧房及建筑物的评估费用 财税字 1995第 048号 因计算纳税的需要而对房地产进行评 估，其支付的评估费用允许在计算增 值额时予以扣除。 因纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 等情形而按房地产评估价格计算征收 土地增值税所发生的评估费用，不允 许在计算土地增值税时予以扣除 。 3、评估单位 转让国有房地产 。按照土地增值税的有关

41、 规定，需要根据房地产的评估价格计税的 ，可委托经政府批准设立，并按照国有 资产评估管理办法规定的由省以上国有 资产管理部门授予评估资格的资产评估事 务所、会计师事务所等各类资产评估机构 受理有关转让房地产的评估业务。 （ 关于 转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价 格评估问题的通知 财税字 1995061号 ） 第一条 转让其他房地产。 凡转让房地产的纳 税人，按照土地增值税的有关规定， 需要根据房地产评估价格计税的，可 委托经省以上房地产管理部门确认评 估资格并报税务部门备案的房地产评 估机构受理有关转让房地产的评估业 务。 关于土地增值税征收管理有关问题的通知国 税发 1996 4

42、8号）第五条 4、评估报告的签署 凡涉及征收土地增值税的房地产评估报告 由取得建设部、人事部共同认定并经注册 登记的“房地产估价师”签署；或者由三 名以上 (含三名 )取得各省、自治区建委 (建 设厅 )、直辖市房地产管理局统一颁发的 房地产估价人员岗位合格证书的房地产 估价员联合签署。 （关于土地增值税征收 管理有关问题的通知国税发 1996 48号 ）第五条 （五）与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业 税、城市维护建设税、印花税 。因转让房地产交纳的教育费 附加，也视同税金予以扣除。 细则中规定允许扣除的印花税，是指 在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开 发企业按照施工、房地

43、产开发企业财务 制度的有关规定，其缴纳的印花税列入 管理费用，已相应予以扣除。”在这里不 再允许重复扣除。 其他土地增值税纳税人缴纳的印花税（产 权转移书据）允许在此扣除。 财政部 国家税务总局关于土地增值税 -些具体问 题规定的通知（财税 199548号） 旧房转让税金的扣除 营业税及其附加，包括地方教育附加 印花税 契税 分两种情形，一是能够提供旧房评估价 格的，不另作为“与转让房产有关的税金 ”予以扣除；二是不能提供旧房评估价格 但能提供购房发票的，且能提供契税完税 凭证的，准予作为“与转让房地产有关的 税金”予以扣除。 （六）房地产开发企业的加计扣 除 根据条例第六条 (五 )项规定，

44、对从 事房地产开发的纳税人可按本条 ( 一 )、 (二 )项规定计算的金额之和 ，加计 20%的扣除。 细则第七条（六）款 二、土地增值税扣除项目的具体规 定 （一）支付代收款项的扣除 对于代收费用作为转让收入计税的， 在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但 不允许作为加计 20%扣除的基数；对于代收 费用未作为转让房地产的收入计税的，在 计算增值额时不允许扣除代收费用。 财税 199548号第六条 （二）利息支出的税前扣除 1、财税 199548号第八条以及（国税函 2010 220号关于土地增值税清算有关问题 的通知）： 利息的上浮幅度按国家的有关规定执 行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

45、对于超过贷款期限的利息部分和加罚 的利息不允许扣除。 2、 房地产开发费用 的扣除问题 国税函 2010220号第三条： （ 1）能够 正确计算分摊 并提供 金融机构证明 的， 允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类 同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用 ，按照 （一）、（二项） 金额之和的 5%计算扣除。 (2)不能正确计算分摊利息支出或不能提供金融机 构证明的，房地产开发费用按按照 （一）、（二） 项金额之和的 10%计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以 上方法扣除。 （ 3）房地产开发企业既向金融机 构借款，又有其他借款的，其房地 产开发费用计算扣除时不能同时适

46、 用本条（一）、（二）项所述两种 办法。 （ 4）土地增值税清算时，已经计 入房地产开发成本的利息支出，应 调整至财务费用中计算扣除。 （ 5）关于土地增值税一些具体问 题规定的通知 （财税字 199548号） 一是利息上浮幅度按国家的有关规 定执行，超过上浮幅度的部分不允 许扣除； 二是对于 超过贷款期限 的利息部分 和 加罚的利息 不允许扣除。 （三）公共配套设施费的税前扣除 国税发 2006187号第四条第三项 房地产开发企业开发建造的与清算项 目配套的居委会和派出所用房、会所 、停车场（库）、物业管理场所、变 电站、热力站、水厂、文体场馆、学 校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共

47、设施， 按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的， 其成本、费用可以扣除；（看有关批 复） 2.建成后无偿移交给政府、公用事业 单位用于非营利性社会公共事业的， 其成本、费用可以扣除；（需要提供 相关证明） 3.建成后有偿转让的，应计算收入， 并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业将公共配套设施等 非可售建筑面积 对外销售的 。 房地产开发企业将公共配套设施等 非可售建筑面积 转为自用 。 房地产开发企业将车库或者停车位 转让的。 使用权转移给购房人的，向购房 人取得的收入视同房地产转让收入，并入 非普通住房转让收入；租赁使用权合同， 其取得的租赁收入，不计入房地产转让收 入 。 征

48、税的判定原则或依据： 实质重于形式原则 （ 国税函 2007645号 总局关 于未办理土地使用权证转让土 地有关税收问题的批复 ） （四）装修费、预提费用的税前扣 除 国税发 2006187号 第三条第四项 房地产开发企业 销售已装修 的房屋，其装修费 用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业 的 预提费用 ，除另有规定外，不得扣除。 精装修、样板间等的装修费， 可以计入开发成 本，也就是说装修费既可以扣除，又可以加计 扣除。 企业所得税和土地增值税的预提费用税前扣除 不同。 （五）未支付质量保证金的税前 扣除 国税函 2010220号 第二条 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据 合同约定，

49、扣留建筑安装施工企业一定比 例的工程款，作为开发项目的质量保证金 ，在计算土地增值税时，建筑安装施工企 业就质量保证金对房地产开发企业开具发 票的，按发票所载金额予以扣除；未开具 发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 企业所得税前可扣，土地增值税前不能扣 （ 六）逾期开发缴纳的土地闲臵 费的税前扣除 国税函 2010220号 第四条 房地产开发企业逾期开发缴纳 的土地闲臵费不得扣除。 企业所得税前可扣，土地增值 税前不能扣 。 （七）取得土地使用权所支付契 税的税前 扣除 国税函 2010220号 第五条 房地产开发企业为取得土地使用权所支付 的契税，应视同“按国家统一规定交纳的 有关费用”，计

50、入“取得土地使用权所支 付的金额”中扣除。 个人 购入房产再转让的已缴纳的契税的扣除：两 种情况 （八）拆迁安臵费的税前扣除 国税函 2010220号 第六条 （ 1）房地产企业用建造的本项目房地 产安臵回迁户的； （ 2）开发企业采取异地安臵的 -房屋 属于自行开发建造的和属于购入的； （ 3）货币安臵拆迁的，房地产开发企 业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 （九）转让旧房加计扣除金额的 确定 国税函 2010220号 第七条 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的 通知（ 财税 200621号 ）第二条第一款规定“纳 税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但 能提供购房发票的，经当

51、地税务部门确认，条例 第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金 额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度 止每年加计 5%计算”。计算扣除项目时“每年”按 购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12个月计一年；超过一年，未满 12个月但超过 6个月 的，可以视同为一年。 （十）共同成本费用的税前扣除 国税发 2006187号 第三条第五项 属于多个房地产项目共同的成本费 用，应按清算项目可售建筑面积占 多个项目可售总建筑面积的比例或 其他合理的方法，计算确定清算项 目的扣除金额。 三、土地增值税扣除项目的凭证要 求 国税发 2006187号 第四条第一款、第二款 （一）除另有规定

52、外，扣除取得土 地使用权所支付的金额、房地产开 发成本、费用及与转让房地产有关 税金，须提供合法有效凭证；不能 提供合法有效凭证的，不予扣除。 （ 二）房地产开发企业办理土地增值 税清算所附送的前期工程费、建筑安 装工程费、基础设施费、开发间接费 用的凭证或资料不符合清算要求或不 实的，地方税务机关可参照当地建设 工程造价管理部门公布的建安造价定 额资料，结合房屋结构、用途、区位 等因素，核定上述四项开发成本的单 位面积金额标准，并据以计算扣除。 （三）支付给个人的土地征用及 拆迁补偿费的扣除凭证 是否征收营业税是前臵条件，在没有征收 营业税且无相应合法凭证前提下，应审核 ：（ 国税发 200

53、9 91号 土地增值税清 算管理规程第二十二条（三）款）规定 ，扣除拆迁补偿费是否实际发生，尤其是 支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁） 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对 应。身份证等。 合法凭证： 营业税暂行条例实施细则 第十九条 （ 1） 发票； （ 2） 财政票据； （ 3） 签收单据； （ 4）国家税务总局规定的 其他合 法有效凭证 。 五、具体计算增值额时应注意的事项 国税函发 1995110号 （一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开 发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得 土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用， 以及在转让环节缴纳的税金。 （二）对取得土地使用权后投

54、入资金，将生地变 为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得 土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用， 和开发土地所需成本再加计开发成本的 20%以及在 转让环节缴纳的税金。 （三）对取得土地使用权后进行房地产开 发建造的，在计算其增值额时，允许扣除 取得土地使用权时支付的地价款和有关费 用、开发土地和新建房及配套设施的成本 和规定的费用、转让房地产有关的税金， 并允许加计 20的扣除。 （四）转让旧房及建筑物的，在计算其增 值额时，允许扣除由税务机关参照评估价 格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物 的重臵成本价乘以成新度折扣率后的价值 ），以及在转让时交纳的有关税金。 （五）转让旧房及建筑

55、物的计算扣 除 1、新房与旧房的界定 新建房：指建成后未使用的房产。 凡已使用一定时间和达到一定磨损程 度的房产均属旧房。 （第七条） 我省规定：一年。 （财税字【 1995】 48号） 2、准予扣除的项目 （ 财税字【 1995】 48号）第十条） -第一种情形 （ 1）房屋及建筑物的评估价格； （ 2）取得土地使用权所支付的地价款； 对取得时未支付地价款或不能提供 已支付的地价款凭证的，不允许扣除所 支付的地价款； （ 3）按国家规定所交纳的有关费用； （ 4）转让环节缴纳的税金； 旧房转让环节缴纳的税金 转让旧房时缴纳的营业税、城市维 护建设税、印花税。因转让房地产 交纳的教育费附加，也

56、可视同税金 予以扣除。 营业税：营业税暂行条例第七条规定 ，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或 销售不动产的价格明显偏低并无正当理由 的，有主管税务机关核定其营业额。 纳税人出现土地增值税暂行条例第 九条规定的“隐瞒、虚报房地产成交价格 的”或“转让房地产的成交价格低于房地 产评估价格，有无正当理由的”两种情形 而按照房地产评估价格计算征收土地增值 税时，扣除项目中的与转让房地产有关的 营业税按照上述方法确定营业额计算。 （ 5）旧房评估费用。 纳税人转让旧房及建筑物时因 计算纳税的需要而对房地产进行评 估，其支付的评估费用允许在计算 增值额时扣除 ； 对条例第九条规定 的纳税人隐瞒、虚报房地

57、产成交价 格等情形而按房地产评估价格计算 征收土地增值税所发生的评估费用 不允许扣除。 （第十二条） 3、 准予扣除的项目 财税 200621号 第二条 -第二种情形 （ 1）发票所载金额； （ 2）加计扣除，既： N（发票所载金额 *5% ）； 上两项既：发票所载金额（ 1+N*5%）； （ 3）转让环节缴纳的费用； （ 4）转让环节缴纳的税金； 转让环节缴纳的税金 转让旧房时缴纳的营业税、城 市维护建设税、印花税、因转 让房地产交纳的教育费附加； 购房时缴纳的契税 （能提供契税完 税凭证的，准予作为“与转让房地产有关 的税金”予以扣除，但不作为加计 5%的基 数）。 3、核定征收 财税 2

58、00621号 第二条 -第三种情形 对于转让旧房及建筑物，既没 有评估价格，又不能提供购房 发票的，可以根据 税收征管 法 ）第 35条的规定，实行核 定征收。 （六）合理确定成本费用在成本 核算对象之间的分配方法、标准 （ 1）按受益原则和配比原则，确定应 分摊成本费用在各成本核算对象之间 的分配方法、标准，具体方法如下： 占地面积法。 指按已动工开发成本对 象占地面积占开发用地总面积的比例 进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面 积占全部成本对象占地总面积的比例进行 分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象 占地面积占开发用地总面积的比例进行分 配，然后再按某一成本对象占

59、地面积占期 内全部成本对象占地总面积的比例进行分 配。期内全部成本对象应负担的占地面积 为期内开发用地占地面积减除应由各期成 本对象共同负担的占地面积。 建筑面积法 指按已动工开发成本对象建 筑面积占开发用地总建筑面 积的比例进行分配。具体同 占地面积法。 预算造价法 指按期内某一成本对象预 算造价占期内全部成本对 象预算造价的比例进行分 配 。 （ 2）清算中的几个面积概念： “总面积”是指：可转让土地使用权的土 地总面积 。 国税函 1999 112号 ，国家税务总局 关于广西土地增值税计算问题请示的批复 可销售建筑面积、可售总建筑面积、已售 建筑面积 公摊面积 对于这些问题，可从开发商的

60、完工 测绘报 告 、 测量暂测报告 、预售许可证、立项报 告中的内容为依据。 第五部分 应纳税额的计算 一、土地增值税税率 （ 1）增值额 /扣除项目金额 50%，税率为 30%，速扣系 数为 0%； （ 2） 50%增值额 /扣除项目金额 100%，税率为 40%， 速扣系数为 5 %； （ 3） 100% 200%，税率为 60%，速扣 系数为 35 %； 每级 “ 增值额未超过扣除项目金额 ” 的比例，均包括本 比例数。 细则第十条 . 二、土地增值税应纳税额的计算 （细则第十条） 土地增值税税额 =增 值额 税率 -扣除项 目金额 速扣系数 (一 )增值额未超过扣除项目金额 50%；

61、例：某企业转让房屋，取得转让收入 140万元，转让该房屋的扣除项目金额 为 100万元。 增值额 =140-100=40万元 增值额占扣除项目的比率 =40/100=40% 应纳税额 =40*30%=12万元 (二 )增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的 例：某纳税人转让房屋，取得转让收 入 180万元，转让该房屋的扣除项目金 额为 100万元。 增值额 =180-100=80万元 增值额占扣除项目的比率 =80/100=80% 应纳税额 =80*40%-100*5%=27万元 (三 )增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的 例：某纳税人转让房屋，取得转让收 入 2

62、60万元，转让该房屋的扣除项目金 额为 100万元。 增值额 =260-100=160万元 增值额占扣除项目的比率 =160/100=160% 应纳税额 =160*50%-100*15%=65万元 (四 )增值额超过扣除项目金额 200% 例：某纳税人转让房屋，取得转让收 入 350万元，转让该房屋的扣除项目金 额为 100万元。 增值额 =350-100=250万元 增值额占扣除项目的比率 =250/100=250% 应纳税额 =250*60%-100*35%=115万元 第六部分 土地增值税清算 一、土地增值税清算的 概念 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地 增值税清算条件后，依照税收法

63、律、法规 及土地增值税有关政策规定，计算房地产 开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填 写土地增值税清算申报表，向主管税 务机关提供有关资料，办理土地增值税清 算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增 值税税款的行为。 国税发 200991号第三条 二、土地增值税清算的基本规定 1、 细则第十六条： 纳税人在项目全部竣工结算前转让房 地产取得的收入，由于涉及成本确定 或其他原因，而无法据以计算土地增 值税的，可以预征土地增值税，待该 项目全部竣工、办理结算后再进行清 算，多退少补。 2、财税 199548号第十四条： 对纳税人预售房地产所取得的收入， 当地税务机关规定预征土地增值税的 ，纳税人应当到

64、主管税务机关办理纳 税申报，并按规定比例预交，待办理 决算后，多退少补；当地税务机关规 定不预征土地增值税的，也应在取得 收入时先到税务机关登记或备案。 3、财税 200621号第三条： 各地要进一步完善土地增值税预征办法， 根据本地区房地产业增值水平和市场发展 情况，区别普通住房、非普通住房和商用 房等不同类型，科学合理地确定预征率， 并适时调整。工程项目竣工结算后，应及 时进行清算，多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的，应 根据税收征管法及其实施细则的有关 规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日 起，加收滞纳金。 4、我省的预征率： 青地税发 2010 99号 保障性住房 0% 住宅、写字楼（住宅不包括别墅） 1% 其他房地产开发项目（包括别墅、商铺等 房地产类型） 1.5% 自