珠海商业市场调查分析报告

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1、珠海目前已形成四个相对集中商圈：拱北商圈吉大商圈香洲商圈 前山商圈Page 2珠海主城区商业现状珠海主城区商业现状前山商圈一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 3比较内容比较内容拱北商圈拱北商圈香洲商圈香洲商圈吉大商圈吉大商圈分析分析现有商业规模现有商业规模近22万平米近18万平米近15万平米三大商圈发展都较为成熟，项目所处的拱北商圈规模相对较大，发展较为成熟。核心业态核心业态服饰鞋帽，精品百货，社区配套超市、百货社区商业配套超市、百货、餐饮、社区商业配套珠海目前商业业态仍以百货超市为主导，配有零散的社区商业，较为单一商业特色商业特色以口岸经济为主，娱乐业较为发达以传统百货

2、超市为主，辐射范围有限档次较高且文化氛围较浓多以传统商业为主，业态重复度较高，缺乏经营特色主要租金水平区主要租金水平区间间100-400元/月80-220元/月100-300元/月吉大商圈和拱北商圈租金水平相对较高消费群消费群澳门人，游客及本地居民；本区域居民为主本地居民及珠海中高收入家庭各区消费者的就近消费习惯明显，相互流动性相对较弱。建筑形态建筑形态地下商业、步行街裙楼商业集中商场单体集中商业商业街各商圈商业整体缺乏特色、创新，多以传统商业建筑形态为主主力商场主力商场口岸商业广场莲花路茂业百货金宝路商业广场扬名广场香洲百货尚都百货免税百货珠海百货海天购物广场各商圈集中商业多以百货为主，没有

3、购物中心及特色商业街一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 4拱北商圈发展趋势判断拱北商圈发展趋势判断+社区购物中心社区购物中心SHOPPING SHOPPING MALL MALL 购物公园购物公园OUT LET OUT LET+多种百货业态多种百货业态大卖场大卖场多种专业市场多种专业市场社区购物中心社区购物中心+第三阶段第三阶段社区超市社区超市社区配套社区配套专业卖场专业卖场服饰百货服饰百货+第二阶段第二阶段生活配套生活配套+传统百货传统百货第一阶段第一阶段生活配套生活配套起步期起步期发展期发展期成熟期成熟期第四阶段第四阶段第五阶段第五阶段城城市市商商业业发发展展历历程程

4、一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 5拱北商圈调研拱北商圈调研 受澳门影响，承接被澳门博彩业排挤商业业态，两者形成互补，满足澳门受澳门影响，承接被澳门博彩业排挤商业业态，两者形成互补，满足澳门中低阶层、澳门及珠海年轻阶层为主的消费群体。中低阶层、澳门及珠海年轻阶层为主的消费群体。项目属繁华拱北商圈，拱北商圈陆地直接与澳门接壤，在主城区商圈处于中心区位，发展较早，处于商业领先地位。商圈由以迎宾大道为主线，周边目前集中了迎宾广场、华润万家、口岸购物广场、米兰百货、莲花路步行购物街等商业形式；（右图所示）商圈紧临口岸，是因口岸产生的商圈，澳门人、游客、本地人共同构成消费群，其中

5、澳门人消费比例达50%，旅游消费约20-25%，消费群年龄约1535岁,消费能力高；拱北商圈一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 6项目名称珠海国际大厦项目地址珠海市拱北迎宾南路建筑面积/6.8万单层面积/8000单铺面积/约1020停车位/个500楼层数/F8层高/m2.5单层扶梯数2组单层升降梯数2临街长度/m45过道主宽/m2中庭面积/无中庭用途商场属性百货/超市经营档次中高档楼层商家业态B2F停车场B1F文华书城（8000）1F运动城（2500）、家居广场（2000）、美食广场（600）华润万家（3.2万，1、2层为超市，3、4层为百货）2F华润万家3F太平洋保健按

6、摩中心（3200）4F溜冰场 桌球场（天台）5F鱼美人减肥中心（1000）6F领航者健身俱乐部（2000）已进驻品牌华润万家：满记甜品、味正香、G2000、ESPRIT、等运动城：NIKE、ADIDAS、CONVERS、李宁等太平洋保健按摩中心、鱼美人减肥中心租金1F：约600元/经营情况较好珠海国际大厦珠海国际大厦一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析项目名称口岸购物广场项目地址珠海市拱北迎宾大道最南端，拱北口岸联检楼地下建筑面积/12万单层面积/B1约4.5万B2约4.3万单铺面积/8300，主力铺位814停车位/个800楼层数/F3层高/m2.5单层扶梯数负一层10部，负二层6

7、部单层升降梯数无临街长度/m无过道主宽/m主通道6m次通道1.5m中庭面积/约40中庭用途外摆摊位、采光区经营范围潮流前线/餐饮经营档次中档楼层业态B3F停车场B2F服饰、休闲娱乐、餐饮B1F服饰、餐饮、书城、美容美甲、超市已进驻品牌新天地购物中心（B2）经营面积约4万平米味千拉面（B2）经营面积约200平米肯德基（B2）经营面积约300平米租金B1层租金300-500元/，水电管理费约60元/B2层租金约200元/左右，管理费约45元/经营情况良好Page 7口岸购物广场口岸购物广场一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 8项目名称迎宾广场项目地址珠海迎宾南路建筑面积/24

8、000单层面积/8000单铺面积/20-60停车位/个楼层数/F3层高/m2.5单层扶梯数4组单层升降梯数1临街长度/m150过道主宽/m22.5中庭面积/中庭用途商场属性百货经营档次中档楼层业态1F女装、品牌餐饮、男女品牌服饰、银行等（空置率0%）2F男装、内衣、珠宝、美容院、婚纱摄影、咖啡厅等（空置率40%）3F反斗乐园、美容美体（空置率90%）已进驻品牌钻石世家、名钻金店、G-STAR、衣本色、麦当劳、肯德基、渣打银行等租金1F：约200-300元/月（含管理费）经营情况较好迎宾广场迎宾广场一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 9莲花路商业街莲花路商业街 莲花路临近拱

9、北口岸，商业业态呈多样性，莲花路临近拱北口岸，商业业态呈多样性，其中服饰精品、休闲娱乐和餐饮业态占有较大比其中服饰精品、休闲娱乐和餐饮业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合。例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合。一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析吉大商圈主要集中在景山路，商圈总体商业规模约在15万平方米；商圈内以珠海百货、免税商场、国贸海天城等大型购物商场为主，经营情况较良好；吉大商圈是珠海商圈中整体档次形象最好的商圈，是珠海中高收入家庭的主要消费场所。Page 10免税商场珠海百货广场国贸海天城购物广场吉大商圈吉大商圈 吉大商圈经过二十多年的发展，已成为集办公商贸、文化

10、交流、旅游观光、休闲吉大商圈经过二十多年的发展，已成为集办公商贸、文化交流、旅游观光、休闲购物为一体的珠海城市中心区域。购物为一体的珠海城市中心区域。一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 11项目名称珠海免税商场项目地址珠海市吉大景山路建筑面积/6万单层面积/约1万单铺面积/4060，大店一般为100120停车位/个300楼层数/F6层高/m2.2单层扶梯数3单层升降梯数1临街长度/m20过道主宽/m主：6m次：2m中庭面积/190，26F，正方形中庭用途活动展示，有休息座椅经营范围超市、餐饮、服饰皮具、珠宝、家电数码通讯、休闲娱乐经营档次中高楼层业态1F餐饮、运动、休闲服

11、饰、音像（12000）2F超市、餐厅、珠宝饰品、家电数码通讯 工艺品、床上用品等（11000）3F男女服饰、童装、皮具鞋包、内衣（11000）4F好百年家居（9000）5F好百年家居（9000）6F万象城休闲会所（4D影院、桌球城、健身、儿童摄影、发廊、香薰SPA）（11500）已进驻品牌ONLY、VERO MODA、周大福、NIKE、ADIDAS、ESPRIT、恒波通讯、必胜客、KFC、好百年、红酒屋租金1F：300多元/月，包电费和管理费，无进场费部分业态扣点计算，视业态及位置而定经营情况良好珠海免税商场珠海免税商场一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 12项目名称珠海

12、百货广场项目地址珠海吉大景山路，珠海博物馆对面建筑面积/3万多单层面积/约8000单铺面积/20-300，主力铺位30-40停车位/个楼层数/F5层高/m3单层扶梯数双向电梯1部，单向扶梯2部单层升降梯数2临街长度/m90过道主宽/m3中庭面积/200中庭用途活动展销经营范围经营档次中档楼层业态1F超市、化妆品、餐饮、服饰2F珠宝首饰、钟表眼镜、数码产品、烟酒茶叶、书籍文具3F服饰、内衣、鞋类、饰品4F运动休闲服饰、保健器材、电器5F床上用品、餐饮、美容美发、休闲娱乐已进驻品牌得一超市位于商场1楼，经营面积约为4000麦当劳位于商场1楼，经营面积约为300国美电器位于商场4楼，经营面积约为30

13、00禾绿回转寿司、意粉屋、哈根达斯、水果捞、屈臣氏、DHC、欧莱雅、周大福、位元堂、中国移动、优之良品、百丽、思加图、金利来、哥弟、VEROMODA、Levis、NIKE、adidas、探奇乐园租金纯租金+扣点相结合经营情况良好珠海百货广场珠海百货广场一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 13项目名称珠海国贸购物广场项目地址珠海市吉大景山路建筑面积/约5万单层面积/11，250单铺面积/使用面积约48停车位/个420楼层数/F3层高/m2.5单层扶梯数4单层升降梯数无临街长度/m临景山路约150m，临北大门约75m过道主宽/m2.5/3.5中庭面积/2个方形中庭，面积均为4

14、96中庭用途经营范围服饰皮具，运动用品、儿童用品、珠宝饰品、餐饮、家电数码、服务配套经营档次中高楼层业态1F珠宝精品、化妆品、皮具皮革、手机数码、铭兴体育用品、餐饮、眼镜药店等服务2F女装、内衣、床上用品、饰品、爱婴岛儿童百货、哈布斯牛扒、泰锋电器（部分区域调整中）3F泰锋电器、凤凰书城已进驻品牌服饰鞋类：Jack&Jones、百丽、千百度、天美意、TaTa、G-Star Raw、STACCATO、Joy&Peace、teenmix珠宝精品：周生生餐饮：满庭湘、味千拉面其他：爱婴岛、泰锋电器、铭兴体育用品、凤凰书城租金纯租金：2F约150-250元/月经营情况良好珠海国贸购物广场珠海国贸购物广

15、场一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析香洲商圈内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商业集中区；香洲商业以大型商场为主，商圈伴随住宅的聚集自然形成，主要依靠商圈内茂业百货及家乐福超市等主力店的带动，商业以满足本商圈居民消费为主，整体商业气氛良好，且多数商场均已销售，未来发展空间有限。Page 14香洲商圈香洲商圈 商圈内各区域商业自成一体，业态分布较散。外来消费较少，商圈辐射范围商圈内各区域商业自成一体，业态分布较散。外来消费较少，商圈辐射范围及未来发展空间有限。及未来发展空间有限。家乐福家乐福茂业百货茂业百货珠都国际珠都国际购物中心购物中心香洲百货香洲百货金宝路商业广场金宝路商业广场尚都

16、百货尚都百货扬名广场扬名广场一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 15项目名称茂业百货项目地址珠海市香洲紫荆路建筑面积/约27750单层面积/5550单铺面积/144停车位/个楼层数/F5层高/m2.7单层扶梯数2单层升降梯数临街长度/m92.5过道主宽/m2.2/3/4.5中庭面积/方形：200，圆形：80中庭用途珠宝柜台、入口大厅经营范围服饰皮具、珠宝精品、化妆品、儿童用品经营档次中高楼层业态1F名鞋精品馆2F青春少女馆3F都市名媛馆4F运动休闲绅士馆5F家居亲子童乐馆已进驻品牌KFC、周大福、明廊眼镜、OLAY、欧莱雅、DHC、雅芳、BASICO、百丽、Joy&Pea

17、ce、金利来、皮尔卡丹、伊华欧秀、ONLY、VEROMODA租金经营情况好茂业百货茂业百货一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 16项目名称珠都国际购物中心项目地址香洲凤凰北路与沿河路交汇处建筑面积/约1.2万单层面积/4,000单铺面积/20-300停车位/个楼层数/F3层高/m4单层扶梯数一组单层升降梯数临街长度/m80过道主宽/m2中庭面积/长方形100中庭用途珠宝柜台经营范围服饰皮具、珠宝精品、化妆品、儿童用品经营档次中高楼层业态1F时尚潮流服饰、游乐场2F运动服饰、超市3F超市已进驻品牌华润万家超市、周六福、来自李宁、鳄鱼恤、八马茶叶、中国银行、北京同仁堂、中国移

18、动租金纯租金：一层：内铺50-80；外铺50-150（主要是一边没有展示面）；二层超市辅营区120左右经营情况好珠都国际购物中心珠都国际购物中心一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 17项目名称香洲百货项目地址珠海市香洲凤凰路建筑面积/约5400单层面积/1800单铺面积/使用面积约40-50停车位/个楼层数/F2层高/m3.5单层扶梯数1组单层升降梯数临街长度/m临凤凰路50m过道主宽/m1.8中庭面积/中庭用途经营范围餐饮、服饰皮具、珠宝精品、美容美体、童装、床上用品经营档次中档楼层业态1F休闲饮食、手机通讯、个人护理、服饰皮具、珠宝精品、化妆品2F女装3F内衣、睡衣、

19、童装、男装、床上用品已进驻品牌服饰鞋类：wanko、帕佳纳餐饮：满庭湘、味千拉面其他：屈臣氏租金经营情况好香洲百货香洲百货一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 18项目名称金宝路商业广场（新一佳）项目地址珠海市香洲紫荆路建筑面积/42500单层面积/8500单铺面积/510停车位/个楼层数/F6层高/m2.5单层扶梯数3组单层升降梯数2临街长度/m92过道主宽/m2.5中庭面积/26F，650，长方形中庭用途活动场地、餐饮座椅、通讯柜台经营范围超市、服饰、书城、数码通讯、休闲娱乐经营档次中低楼层业态1F小澳门服装城、手机通讯2F服饰皮具、美容美体、餐饮、娱乐、手机通讯、文华

20、书城3F新一佳超市、恒波通讯4F凤凰书城、雷鸣达手机城、珠海小商品城（招商）5F嘉宝华医药批发、红联发家具城、新金路桌球城6F金宝路酒店已进驻品牌新一佳超市、以纯、安踏、阿昌牛仔专卖、文华书城、味道工场、佳丽娜美容院、恒波通讯、凤凰书城、雷鸣达通讯、嘉宝华医药租金纯租金：2F:110-120元/，管理费200元/月，公用水电15元/，现打7折，免进免押，头一年免管理费，季付，押一付三4F：1030，基本为1000元/月，约70元/月，管理费11元/，水电自理经营情况超市经营良好，其余一般金宝路商业广场金宝路商业广场一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析Page 19项目名称尚都时尚百

21、货项目地址凤凰北路与朝阳路交汇处建筑面积/8250单层面积/1650单铺面积/48/90 停车位/个56楼层数/F5层高/m3.54单层扶梯数1组单层升降梯数2（观光梯）临街长度/m朝阳路30m凤凰路50m过道主宽/m1.8/2.5中庭面积/无中庭用途-经营范围经营档次中高档楼层业态1F珠宝、运动服饰、鞋、眼镜、餐厅2F（少女）：女装、饰品3F（淑女）：女装、饰品4F红豆服装羽绒城5F（招商）床用、配套等已进驻品牌NIKE、ADIDAS、达芙妮、真功夫、百丽、思加图、TITI、钻石世家、润金店、淑女屋、自然元素租金-经营情况较好尚都时尚百货尚都时尚百货一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调

22、查分析Page 20项目名称扬名广场（吉之岛）项目地址建筑面积/34000单层面积/4875单铺面积/标准：10-20经营店铺：70-90停车位/个楼层数/F7层高/m3单层扶梯数4单层升降梯数2临街长度/m75过道主宽/m3.5/2.4/2.0经营范围百货+家居+服饰+配套经营档次中档楼层业态1F数码通信、珠宝精品、品牌服饰、扬名百货、餐饮2F吉之岛生活超市3F 吉之岛百货4F吉之岛百货5F扬名家居城6F扬名家居城7F岛之旅酒店已进驻品牌恒波通信、吉之岛、达芙妮、361、麦当劳租金-经营情况较好扬名广场扬名广场一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析商圈内以建材、家居专业市场为主，辅

23、以小型超市、服务配套等，商业总规模约40万平米，其中家居建材占比70%以上。前山商圈现已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，与项目的类比性较低。Page 21前山商圈前山商圈 前山商圈以专业市场为主，商业形态单一，零售类商业发展较为落后，本项目对前山商圈以专业市场为主，商业形态单一，零售类商业发展较为落后，本项目对其参考价值较低。其参考价值较低。明珠广场前山百货米兰商场得一超级商场世邦国际建材广场一号馆世邦建材广场二号馆财富时代广场太和广场永晟家居城 一、一、珠海商业市场调查分析珠海商业市场调查分析片区内仅有万佳超市一家规模较大的品牌超市，经营状况良好；本项目沃尔玛超市品牌竞争优势明显；

24、已有百货有万佳百货和迎宾广场，所进驻品牌档次一般，两家商场的物业条件较为老旧，面临升级换代，经营状况一般；项目所在商圈目前缺乏品牌百货商场；口岸广场是地下物业，经营形态属于潮流前线，经营状况良好。Page 22超市超市/百货百货二、二、片区主要商业业态分析片区主要商业业态分析 拱北片区周边超市拱北片区周边超市/百货布点集中，但物业条件较老旧，同质化竞争严重，项百货布点集中，但物业条件较老旧，同质化竞争严重，项目品牌超市及百货做为双主力店，可提升项目形象及号召力，吸引消费者。目品牌超市及百货做为双主力店，可提升项目形象及号召力，吸引消费者。片区内两家家电卖场，苏宁电器和泰锋，均集中在万佳百货附近

25、，距离较近，经营情况较好。Page 23家电卖场家电卖场拱北口岸拱北口岸泰锋泰锋苏宁苏宁 片区内家电卖场仅有两家，且集中在口岸片区内家电卖场仅有两家，且集中在口岸附近。片区北侧居住小区较多，且根据对家电附近。片区北侧居住小区较多，且根据对家电类商家的访谈，其进驻意向较强，家电卖场存类商家的访谈，其进驻意向较强，家电卖场存在较大市场空间。在较大市场空间。二、二、片区主要商业业态分析片区主要商业业态分析餐饮/休闲/娱乐业态分布较为零散，沿迎宾南路两侧分布。其中品牌餐饮/特色餐饮商家较多，品类多样，经营状况较好。休闲/娱乐商家多为桑拿足浴、酒吧等，在口岸附近自然分布，根据不同消费人群，商家经营各有特

26、色。Page 24餐饮餐饮/休闲休闲/娱乐娱乐 拱北由于口岸经济的正面影响，餐饮拱北由于口岸经济的正面影响，餐饮及休闲娱乐商家经营状况较好及休闲娱乐商家经营状况较好,未来发展未来发展空间也较大。空间也较大。二、二、片区主要商业业态分析片区主要商业业态分析拱北片区内家居建材市场空白点较大，但前山片区家居建材市场总体量逾40万平米，已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，辐射范围已由珠海市发展到周边城市。Page 25家居建材家居建材世邦国际建材广场一号馆世邦建材广场二号馆财富时代广场太和广场永晟家居城 前山片区家居建材市场的规模较大，辐射范围广，且同行业竞争激烈，在家居建材前山片区家居建材市

27、场的规模较大，辐射范围广，且同行业竞争激烈，在家居建材市场日趋饱和的前提下，本项目不具备其竞争优势。市场日趋饱和的前提下，本项目不具备其竞争优势。二、二、片区主要商业业态分析片区主要商业业态分析Page 26电脑数码市场电脑数码市场珠海市目前较为集中的电脑数码市场在各个片区均有分布，包括拱北文华电脑城、吉大电脑城和湾仔沙、香湾、翰高电脑城等，目前经营状况较好。珠海市内已有的电脑城分布较散，在各个片区均有布点，目前拱北片区内已有的电珠海市内已有的电脑城分布较散，在各个片区均有布点，目前拱北片区内已有的电脑数码市场体量较小，此业态仍存在一定的市场发展空间。脑数码市场体量较小，此业态仍存在一定的市场

28、发展空间。翰高电脑城文华电脑城吉大电脑城香湾电脑城湾仔沙电脑城二、二、片区主要商业业态分析片区主要商业业态分析调研范围为迎宾南路岭南路桂花路粤海中路所围合地块的商业部分；项目周边主要业态为餐饮和服务配套，比例为40.2%、28.3%，汽修汽配也占有一定比例。Page 27注：以上数据由美格行项目组实地调研所得，仅供参考。项目周边商业街业态分析项目周边商业街业态分析二、二、片区主要商业业态分析片区主要商业业态分析Page 28 迎宾南路作为拱北片商业的代表，商业业态迎宾南路作为拱北片商业的代表，商业业态呈多样性，其中餐饮和休闲娱乐业态占有较大比呈多样性，其中餐饮和休闲娱乐业态占有较大比例，与当地

29、及澳门人的消费习惯较吻合，品牌百例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合，品牌百货比较缺乏，百货商场仍有巨大发展空间。货比较缺乏，百货商场仍有巨大发展空间。项目周边商业街业态分析项目周边商业街业态分析二、二、片区主要商业业态分析片区主要商业业态分析Page 29商业市场环境分析小结商业市场环境分析小结 珠海商业总体发展良好，传统百货及超市为主流珠海商业总体发展良好，传统百货及超市为主流n 拱北区商业处于发展期的过渡阶段，项目商业定位需要脱颖而出，多功能多业态的街区式购物中心的商业形态是项目发展的必然选择。零售商业发展有较大空间，餐饮休闲娱乐业经营较好零售商业发展有较大空间，餐饮休闲娱乐业经营较好n 零售业态是广大消费者休闲购物的主要业态之一，本项目的品牌超市百货不仅可以带来大量消费者，同时也与零售业态相互促进，将项目的商业价值最大化，可在最短的时间内将市场做旺；n 本项目餐饮休闲娱乐类业态是迎宾南路的延伸，在很大程度上吸引外部消费群，扩大项目辐射力；项目地段优势明显，未来商业发展前景十分可观项目地段优势明显，未来商业发展前景十分可观n 通过引进品牌百货及品牌超市，提升项目商业形象及知名度，扩大辐射范围，吸引商圈以外的消费群；小结小结