经典沈阳市大潘镇某地产项目前期营销报告129PPT7M

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1、大时代新生活浪潮大时代新生活浪潮英式风情庄园英式风情庄园提报单位：蓝美策动组合机构2008.2.25宏观市场：市场对本案开发影响区域市场：区域房地产市场情况分析项目分析：项目SWOT分析项目定位：产品定位、产品建议客群定位：客群特征、区域来源等开发计划：开发策略、开发步骤价格建议：入市价格建议市场对本案开发影响城市发展进程和宏观经济城市发展进程和宏观经济 市场对本案开发影响城市发展进程和宏观经济 2007沈阳房地产市场运行概述沈阳房地产市场运行概述商品房销售量增幅较快商品房销售量增幅较快2007年112月，商品房和商品住宅销售显现出良好势头，商品房销售面积1303.24万平方米，商品住宅销售面

2、积1152.83万平方米，与上年同期相比分别增长17.7117.71和和17.2017.20。说明2007年沈阳市商品房及商品住宅销售状况相比于2006年同期更加旺盛。商品房销售量增幅较快商品房销售量增幅较快2007年房地产市场交易活跃的主要原因：一是经济快速发展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住条件，给房地产市场带来持久动力；二是城市吸引力不断增强，外来的新增人口给房地产市场带来大量需求。三是沈阳市房地产市场户型结构、区域结构逐步趋向多元化，消费者购房选择比较丰富。数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2007年1月1日2007年12月31日 商品房批准入市量大幅度增长商品房批准入市量大幅

3、度增长 2007年，批准入市商品房面积1607.37万平，其中商品住宅1339.88万平，基本上与开发建设保持了同步增长的势头。商品住宅供应量有所增加，是由于沈阳去年加大了普通住宅的土地供应量，经过一定开发周期，今年调节作用逐步体现。另外，商品住宅批准入市面积占总量的83.36，说明目前沈阳市商品房供应市场仍以住宅为主体，总体结构处于合理状态。数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2007年1月1日2007年12月31日 经济型户型占据商品住宅供应与销售主导地位经济型户型占据商品住宅供应与销售主导地位 2007年112月，批准入市商品住宅面积为1339.88万平，其中90平以下户型批准入市面积为5

4、34.96万平，占总入市面积的39.93%39.93%，说明国家宏观调控政策在我市得到了真正地落实。2007年112月，实际销售住宅面积1152.83万平方米，其中90平以下户型销售面积464.94万平，占总销售面积的40.33%40.33%。从中看出，中小户型商品住宅是主流需求。2007年沈阳市不同套型商品住宅供销情况表套型面积（平方米）上市面积（万平方米）所占比例（%）销售面积（万平方米）所占比例（%）60 121.419.06%107.889.36%6090 413.5530.86%357.0630.97%9090120 493.51493.5136.83%36.83%380.54380

5、.5433.01%33.01%120144 197.6814.75%203.0817.62%144 113.738.49%104.279.04%合 计 1339.88100%1152.83100%数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2007年1月1日2007年12月31日商品住宅市场良性增长商品住宅市场良性增长从2007年沈阳市商品房销售用途结构表显示，普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导，销售量与销售额继续保持两位数的增长，而商业部分虽然在销售面积和销售金额上都有所增长，但销售均价却有所下降，应当引起重视。随着沈阳私家车的不断增多，对车库的需求量迅猛增长，使得车库的成交量和价格不断增长。沈阳

6、价格走势沈阳价格走势沈阳的房价近年来一直呈上升趋势，20042007年保持了一个稳定的增长幅度，在5%左右，2007年下半年，增长幅度有所加快。2007年的价格走势可以概括为曲折式上升，从年初开始每三个月左右为一个周期，价格整体上依然保持上升的趋势。大品牌开发商的涌入将提升整体房地产品质大品牌开发商的涌入将提升整体房地产品质产品品质优少劣多，品牌上升空间巨大，但07年市场华润、首创、金地、碧桂园、恒大等外地知名开发商云集沈阳产品必然有革命性创新在沈阳市房地产市场中，除万科大型品牌开发商外，其他开发商的产品都比较粗旷，缺少内涵与品质感，在很大程度上，有待于强化、完善。因此，本项目在建设中，必将倾

7、全力打造品牌形象，注重产品功能、品质及人居环境，将产品表现的淋漓尽致，为沈城人民再造人居新典范。大盘争霸的时代大盘争霸的时代小规模开发模式 中等规模开发大盘时代大盘的本质是以人为本的中心思想，是大社区、大配套、大市政、大交通的集合。对于沈阳的城市建设而言，大盘的操作让土地资源得到整合，从而推动区域的迅速发展。对于行业而言，大盘是行业走向成熟的表现。对于居住者来讲，大盘改变了原有的居住状态，勾画出全新的生活内容。正是有了这些独具创新意义的大盘，房地产才如同魔法师手中的魔杖，点化出绚烂多彩的城市风景。近郊大盘成为未来成交热点区域近郊大盘成为未来成交热点区域随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大

8、了房地产市场郊区城市化建设的进程，楼盘热销区域逐渐向郊区转移。由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺，而周边区域又有大量相对廉价的土地供应，外来的大开发商集中在沈阳远郊拿地，经过一定的建设周期，相应的商品房供应也逐渐释放出来，成为沈阳房地产市场的新热点。私家车保有量剧增，支持住宅郊区化发展私家车保有量剧增，支持住宅郊区化发展国家统计局辽宁调查总队调查显示，截至2005年底，辽宁省拥有72.3万辆私人汽车，也就是说，大约每60人就拥有一辆私家车。2006年以来，辽宁省私家车的购买数量仍在持续增长，沈阳市的私家车总量已经居辽宁省各城市之首。城市私家车辆的持续增多，其实就已经在暗示我们，大规模的扩城运

9、动将持续进行。别墅市场供应减少，成交量大幅上升别墅市场供应减少，成交量大幅上升国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策使得近两年沈阳别墅市场供应不足，2006年沈阳市别墅市场的成交情况波动较大，出现了高比例的负增长态势。2007年别墅市场供应呈下降趋势，但销售量有大幅度的提升。2007年沈阳市商品房销售用途结构表项目类别项目类别 销售面积销售面积（万平方米）（万平方米）同比增长（同比增长（%）销售金额销售金额(亿元亿元)同比增长（同比增长（%）销售均价销售均价(元元/平平)同比增长（同比增长（%）总计 1303.2417.71 464.61 22.70 35654.24住宅 小计 1152.

10、83 17.20 389.88 23.01 3382 4.97 普通住宅 1150.54 17.17 388.76 22.97 3379 4.94 别墅 2.29 35.50 1.12 41.77 4900 4.95 网点 78.1910.45 38.33 3.59 4902-6.89 办公用房、写字楼 17.8 44.60 8.62 42.48 4843-1.44 车库及其它 54.42 34.87 27.7848.79 5105 10.33 数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2007年1月1日2007年12月31日城市发展进程和宏观经济 20082008沈阳房地产市场趋势预测沈阳房地产市场

11、趋势预测20082008年将是政策落实年年将是政策落实年随着2007年房贷新政、连续加息、提高准备金率等金融政策的实施，2008年在交易环节的相关金融政策不会有太大变化，利率的调整也将放缓，政府工作重点将是推动相关政策的落实和加强开发环节的政策调控。国家有可能将下一步政策干预的重点放在预售环节，来降低房地产开发的风险。国家关于经济适用房和廉租房的相关政策已经开始实施，但真正见到效果还要有12年的政策落实时间和建设周期。2008年沈阳市将建经济适用房115万平，廉租房5万平，总计120万平的住房建设计划，针对中低收入家庭，解决住房问题。商品房批准入市量平稳、销售量萎缩商品房批准入市量平稳、销售量

12、萎缩随着已实施了十年之久的稳健的货币政策“功成身退”，2008年取而代之的是从紧的货币政策。国家针对房地产开发企业的贷款将从严从紧，迫使一些中小开发企业陆续退出沈阳市场，转战沈阳周边的三线城市；大开发企业的资金链也相应的有所紧张，对2008年的房地产市场持更为谨慎的态度，致使2008年房地产投资有所减少，但受开发周期影响和惯性作用，2008年房地产上市量不会有明显减少。国家政策对投资型购房的打压，减少了市场上的非刚性需求，对自住型购房者的心理也有一定影响，加大了购买人群的观望态度，使得2008年去化量将有一定萎缩。20082008年沈阳房价继续坚挺年沈阳房价继续坚挺当前沈阳市居民购房者中，自住

13、的比例约占89%左右，投资性购房者约占10%左右，炒房者约占1%左右。也就是说，约占购房者90%的绝大多数是自住性购房者。这种住房消费结构是沈阳市房地产市场健康发展的前提，所以沈阳不会出现部分一线城市的价格波动局面。2008年上市的产品中以二环附近的中高端大盘为主，同时公寓类项目和城市综合体项目也会有大量的增长，这些中高端项目入市，使得沈阳的房价不会下降。单价在30004000元/平，仍将是08年沈阳市场的主流价格区间。低容积率、低密度楼盘增多低容积率、低密度楼盘增多根据2007年土地公示和成交情况来看，市中心住宅土地供应减少，未来大型住宅项目将集中在二、三环。2007年成交1116万平米土地

14、。位列三甲的分别是沈北新区385万平米，浑南新区142万平米，于洪区128万平米；以上成交数据可以看出，二环以外已经成为沈阳土地成交的主要阵地，尤其是南北（南：大浑南地区地区、北：沈北新区）两大空间土地成交占到全部成交总量的47.2%。2008年低容积率、低密度的项目将增多。父母乔迁父母乔迁80年代生人，已经陆续进入结婚年龄，由于这一阶段是我国一个人口高峰期，对婚房的刚性需求会持续一段很长的时间。而由于这一代独生子女的父母年龄在4555岁，赶上了中国社会的改革和变动期，使得他们中的大部分人处于“哑铃型”社会结构中间小的那一部分，无力为子女的婚房提供更多的资助，只能选择远郊性价比较更高的项目只能

15、选择远郊性价比较更高的项目。普通住宅市场成交量回落，别墅市场供应加大普通住宅市场成交量回落，别墅市场供应加大由于07年沈阳市场成交量达到一个历史峰值，而国家又加大了对房地产行业的调控力度，所以我们判断2008年沈阳普通住宅市场成交量会出现小幅回落。随着众多大开发商07年拿地开发远郊别墅项目，08年沈阳别墅市场的供应会相应加大，类别墅项目也将缓慢释放。城市郊区化发展成为趋势城市郊区化发展成为趋势2007年沈阳市统计局发布的数据显示，处于城郊结合部或郊区的楼盘开发量比例增加，且销售势头良好。随着城市中心土地日益稀少与价格高涨，大部分开发商开始将视线转移到郊区，2008年，沈阳城市郊区化发展将更加迅

16、速。沈阳规划了未来城市四大发展空间：以浑南新区、东陵、苏家屯、和平区为主的大浑南地区，以旅游度假区为中心的东部地区，以铁西新区、于洪区、辽中县为主的沈西工业走廊，以辉山农业高新区和蒲河新城为主的沈北地区。宏观市场小结宏观市场小结u在项目发展中尤其重视沈阳人亲近自然、乡村田园风光和崇尚闲适、惬意的生在项目发展中尤其重视沈阳人亲近自然、乡村田园风光和崇尚闲适、惬意的生活的特征，加强生态环保和休闲度假的生活方式的引导，突出项目景观优势及个活的特征，加强生态环保和休闲度假的生活方式的引导，突出项目景观优势及个性特征，提高市场的认知度；性特征，提高市场的认知度；u以以“大社区、小组团大社区、小组团”的发

17、展形式，满足沈阳人方便生活的需要，增强社区的的发展形式，满足沈阳人方便生活的需要，增强社区的配套建设；配套建设；u房价增长，中低价位市场供应不足。房价增长，中低价位市场供应不足。u单纯概念包装的时代即将过去，市场要求创新概念同时要有产品支持。单纯概念包装的时代即将过去，市场要求创新概念同时要有产品支持。区域房地产市场情况分析区域房地产市场情况分析市场对本案开发影响区域房地产市场情况分析区域规划建设区域规划建设沈西工业走廊沈西工业走廊以沈阳铁西老工业基地为基础，向西南经于洪区、辽中县建设一条工业带，是为沈西工业走廊。其中包括原有的铁西老城区和国家级沈阳经济技术开发区，新建的化学工业园、冶金工业园

18、、近海经济区。总规划面积达800余平方公里，工业带的末端距辽宁营口港仅100公里。沈西工业走廊作为装备制造业的核心区域，未来5年，沈西工业走廊将实现5000亿元产值，必然形成3050万产业工人队伍，需要功能完善的生活居住区作为配套。铁西新城铁西新城 铁西新城位于沈阳经济技术开发区二、三期与南区之间，东临沈环高速公路，西至开发区14号街，南起浑蒲灌渠，北接开发区二、三期工业建成区。新城规划用地面积17.2平方公里，预计容纳人口2030万，计划用未来35年时间，建成一个为世界级装备制造业基地配套，集现代物流、科研教育、商业服务、文化娱乐、休闲居住等综合功能为一体的铁西生态新城。铁西新城的定位是:学

19、府之城、滨水之城、绿色之城、时尚之城。新城将集中为区内国有大企业、中外合资企业的员工、高级蓝领、白领、金领以及投资商们提供最为贴近的服务，成为沈西工业走廊功能完善的生活居住区。沈阳细河经济区沈阳细河经济区沈阳细河经济区成立于2006年9月，是沈阳市铁西新区的一部分，也是沈西工业走廊的重要组成部分。区域总面积356平方公里，总人口12.6万人。区内各类工业企业2105户，在建工业企业38户。按照长远发展规划，细河经济区将建设成与沈阳母城形同“哑铃状”，功能独立、完整，集生产、生活、娱乐以及各项社会服务为一体的独立城市，将成为沈阳面向未来、功能独立的新型城区、新型重工业区。大潘卫星城大潘卫星城 目

20、前，铁西区已为铁西新城规划了4座卫星城，分别是位于铁西新城西20余公里处的大潘、彰驿、新民屯、长滩，每个卫星城计划吸纳人口510万人，其中以大潘人口最密集。这些卫星城将在二三年后陆续启动建设，将与母城实现错位发展，向西拓展空间。西部大学城西部大学城为了配合铁西新城的规划建设，把铁西新城建设成学府之城，把沈阳工业大学和沈阳化工学院迁到铁西新城内，成立西部大学城。沈阳工业大学将于今年3月中旬启动其在新城内的新校址，勋望小学分校等基础教育学校也正在建设中。市场环境对本案的开发提示1 1、私营、合资及外资企业进入、私营、合资及外资企业进入沈阳发展，瞄准的也是沈阳远郊的经济开发沈阳发展，瞄准的也是沈阳远

21、郊的经济开发区，这样也使原本城市中的区，这样也使原本城市中的“中产阶级中产阶级”阶层阶层，不断地涌入远郊，也带动了，不断地涌入远郊，也带动了远郊房地产项目的浪潮，所以这部分人群将是本案品质提升及重点消化的人远郊房地产项目的浪潮，所以这部分人群将是本案品质提升及重点消化的人群，群，值得关注；值得关注；2 2、政府对于本区域的开发也将成为本案机会点；、政府对于本区域的开发也将成为本案机会点；3 3、虽然本案尚处于不成熟开发阶段，但是必须谨慎对待，只有以高品质、虽然本案尚处于不成熟开发阶段，但是必须谨慎对待，只有以高品质、前瞻性产品配合合理的价格才能赢得市场。前瞻性产品配合合理的价格才能赢得市场。项

22、目现有状况本地块位于沈阳市大潘镇，占地约40万平，容积率1.5，规划建筑面积60万平，北侧为双向10车道沈盘公路，东、西、南三面为规划路，其中细河从地块中蜿蜒而过。由于附近工厂长期向细河排污，造成污染，使得本地块一直荒废，没有进行过开发建设。现在，细河经过治理，已经达到国家排污标准。基本情况基本情况规划用地规划用地4040万平方米。万平方米。地块内地势平坦流经地块的细河地块周边环境地块周边环境南侧紧邻浑南西侧60米规划路，加油站东面60米规划路，九年制学校，骨科医院北面大潘粮库，大潘公安局向外，有京沈、沈大、沈哈等高速公路，双向10车道的沈盘线，向西一路通向营口出海口；向内，依托沈辽路、沈环高

23、速公路与沈阳母城连成一体，10分钟1辆的中巴小客往来运送乘客。交通网络交通网络中国农村信用合作社金融银行金融银行沈阳化工学院、沈阳工业大学、北大青鸟、洪庆高中、四中分校，勋望小学分校等正在建设。教育文化教育文化大潘市场、蔬菜批发市场、金汇商城休闲购物休闲购物将吸引民营医院，广泛发展社区医疗服务，升级现有医院医疗条件，并改善已有的乡镇卫生所基础设施。铁西新城规划安排国际医院在内的综合医院4座。医疗保健医疗保健大潘本地已经两、三年时间没有新盘上市，最新的两个项目，桃园花园已经售完，预计今年会再开发少量产品，预计售价2400元/平左右。紫金城处于尾盘期，价格在2000元/平。从现有项目来看，多为散楼

24、，缺乏品质感，个别项目虽然有园区及物业管理，但相应建设和服务质量都不高，有待进一步提升。楼盘情况楼盘情况项目SWOT分析、大盘项目，占地40万，建面60万、地块边线工整，土地平坦，便于规划建设；、项目北侧即是沈盘公路，交通便利；、项目周边市政配套齐全，生活氛围浓厚；、地块北侧临街，有一定商业潜力；、地块内有细河，具有水景资源；、开发商领导在当地具有强大的个人魅力和领袖地位。优势、距市内21公里，属于城市远郊；、大潘常住人口3万余人，无法满足项目的销售；、地势平坦，没有富于变化的景观。、地块周边有加油站，有可能增加前期的销售难度；、紧邻的大潘市场有些杂乱；、暂时尚未通公交，交通较不便。劣势、沈阳

25、房地产市场良好的发展势头；、户籍制度的变革；、对沈西工业走廊的招商和铁西新城、大潘卫星城的规划建设；、随着大量工业企业的进驻，居住需求不断增加；机会、银行信贷体系严格；、本区域内的品牌开发商，如万科；、铁西新城和大潘卫星城的规划需要一定时间落实；、沈阳其他热点区域楼盘不断上市，如蒲河。威胁立地条件对开发的提示：1、60万平大盘，开发周期至少需要4-5年，这是一个长期滚动开发，需要不同以往的开发理念和操作手法,需要系统性前瞻性的开发方案。2、周边配套严重不足，需要在本项目内一并解决。3、位置偏远、交通不便，前期可通过业主巴士解决，后期与政府协商发展BRT。4、项目发展与大潘镇的发展联动协作，争取

26、政府政策支持。5、细河是项目核心资源，要充分利用。项目总定位定位思考定位思考本项目定位需要考虑到以下一些主要因素区位条件：区位条件：项目距离沈阳市中心近40分钟车程，公交资源系统匮乏，不便利。地块条件：地块条件：地块内有形成较长时间细河，价值值得深入挖掘。市场条件：市场条件：地块周边高品质的楼盘几乎没有，区域居住形象有待提升。西部工业走廊的开发、经济技术开发区的发展，将直接为本项目带来大量潜在客户。投资回报：投资回报：各个不同的方案，投资回报率将不同，同时风险也不一样。区域形象：区域形象：村镇郊区的形象将对本项目推广造成不利影响。在最终确定项目定位时，应该综合考虑到上述几个方面的内容，平衡各个

27、因素选择最佳方案。项目定位总体描述项目定位总体描述 大时代新生活浪潮大时代新生活浪潮英式风情庄园英式风情庄园项目命名：项目命名：约克新郡约克新郡沈阳在经济发展方面、在收入水平方面、在生活方式方面等都在经历大时代背景的大发展。本案是带动这个大潮发展的新大陆，就像17世纪英国约克郡人纷纷奔赴美国发展，命名了新约克(纽约)一样，本案是适合沈阳人移居的高度舒适的英伦风情的纯粹居住生活区。约克郡有深厚的人文历史，可以为项目提供深入挖掘的形象推广素材，新约克则代表发展和希望。产品功能定位建设统一规划、统一管理、提供优良物业管理服务的建设统一规划、统一管理、提供优良物业管理服务的封闭式高品质生态花园住宅封闭

28、式高品质生态花园住宅产品建议产品建议整体规划整体规划总体规划提示总体规划提示造庄园造庄园建筑设计以古典欧美建筑风格为主，崇尚经典隽永，以回归自然为本质，将水城文化充分的融入小区。由于本案保留了细河，引水系入园区，使河水与园区水系有机结合，以水系和道路划分5个组团，构筑各个围合空间，本小区将是一个绿化度较绿化度较高密度较低高密度较低的项目。一期一期三期三期二期二期四期四期五期五期生态规划生态规划在规划中充分了考虑土地、建筑、植物、水系、空气各种生态因素和人类活动之间的互动关系，通过区域内生态功能的恢复和保持，确保区域生态环境的可持续性与协调发展。生态环境具有自我代谢、自我调节的功能。共同沟共同沟

29、共同沟又称“地下城市管道综合走廊”，包括水、电、燃气、通信电缆等所有管道都集结地下，避免了维修时挖开地表破坏景观和空中景观。文化节点规划文化节点规划要赋予项目以文化底蕴和浓郁的文化生活氛围就要从场所设计、文化事件营造等方面都进行了匠心独运的规划和设计。在园区多个组团节点规划邻里共享空间，保障居民充裕的户外活动空间，以及举办丰富的社区活动。“豪华豪华”会所设计会所设计小区入口，不仅是本项目地块的一个构成部分，更是项目的形象、脸面所在，需要配合社区总体规划认真的处理，体现社区品位及功能，体现超级大盘。在开发节奏的把握上，可以先期大造形象景观，后期再根据实际情况进行改造开发。样板示范区样板示范区项目

30、沿沈辽西路部分以从红线开始往南推后10米，作景观绿化带，隔音隔尘是一方面，更重要的是建立项目高舒适度高品质商业街区商业街区在项目核心地带建立商业街区，设有大中型超市个性服装店等满足迁移到本区域人群日常的生活配套，也起到提升本区域配套品质的作用产品建议产品线规划产品线规划建筑风格建筑风格都铎式都铎式因流行于英国都铎王朝而得名。这个时期大型的宗教建筑活动停止了，新贵族们开始建造舒适的府邸，在这种情况下，混合着传统的哥特式和文艺复兴风格的都铎式就应运而生。都铎式的建筑元素有六个元素 装饰性的半木边框 斜顶 相交的突出山墙高且窄的窗户 小窗格 大烟囱，通常顶部会有装饰 产品物业类型：产品物业类型：高品

31、质多层高品质多层(20%)(20%)情景洋房式多层情景洋房式多层(50%)(50%)情景洋房情景洋房(10%)(10%)联排别墅联排别墅(15%)(15%)公建公建(5%)(5%)房地产项目开发，尤其是大型项目开发，要考虑项目不断开发，不断升级，建议一个完善的产品线，利于项目后期品质的提升利润产品：利润产品：情景洋房式多层现金流产品：现金流产品：高品质多层概念产品：概念产品：洋房、联排别墅、公建 产品简要描述产品简要描述多层：多层：进化版情景洋房，别墅级多层（层层退台，呈错落分布，外立面层次更丰富、更亲切）五层带阁楼户型为二室二厅一卫、三室两厅二卫面积区间为60140m2南北赠送较大面积的双私

32、家花园联排别墅：联排别墅：即TOWNHOUSE，面积150-260 m2产品建议景观建议景观建议整体风格：打造首屈一指的皇家园林整体风格：打造首屈一指的皇家园林度假性休闲性自然性人文性1.1.结合建筑风格，结合水系景观，欧式庄园风情。结合建筑风格，结合水系景观，欧式庄园风情。园区极大限度的还景观以自然生态的特征，相对集中的景观设计，使得细河成为集中景观和居民交流的承载者。水系和绿化的交织，赋予景观富于变化的特征，所有的公共设施（路牌、座椅、铺装、小品等）均作为景观的一部分进行统一的规划设计。葡萄果园大型坡地草坪2.2.四季景色四季景色为了让四季的园林景色不同，根据植物的生长周期选择不同的绿植分

33、布于园区，并考虑高矮错落的变化。3.3.景观与人的关系景观与人的关系景观与人的关系才是园林设计的核心所在。增加绿地的覆盖面积，并力求造成曲径通幽，增加景观情趣性。细河改造：细河改造：木栈道亲水台垂钓台建筑小品增加水面层次4.Vi4.Vi应用与园区紧密结合应用与园区紧密结合体现项目品质及人性化设置。5.5.无障碍设计无障碍设计由于本项目将有一部分市中心的老年人来养老，所以考虑一些无障碍设置，为老年人和残疾人服务。6.6.预留太阳能热水器安装位置预留太阳能热水器安装位置项目地势平坦，采光好，而且本地喜欢性用太阳热热水器，使小区更人性化，外观更美好。6.6.预留太阳能热水器安装位置预留太阳能热水器安

34、装位置项目地势平坦，采光好，而且本地喜欢性用太阳热热水器，使小区更人性化，外观更美好。7.7.私家花廊私家花廊以私家花廊的形式体现项目特色，可以以售卖的形式，使客户得到一块“自耕地”或者作为促销手段赠送给客户，满足市内客户对于农耕生活的渴望。产品建议园区配套园区配套u大型会所u咖啡吧u小酒吧u棋牌室u邻里中心u高质双语幼儿园u网球场u儿童游乐场u健身中心u商业街u美容美发室u台球室u乒乓球室u钓鱼台产品建议会所配套会所配套突出项目的尊贵、庄园、休闲、健康等特点。主要功能：主要功能：健身坊/养生坊/西餐厅/棋牌室/桌球室/视听室/钢琴室/游泳池/其它产品建议物业管理物业管理1、智能物业管理系统：

35、智能物业管理系统：包括综合保安系统、综合监控集成管理系统、物业管理系统。为住户安全提供保障，防范小区内突发事件的发生；方便快捷的物业服务（如IC卡等）,体现一种高品质人性化物业服务，提高项目品质。2 2、信息管理系统：、信息管理系统：包括Internet光纤接入网、有线电视多媒体系统、小区信息服务系统、电话通讯系统、电子商务系统。产品建议战略伙伴建议战略伙伴建议因本项目的概念所体现的是一种多元化的融合，只有整合一流的团队才能很好的实项战略目标，在项目合作伙伴方向上建议如下：1 1、规划建筑设计单位、规划建筑设计单位：鉴于项目资源的丰富独有性、主题概念的国际性及多元复合性的特点，本项目必须由国内

36、知名的设计公司进行项目的规划建筑设计，全面完成总体规划设计，提炼设计理念，并进行总体规划说明及设计各功能细部说明，完成各类可售部分平面图、效果图及建模图，完成项目综合配套项目的各类图形设计，协助完成模型的制作。2 2、室内装饰设计：、室内装饰设计：能够完整的表现产品概念及项目特色，完成项目售楼部、会所、样板房装修、装饰方案及施工图设计，并对施工进行督导。3 3、景观规划、园林设计：、景观规划、园林设计：鉴于项目资源的丰富独有性、主题概念的国际性及多元复合性的特点，本项目必须由国内顶尖的设计公司进行项目的园林环境设计，完成项目总体景观设计方案及扩充方案，出具景观设计报告，进行景观说明，分析功能描

37、述等工作，并制定可用于销售之各种景观环境效果图及提供示意图，协助模型制作。4 4、管理公司管理公司:聘请国际背景知名管理公司实行顾问式管理，提出初步管理方式及管理费用测试及服务内容的拟订。客群定位第一圈层客户：第一圈层客户：项目第一期开发主推客户u当地住在散楼里，准备提高住房条件的居民u准备从平房乔迁到楼房的居民u经济技术开发区企业的锐蓝一族第二圈层客户：第二圈层客户：第二阶段扩展客户u周边城市居民，离项目较近，但不属于沈阳u经济技术开发区企业的中高层管理者u沈阳市中心动迁的年龄较大的客户第三圈层客户：第三圈层客户：第三阶段扩展客户u沈阳市私人企业主、沈阳市公务员、周边县市富有阶层u省外客户，

38、休闲度假，投资。客户特征描述客户特征描述市中心高层收入居民二次置业他们希望在繁杂的、充满噪音与灰尘污染的生活里脱离出来，寻找一个宁静的、纯净的、没有污染的、花园式的生活环境。大潘镇的企业管理阶层经济开发区企业中的管理阶层则收入较好，他们不仅有一定文化素质，对居住将有较高的要求，而且也具备了一定的购房能力，此类客户将是本项目的重点客户群体之一。行政事业单位的中高级管理人员收入较为稳定并有一定文化素质的管理人士。附近专业市场个体经营者张士灯具城经营户，收入高，有较高的支付能力，希望居所靠近工作地点，注重居住周边环境和小区品质；客户特征描述客户特征描述附近大学城资深教育人士离项目较近，收入客观，具有

39、浪漫主义情操，重视环境及小区品质本区域生意人和小企业主这部分消费者在大潘镇多年，有一套居住多年的旧房，生活忙碌，高收入，经历了首次置业，逐渐注重周边环境，尤其是生活便利性，重视对下一代的教育；大潘镇部分富裕人士这部分消费者虽学历、知识涵养不多，但虚荣心强，购买当地最好的房子成为他们体现人生价值最好的方式。当地年轻人的婚房上一辈还是工作在地上，居住在平房，但是他们的子女接受的事物和教育都是现代的，居住观念与市内无差。客户客户消费特征消费特征第一圈层改变居住条件，成本本地居民身份的象征，高品质产品封闭式园区物业价格优势第二圈层求生活的便利配套、交通；求环境自然与人工；求舒适社区已经营造的舒适感觉；

40、第三圈层追求高品质；追求高品牌价值；讲究休闲度假客户消费特征：客户消费特征：区域来源：区域来源：A、本地客户25%B、于洪区、铁西新区占40C、沈阳其它区域客户20%D、大潘周边区域客户10%E、省外客户5%以年龄界定客户群：以年龄界定客户群：A、2540岁 50B、4050岁 40C、50以上 10 以文化层次界定客户群体：以文化层次界定客户群体：A、中高等文化层次 25B、中等文化层次 45%C、中低等文化层次 30 开发战略开发商战略意图开发商战略意图开发商开发这一地块的战略意义是什么？仅仅是利润？作为现有地段最大的开发项目，数年的开发周期，具有前瞻性的产品设计，为的就是作一个叫老百姓买

41、的放心，住的放心的房子，并为此津津乐道的房子，我们的目标是名利双收名利双收开发战略开发步骤开发步骤项目启动发展策略大盘项目开发对现金流要求极大，在开发过程中，现金回收要求快，资金链要求能持续滚动。以现金流产品支持资金流，以概念产品提升项目形象，带动利润产品实现收益。控制开发节奏。起跑产品：多层情景洋房式多层面前人群：本地居住在散楼里面，准备改善居住条件的客户推出量：约10万平米产品比例：多层80%情景洋房式多层20%建筑风格建筑风格：欧式风情针对当地居民的接受度，建议设计着重与豪华，身份地位提升的欧式古典建筑，样板示范区同时建立，提前展现庄园品质。项目一期项目一期二期产品：高品质多层情景洋房式

42、多层面前人群：本地动迁客户，周边城镇客户，小部分沈阳客户推出量：约12万平米产品比例：高品质多层70%情景洋房式多层30%项目二期项目二期三期产品：高品质多层情景洋房式多层情景洋房面前人群：周边城镇客户，部分沈阳客户推出量：约13万平米产品比例：高品质多层30%情景洋房式多层60%情景洋房10%项目三期项目三期四期产品：情景洋房式多层情景洋房联排别墅面前人群：沈阳客户推出量：约13万平米产品比例：情景洋房式多层35%情景洋房45%联排别墅20%项目四期项目四期五期产品：情景洋房联排别墅面前人群：沈阳客户，外省客户推出量：约12万平米产品比例：情景洋房30%联排别墅70%项目五期项目五期启动步骤

43、项目启动发展策略项目启动发展策略Step 1项目沿沈辽西路做绿化改造，在项目东北角设施业主会所，作为售楼中心，以样板释放区的形式呈现特点：用施工残土作出坡地效果，呈现大庄园风貌目的：提高项目品质聚拢人气，将生地变熟地。Step 2完善细河的建设及通向项目内部分支水系的建设，增加项目卖点，用水系分割项目。Step 开放式商街街的建设，配套一期业主生活，开始双语幼儿园等配套设施的引入。价格建议考虑到本项目将成为本地区最具高品质大社区，建议价格在项目初期略高于现有在售项目，并随着项目的不断开发组建提高项目价格。一期价格：项目多层均价：2300元/平米；情景洋房式多层均价：2800元/平米；THANKSTHANKS携手共进分享成功房地产策划大全