售后返租操作模式和商铺租金回报率计算方法

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1、售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法LEAO语“不破不立.不止不行。”售后返租的诱惑之处在于先销售后承租、同时给予一定比例租金回报.尽管价格不菲但仍引来买家追捧。然而.发展商却踏上了痛苦解套的漫漫征途如何破？ 从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析为破解售后返租困局提供借鉴。一、关于售后返租您知多少？仁售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议将房产返租给开 发商租期内由开发商转租经营租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金酋销噱头模式特

2、征模式长期售后返租特征 商铺销售时.商铺已经出租开发商将租约转给业主.业主实施之前开发优势共担疑若网险业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。丢期内由 幵发商转租.统一经营管理租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降 低首付；返租期内业主定时从发展商处得到固定的租金回报分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金降低项目整体资金压力； 前期由发展商统一控制招商和经营能确保既定的商业定位.有效保证整体商业短期售后返租市场常见7。租期一次性抵扣房款优势投资的收益明确如果主力店品牌好.则有较强的安全 感分割灵活客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需政策限制适用类型

3、主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售厂混合类租金收益 分威商和租赁客户未完成的租赁合同优势前期由发展商控制招商.能确保既定的商业定位给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛.可以扩大客户层面有利于加快项目销售速度； 如果项目经营管理非常成功远期物业租金收益将有可能超出承诺回报劣势承担十年的返租补贴.有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标.则承受返租年限越长压力越大； 因返租而产生相应的法律风险适用性开发商知名度较低运营难度较大但项目未来潜力巨大的商业项目形象；帮业主坚守前几年守业期既能坚定投资者信心又能在返租后卸下返租 包袱；投资收益明确如果主力品牌好.则有较强的安全感；劣势承担

4、前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险适用 性统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主 力店承租区域商铺的产权分割销售2、售后返租操作方式A、招商T经营T销售T返租定义该模式采用先招商经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于 带租约销售.然后再签订一定年限一定金额的返租合同优势该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式视经营情况而定在经 营成熟后.再销售对于后期的返租运营阻力较小劣势情况无法预测价格较高B、招商T销售T返租T经营定义用先招商在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于 带租约销售.然后在签订

5、一定年限一定金额的返租合同优势是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式，视招商情况而定，如 招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度,便于后期的统一运营劣势视招商情况而定.有一定的风险C、销售T返租T招商T经营定义该模式先将商铺进行分割销售再委托专业的商业管理公司以返租的形 式统一招商.物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理.故又称 作管理型商铺优势该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回 收资金采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃. 再由商业管理公司统一管理和经营劣势对商业管理公司要求较高对于商铺养成存在一定不确定性D、销售T返租T放任定义开发商

6、在出售商铺时与投资者约定在出售后的一定年限内.由开发商 以代理出租的方式进行包租或者直接承租经营使用.包租期间或者承 租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报优势该模式较为常见有利于开发商快速回笼资金.并且转嫁风险劣势后期经营风险大一旦经营失败开发商将无力承担风险回报.导致业主 颗粒无收二、售后返租操作风险及规避技巧A、差价补贴风险差价补贴 风险大商家作为一个商业的整体租赁者其承租能力必然比较低发展商为了商铺销售.需要提供一个使投资客户认同的回报率.两 者之间存在差距发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金C、大商家经营不良风险大商家经营 不良风险在承租期中.由于商家的经营管理不

7、良.从而无法再继续经营.导致 大型商家不支付租金发展商却处于需要支付小业主的承诺回报但无法收取租金的尴尬 状况中.这时其所承担的回报压力更大规避方法发展商首先 需判断自身 资金的使用效率如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率那么对投 资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补补贴仅仅 作为一种资金成本而已优势在市场允许的合理范围内在发展商提供了长期的高回报保障前提下. 项目的市场销售价值可得到一定程度的提高在一定程度上可适当弥 补回报的补贴劣势这种方式必须非常理性脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可 行性由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的

8、方式是:难点商业项目由大型商家整体长期租赁.大型商家作为本项目 商业经营者的角色而存在.而商业裙楼将分割成各种不同 单位销售给小业主小业主作为商铺的投资者而存在发展商作为物业开发者.它既是三者之间的组织者.又是协 调者B、返租期满后产权分散风险返租期满 后产权分 散风险分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾.但在返 租期满后如何保障众多小业主利益是难题从整体上看三者之间存在两个基本点与两个关系:两个 基本 点发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备 一致性小业主在租期内不能自行经营与自行出租.必须与发展商签订与租

9、期相一 致的承包经营协议.而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业 主的租期收益两个 关系发展商与小业主的承包经营关系大型商家与发展商的承租方与出租方的关系大型商家如继续租用.则恐怕难以应对众多小业主；但若不继续租用. 也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值规避方法规避方法成立业主 委员会业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权.并按照小业主的投资额合理地划分 比例关系通过类似“股权”的形式在实现整体效益情况下全面公平保障所有业主收益可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利再选举会长、执行会长业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场 的统一经营前期分割 规

10、划充分 考虑经营而要合理组织人流走向通道.合理设置通道的长与宽.尽量保证铺位的分割. 做到“分则好售合则好用”返租期满后大型商家不再租用.可通过商场本身布局组织成立相应的 主题商场以对应招商大型商家整体承租后再分割销售作为一种商铺的营销模式有其存在 的合理性：最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾选择实力雄厚 的知名商家知名商家具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力消费群体的认 同感与忠诚度比较高市场竞争能力与持续经营能力较强针对自身项目素质要判斷市场经营前景就如同是社区大型商业地产商 选择大型超市一样：充分迎合了市场需求与商家经营的联动关系社区中大量的家庭消费需求可为超市提供源源不斷的生

11、意机会：商家的 持续经营就有了良好的基础租金也就有了稳定支付的保障重视商业管理 公司扮演的角 色以专业商业管理公司为桥梁.构建起合理的委托经营机制.走中介 专业化、规模化的道路.允许开发商逐渐退出.改由商业管理公司 承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。三、售后返租型商铺租金回报率计算方法仁计算方法以好百年家居为例从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后 返租回报率制定过程：品牌 档次好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要 经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送 及信息服务。品牌 规模从2002起好百年开始逐步向全国市场扩张其在

12、上海的店铺目前主要是 东方店(营业面积3万平方米)。2004年后其扩张的触角主要在北京、 上海、广州等中心城市其单店面积一般都超过4万平方米。拓展 计划未来10年好百年计划要在全国主要大中城总计开设百家以上分店.而上 海作为其主要扩张目标城市.对于我们来说.可以说是就在身边的机会。租用 方式好百年的扩张一般是选定一个合适的商业项目(商业地产招商)开发商 采取带租约销售的方式。先进行商铺销售.再将商场整体出租给好百年. 由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8% 的回报率向业主返还一定金额。为了便于计算和具有代表性先设定几个条件: 租期时间为8、10年计。2、计算过程与公式

13、I_ _ _ _ _ _ _ _第一种按8年租期算：将已知数据带入到公式中得到：I销售均价X10000 销售均价X10000X8%X8 +月租金X10000X12X3+ 月租金IX12X10000X (1+12%) 1 (1+12%)5 /1 (1+12%) 一销售均价X10000X2.5% = 22500X10000I得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价=53731 361 X月租金按照月租金从50元/打到100元/打的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当 该好百年的租金达到某个价格时要实现相应的销售整体均价才能保证发展商能够得 到纯销售额。(二层均价按照2： 1的比例计算)

14、 计算结果为：冃祖佥JKWC 石 1sfteAsiCjc- （石150qw 丁 nXXT5 O0D印工曰D70-Z B4O3.X.2 7 5 Xb曰NN日口2 aBTSXIL 0-5&7m 口2 Baz ILX-J-X&lB 5ZL D1BHBEODX 7N 35OB7IJZEIS-O选定二层作为面积来计算（两层面积为7000时计） 假设商场两层全部公开发售并且达到100%的销售率。根据制定假设条件的原则及两个假设条件不论给好百年的租金以及售价如何. 一定要保证发展商的纯收益.由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费二纯销售额其中：实际销售总金额：是商场在实现

15、100%销售的情况下获得的收益.包括各种费用。 回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售不考虑任何合作模式并实现100%销售的情况 下获得的收益。第二种按10年租期算：计算方法同上.则计算结果为:说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额由以上递增方式得出每年租金表（元/肝）：刚二年第四年麺年惑年第八年7078&B9&110123&0901001121261419010111312&1421591001121251

16、40157176假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为:S懒售均价2.4Z17e7工,2方兀/昭整体均价1.9计算数据说明：按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价; 不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。前三年的租金保持不变.从第四年开始.按照每年12%递增。冃粗金整雌帯_层均价二层均悄租金鮭万元）回报金讓（万元）需删的金颔万云）5055332737763633859853093&2500160452226D2963O14S71B2253241814270351124&81623403337919663112348025&O23333616668957614

17、0014425180002400012000957610080&04195002&00013000&5 761092013449014S9219856992&10773&340-24331S00024000120001077310080-693195002&000130001077310920147说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额； 当租金达到80元/mn商场整体销售均价在18000元/m?时.发展商需贴补的金额最 少.如果均价超过这个价格.则需贴补的金额也要相应增加；当租金达到90元/mn商场整体销售均价在18000元/m?时.发展商的租金收益超过 了回报

18、给客户的金额这时.发展商就不需贴补租金已足可以满足给客户回报的金 额还有盈余。由以上递增方式得出：每年租金表（元/mJ刖二年第四年第五年第六年第S第八年707S38-gs11012313S155関10011212&141158177101113126L4Z1517&100112125140157176197221结论：从两个计算结果比较看.综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额.当租期为10年.租金达到80元/肝时.销售价格比较接近市 场水平。分析说明 租期越长.发展商要返还给客户的金额越多.即发展商要贴补的钱要增加这样必定要提高商场的销售价格来填补无疑这样做对销售的压力 将非常大；好百年的租金水平低则发展商要返还给客户的金额增加也会提高商场的销售价格增大销售压力。