2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议

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1、海创明珠花园滨江商业街概念规划建议达观整合推广机构2010年2月基本目标：前所未有，更超越所有基本方向：打造株洲最具特色的 外滩风情商业街商业目标沟通海创明珠花园商业运作目标：项目整体增值：形成对项目整体运作的价值支撑 展示价值 利润的重要来源目录整体来看，株洲商业主要包括三种形态一、以芦淞商圈为核心的批发业态商业；二、以市中心商圈为主的零售、休闲、娱乐等业态商业；三、社区商业株洲商业版图而项目所处的河西片区则一直都以高端住宅为主，缺乏大型商业配套。我们主要就芦淞商圈、市中心商圈及项目周边商业为主进行调研。芦淞商圈徐家桥步行街 区域地段占地面积项目功能定位栋数主力户型销售价格区内配套设施芦淞区

2、建设南路徐家桥段14公顷商业街商业街区+3栋临街商铺商铺：徐家桥商业步行街商铺最低22000元/平米，最高在26000元/平米左右步行街销售99%休闲、娱乐、购物、商务、餐饮面积建筑面积面积范围朝向40平左右40万平方米 住宅40-133平方米 商铺30-50平方米物业费用销售方式贯通东西/产权销售中鸿时尚新天地 区域地段车站路与建设路交汇处占地面积45亩建筑面积23万项目功能定位商住楼面积范围50-150栋数群楼+2栋住宅+2栋写字楼朝向坐西朝东总套数住400+公寓1120临街铺：40绿化率10%销售率住宅：95%小户型：90%销售价格临街商铺：临沿江路12000-15000 临车站路250

3、00-30000销售方式一次9.8折按揭9.9折VIP卡交5000送5000区内配套设施大型生活超市、餐饮、娱乐、休闲、运动、美容、百货商场金帝服饰广场 业态定位中档业态分类服装批零租售现场评价装修豪华/售楼员专业水平高销售模式现场销售销 售 率95%销售状况好销售优惠销售对象投资者销售付款方式一次性/按揭租赁模式直接租赁出 租 率80%租赁状况好招商优惠租赁对象服装批发零售业主管理模式统一管理租售配比产权销售使 用 率公摊率28%主力商家红豆、波司登、米兰登、依可菲尔、雪丽莎售 价已售完物业管理费商业6元/平米 写字楼1.56元/平米租 金一楼至三楼：280、260、240元/月，平均租金1

4、00元/月楼 层经营品种/类别楼 层经营品种/类别-1F童装3-4F精品男装1F精品女装5F品牌男装2F休闲女装 6F休闲展示中心银 谷 市 场 商业情况住宅（公寓、写字楼）情况租金情况临街：300元/月2F 140元/月3F 50元/月 4-5F 36元/月写字楼的租金35-40元/写字楼一层的建筑面积5000 7-9楼：销售价格1880元/最低价无优惠 付款方式 一次性或按揭物业管理情况 1F：16元/2F：15元/3F:13元/4F：10元/5-9F：3元/备 注一楼内厅卖产权，23800元/2F：18000元/F：10000元/左右（购买的是使用面积）4F-6F租，1F买产权146个，

5、租赁52个.十年的经营权，层高4.5米，1F净高3.1米，大小车位70个，升降客货梯各2台。过道2.8米宽，空调 采用的是中央空调。圣马可商业广场 区域地段芦淞区建设南路徐家桥段占地面积1.11万建筑面积10万余平方米项目功能定位商住楼面积范围住宅40-200平方米 栋数一期：商业街区+2栋朝向东西朝向销售价格小户型：均价是2500元/平米 起价2348元/平米 层差价10元/平米商铺：临建设路均价45000元/平米销售方式产权销售区内配套设施鞋类、皮具专业市场家 润 多 楼 层26层总 面 积9万余平方米分割面积店铺数量物业档次高配套设施家润多大型生活超市业态定位高档业态分类超市、电器、服装

6、租售现场评价装修豪华/售楼员专业水平高销售模式一、二层产权式销售、三、四层租约式销售销 售 率93%销售状况好销售优惠销售对象投资者付款方式一次性/按揭租赁模式直接租赁出 租 率直接租赁租赁状况好招商优惠租赁对象品牌服饰管理模式统一管理租售配比产权销售使 用 率公摊率42%主力商家家润多大型生活超市主要媒介户外近期推广主题最后8个铺，抢到就赚到近期促销活动无售 价临街铺60000元/1F内铺35000元/管理费A栋:居家1.3-办公1.8B栋：居家1.1-办公1.8商业部分：2.2 目录项目基本数据项目建筑形态分析项目地块独特性分析总 用 地 面 积：20360.5 m2总 建 筑 面 积：1

7、31870 m2商铺建筑面积：10960 m2（初步）市中心高档成熟大社区内项目商业位于河西中心高档成熟大社区内，拥有较高的知名度，以及稳定高端的客户群支持。300余米一线湘江风光项目地处湘江风光带旁，沿江面长达300多米，自然江景与两岸建筑群交相辉映，本项目可尊享一线无敌江景。项目所处区域内缺乏大型商业配套，因此项目具备市场空白优势。湘江风光带即将呈现湘江风光带株洲段已与09年9月动工，2010年5月将全面呈现，建成后的湘江风光带必将成为株洲一大休闲胜地，也将为项目带来充足的人流。目前项目已有两套商业规划方案，各有优势与不足之处，我们希望在深度分析此两套方案的基础上，为其提出最佳的修正方案。

8、方案一优势一：休闲广场照顾全场休闲广场照顾全场此方案设置了一个休闲广场，有利于汇聚人流；且广场设立在中心位置，有利于照顾两边的临街商铺；优势二：所有商业沿街所有商业沿街所有商业沿街设置，且整体性较强，有利于形成街区氛围；优势三：档次感的凸显档次感的凸显商业建筑形态极具现代感，与项目整体风格呼应，有利于档次感的凸显。不足一：不利于人流汇聚不利于人流汇聚项目商业全部临江，虽具备景观优势，但却不利于人流的汇聚和商业氛围的集聚。而项目商业两边三叉路口又缺乏亮点设置，不利于吸引两旁道路人流；不足二：与湘江联系不够与湘江联系不够项目紧邻湘江，但与湘江的联系却不够紧密，一则难以最大化的发挥湘江景观资源，二则

9、不利于吸引湘江风光带上的人流；不足三：不利于利润最大化不利于利润最大化中心商业广场的设置影响到上层住宅的规划，浪费了一栋一线临江住宅，不利于开发商利润的最大化回收。方案二优势一：三座桥加强与湘江风光带联系三座桥加强与湘江风光带联系 此方案通过三座桥加强了商业与湘江风光带的联系，一则有利于营造独具风格的休闲风情商街，一则有利于吸纳湘江风光带上的人流；优势二：强化了标识性强化了标识性,凸显了风格特性凸显了风格特性通过风帆的装饰性设计，强化了标识性，凸显了商业街的风格特性，有利于吸引路面人流关注；优势三：商业面积最大化商业面积最大化将上层商业有效连通，且设计了四大集中点，有利于商业面积利用的最大化；

10、优势四：利润的最大化最大化保证临江住宅的完整性，保证开发商利润的最大化。不足一：缺乏人气聚集点缺乏人气聚集点首层临街商铺平铺直叙，缺乏人气聚集点，不利于人流的汇聚及人气的形成；不足二：完整性不强完整性不强首层临街商铺被两个出入口隔开，导致商铺分散开来，完整性不强。总体来说，方案一重在强化首层临街商铺的作用，对上层商铺有所忽略，而方案二则重在上层商铺，对首层商铺考虑有所不足，我们应扬长避短。一、首层设置一大中心广场，两个副广场，强化对路面人流及两旁道路人流的吸纳，发挥首层商铺的作用；二、强化上层商铺与湘江风光带的联系，发挥上层商铺的作用；三、充分发挥项目的临江风景优势，塑造独具风格的休闲商业街区

11、；三、保证临江住宅的价值最大化。目录国外可借鉴案例分析国内可借鉴案例分析博多水城（Canal City）又名博多运河城，位于九州最大的商业中心天神地区和作为交通枢纽的博多站之间，占地约35000平方米，以南北流向运河为中心，是日本福冈市的标志性大型综合商业建筑。强调人与街市的结合并运用空间布置的巧妙手法，将运河水流直接引入商业项目内，突出其融入城市的空间表现。Canal City建筑与景观设计特色 娱乐大楼位于建筑群中央，通过水体、以及建筑之间的空中走廊与其它五大建筑项目连结。娱乐大楼集合众多娱乐项目，通过水上平台表演等吸引游客，汇聚人群，使整个项目浑然一体；娱乐型建筑沿水而建，商业型建筑合理

12、退居商铺，并实现建筑沿水走廊设计，最大限度扩大水景价值，聚集人流。将 流经城市的河水 直接引入项目内，使得整个商业项目体现出与城市完美融合的感觉，同时充分利用项目内的河道开展多种宣传或文艺活动。穿流于整个项目内部的水道创造了独特的内部景观，配合水面游船、喷泉等的设置，吸引了大量的旅游人群，使一个商业项目变身成为城市的一个标志和旅游景点。Canal City经营特色 博多水城融旅游休闲、购物娱乐、文化饮食、酒店商务等多功能于一体，采用多功能综合开发经营模式。创造性的水体景观、独特的艺术表演以及水城的里程碑地位吸引众多国内外游客。设有歌舞专用剧场（1140个席位），电影院（13个馆，2600个席位

13、）、室内游乐园以及高科技游艺主题公园，实现休闲文化娱乐一站式体验。福冈华盛顿饭店和凯悦大饭店使商旅客流驻足于此。多档次商品组合与合理分流，实现各类人群的购物需求。Canal City借鉴点 将运河直接引入建筑群，巧妙地将人、水、建筑融为一体，各为主角，相互辉映，营造景观，以其独特性吸引旅游人群，增大潜在消费群体。以娱乐性大楼为整个项目的中心点，合理设计该大楼与其它各楼之间的联系通道；并以娱乐吸引人气，中转人流，盘活整个项目的动线。设置多层沿水走廊，商铺退于二线，充分利用景观资源。引入酒店等旅游娱乐型物业，扩大潜在消费人群，延长人群逗留时间。Canal CityBluewater Shoppin

14、g ParkBluewater Shopping Park是现在欧洲最大的Shopping Mall，地处英国肯特州西北部的Greenhithe附近，总面积达到了150万平方米，市值超过16亿英镑，每年吸引超过2千7百万的消费者前往购物。整体设计中地块中间是大型的商业群，停车场围绕在Shopping Mall的四周，而娱乐项目穿插在项目各处。Bluewater的主体商业设计成三角形，每一角落各设置一家主力百货公司（John Lewis，马莎百货和House of Fraser），其间由三个定位不同的购物中心和零售专卖店走廊连接。The Guild Hall提供精选的高端时尚专卖店，美食和咖啡吧

15、，为一层商铺。The Rose Gallery则侧重于家庭式购物，以街道零售专卖店为主，为一层内廊商铺。The Thames Walk提供的是街区时尚，咖啡吧和娱乐服务，为二层架空内廊商铺。Bluewater Shopping Park 侧重于家庭式购物，以街道零售专卖店为主。玻璃的屋顶保证室内得到足够自然光照射；四处可见的植物以及雕塑使人仿佛置身于大自然之中，令消费者得以放松身心，使他们得以享受购物过程。Rose GalleryBluewater Shopping ParkThames Walk 提供的是街区时尚，咖啡吧和娱乐服务。在Rose Gallery 以及hames Walk 的衔接

16、处，树立着一座类似气温计的雕塑，从而将主题从自然引入航海；船帆由屋顶倒置悬挂下来，与Thames Walk 的主体相呼应。Bluewater Shopping ParkGuild Hall 提供精选的高端时尚专卖店，美食和咖啡吧。在Guild Hall 与Thames Walk 的交界处，树立着一座由三 个人合力举起一个地球仪的雕像。屋顶为圆锥形，阳光透过 玻璃照射到地球仪上，象征着工会的力量；在Guild Hall 的墙壁四周，雕刻着工会内不同成员的形象，使访客犹如置身美术馆，平添独特的购物感觉。Bluewater Shopping Park餐饮 Wintergarden 冬园 商业群中还包

17、括有一个以餐饮为主的独立建筑 Winter Garden；Wintergarden 是购物中心的主入口。门前有一个人工湖，以及户外就餐区域。Bluewater Shopping Park餐饮 Water Circus 水广场 水广场包括了一个拥有13个放映厅的电影院，以及数个各具特色的餐厅，其中包括中国，葡萄牙，以及西班牙等。为消费者提供了丰富的选择。这些餐厅中包括了一些知名餐厅，例如T.G.I.Fridays,Nandos 以及Amoy等。通过Water Circus 底层的玻璃门，有一个室外就餐区域。而其中的喷水池，为消费者就餐提供了优美的环境。Bluewater Shopping Par

18、k 购物中心的三家主力店，三家英国知名百货公司，占据的购物中心较大的面积；就商家数量而言，占据比例最大的业态为服饰类，占总商户的34%。其次为装饰品与餐饮，分别为 15%，以及14%；服饰类品牌以英国本地名牌为主。少数几个国际一 线品牌，包括Zara,Laura Ashley,United Colors of Benetton等。Bluewater Shopping ParkBluewater Shopping Park 建筑的设计实现了人流的循环流动，动线明晰便利，利于顾客辨识；主体建筑之间通过不同主题特色的街 区相连结，各街区交汇处则利用特色 餐饮等休闲业态自然过渡，同时引导 人流；景观小

19、品的设置加强项目的整体感，将区域文化融入项目；利用室内娱乐设施，延长消费者逗留 时间；设置区域主题，并通过业态组合、建 筑风格、外部景观等多方元素共同打 造，最终形成整体环境的一致性。借鉴点Bluewater Shopping Park利物浦阿尔伯特码头是区内最大的码头，建成于1846年，占地200公顷。码头区的历史建筑群在1952年就被列为英国一级保护建筑。19811988年，开发公司制定了相应的地区复兴计划。一些码头仓库被改建为海洋博物馆、现代美术馆，另一些则改建为公寓、酒吧、餐馆、手工艺作坊和办公楼。通过长期的大规模再利用，这里终于由废弃的沿江码头戏剧性地再生为游人如织的旅游胜地。Alb

20、ert Dock国外可借鉴案例分析业态分配 由于阿尔伯特码头及其周边区域有悠久的人文历史，加上其沿江拥有天然的景观资源，为吸引旅游消费创造了先天条件。因此，该区域的总体商业定位突出了旅游、休闲的功能。以餐饮业态为主力，休闲餐饮为观光旅游人群提供休憩之场所，特色餐饮等目的性消费特性吸引时尚消费人群。以休闲娱乐业态为延展，创造夜间消费的热点。配合项目所在地为旅游景点的特征，引入具有当地特色的零售商户，完善和丰富项目总体业态，满足消费人群的需求。由于该区域占地面积较大，在总体业态中加强了办公等功能。Albert Dock经营特色 为充分发挥项目沿江特色，进一步挖掘项目的旅游资源潜力，阿尔伯特码头通过

21、系列沿江观光活动，带动旅游的发展。“黄色游艇”是其中极具特色的项目之一。黄色游艇可水陆两用，游客通过搭载，可在陆地游览利物浦的博物馆等著名旅游景点；亦可在江面游览两岸景点，感受该码头区的独特建筑风情；“黄色游艇“本身与利物浦著名的”披头士“乐队相联系，使项目本身又结合了文化的元素。Albert Dock借鉴点l 结合项目自身的特点及景观资源优势，通过将其与江景相结合，扩大潜在消费群体。l 充分考虑项目作为旅游资源的特点，业态以餐饮为主，带动旅游人群及其他消费者的目的性消费，有效汇聚消费人流。l 最大程度利用项目的景观资源，将餐饮等对景观效用要求较高的业态向江边延展。l 强化项目所在区域特色，运

22、用特定的元素形成项目标志，吸引人流汇聚。l 项目整体作为一个市场品牌进行相关运作，有效提升项目整体的市场形象及品牌的商业价值。Albert Dock案例研究：建外SOHO商业街区品牌商家，特色商品经营的业态以餐饮、休闲、健身、美容美发、服饰、家居装饰为主，其中以餐饮类为最多。建外SOHO案例研究：上海新天地古建筑，文化气质上海新天地案例研究：广州北京路综合商业，文化特色广州北京路本项目业态规划中，充分考虑到综合性；大型的主力店和特色店是带动前期销售和后期经营人气的关键之一标志性的景观点，购物中融合旅游，对于商业人气的带动作用显著零售与餐饮、休闲、娱乐的多功能组合，是保证人气的关键要素夜场的经营

23、，是保证商业持续人气的关键要素之一品牌店（服装、娱乐、餐饮）支撑整个项目的档次和吸引人气特色和景观点，成为后期经营成功的保证目录Shoping商业历程第1代商业：传统的老百货商店第2代商业：个体户及商业街第3代商业：Shopping Central名店商业中心第4代商业：大型仓储超市第5代商业：Shopping Mall第6代商业：Shopping Park回顾商业的发展历程，基本经历了如下6个阶段 Shopping Park 最新出现的商业概念，其是在第5代商业Shopping Mall的基础上诞生的休闲商业业态，Shopping Mall仍然是商业概念，而Shopping Park是以休闲

24、商业为核心，形成的社会交往的场所。商业置换定律 从1996年开始，中国商业已经进入置换定律期，商业市场进入饱和度，导致新开一家，就有一家会倒闭，商业总是用新的业态替换旧的业态。株洲商业项目 从项目基础资料及信息收集来看，目前株洲商业仍以批发城、市场及社区商业为主。株洲还没有出现过成功的大型主题式购物专属区。景观资源绝佳的湘江风光商业形态融吃、喝、玩、乐、购于一体商业档次高品位、高档次株洲首座外滩商业公园位置所属档次及首创性商业购物特性景观优势及购物模式株洲前所未有的、开放式的、外滩式、主题休闲文化街强 化为株洲人创造“一站式休闲消费”模式海创外滩商业公园目录整体规划理念建议 建议采用街区商业（

25、block）理念，B-Business（商业）、L-Lie-fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和），是集休闲、娱乐、商业等多功能多建筑形态于一体的新一代综合性购物公园（shopping party）。在设计上融合了商业、休闲、娱乐等功能，以满足作为一站式体验型消费场所的需求；室内、室外及灰度空间的综合运用，营造出开放性的商业空间，并不受气候的影响；建筑进深、尺度把握及平面设计上体现了空间利用在拆分、组合上的弹性，为铺位分割及适应不同规模的租户预留了空间；从便利性的角度，通过楼梯、天桥强化首层、上层及湘江风光带的空间转换，广场、天台、天桥的组合营

26、造出人性化的商业空间；为了实现人、自然、城市的亲近，建筑设计应充分考虑项目所拥有的丰富自然景观资源，形成公园式的购物休闲环境。65平面规划示意123478大型综合商业临街风情商街中心主题广场休闲副广场天桥住宅首两层商铺上层商铺露台天桥河堤地平线住宅湘江剖面规划示意立面规划示意住宅首两层商铺上层商铺中心主题广场露台大型综合商业大型综合商业副广场副广场商街整体效果示意临街风情商街风格建议建议呼应楼盘现代时尚的风格，将风情商街设计成现代风格。65123478大型综合商场风格建议65123478中心主题广场风格建议 建议将临街商铺中间的位置架空，挑高6米，形成一个中心主题广场，设置喷泉及雕塑小品，以强

27、化商业的核心凝聚力，吸引人流。65123478架空层下的喷泉广场架空层下的喷泉广场 为了强化中心广场的昭示性，充分吸引客户目光，强化记忆，建议将架空顶做异型处理，如船帆、弧形飞檐。中心广场风格建议休闲副广场风格建议 为了充分吸引两侧道路人流，建议在商街两角的位置分别退让出一个小型的休闲广场。65123478特色铺地景观林木景观灯柱天桥风格建议为了弱化天桥的压抑感和单调感，建议参考世贸天街，在天桥下投影不同的奇幻画面，提升空间感，凸显项目独特性。65123478二层旋梯参考 为了加强首层商铺与二层商铺的联系性，建议设置楼体，与首层地面相互连通。l 飘蓬首层外部景观设计建议上层外部景观设计建议建议

28、在上层商铺前设置弧形露台，延伸室外空间，最大化利用湘江景观，提升品位感、舒适感及档次感。目录651234781、功能定位生活中心为区域及社区提供大型生活配套楼层业态规划功能建议首层大型生活超市日常生活用品2层大型电器超市电器连锁3层大型餐饮2、各楼层功能建议3、各楼层主力业态及商家建议首层：大型生活超市引进沃尔玛、家乐福等 引进片区还没有市场份额的大型连锁超市，由于片区中超市的物价偏高，可以引进物价偏低的，可以引导片区人们的的超市购物习惯。2层：大型电器超市引进大苏宁电器、国美电器等经营品种涉及空调、洗衣机、冰箱、彩电、音像、小家电、通讯、电脑、数码等上千个品牌，选择商务人士钟爱的中高档品类进

29、行展示，打造成株洲中心主力店规模。3层：大型餐饮机构引进锦绣红楼、徐记海鲜、金牛角王、咖啡之翼等经营大型特色连锁餐饮，以形成区域聚集点，为商业汇聚人气。2号大型综合商业规划建议651234781、功能定位休闲中心为区域及社区提供高端消费及休闲娱乐场所，与1号生活中心形成互补楼层业态规划功能建议首层名店城国际名牌折扣城、银行、电信、麦当劳、肯德基等2层大型娱乐中心足浴、洗浴城、健身俱乐部3层大型连锁影院2、各楼层功能建议3、各楼层主力业态及商家建议首层：名店城引进沃尔玛、家乐福等建议设置名品城，可以提升项目形象，更能吸引人气，填补区域空白。名品主要以服饰为主：娅奴，ZOOC，JEESSI，JOR

30、YA，九牧王，江南布衣，船王，耐克，阿迪，JACK JONES.同时还可以设置一些名品店，Cartier Cartier、Dior、LANCOME、雷达等此外，为方便社区业主和购物客户，还可引进一些片区还没有的银行、电信、移动等企业。2层：大型娱乐中心引进连锁足浴、洗浴城、健身俱乐部等业态：1、足浴：汉子足浴等2、洗浴中心：海阔天空”、“碧水蓝天，“大浪淘沙”等3、卡拉OK厅：钱柜等4、健身俱乐部：青力健身、奇迹健身等3层：大型连锁影城引进连锁足浴、洗浴城、健身俱乐部等建议在3楼引入大型连锁影院。如中影、时代今典等。风情休闲街规划建议1、首两层功能定位建议根据左右两边大型综合商业业态定位的不同，以中心广场为界，两边商铺区别规划，以与大型综合商业形成呼应。左侧商铺建议呼应休闲娱乐的主题，规划美容SPA、连锁美发、婚纱摄影、服装等；右侧商铺建议呼应生活配套的主题，规划酒楼、特色美食等。2、上层功能定位建议充分利用上层的景观优势和建筑特色，将上层商铺整合包装成酒吧咖啡文化街，以突出商业独特的差异性。谢谢聆听！期待精彩合作！