西安华侨城曲江瓦胡同项目整体开发策略研究106p

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1、谨呈：西安华侨城投资有限公司谨呈：西安华侨城投资有限公司本体质素理解本体质素理解项目位于曲江新区，属于城市传统高端居住区，与城市项目位于曲江新区，属于城市传统高端居住区，与城市核心区联系便捷，城市人文价值凸显核心区联系便捷，城市人文价值凸显区西安主城区西安主城区曲江新区曲江新区t项目位于西安市曲江区，属于项目位于西安市曲江区，属于文化景观资源驱动下的城市高文化景观资源驱动下的城市高端居住区，与市中心联系便捷端居住区，与市中心联系便捷t项目位于西安市曲江区核心区域，距离主城区钟楼车行距离约9.1公里左右，车型时间约17分钟；t曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，以唐

2、文化为主题的旅游开发带动下使其近年来成为城市的热点，为西安市居住价值的最高点，西安绝对意义上的富人居住区。位车行时间约车行时间约17分钟分钟项目所在区域路网发达，道路通达性好，公交系统处于项目所在区域路网发达，道路通达性好，公交系统处于不断完善中，享有轨道交通利好不断完善中，享有轨道交通利好交通雁南一路雁南一路雁南三路雁南三路雁展路雁展路长安南路长安南路朱雀路朱雀路天坛路天坛路雁塔南路雁塔南路翠华路翠华路道路交通：道路交通：项目周边道路系统完善，路网发达，其中在建的翠华南路为双向四车道，未来直接与南二环对接，雁展路为双向四车道，贯穿东西，连接高新区；公共交通：公共交通：目前项目所在区域内公交系

3、统不太完善，仅有游9、504、526等公交线，随着区域的发展，公交系统日趋成熟；轨道交通：轨道交通：地铁2号线将于2011年9月开通，本项目距离会展中心站不足1公里，能享有轨道交通利好；地铁地铁2 2号线号线项目与曲江高端生活配套无缝对接，拥有五园一塔的人项目与曲江高端生活配套无缝对接，拥有五园一塔的人文景观休闲配套，及丰富的教育配套资源文景观休闲配套，及丰富的教育配套资源配套大雁塔广场大雁塔广场植物园植物园大唐芙蓉园大唐芙蓉园曲江池遗址曲江池遗址公园园公园园海洋馆海洋馆陕师大陕师大外国语学院外国语学院国际会展中心国际会展中心华东服华东服饰广场饰广场师大附中师大附中大唐不大唐不夜城夜城西距西安

4、国际展览中心900多米;北邻西安国际会议中心曲江宾馆；逐渐投入使用的大唐不夜城总占地 967 亩，总建面 65 万平方米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体中国西部第一文化MALL。曲江休闲景观体系以五园一塔为核心，即大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园。西邻陕西师范大学、西安外国语学院和西北政法等高等学府；北距省重点师大附中约1.5公里；延翠华路悲伤，还有翠华路小学，雁塔中学等教育配套，教育资源丰富。曲江宾馆曲江宾馆西安国际西安国际会议中心会议中心西北政法西北政法唐城墙遗址公园唐城墙遗址公园项目属于中等规模、中高容积率混合物业房地产开发项项目属于中等规

5、模、中高容积率混合物业房地产开发项目目地块占地：约占地：约170170亩亩 总建面：约总建面：约4646万平米万平米地块性质：住宅用地地块性质：住宅用地容积率：容积率：3.0-4.03.0-4.0地块使用年限：地块使用年限：7070年年地块内部地势平整，无明显地势高差；地块内部无待拆建筑；地块东南角存在土方，若判断不是建筑垃圾，则可加以利用；否则需要部分外运；地块中间有在建的翠华南路，将地块自然分割为两部分。项目属于二线城市传统高端居住区的拥有丰富教育配套项目属于二线城市传统高端居住区的拥有丰富教育配套的中等规模中高容积率的住宅项目的中等规模中高容积率的住宅项目属性曲江新区曲江新区城市尺度城市

6、尺度位于西安市曲江新区，属于传统高端居住区；距离城市核心区，车行时间约17分钟；路网发达路网发达轨道利好轨道利好项目紧邻多条城市主干道，可便捷到达城市各个主要节点；距离地铁2号线会展中心站约1公里，能享受地铁价值；高端生活配套高端生活配套人文景观休闲配套人文景观休闲配套教育配套较丰富教育配套较丰富与曲江高端生活配套无缝对接，享有五园一塔的人文景观休闲配套；紧邻三所高等院校，一所省重点中学，拥有丰富教育资源；中等规模中等规模中高容积率中高容积率住宅项目住宅项目项目总占地面积170亩；容积率3.0-4.0；70年产权的住宅用地；城市城市传统高端居住传统高端居住区区/路网发达，高端路网发达，高端生活

7、配套，拥有丰生活配套，拥有丰富教育资源富教育资源/中等规中等规模，中高容积率模，中高容积率的的住宅项目住宅项目西安高端豪宅居住区核心、拥有多重资源禀赋的优质土地西安高端豪宅居住区核心、拥有多重资源禀赋的优质土地拥有先天优质条件下，项目成功必须回答的三个问题拥有先天优质条件下，项目成功必须回答的三个问题项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体oror稳健的住宅开发？稳健的住宅开发？实现项目价值最大化目标下的开发节奏和策略是什么？实现项目价值最大化目标下的开发节奏和策略是什么？项目核心价值体系树立之下的形象和市场站位是怎么样的？项目核心价值体系树立之下的

8、形象和市场站位是怎么样的？Q1Q1Q2Q2Q3Q3项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体oror稳健的住宅开发？稳健的住宅开发？Q1Q1从企业战略发展角度与区域整体市场发展角度看项目从企业战略发展角度与区域整体市场发展角度看项目应承载的使命是什么？应承载的使命是什么？满足客户需求满足客户需求,为区域客户提供城市系统生活的优质配套为区域客户提供城市系统生活的优质配套使使 命命 通过独特的创想文化，致力提升中国人的生活品质愿愿景景 成为中国最具创想文化和影响力的企业品牌个性品牌个性 人本、创造、坚定、卓越品牌定位品牌定位 优质生活的创想家品牌承诺品牌承

9、诺 切合中国人日益增长的品质需求，依托优秀团队的无限想象力，我们敢为人先地创造，以坚定的意志，不断追求卓越，为人们提供更具个性化的生活体验企业理念理解企业理念理解企业社会责任企业社会责任为客户创造价值为客户创造价值“通过独特创想文化致力提升中国人生活品质”为使命，更加关注客户需求更加关注客户需求，做好产品基础上不断创新，为客户创造价值，客户创造价值，为股东创造价值，为社会创造价值为股东创造价值，为社会创造价值西安华侨城曲江战略发展西安华侨城曲江战略发展2010年，壹零捌坊 为西安顶级客户提供绝对稀缺高端优质低密生活2011年，本项目 致力于极大满足顶级客户需求，为客 户提供城市系统生活的优质配

10、套成熟的高端居住区，居住、文化、资源价值极致释放，成熟的高端居住区，居住、文化、资源价值极致释放，但缺乏满足客户顶级城市生活的综合性项目但缺乏满足客户顶级城市生活的综合性项目一线城市成熟高端居住区具备的四大价值要素一线城市成熟高端居住区具备的四大价值要素价值价值1 1：优质人文环境：优质人文环境价值价值2 2：稀缺城市景观资源：稀缺城市景观资源价值价值3 3：顶级优居产品：顶级优居产品价值价值4 4：顶级城市生活配套：顶级城市生活配套曲江作为西安高端居住区，顶级富人聚集地拥有曲江作为西安高端居住区，顶级富人聚集地拥有优质人文环境：大雁塔、大唐芙蓉园稀缺城市景观资源：曲江池遗址公园.顶级优居产品

11、：湖城大境、曲江公馆、壹零捌坊 顶级城市配套顶级城市配套?【类比案例类比案例】北京朝阳公园北京朝阳公园 【类比案例类比案例】纽约中央公园纽约中央公园 曲江是西安顶级富人聚集地，区域目前缺乏满足高端客曲江是西安顶级富人聚集地，区域目前缺乏满足高端客户顶级消费需求的配套项目户顶级消费需求的配套项目曲江这个片区文化、资源是毋庸置疑的，可是配套实在是太不完善了，虽然项目大唐不夜城那个片区的商业兴旺起了，可是那些商业只能满足日常需求还有旅游需求，没有一个正经购物的地方，想买点儿有品牌的东西还要去高新的金花 湖城大境客户从我们接触的曲江客户看，西安现在不缺有钱人，经济实力很牛的人非常多，但是，曲江甚至西安

12、都缺少和国际接轨的，能够满足高端客户消费的场所，整个西安都没有一个奢侈品品牌的旗舰店 湖城大境策划经理编码编码项目名称项目名称主力客户主力客户1 1湖城大镜湖城大镜客户来源较为分散，外地客户占了大概客户来源较为分散，外地客户占了大概30%30%，以陕北客户居多；，以陕北客户居多；本地客户以私企老板、企业高层管理者等高收入人群为主本地客户以私企老板、企业高层管理者等高收入人群为主2 2中海铂宫中海铂宫以企业主居多，有一定财富积累的成功人士以企业主居多，有一定财富积累的成功人士3 3鸿基紫韵鸿基紫韵以高端人士、政府从业人员、企事业单位高层管理者居多。以高端人士、政府从业人员、企事业单位高层管理者居

13、多。4 4金域曲江金域曲江以企事业单位从业者、高级公务员、大学教授、私企业主等为主以企事业单位从业者、高级公务员、大学教授、私企业主等为主5 5紫薇永和坊紫薇永和坊本地客户较多，以政府高层领导者为主，本地客户较多，以政府高层领导者为主，部分陕北客户部分陕北客户6 6曲江公馆曲江公馆以大型企业企业主、企业高层管理者为主以大型企业企业主、企业高层管理者为主213456曲江整体以私营企业主、企业高管、公务员等社会高收入人群为主曲江整体以私营企业主、企业高管、公务员等社会高收入人群为主 曲江需要全新的变革力量，满足西安高端客户顶级消费需求，改变区域市场格局将各种物业进行有机组合，形成相互联系相互依存的

14、多功能高效将各种物业进行有机组合，形成相互联系相互依存的多功能高效组合，城市综合体在城市的发展过程中能够承担树立城市标志与组合，城市综合体在城市的发展过程中能够承担树立城市标志与形象，有效推动城市现代化与国际化的功能形象，有效推动城市现代化与国际化的功能t城市综合体定义：城市综合体定义：t所谓“城市综合体”，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组生活空间的三项以上进行组合合，并在各部分间建立一种相互依存、相互相互依存、相互协助协助的能动关系，从而形成一个多功能、高多功能、高效率效率的综合体。商业商业住宅住宅公寓公寓办公办公酒店酒店酒店为公

15、寓、办公酒店为公寓、办公提供共享的服务和提供共享的服务和配套设施配套设施写字楼为商业、酒写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在店和公寓带来潜在客户，提高整体档客户，提高整体档次次住宅住宅/公寓为商业提供公寓为商业提供客源，满足居住需求，客源，满足居住需求，保证资金来源保证资金来源商业为写字楼、酒商业为写字楼、酒店和公寓提供配套，店和公寓提供配套，聚集人气聚集人气城市综合体各物业的相互关系城市综合体各物业的相互关系大型建筑综合体承担的城市功能：大型建筑综合体承担的城市功能：土地价值的高效利用树立城市的标志与形象满足高端消费推动城市的现代化和国际化推动城市的现代化和国际化都市综合体作为城市核心区的标志之

16、一，代表着国际化的生活都市综合体作为城市核心区的标志之一，代表着国际化的生活方式、引领着时尚潮流，是城市商业发展最高级的表现形式方式、引领着时尚潮流，是城市商业发展最高级的表现形式国贸之于北京国贸之于北京CBDCBDSOHOSOHO之于北京之于北京CBDCBD六本木之于都港六本木之于都港深圳华润中心之于罗湖深圳华润中心之于罗湖太古城之于中环太古城之于中环洛克菲勒中心之于洛克菲勒中心之于曼哈顿曼哈顿伊顿中心之于多伦多伊顿中心之于多伦多万象城之于钱江新城万象城之于钱江新城改变城市格局的力量即是在综合体属性的基础上带来区域升级效用，打造城市标杆形象，实现全面领即是在综合体属性的基础上带来区域升级效用

17、，打造城市标杆形象，实现全面领先先引领新生活潮流引领新生活潮流的购物中心的购物中心高舒住宅高舒住宅地标性形象型酒店地标性形象型酒店+高档公寓高档公寓城市顶级综合体小结小结从企业战略发展角度与区域整体市场发展角度看项目应承载的使命是什么？从企业战略发展角度与区域整体市场发展角度看项目应承载的使命是什么？企业战略发展需要企业战略发展需要区域市场需要区域市场需要顶级客户需要顶级客户需要综合体价值综合体价值城市系统生活配套者，为曲江提供顶级生活配套城市系统生活配套者，为曲江提供顶级生活配套区域市场缺乏满足高端客户顶级城市生活的综合性项目区域市场缺乏满足高端客户顶级城市生活的综合性项目高端客户需要与之生

18、活相匹配的顶级消费场所高端客户需要与之生活相匹配的顶级消费场所城市商业发展最高级的表现形式，拥有改变城市格局的力量城市商业发展最高级的表现形式，拥有改变城市格局的力量发展高价值城市综合体可同时满足企业战略、市场发展、客户生活三方需求项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体oror稳健的住宅开发？稳健的住宅开发？Q1Q1从企业战略发展角度与区域整体市场发展角度看项目应承载的使命？从企业战略发展角度与区域整体市场发展角度看项目应承载的使命？从各物业类型市场机会角度本项目适宜的物业形态，及最佳的物业组合从各物业类型市场机会角度本项目适宜的物业形态，及最佳的

19、物业组合模式是什么？模式是什么？发展高价值城市综合体可同时满足企业战略、市场发展、客户生活发展高价值城市综合体可同时满足企业战略、市场发展、客户生活三方需求三方需求项目地块基本属性界定之下多种可能性思考项目地块基本属性界定之下多种可能性思考写字楼写字楼公寓公寓住宅住宅酒店酒店商业方向商业方向酒店方向酒店方向公寓方向公寓方向写字楼方向写字楼方向项目方向界定项目方向界定住宅方向住宅方向曲江高端住宅市场发展成熟，价格实现度高，本项目住宅产曲江高端住宅市场发展成熟，价格实现度高，本项目住宅产品应坚定不移地站位中高端品应坚定不移地站位中高端长安路长安路南三环南三环曲江池曲江池芙蓉芙蓉园园大雁大雁塔塔24

20、65378910融侨官邸融侨官邸紫薇永和坊紫薇永和坊鸿基紫韵鸿基紫韵湖城大境湖城大境诸子阶诸子阶万科金域曲万科金域曲江江曲江六号二曲江六号二期期中海国际社中海国际社区区龙湖紫都城龙湖紫都城1华侨城华侨城108坊坊建隆紫汀苑建隆紫汀苑11项目项目在售住宅产品在售住宅产品实现均价（元实现均价（元/平米）平米）融侨观邸融侨观邸高层8500紫薇永和坊紫薇永和坊小高层、高层12000（高层）15000（小高）鸿基紫韵鸿基紫韵公寓（5月推）11000-12000湖城大镜湖城大镜小高层、叠加14000（小高）30000（叠加）诸子阶诸子阶小高、高层9500曲江六号曲江六号小高层、高层12000（高层）150

21、00（小高）中海碧林湾中海碧林湾高层8000-9000龙湖紫都城龙湖紫都城高层8000-9000万科金域曲江万科金域曲江小高层、高层16000（小高）10000（高层）全市住宅均价全市住宅均价6018依托优越的生态价值和文化底蕴，曲江板块成为西安的豪依托优越的生态价值和文化底蕴，曲江板块成为西安的豪宅核，属于传统的高端居住区；宅核，属于传统的高端居住区；曲江住宅市场成熟度高，住宅物业价值实现度高；曲江住宅市场成熟度高，住宅物业价值实现度高；本项目住宅物业开发为中高端产品；本项目住宅物业开发为中高端产品；注：以上数据为2011年3月市调数据“国八条国八条”掀起了新一轮的宏观调控政策，西安限购细则

22、的出台掀起了新一轮的宏观调控政策，西安限购细则的出台，对西安的房地产市场造成很大的影响，对西安的房地产市场造成很大的影响t国八条国八条（一）进一步落实地方政府责任；（二）加大保障性安居工程建设力度；（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人对个人购买住房不足购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收年转手交易的，统一按销售收入全额征税；入全额征税；（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；倍；（五）严格住房用地供应管理。

23、落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量 的70%的要求；（六）合理引导住房需求。要从严制定和执要从严制定和执行住房限购措施；行住房限购措施；（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；（八）坚持和强化舆论引导；核心内容核心内容:明确问责制，显示政府态度坚决明确问责制，显示政府态度坚决;增加二套房首付及利率，抑制改善性购房增加二套房首付及利率，抑制改善性购房;限购政策及住房营业税，打击投资及投机行为；限购政策及住房营业税，打击投资及投机行为；西安限购细则：西安限购细则：p限购对象：限购对象：已有已有1套房的本市户籍居民家庭，限购套房的本市户籍居民家

24、庭，限购1套房套房能提供能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购户籍居民家庭，限购1套房套房p禁购对象：禁购对象：已有已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭套及以上住房的本市户籍居民家庭有有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭套及以上住房的非本市户籍居民家庭无法提供无法提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭市户籍居民家庭p房贷条件：房贷条件：2套房贷首付不低于套房贷首付不低于60%市场变化：市场变化：西安限购令后当周市场表现，全市成交量下降西安限购令后当周市场表现，全市成交量

25、下降30%30%，曲江豪宅市场成交量下滑约曲江豪宅市场成交量下滑约5050-70%-70%，豪宅成交量下滑幅度大于，豪宅成交量下滑幅度大于全市平均水平全市平均水平n曲江市场的豪宅产品成交量曲江市场的豪宅产品成交量出现了不同程度的下滑，约出现了不同程度的下滑，约50-50-7070左右，高于全市平均水平。左右，高于全市平均水平。n豪宅产品价格上涨趋势已经豪宅产品价格上涨趋势已经得到控制，但下降趋势暂未显得到控制，但下降趋势暂未显现。现。市场变化：市场变化：新政之后客户观望情绪浓厚，且易形成新政之后客户观望情绪浓厚，且易形成“羊群效应羊群效应”，观望情绪目前是导致市场成交量下滑的主要原因，观望情绪

26、目前是导致市场成交量下滑的主要原因n目前观望客户普遍存在的购房心理，即使客户对西安房地产价格下行的目前观望客户普遍存在的购房心理，即使客户对西安房地产价格下行的预期不强烈，但客户也普遍认为近期较长一段时间内，房价走高的趋势预期不强烈，但客户也普遍认为近期较长一段时间内，房价走高的趋势将被遏制将被遏制n少量客户对西安豪宅产品价格下行保有一定的期望心理，认为目前西安豪宅的价格会适当走低。少量客户对西安豪宅产品价格下行保有一定的期望心理，认为目前西安豪宅的价格会适当走低。n目前置业豪宅产品的客户普遍拥有多套房产，部分豪宅客户担心西安会目前置业豪宅产品的客户普遍拥有多套房产，部分豪宅客户担心西安会出台

27、征收房产税的相关细则，从而引起置业维护成本的增加。出台征收房产税的相关细则，从而引起置业维护成本的增加。世联研究结论：世联研究结论：对于对于20112011年新政的研究成果表明，年新政的研究成果表明，CPICPI的走势也的走势也将决定未来一段时间内宏观调控政策导向的方向和调控时间的长将决定未来一段时间内宏观调控政策导向的方向和调控时间的长短短新政下的机会：新政下的机会：限购政策导致限购政策导致30-5030-50豪宅客户丧失合理购买条件豪宅客户丧失合理购买条件，但由于限购导致客户直接放弃购买的仅占被限购客户总量的，但由于限购导致客户直接放弃购买的仅占被限购客户总量的1010-25-25，因此，

28、限购本身不是影响客户购买的决定性因素，因此，限购本身不是影响客户购买的决定性因素金地湖城大境金地湖城大境n外地受限客户比例达到外地受限客户比例达到25%25%，西安受限客户比例达到，西安受限客户比例达到19%19%，整体受限客户比例达到，整体受限客户比例达到43%43%n认筹客户中因政策问题确定放弃购买的占到认筹客户中因政策问题确定放弃购买的占到1111左右左右曲江紫汀苑曲江紫汀苑n通过对项目认筹客户的盘点，受限制无政策规定合理购买资格的客户占比通过对项目认筹客户的盘点，受限制无政策规定合理购买资格的客户占比3131n其中由于限购明确表示放弃购买的客户占比其中由于限购明确表示放弃购买的客户占比

29、1515左右左右万科金域曲江万科金域曲江n认筹客户认筹客户300300组，其中有组，其中有160160组客户无政策规定的合理购买资格，占比达到组客户无政策规定的合理购买资格，占比达到5353n其中由于限购明确表示放弃购买的客户占比其中由于限购明确表示放弃购买的客户占比20-2520-25左右左右新政下的机会：新政下的机会：限购政策本身能够带来房地产市场出现限购政策本身能够带来房地产市场出现2-32-3月的下月的下滑周期，滑周期，1111年下半年随着政策逐渐消化，通胀控制及信贷政策调年下半年随着政策逐渐消化，通胀控制及信贷政策调整等因素的变化，市场将会存在走量的机会整等因素的变化，市场将会存在走

30、量的机会l世联研究结论：限购导致一线城市成交面积世联研究结论：限购导致一线城市成交面积明显回落，但时间影响仅明显回落，但时间影响仅2-32-3个月，部分一线个月，部分一线城市现购前伴随有成交量大幅上涨。城市现购前伴随有成交量大幅上涨。l世联研究结论：限购导致部分二线城市成交世联研究结论：限购导致部分二线城市成交下降，但影响时间在下降，但影响时间在2 2个月内，影响时间与一个月内，影响时间与一线城市相比较短。线城市相比较短。一线城市新政影响周期研究二线城市新政影响周期研究新政下的机会：新政下的机会：限贷政策对投资型需求抑制更为明显，但首置、限贷政策对投资型需求抑制更为明显，但首置、首改类产品具备

31、较强的抗政策风险能力，仍有走量的空间首改类产品具备较强的抗政策风险能力，仍有走量的空间l“5号地诉求投资型产品，客户大部分为投资客户，新政新政前去化率为前去化率为5050套套/月，新政后下降为月，新政后下降为1010套套/月月；”n从世联全国代理项目来看，现行的信贷首付政策理论从世联全国代理项目来看，现行的信贷首付政策理论上将导致上将导致60%60%的投资的投资客流出房地产市场，所有购房需求中客流出房地产市场，所有购房需求中将有将有15%15%受到到影响。受到到影响。n但实际上，由于信贷政策与一次性付款高度相关，致但实际上，由于信贷政策与一次性付款高度相关，致使影响使影响较理论上稍小一些较理论

32、上稍小一些n限贷政策将导致西安限贷政策将导致西安64%64%的投资可流出房地产市场，进的投资可流出房地产市场，进而影响到了而影响到了16%16%的总体需求的总体需求n西安刚性比例相对一线城市更大西安刚性比例相对一线城市更大l万科金域曲江，新政前后，76-12676-126月均排卡月均排卡190190张，张，200200以上房源月均销售约以上房源月均销售约1010套套。l万科金域曲江新政后开盘，推售产品以78平米和122平米的中小产品为主，产品对位首置首改的客户，推出204套，销售了约100100套套，实现了市场较快的去化速度。新政下的机会：新政下的机会：顶级客户，资金实力雄厚，认可项目价值，顶

33、级客户，资金实力雄厚，认可项目价值，通过购置房产实现资产配置，对政策不敏感通过购置房产实现资产配置，对政策不敏感n客户行业：客户行业：陕北能源型行业陕北能源型行业n置业原因：置业原因：大量闲置资金，缺少有效的资产配置方式，在通货膨胀的压力之下，选择购置大量闲置资金，缺少有效的资产配置方式，在通货膨胀的压力之下，选择购置房产作为资产配置的最优处理方式房产作为资产配置的最优处理方式典型客户描摹典型客户描摹规避政策限购的主要措施规避政策限购的主要措施补充办理西安社保补充办理西安社保1 1以公司名义购买以公司名义购买4 4办理离婚手续，获得购买资格办理离婚手续，获得购买资格2 2更名到亲戚或其他值得信

34、赖的朋友名下更名到亲戚或其他值得信赖的朋友名下3 3新政下的机会：新政下的机会：信贷政策收紧，或将导致一次性付款比例的信贷政策收紧，或将导致一次性付款比例的提升，有利于增加项目回款比例提升，有利于增加项目回款比例事实上限贷对需求的影响并没有想象中的大，信贷首付政策的松紧与一次性付款比例息息相关，新事实上限贷对需求的影响并没有想象中的大，信贷首付政策的松紧与一次性付款比例息息相关，新政出台后，相当一部分城市一次性付款比例均有所提升，说明客户购买力仍然较强；政出台后，相当一部分城市一次性付款比例均有所提升，说明客户购买力仍然较强；中西部城市，信贷政策与首付比例相关度更高中西部城市，信贷政策与首付比

35、例相关度更高调控政策对市场的影响及政策发展趋势小结：调控政策对市场的影响及政策发展趋势小结：n未来房地产市场宏观调控的方向和长短取决于未来房地产市场宏观调控的方向和长短取决于CPICPI的走势；的走势；n全市成交量下滑约全市成交量下滑约30%30%，豪宅产品成交量下滑幅度大于全市平均水平；，豪宅产品成交量下滑幅度大于全市平均水平；n新政之后客户观望情绪浓厚，且易形成新政之后客户观望情绪浓厚，且易形成“羊群效应羊群效应”，观望情绪目前是导致市场成交量下滑，观望情绪目前是导致市场成交量下滑的主要原因；的主要原因；n限购本身不是影响客户购买的决定性因素；n限购政策本身能够带来房地产市场出现2-3月的

36、下滑周期；11年下半年随着政策逐渐消化，通胀控制及信贷政策调整等因素的变化，市场将会存在走量的机会n限贷政策对投资型需求抑制更为明显，但首置、首改类产品具备较强的抗政策风险能力，仍有走量的空间；n顶级客户，资金实力雄厚，认可项目价值，通过购置房产实现资产配置，对政策不敏感；n信贷政策收紧，或将导致一次性付款比例的提升，有利于增加项目回款比例。曲江区域在售及即售项目以中等容积率为主，产品形式集中在小曲江区域在售及即售项目以中等容积率为主，产品形式集中在小高层和高层，低密度产品稀缺成定局高层和高层，低密度产品稀缺成定局项目名称项目名称容积率容积率产品形式产品形式曲江曲江6 6号号2 2期期2.02

37、.0小高层小高层紫薇永和坊紫薇永和坊2.72.7独栋、联排、双拼、小高、高层小高、高层龙湖紫都城龙湖紫都城3.47高层高层融侨观邸融侨观邸2.52.5小高层小高层鸿基紫韵鸿基紫韵2.22.2剩余产品为小高层产品剩余产品为小高层产品中海国际社区中海国际社区2.252.25小高层小高层、联排、双拼建隆曲江项目建隆曲江项目2.0-2.52.0-2.5小高层、高层小高层、高层、少量叠拼湖城大境湖城大境1#1#地地2.22.2小高层、高层小高层、高层、少量叠拼湖城大境湖城大境5 5、6#6#地地2.6小高层小高层中铁南湖项目中铁南湖项目3.0小高层、高层、小高层、高层、少量洋房诸子阶诸子阶2.5-3.0

38、小高层、高层小高层、高层荣禾曲池东坊荣禾曲池东坊2.02.0小高层小高层华侨城华侨城108108坊坊1.01.0独栋、合院、联排融侨观邸融侨观邸紫薇永和坊紫薇永和坊诸子阶诸子阶典型案例：万科金域曲江典型案例：万科金域曲江通过强产品力的打造获得客户认可通过强产品力的打造获得客户认可，价格实现处于市场的领先水平，价格实现处于市场的领先水平176平米复式产品设计挑空客厅、76平米两居户型南北通透、119平米三居设计出4平米储物间所有户型赠送均在20%以上，最高赠送高达40%标准U8精装修设计最大广泛度认知的品质感收纳空间和客户生活场景的价值联想全面细节通过温馨小贴士、品质硬装所体现出全面细节Valu

39、e3：泰式园林吸引客户到访的差异化营销价值Value4：万科物业未完全释放的潜在价值西安首创异域风情园林15000平米大规模园林展示区万科老业主对万科物业价值有强势感知，并自主宣传影响新业主西安新业主入住后方可感知物业优势，万科物业具有潜在价值Value2：创新产品产品与客户生活体验结合的创新Value1：精装修项目最强价值感知点项目名称高层产品市场价格中海碧林湾7500元/平米曲江意境7800元/平米千林郡8000元/平米万科金域曲江万科金域曲江95009500元元/平米平米万科金域曲江价格实现与周边项目对比典型案例：万科金域曲江典型案例：万科金域曲江通过容积率的分解，实现南北产品通过容积率

40、的分解，实现南北产品分区，小高层产品和板式高层产品能够实现更高的价格分区，小高层产品和板式高层产品能够实现更高的价格 1-4#1-4#楼：楼：33层高层，中间单中间单元为元为176176平米复式户型，两边为平米复式户型，两边为189189平米平层户型平米平层户型5-13#5-13#楼楼：32层2T4户型，南南向为向为76-7876-78平米两室，东户平米两室，东户127127平米三室，西户平米三室，西户109109平米平米外围排布外围排布9 9层小高层，排布层小高层，排布192-202192-202跃层精装产品跃层精装产品，1T1户和2T2户（画红线部分）；内部排布内部排布6 6栋栋1111层

41、小高层，排层小高层，排布布253253平米平层毛坯产品平米平层毛坯产品，1T1户。房型房型面积区间面积区间户型比例户型比例毛坯四房253平米4%精装两房76-78平米38%三房122-126平米38%3+1176-189平米14%四房192-202平米6%项目的基本信息：项目的基本信息：占地：占地：292292亩；建筑面积：亩；建筑面积：3838万平米；容积率：万平米；容积率：3.53.5n高层区域（高层区域（32-3332-33层）价格实现层）价格实现高层高层T4T4产品：产品：9000-100009000-10000元元/平米；精装板式平层平米；精装板式平层189189平米产品：平米产品：

42、1.21.2万元万元/平米；平米；精装复式精装复式176176平米产品：平米产品：1.4-1.51.4-1.5万元万元/平米；平米；n小高层区域（小高层区域（9-119-11层）价格实现层）价格实现复式精装复式精装192192平米和平米和202202平米产品：平米产品：2.4-2.52.4-2.5万元万元/平米；平米；平层毛坯平层毛坯253253平米产品：平米产品：1.6-1.71.6-1.7万万/平米平米小高层组团小高层组团高层组团高层组团72456981013121113启动区域启动区域高层组团高层组团小高层组团小高层组团小高层复式精装产品小高层复式精装产品住宅产品市场分析小结：复合产品线

43、，保证项目稳健开发和价值的最大化；住宅产品市场分析小结：复合产品线，保证项目稳健开发和价值的最大化；重视产品力的打造，尽量出板式高层和小高层产品，提升项目价值重视产品力的打造，尽量出板式高层和小高层产品，提升项目价值n市场受限购等一系列政府调控政策影响初显，市场销售量及供应量出现一定量的下滑；未来市场受限购等一系列政府调控政策影响初显，市场销售量及供应量出现一定量的下滑；未来的市场预期仍不明朗；的市场预期仍不明朗；n最大化挖掘项目价值及产品打造能力，最大化挖掘项目价值及产品打造能力，。n曲江高端住宅市场发展成熟，价格实现度高，本项目住宅产品应坚定不移地站位中高端曲江高端住宅市场发展成熟，价格实

44、现度高，本项目住宅产品应坚定不移地站位中高端n政策研究：调控促使市场销量下滑，客户观望情绪浓厚；调控周期取决于政策研究：调控促使市场销量下滑，客户观望情绪浓厚；调控周期取决于CPI的走势；的走势；n市场机会：新政影响之下，市场趋于理想，且首置首改产品抗风险能力强，顶级客户对市场机会：新政影响之下，市场趋于理想，且首置首改产品抗风险能力强，顶级客户对政策亦不敏感；下半年市场存在走量的机会；政策亦不敏感；下半年市场存在走量的机会；n曲江区域在售及即售项目以中等容积率为主，产品形式集中在小高层和高层，低密度产曲江区域在售及即售项目以中等容积率为主，产品形式集中在小高层和高层，低密度产品稀缺成定局；品

45、稀缺成定局；n强势的产品力打造是实现高价的必要手段；强势的产品力打造是实现高价的必要手段；n小高层产品和板式高层产品能够实现更高的价格。小高层产品和板式高层产品能够实现更高的价格。本项目产品定位：高层产品面积定位本项目产品定位：高层产品面积定位中海碧林湾中海碧林湾两房半两房半两房两房8080100100120120140140160160220220240240260260180180200200市场项目市场项目2 2、3 3居面积区间：居面积区间：诸子阶诸子阶永和坊永和坊龙湖紫都城龙湖紫都城融侨观邸融侨观邸鸿基紫韵鸿基紫韵三房三房万科金域曲江万科金域曲江本项目高层产品面积区间确定原则：本项目

46、高层产品面积区间确定原则：nT4T4和和T2T2产品相组合，容积率允许的情产品相组合，容积率允许的情况下多出况下多出T2T2产品；产品；n综合考虑综合考虑2 2居产品的总价控制和居产品的总价控制和3 3居、居、4 4居产品舒适度要求。居产品舒适度要求。本项目高层产品本项目高层产品户型户型面积区间面积区间（平米）（平米）梯梯2 2产品产品3 3居居150-160150-160（中户）（中户）4 4居居170-180170-180（边户）（边户）梯梯4 4产品产品2 2居居80-9080-903 3居居120-130120-130本项目产品定位：小高层产品面积定位本项目产品定位：小高层产品面积定位

47、主力主力面积面积140-180曲江大平层产品的主流面积区间为曲江大平层产品的主流面积区间为140-180140-180平米平米本项目小高层产品面积区间确定原则：本项目小高层产品面积区间确定原则：n以市场主流面积区间和主流梯户比（以市场主流面积区间和主流梯户比（1 1梯梯2 2）为主；）为主；n充分考虑产品创新的价值体现，客户充分考虑产品创新的价值体现，客户舒适度要求。舒适度要求。本项目产品类型本项目产品类型面积区间面积区间（平米）（平米）标准层标准层边户边户190-200190-200，中户，中户170-180170-180顶层复式顶层复式边户边户230-240230-240，中户，中户210

48、-220210-220本项目产品定位小结本项目产品定位小结产品类型产品类型户型户型面积区间（平米）面积区间（平米）小高层小高层标准层标准层边户边户190-200190-200，中户，中户170-180170-180顶层复式顶层复式边户边户230-240230-240，中户，中户210-220210-220高层高层T4T4产品产品2 2居半居半80-9080-903 3居居120-130120-130T2T2产品产品3 3居居150-160150-160（中户）（中户）4 4居居170-180170-180（边户）（边户）商业方向商业方向酒店方向酒店方向公寓方向公寓方向写字楼方向写字楼方向项目方

49、向界定项目方向界定住宅方向住宅方向曲江核心区已经形成以大唐不夜城为核心的区域型商业，目前处于培曲江核心区已经形成以大唐不夜城为核心的区域型商业，目前处于培育期，运营状况一般；未来曲江二次板块规划有城市综合公共服务中育期，运营状况一般；未来曲江二次板块规划有城市综合公共服务中心，或将形成曲江新的商业中心，辐射曲江二次扩展区商业需求心，或将形成曲江新的商业中心，辐射曲江二次扩展区商业需求曲江二期的规划面积在一期的基础上增加一倍，将在曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，成为西北最大的文化产业基地文化产业基地；九大产业区的建成将成为曲江二次发展的经济基础，不仅是区域发展强有

50、力的产业支撑，还将带动区域的居住热潮，促进区区域的高入住率，从而提升区域的商业市场，域的高入住率，从而提升区域的商业市场，走出入住率和商业市场恶性循环的怪圈走出入住率和商业市场恶性循环的怪圈；曲江一期规划主要依托大雁塔，大唐不夜城、南湖和大唐芙蓉园等景观资源，树立了曲江人文旅游景观价值；稀缺的景观资源带动了曲江一期豪宅地产的发展，吸引了全省市的资源占有型高端客户，但由于便利商业等生活配套匮乏，目前目前核心板块入住率不高，而低的入住率又导致核心板块入住率不高，而低的入住率又导致商业市场的持续低迷，两者形成恶性循环的商业市场的持续低迷，两者形成恶性循环的矛盾体矛盾体；大雁塔大雁塔大唐不夜城大唐不夜

51、城大唐芙蓉园大唐芙蓉园曲江池遗曲江池遗址公园址公园唐城墙遗址公园唐城墙遗址公园曲江二期产业规划区曲江二期产业规划区曲江核心区曲江核心区配套配套核心核心项目隶属一次板块核心商业区，商业价值巨大，项目可借势商业核心区价项目隶属一次板块核心商业区，商业价值巨大，项目可借势商业核心区价值，放大项目商业价值值，放大项目商业价值本项目处于曲江核心商业区内，商业已经初具规模和氛本项目处于曲江核心商业区内，商业已经初具规模和氛围，销售紧俏，价格实现度较高围，销售紧俏，价格实现度较高 核心商业租售情况租金出租率新乐汇新乐汇（服饰百货）（服饰百货）145-180145-180元元/平米平米月月（地下一层）（地下一

52、层）90%90%新乐汇（餐饮）新乐汇（餐饮）250-300250-300元元/平米平米100%100%音乐厅东边音乐厅东边100-150100-150元元/平米平米招商阶段招商阶段秦汉唐文化广场秦汉唐文化广场一层商业，一层商业，280280元元/平平米，米，招商阶段招商阶段核心区住宅底商销售情况项目规模售价（租金）核核心心区区住住宅宅底底商商曲江兰亭曲江兰亭140140平米左右，共平米左右，共2222间间开发商自持，只租不开发商自持，只租不卖，卖，40-5040-50元元/平米平米金地湖城大境金地湖城大境 1818套，共套，共17001700平米平米4.84.8万万/平米平米曲池坊曲池坊100

53、-1000100-1000平米铺位平米铺位，目前有家具公司、，目前有家具公司、装修公司等入住装修公司等入住160-170160-170元元/平米平米曲江南苑曲江南苑底商底商3.23.2万万/平米平米曲江公馆曲江公馆独立商业独立商业+底商底商2.52.5万万/平米平米慈恩镇秦汉唐大唐不夜城通易坊曲江芙蓉坊商圈包括慈恩镇、秦汉唐、大唐通易坊、大唐不夜城、芙蓉坊等，商业面积超过商业面积超过8585万万，以特色休闲、餐饮、娱乐为主，具具备成为市级商业质素。备成为市级商业质素。曲江核心商圈曲江核心商圈慈恩镇慈恩镇以满足旅游购物需求为主的风情文化商业街以满足旅游购物需求为主的风情文化商业街项目特色：项目特

54、色：p地理位置优越：东侧紧邻大雁塔北广场、亚洲最大音乐喷泉广场，地理位置无可比拟；p人流量充足：依托亚洲最大的大雁塔广场音乐喷泉，带来大量的客流；p项目现状：由于项目推广不足，目前除沿街商业经营较好外，商业内部普遍经营惨淡。开发商：陕西世华置业有限公司地理位置：大雁塔北广场西北角占地面积：18720平米总建筑面积：48570平米容积率：2.59建筑类型：建筑类型：3 3层商业楼层商业楼销售状况：08年售罄，售价为7000-15000元/平米，开发商自住经营80%，出售20%。销售铺位：销售铺位：16-3616-36月租金：60-80元/平米涉及业态：市景民风美食街，唐衣演义购物街，无国界餐饮美

55、食街、特色的体验休闲街、温情动感酒吧街。其中地下部分总面积8000多平方米主要以时尚动感为主的娱乐化商业，前卫服装店、日本经典卡通精品店、电影海报专营店、球鞋店、流行配饰店等。秦汉唐秦汉唐以满足旅游购物需求为主的风情文化街区以满足旅游购物需求为主的风情文化街区项目特色：项目特色：p地理位置优越：东侧紧邻大雁塔南广场，地理位置优越；p人流量充足：依托亚洲最大的大雁塔广场音乐喷泉，带来大量的客流；p项目周边配套不足：除部分餐饮及零散工艺品店外，大雁塔广场周边无其他配套，不能满足广场客流消费需求。开发商：西安万业房地产开发有限公司地理位置：大雁塔南广场西侧占地面积：39960平米总建筑面积：1760

56、38平米商业面积：120000平米容积率：4.4总投资：4亿元人民币建筑类型：地上部分二层，地下三层停车场：4万平米停车位：600个左右功能分区：秦汉唐设有原生态传统文化街区、时尚购物街区、现代创意艺术街区、美食文化街区和休闲娱乐街区。商业业态：原生态传统文化街区：包括非物质文化遗产保护、文博收藏及禅佛文化三块；时尚购物街区：包括名牌展示3C店、免税店、科技酷玩店、个性饰品店、宠物店、户外康体用品店、个性写真店、影音视听中心、土特产超市、民族服饰、数码产品店等；现代创意艺术街区：包括设计、摄影、美术、音乐、动漫、彩绘等；美食文化街区：包括中国民族风味小吃、西方快餐、西域小吃、国际特色餐饮、高档

57、中西餐饮、旅游餐饮；休闲娱乐界区：包括DISCO广场、成人视听演艺广场、娱乐夜总会、量贩式KTV、数码院线、大型电游中心、动漫馆、休闲酒吧、慢摇吧等。通易坊通易坊特色餐饮文化休闲街特色餐饮文化休闲街大唐通易坊将雁塔西街南北两侧定位为酒吧、咖啡、茶楼（吧）、特色餐饮酒吧、咖啡、茶楼（吧）、特色餐饮为主体的休闲街。经过多年的经营管理，大唐通易坊国际文化院落休闲街已经成为西安一处最具特色的世界文化休闲街；通易坊总建面约总建面约1200012000；通易坊商家共有44家，主要为富有异国风情的马六甲南洋风味餐厅、新德里印度餐厅、日本青都里碳烧、印度菜菜、韩国土房烧烤、北京特色的烤鸭，清真风味丝路餐厅、四

58、川麻辣情调火锅、中式珍菇园。幽静而富有创意瓦库茶语、浪漫满屋的云雅居、华贵的曲江城KTV、情趣好玩的盛唐陶坊大唐不夜城大唐不夜城集旅游、娱乐、餐饮、休闲、购物与集旅游、娱乐、餐饮、休闲、购物与一体大型主题商业一体大型主题商业项目特色：项目特色：p地理位置优越：北侧紧邻大雁塔南广场，地理位置优越；p人流量充足：依托亚洲最大的大雁塔广场音乐喷泉，带来大量的客流；p规模较大：体量65万平米的综合体，是曲江地区集中商业的龙头；p政府投资背景：曲江政府投资兴建，为曲江地区完善配套。开发商：西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司地理位置：大雁塔南广场以南，唐城墙遗址公园以北占地面积：976亩总建筑面积：65万

59、平米商业面积/所占比例：27万平米/40%餐饮面积/所占比例：5万平米/7%酒店面积/所占比例：7万平米/10%娱乐面积/所占比例：14万平米/21%办公面积/所占比例：7万平米/10%其他面积/所占比例：8万平米/12%总投资：30亿元人民币发售日期：2007年4月售价：13800元/平米大唐不夜城整体规划大唐不夜城整体规划四川龙湖地产四川龙湖地产（已入住）（已入住）台湾运高酒店（已入住）延安慧泽房地产开发有限公司（已入住）贞观文化广场贞观文化广场艺术家村艺术家村（2007年底开工建设）年底开工建设）洗浴洗浴中心中心陕西新龙房地陕西新龙房地产产开发有限公司开发有限公司SOHO公寓公寓开元开元

60、庆典庆典广场广场唐城墙遗址公园唐城墙遗址公园不不夜夜城城西西路路不不夜夜城城东东路路雁塔一路雁塔一路招商中招商中厦门好享来酒店厦门好享来酒店（已入住）（已入住）商业核心区商业核心区文化核心区文化核心区商务办公核心区商务办公核心区A地块地块C地块地块E地块地块B地块地块D地块地块F地块地块功能分区：由6个仿唐街区（分为A、B、C、D、E、F地块）、一条步行街、唐城墙公园构成，融入游逛、购物、办公、娱乐、酒店等多种要素。共分为3个区域，从北到南依次是商业核心区、文化核心区以及商务办公核心区。商业核心区商业核心区：A地块包括老街小商店区、连廊精品店区、夏宫餐饮区、公寓旅馆区、品牌旗舰区、购物天堂区、

61、百货区；B地块：包括商业和办公；已入住企业：台湾运高酒店、延安慧泽房已入住企业：台湾运高酒店、延安慧泽房地产开发有限公司地产开发有限公司文化核心区文化核心区：文化交流广场：包括展厅、影城、音乐厅、剧院；C地块：包括茶吧、儿童天地、SOHO公寓；已入住企业：洗浴中心、陕西新龙已入住企业：洗浴中心、陕西新龙房地产开发有限公司房地产开发有限公司；D地块：包括工艺品店、艺术家村、餐饮、山村旅馆；商务办公核心区商务办公核心区：E地块：包括商业、书画古玩店、商务办公、产权式酒店；已入住企业：厦已入住企业：厦门好享来酒店门好享来酒店；F地块：包括商业、书画古玩店、康体娱乐、酒店式公寓；已入住企业：四川龙湖已

62、入住企业：四川龙湖地产地产；庆典广场：包括唐城墙遗址及活动庆典广场。大唐不夜城大唐不夜城A A地块地块-新乐汇商家以餐饮、购物、娱乐、超市为主新乐汇商家以餐饮、购物、娱乐、超市为主，基本满足人们日常消费功能，基本满足人们日常消费功能新乐汇分为：A1餐饮区、A2会所/酒吧区、A3/A4酒店式公寓区、A5主题餐饮区、A6主题生活区、A7精品生活馆。租金状况：主力店30-50元/月，小铺租金约在100-200元/月。入驻商家：世纪金花宜品生活馆、一品汇、棒约翰、味千拉面、DQ、星期八量贩KTV、胜道、柒吧等项目周边在售项目以纯住宅项目为主，只有永和坊项目规划有项目周边在售项目以纯住宅项目为主，只有永

63、和坊项目规划有约约1010万平方米的商业物业万平方米的商业物业ABCD序序号号项目名称项目名称项目体量项目体量商业业态定位商业业态定位A A永和坊永和坊5050万平米万平米唐文化风情唐文化风情商业街商业街+超市超市+酒店酒店+沿街沿街底商（约底商（约1010万平米）万平米）B融侨观邸37万平米商业会所C曲江华府22万平米沿街商铺D曲江6号11.8万平米沿街商铺永和坊商业永和坊商业风情商业街风情商业街+沿街底商沿街底商+超市超市 沿街底商沿街底商商业体量：商业体量：8 8万平米万平米商业业态：二层沿街商业业态：二层沿街底商底商1 1号楼商业裙房号楼商业裙房商业裙房体量：约商业裙房体量：约2 2万

64、平米万平米商业业态：引进人人乐超市商业业态：引进人人乐超市酒店式公寓楼底层商业酒店式公寓楼底层商业商业业态：社区健身会所商业业态：社区健身会所+酒店式公寓酒店式公寓沿雁塔西路商业沿雁塔西路商业商业体量：待定商业体量：待定商业业态：唐文化风情商业街商业业态：唐文化风情商业街永和坊项目高端居住型项目，商业主要以满足社区居民日常消费需求的沿街底商和超市为主，沿雁塔永和坊项目高端居住型项目，商业主要以满足社区居民日常消费需求的沿街底商和超市为主，沿雁塔西路段商业配合曲江核心区商业面貌，建立部分风情化街区。西路段商业配合曲江核心区商业面貌，建立部分风情化街区。商业市场机会商业市场机会本项目商业可选择大、

65、中型时尚购物中心类业态，填补区域市场空白本项目商业可选择大、中型时尚购物中心类业态，填补区域市场空白核心商圈商业市场目前以满足城市形象展示、旅游购物、文化娱乐、餐饮需求为主，尚缺乏满足区域内日目前以满足城市形象展示、旅游购物、文化娱乐、餐饮需求为主，尚缺乏满足区域内日常人居购物需求的现代城市集中式购物场所常人居购物需求的现代城市集中式购物场所项目周边商业市场以纯住宅项目为主，永和坊项目商业以满足社区人居生活需求的中小型社区商业和唐文以纯住宅项目为主，永和坊项目商业以满足社区人居生活需求的中小型社区商业和唐文化风情商业街结合商业形态，没有中高端集中式商业形态竞争化风情商业街结合商业形态，没有中高

66、端集中式商业形态竞争与永和坊项目形成竞合关系，一方面与之联合形成更具规模的商业区域，同时与永和坊项目形成竞合关系，一方面与之联合形成更具规模的商业区域，同时商业形态与之差异竞争商业形态与之差异竞争商业商业市场市场机会机会人口机会人口机会随着板块内居住人口和产业人口的不断流入，随着板块内居住人口和产业人口的不断流入，项目商业拥有稳定的人流基础，项目周边拥有较充裕的潜在项目商业拥有稳定的人流基础，项目周边拥有较充裕的潜在消费需求消费需求区域大环境下人口机会：区域大环境下人口机会：u曲江将逐渐实现从旅游区向文化产业示范区转变，未来将曲江将逐渐实现从旅游区向文化产业示范区转变，未来将建城文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区等建城文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区等产业区；产业区；u曲江一次板块项目基本将于曲江一次板块项目基本将于20122012年之后陆续交工，届时区年之后陆续交工，届时区域入驻率将大大提升，人口密度加大域入驻率将大大提升，人口密度加大u20152015年建成的九大示范产业园区，将成为曲江未来发展的年建成的九大示范产业园区，将成为曲江未来发展的核心区域和经济