第十三篇工作计划及服务标准

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1、第十三篇 工作计划及服务标准概述：招商局物业制定了详细的工作计划，将由华为科研中心管理处分阶段有步骤地开展各项工作，每项工作达到或超过华为深圳坂田基地科研中心物业管理议招书所要求的服务标准。第一节 工作计划针对科研中心各区域完工时间不同的实际情况，我们根据各栋楼房投入使用时间将工作计划分为三个阶段，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。前期介入阶段：2002年12月1日2003年3月31日；一期管理阶段：2003年4月1日2003年9月30日；正常工作期： 2003年10月1日2006年3月31日。一、 前期介入阶段工作计划序号项目工作内容时间安排1工程前期介入详见第八篇第几节工

2、程前期介入02年12月1日03年3月31日2拟订物业管理方案1、 结合北京航华国际大厦、新时代广场、华为培训中心的管理经验，罗列管理要素。03年1月1日03年2月31日2、 针对管理要素，对科研中心展开深层次调查研究。3、 针对科研中心功能、布局、设备、安全、客户需求等要素拟订物业管理方案。3组建物业管理队伍组建物业管理队伍1、 人员的选拔：根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员，力求精简高效，在管理层、操作层人员的年龄、学历、职称、用工类型上均要按一定比例配置，人才来源以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质和高水平。02年12月1日03年3月31日2、 人员培训：按“全员

3、培训、全过程考核”的培训方针实施；上岗前严格培训考核，熟练掌握各项操作技能。3、 人员的上岗：对各岗位人员应制订出相应的岗位职责；充分利用科研中心智能化设施先进的优势发挥其最大的效用，综合分析整个华为科研中心的物管状态，有效地采用复合型人才，减少人员配备，增收减支，全过程电脑监控，升华物业的档次，并确保该物业的保值增值。4拟订人员进驻计划1、 首批项目总经理、主要工程人员和策划人员进场；02年12月1日2、 第二批各部门经理、部分工程人员、主要保安人员进场；03年2月1日3、 第三批后勤人员进场；03年2月20日4、 第四批客户服务人员、保安员、清洁、绿化人员进场。03年3月1日5组织针对科研

4、中心的专业培训1、 强调科研中心在华为的重要地位，强调招商局物业对科研中心的重视；03年3月1日03年3月25日2、 详细阐述“三区演异”的管理思路和“功能分区，服务分区”方式在科研中心的应用；3、 针对各个功能区不同的需求重点进行讲解。4、 针对各个专业的管理特点进行讲解。6完善管理及办公条件1、 安排管理用房：（由华为公司依据管理合同拨付管理用房，经双方协商布置）03年1月中旬03年2月底2、 安排员工宿舍。3、 管理用物质装备：（依据议标书物资装配计划、管理承诺等采购、装配相应物资）7制定管理规章制度1、 制定切合实际的各项制度：建立科学完善、合理量化、健全的管理规章制度。03年1月03

5、年2月2、 导入ISO9001质量保证体系：严格按照ISO9001国际标准及本公司质量体系文件要求，对华为科研中心实施专业化、规范化管理。3、 导入ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业健康安全管理体系，严格按体系文件要求实施。8华为公司对我司管理人员的宣传和培训1、 由公司培训部提供极具针对性的培训。03年3月中旬2、 促使我司管理服务人员理解华为公司基本法、企业经营方针、华为科研中心客户需求等。3、 与华为公司融为一体，为华为公司成为世界级领先企业创造条件。991#-4#楼的验收与接管1#-4#楼的验收与接管1、 依据物业管理验收与接管标准，从科研中心规划、建筑设计、安防系

6、统、电力系统、消防系统、给排水系统、空调系统等逐项检查发现问题，督促整改；03年3月2、 办理书面移交手续，做好遗留工程备案移交资料：物业基本信息：华为科研中心，大楼和各房间的基本资料；房产移交验收：编制按层次划分的房产移交验收程序，可以增减验收的项目。10编制物业服务指南编制面向科研中心工作人员的物业管理服务指南03年3月11监视系统的完善对周边环境、停车场等深入检查，提出安全控制建议，使监控面更全，杜绝治安监管盲点03年1月-03年3月12建立物业管理服务信息平台通过设立物业管理客户服务中心、24小时值班电话、接入华为内部网络等手段，建立物业服务信息平台，更快捷地收集和处理信息。03年3月

7、科研中心环境管理1、 建立回收系统，垃圾分类收集。03年2月-03年3月2、 对科研中心餐厅等处污水排放，加建科学有效的污水处理装置。3、 建立控制汽车尾气排放等措施，减少环境承载的压力，使科研中心更具环保概念13办公区和施工区的隔离1、 地面区域的隔离物设置。03年3月2、 地下车库的隔离物设置。3、 对隔离物附近的安全管理。4、 对经过隔离物进出的人员、物品、车辆控制。二、 一期管理阶段工作计划序号项目工作内容时间安排1物业档案建立和管理1、 收集档案资料（包括管理处员工内部制度和约束各方的公共规章制度，各项制度均要以国家法律为准绳，以地方政府相关法律为依据，结合实际而定，使之具有合法性、

8、实用性和可操作性）。03年3月起2、 科学分类。3、 建档（制作标准化、电脑化档案，建立档案管理流程，分环境资料（图片）、建筑工程资料、图纸、客户档案资料、维修保养记录、文书档案、财务报表、华为科研中心荣誉等各类资料）。2质量管理1、 推行ISO9001：2000质量管理体系2、 质量检查小组对管理质量不定期抽查；3、 质量检查小组对管理质量定期内审。03年4月起3安全管理1、 推行OHSAS18001职业健康安全管理体系03年4月起2、 治安管理-按照安全分级原则，设置六级保安屏障；-对工作区和施工区严格划分，加强隔离带的监管3、 车辆管理：-根据车辆数量不同执行不同车辆管理方案；-合理调度

9、、有序行车，使车辆快速通过，4、 消防管理-按预防为主、防消结合的原则，对预防工作承担完全责任。4清洁绿化1、 推行ISO14001环境管理体系03年4月起2、 清洁卫生管理3、 园林绿化管理4、 环保管理5协助华为公司组织1#、2#、3#、4#楼搬家工作1、 做好出入口保护；以华为公司时间安排为准2、 做好车辆指挥、交通管理工作；3、 做好成品保护工作；4、 做好物品进出清点工作；5、 协助华为公司组织餐饮供应商进场。6客户服务1、 完善客户服务中心功能；03年4月起2、 客户关系管理；3、 社会资源、政府资源、客户资源集成、储存；4、 工作单信息处理与回访。7房屋及公共设施维修保养1、 制

10、定房屋养护和维修计划方案；03年4月起2、 房屋的日常维修管理；3、 房屋的养护服务。8机电设备维修养护1、 设备的基础资料管理；建筑及设备档案管理、建筑及设备保养检查、巡查记录、建筑及设备运行状况记录、建筑及设备的维修、工程图纸资料管理；03年4月起2、 设备的运行管理；3、 设备的维修管理；4、 设备能源和安全管理。9智能化设施管理1、 智能化设施的日常使用操作；03年4月起2、 能化设施的维护；3、 智能化系统的完善。10财务管理1、 财务账务；财务数据变更录入、收费登记、统计汇总、费用总览、银行划款等具体事务。提供费用总览、查询、图形分析等。03年4月起2、 费用收取。11小型工程改造

11、管理1、 根据华为公司对小型工程改造的程序进行工程改造工作。03年4月起2、 根据小型工程改造合同进行管理和验收12举办消防安全培训1、 每月为数据中心员工定期举办2次安全宣传活动；03年4月起2、 每年举办3次联合消防演习；3、 每周对管理处人员进行消防安全培训。13应急演练1、 定期进行各种应急措施的演练，保证在突发事件时能反应迅速，镇定熟练。03年4月起2、 定期进行大批人员疏散演习。3、 完善应急程序和应急设施。145#楼工程跟进1、 跟进5#楼工程进展，熟悉楼宇工程情况；2、 依据物业管理验收与接管标准，对5#楼安防系统、电力系统、消防系统、给排水系统、空调系统等逐项检查发现问题，督

12、促整改03年4月起15为接管5#楼做后勤准备1、 按计划增加员工；03年8月30日03年9月30日2、 对新增加员工进行岗前培训；3、 增加员工宿舍及相应装备；165#楼验收接管1、 对工程跟进过程中提出的问题进行核查，检查整改情况，未整改的督促整改。03年8月30日03年9月30日2、 办理书面移交手续，做好遗留工程备案移交资料：物业基本信息：华为科研中心，大楼和各房间的基本资料；房产移交验收：编制按层次划分的房产移交验收程序，可以增减验收的项目。三、 正常期工作计划序号项目工作内容时间安排1接管5#楼安全管理工作1、 拆除隔离带，将5#楼纳入正常安全管理范围；03年9月30日起2、 按预定

13、岗位设置增加岗位布控点；3接管5#楼清洁绿化工作1、 对5#楼室内摆花进行设计并实施；03年9月30日起2、 按预定计划增加5#清洁人员4客户服务中心搬迁至5#楼大堂1、 将客户服务中心迁至5#楼大堂，根据需求分区特点提供服务；03年9月30日起2、 增设会议助理，负责展厅、会议室的日常工作；3、 增设客户关系助理，负责5#楼客户服务工作。5协助华为公司组织5#楼搬家工作1、 做好出入口保护；以华为公司时间安排为准2、 做好车辆指挥、交通管理工作；3、 做好成品保护工作；4、 做好物品进出清点工作；65#楼档案的建立和管理1、 5#楼建筑工程资料、图纸03年9月30日起2、 5#楼维修保养记录

14、；3、 5#楼各施工单位保修协议；4、 5#楼相关文书档案；5、 建立相应电子文档。日常工作按第二阶段拟订计划进行第二节 服务标准一、 设备、设施维护、维修服务标准（一） 总供配电系统完好、安全运行标准： 序项 目工 作 标 准1高压柜运行时无异响，连接部位无松动发热现象，绝缘瓷瓶无破损。各仪表、指示灯工作正常，功率表计量正常。2高、低压电缆表面无破损，接点处无过热变色现象。高压电缆用5000V摇表检测绝缘不低于300兆欧。低压电缆用500V摇表检测绝缘不低于10兆欧。3变压器、低压配电柜运行时无异响，连接部位无松动发热现象，绝缘瓷瓶无破损。各仪表、指示灯、开关、断路器工作正常。各配电柜柜门开

15、、关灵活无损坏。各控制元件及联接点、接头无松动异常现象。4功率因数补偿柜各仪表、指示灯工作正常。自动补偿控制器运行正常。各控制元件及联接点、接头无松动异常现象。补偿电容无过热、漏油、击穿现象。5柴油发电机蓄电池电压在24V以上，液位高于极片1015mm。润滑油位、水箱水位在标尺规定范围内。滤清器清洁无堵塞现象。随时能启动运行发电，运转无异常噪音，排烟为灰白色。配线无过热现象。燃料储备满足12小时运行。严格按照柴油发电机产品说明书和操作说明书制定相关操作流程，并制作成上墙文件分别装贴在配电值班室和发电机房墙上显著位置。6高压配电柜、低压配电柜、清洁、无杂物，消防器材配置齐全、性能完好。7双路互投

16、配电箱各配电箱工作正常。箱内各开关分、合闸灵活，箱内各继电器元件触点无粘连、无氧化现象，接线无松动，无超负荷发热现象。（二） 动力配电系统、照明配电系统完好、安全运行标准：序项 目工 作 标 准1配电间清洁、无杂物，消防器材配置齐全、性能完好。2动力配电箱清洁、无坏损，箱内各开关分、合闸灵活，接线无松动，无超负荷发热现象。3照明配电箱清洁、无坏损，箱内各开关分、合闸灵活，接线无松动，无超负荷发热现象。4线路绝缘在0.5兆欧以上（500V摇表），表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。5插座单指敲击无松动，无破损，接线牢固。6日光灯不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象。7白炽灯灯泡与灯口接合不松动。

17、按不同要求安装不同功率的灯泡。8室外照明灯具无损坏、无漏雨现象。（三） 中央空调系统完好、安全运行标准：序项 目工 作 标 准1制冷机组无泄漏、运转无异常噪音，技术参数在规定范围，清洁。2冷却水泵运转无异常噪音，技术参数在规定范围，水压正常，无明显漏水，清洁。3冷冻水泵4冷却塔运转无异常噪音，布水均匀，无明显漏水、溢水，清洁、无青苔。5新风机运转无异常噪音，不漏水、滴水，隔尘过滤网清洁。6盘管风机三速开关完好，管路无阻塞，电磁阀工作正常，电动机完好，隔尘过滤网清洁。7管道、阀门阀门开关灵活，冷冻水管道保温无损坏、无滴水。（四） 楼宇自控系统完好、安全运行标准：序项 目工 作 标 准1监控主机信

18、息处理准确，硬件联线无松动。2备用电池充电器性能良好，接线点无氧化。3线路无老化，绝缘符合国家标准。4网络控制器工作正常，接线牢固良好，清洁。5直接数字控只单元工作正常，接线牢固良好。6现场传感器和执行器工作正常、准确，接线牢固良好，清洁。（五） 消防系统完好、安全运行标准：序项 目工 作 标 准1火灾报警控制主机信息处理准确，硬件联线无松动，各项性能指标符合规范要求。2备用电池充电器性能良好，接线点无氧化。3手动报警按钮报警功能准确，接线牢固良好。4火灾探测器及时发现处理故障点，出现不达标及时更换，定期清洁维护使其响应功能达到出厂指标。5消火栓启泵按钮报警及控制功能准确，接线牢固良好。6线路

19、无老化，绝缘符合国家标准。7警铃、闪灯报警性能良好、准确。8消火栓泵电机性能良好，接线点无氧化，控制柜设置在远程自动状态，随时能投入运行；管网压力在设计范围。9消火栓配件齐全，阀门无锈蚀、开关灵活。10水喷淋泵电机性能良好，接线点无氧化，控制柜设置在远程自动状态，随时能投入运行；管网压力在设计范围。11管道标识色清晰，无损坏、锈蚀，连接处无漏水现象。12湿式报警阀报警性能良好、准确。13水流指示器动作灵活、报警准确。14水喷淋头无堵塞、无漏水、无锈蚀，玻璃球无变色或液体减少等现象，清洁。15电磁阀性能良好，动作灵活。16排烟风机加压送风机性能良好，运行正常。17排烟阀加压送风阀性能良好，动作灵

20、活。18紧急广播消防电话性能良好，广播语音播放及通话清晰。19煤气泄漏报警系统性能良好，报警准确。20高压管无变形，无损伤，无裂纹及老化现象。20FM200气体灭火系统性能良好。（六） 保安监视、门禁、巡更系统完好、安全运行标准：序项 目工 作 标 准1保安监视、门禁、巡更各系统控制主机信息处理准确，硬件联线无松动。2备用电池充电器性能良好，接线点无氧化。3线路无老化，绝缘符合国家标准。4摄像机保持摄像机镜头干净，对室外摄像机还应防雨、防雷。5录像设备录像机和磁盘录像设备性能良好。5门磁开关性能良好，动作准确。（七） 电梯完好、安全运行标准：序项 目工 作 标 准1电梯机房机房清洁无杂物。控制

21、柜信息处理准确，硬件联线无松动，各项性能指标符合规范要求；报警及消防控制功能完好。2轿厢照明、风扇完好无损坏；楼层按钮、指示灯完好无损坏；轿厢门、厅门开闭灵活。3地坎地坎槽内无杂物。4安全装置（安全触板、门备光幕保护等）功能完好，能准确地起到安全保护作用。5运行效果运行中无异常噪音，应满足电梯机房小于等于70db，轿厢内小于等于50db，开关们过程小于等于52db；电梯运行平稳，无抖动、冲击感觉。6报警装置（首层）报警及消防功能完好。7呼梯按钮、指示灯功能完好无损坏；（八） 给排水系统完好、安全运行标准：序项 目工 作 标 准1给水管道标识色清晰，无损坏、锈蚀，连接处无漏水现象。2各种阀门、水

22、龙头开启灵活，关闭严密，不漏水。3各卫生洁具清洁，无破损、无明显漏水。4排水口无杂物堵塞，护网完好。5排水管道标识色清晰，无损坏，畅通。6排污井无堵塞，排放良好。（九） 物业设施、房屋本体完好标准：序项 目工 作 标 准1房屋外墙面无损坏、无污迹、无渗水，整洁统一。2房屋内墙面平整无裂缝、洁净无污迹、墙面无脱落。3屋内地面无开裂、无空鼓、无凹陷。4吊顶、天花板无残缺、无污迹，平整稳固。5门、窗无损坏、无变形，开 畅顺，关 严紧，扣、把手齐全6栏杆、围栏完整牢固无损坏，油漆无脱落。7道路路面平整、无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99% 。8热水器、排气扇等各种小型设备加热、运转正常，无漏水、漏电。

23、（十） 房屋本体的维修标准序项 目工 作 标 准1主体工程屋盖、梁、板、柱、剪力墙等到在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂颖、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2楼地面工程普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、合适补或重做，水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面；面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。3屋面工程屋面结构有损坏的，应修

24、复或拆换，不稳固的应加固，如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨，按原样修复仍不能排除的应翻修改建。钢筋混凝土屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层，结构损坏的，应加固重做。玻璃天棚损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修；屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。4饰面工程外墙面起壳、开裂、剥落的，应修复，损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽志调的条件下进行；外墙踢脚损坏的，应修复；内墙饰面起壳、开裂的，应修复。5吊顶、天花工程天棚抹灰层有松脱的，必须铲除重抹，天花有破损的应更换。6油漆工程油漆有起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，钢

25、门、铁栅、铁围栏、下水管、雨水管、污水管、或其他各类构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后再刷其他面漆。二、 清洁、绿化及消杀服务标准（一） 日常清洁工作细则及清洁标准清洁项目清洁方式至少清洁频率清洁标准玻璃镀膜玻璃随时保洁定期清洗高位，每周清洁1次低位，随时保洁无蜘蛛网、无灰尘、无污渍、无指印透明玻璃墙面铝板随时保洁定期清洗高位，每季度清洗1次低位，每周清洁2次无蜘蛛网、无灰尘、无污渍、无指印、无腐蚀马赛克高位，每半年清洗1次低位，每周清洁1次墙布墙纸高位，每月清洁1次低位，每周清洁1次涂料玻璃高位，每周清洁1次低位，随时保洁大理石高位，每季度清洗1次低位，每

26、周清洁1次瓷砖木板随时保洁，定期上家私蜡高位，每月清洁1次低位，每周清洁1次每月上家私蜡1次天花板风口定期保洁每月清洁2次无蜘蛛网、无灰尘、无污渍、无指印烟感探测器喷淋头灯罩扬声器下挂指示牌定期保洁每月擦抹2次无灰尘、无污渍门木门随时保洁，定期上家私蜡每天擦抹2次 或 视污染程度而定每月上家私蜡1次无灰尘、无污渍、无胶迹防火门日常保洁每天擦抹2次 或 视污染程度而定玻璃门无灰尘、无污渍、无胶迹、无指印不锈钢门日常保洁，定期上保养剂每天擦抹2次 或 视污染程度而定每周上保养剂1次窗台红木日常保洁，定期上家私蜡每天擦抹2次 或 视污染程度而定每周上家私蜡1次无灰尘、无污渍、无胶迹、无垃圾不锈钢日常

27、保洁，定期上保养剂每天擦抹2次 或 视污染程度而定每周上保养剂1次铝板日常保洁每天擦抹2次 或 视污染程度而定消防器材消火栓日常保洁每天擦抹2次 或 视污染程度而定无灰尘、无污渍、无胶迹报警器灭火器消防管道接待台大理石日常保洁每天擦抹2次 或 视污染程度而定无灰尘、无污渍、无胶迹木材日常保洁，定期上家私蜡每天擦抹2次 或 视污染程度而定每周上家私蜡1次刷卡机、柜员机日常保洁每天擦抹2次 或 视污染程度而定无灰尘、无污渍、无胶迹家私沙发日常保洁，定期上家私蜡每天擦抹2次，每周上家私蜡1次无灰尘、无污渍、洁净光滑茶几日常保洁每天擦抹2次 或 视污染程度而定电器无灰尘、无污渍地毯、地垫日常保洁，定期

28、保养每天吸尘2次，每月清洗1次 或 视污染程度而定无虫、无灰尘、无污渍、无泥沙、无异味地面瓷砖日常保洁大堂：每天拖地1次、抛光1次，每小时推尘1次；展厅：每天推尘3次、抛光1次；办公区、车间：每天拖地1次、推尘1次；卫生间、茶水间：每天冲洗1次，每小时拖地1次；餐厅：每天清扫3次、拖地3次；外围：每天清扫12次，每周冲洗2次。无灰尘、无污渍、无泥沙、无脚印、无划痕水泥毛石日常保洁，计划养护花岗石水磨石人造大理石天然大理石木地板胶地板油漆楼梯扶手日常保洁每天擦抹2次，每周上家私蜡2次无灰尘、无污渍、洁净光滑栏杆台阶每天清扫2次、拖地2次无灰尘、无污渍、无垃圾电源盒、地脚线、屏风日常保洁每天擦抹2

29、次 或 视污染程度而定无灰尘、无污渍、无胶迹公告栏白板日常保洁每天擦抹2次 或 视污染程度而定无灰尘、无污渍、无胶迹黑板桌椅（餐厅、教室）、书橱、窗帘、座椅、展台日常保洁每天擦抹12次 或 视污染程度而定无灰尘、无污渍、整齐、洁净、光亮文件柜、会议桌、讲台日常保洁每天擦抹12次 或 视污染程度而定无灰尘、无污渍、整齐、光亮、无垃圾杂物展厅及培训教室的电脑、键盘、其他教具设施日常保洁每天擦抹12次 或 视污染程度而定无灰尘、无污渍垃圾篓日常清洁每天倒垃圾2次，巡视数次存放垃圾不超过2/3，无虫、无异味烟灰缸、筒日常清洁每天清洁数次，巡视数次无污垢、无痰渍、烟头不超过10只饮水机、热水器日常清洁每

30、天擦抹12次无灰尘、无污渍、无积水洗手盆不锈钢日常清洁每天擦抹2次，每半小时巡视1次无灰尘、无污渍、无积水陶瓷不锈钢垃圾桶日常清洁每天倒垃圾2次，巡视数次存放垃圾不超过2/3，无虫、无异味；垃圾桶无痰渍、无污渍隔板、烘手机日常清洁每天擦抹12次无灰尘、无污渍、无锈渍纸盒日常清洁每天擦抹12次无灰尘、无污渍、无锈渍镜面、台面日常清洁每天擦抹4次，每半小时巡视1次无灰尘、无污渍、无积水、无头发、无手印水池、小便池、厕位日常清洁每小时清洁1次，上班时间每半小时巡视1次，每天清洗1次无灰尘、无污渍、无便渍、无头发、无报纸、无口香糖胶电梯电梯厅门日常清洁每小时保洁1次，每周上不锈钢油2次光亮、无灰尘、无

31、手指印、无污渍花纹轿厢侧壁、门轿厢地面每小时清洁1次无灰尘、无垃圾、无污渍按钮每天擦抹数次无灰尘、无手指印、无污渍扶梯护栏、轨道、扶手每天清洁12次无灰尘、无垃圾、无污渍，有光泽餐桌、餐椅日常清洁每天擦抹3次无灰尘、无垃圾、无污渍、无油渍、无饭粒，桌椅摆放整齐下水道定期清洁每周清理1次无杂物、无泥沙、流水通畅观景池定期清洁每周清洁2-3次水面无漂浮物、无青苔、水质干净停车场、路道日常清洁每天清扫2次、每小时巡视1次、每周冲洗1次无灰尘、无污渍、无泥沙、无垃圾绿化地日常清洁每天清扫2次，每小时巡视1次无尘、无污渍、油迹、无泥沙、无垃圾沙井日常清洁每天清扫1次无泥沙、无垃圾、流水通畅外墙、雨棚、连

32、廊定期清洁每月保洁2次，每季度清洗1次无污渍、水渍、污垢，无彩虹、无残留清洁剂痕迹，无划伤、腐蚀痕迹、无未清洗或遗漏现象化粪池定期清洁生产区东北面：1次/月其他区域：1次/季地面干净、管道畅通，无异味、无脏物、无污水注：3米以上为高位，3米以下为低位。（二） 专项清洁工作细则及清洁标准清洁项目清洁方式至少清洁频率清洁标准地板晶硬处理花岗石晶硬处理：1次/半年、每天抛光防滑、防水性强，耐磨性好、光亮大理石水磨石1月1次打蜡水磨石每季1次二底二面（车间及通道：防静电蜡；餐厅、办公区及通道：普通蜡；包装区及卸货平台：超强封底蜡；餐厅：增加补蜡1次/月）不起泡、起粉，涂抹均匀、防滑、有光泽，防静电蜡在

33、表面电阻率106-109欧姆范围内人造大理石每季1次不起泡、起粉，涂抹均匀、防滑性强、有光泽胶地板每季1次水泥每四个月1次（超强封底蜡）地毯清洗羊毛、化纤科技园通道：4次/月办公区域：1次/季会议室：1次/季展厅通道：2次/月无污渍、污迹，无残留清洁剂、无不良气味，水分彻底吹干外墙清洗镀腊玻璃1次/季保持完整、有光泽，无损伤、无污迹、无彩虹、无沙浆、无水锈铝板大理石瓷片等（三） 特殊地点日常清洁工作细则及标准 （单位：次）工作范围工作细则每日每周每月清洁标准排水沟打开井盖，清理垃圾1保持无垃圾遇有堵塞，及时疏通畅通台风前检查各处水口，清理1无积水，无堵塞垃圾房冲洗地面、墙面、清洗垃圾桶1无积水

34、喷洒杀虫药水1无害虫孳生源保安亭擦净桌椅、亭壁1保持无灰尘拖净地面1无垃圾更换垃圾袋1管理处擦净桌椅、窗台，拖净地面1更换垃圾袋，清洁洗手间注：“”表示每天循环多次进行。（四） 消杀工作细则及标准 消杀项目消杀方式至少消杀频率消杀标准灭鼠烟雾消杀滞留消杀药物消杀生产区、办公区、会议室、餐厅、卫生间：2次/月墙基、边缝、底部、梯间：1次/周展厅、通道、绿化带：2次/月外围、垃圾台、卸货区：3次/月鼠咬痕迹办公区域2处；公共场所3处灭蟑公共场所每100平米范围2只、办公区域1只灭蚊办公区域目视5只、生产区域10只、公共场所5只灭蝇办公区域不允许出现，公共场所目视2只灭蚁室内不允许出现，室外目视蚂蚁

35、包8个聚集点三、绿化服务标准1、草坪管养招商局物业严格按二级管养的标准进行草坪管养：草种生长良好，草坪整齐雅观，四季常绿，覆盖率达到95%以上，杂草率低于3%，无坑洼积水，无裸露地。内容服 务 标 准生长势生长势中等，生长量达到该草种该规格的平均年生长量，叶色青绿，无枯黄叶。修剪考虑季节特点和草种的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐，高度控制在：台湾草5厘米以下，大叶油草、假俭草、沿阶草10厘米以下，蟛蜞菊30厘米以下。灌溉、施肥根据草坪植物的生长需要进行淋水和施肥，在每年秋、冬季雨水缺少的季节，加强淋水，每天淋水量不低于该草种该规格的蒸腾量，使含水量保持在：砂土为3-5%，砂壤土为6-1

36、0%，壤土为12-20%，粘土为20-21%。需水量大的植物，其土壤含水量一般要求砂土为4-5.5%，砂壤土为8.5-11.5%，壤土为17-22%，粘土为21-22%；需水量少且不耐涝的植物，其土壤含水量控制在：砂土为2.8-4.5%，砂壤土为5.7-8.5%，壤土为10-15%，粘土为18-20%。结合淋水适当施肥，以保证草坪植物在秋、冬季保持青绿。肥料的施用适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤。除杂草经常除杂草，使纯草坪和混合草坪的目的草种纯度达95%。新接管的绿地要求半年内达到要求。平坑洼及时填平坑洼地，使草坪内无坑洼积水，平整美观。补植对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应及时补植，

37、使草坪保持完整，无裸露地。补植要补与原草坪相同的草种，适当密植，补植后要加强保养，保证一个月内覆盖率达95%。病虫害防治及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药；药物、用量及对环境的影响，符合环保的要求和标准。发生病虫为害，量严重的危害率在8%以下。2、灌木和花卉管养招商局物业严格按二级管养的标准进行灌木和花卉管养：生长良好，花繁叶茂，造型美观，具有一定的艺术感和立体感。内容服 务

38、标 准生长势生长势中等，生长量达到该种类该规格的平均年生长量；萌蘖及枝叶生长正常，叶色较鲜艳，无枯枝残叶，植株基本整齐，花卉适时开花，花坛轮廓完美，无残缺，绿篱无断层。修剪考虑每种植物的生长发育特点，既造型美观又能适时开花；花灌木和草本花卉必须在花芽分化前进行修剪，避免把花芽剪掉，花谢后及时将残花残枝剪去。绿篱和花坛整形要符合造景要求。灌溉、施肥根据植物的生长和开花特性进行合理灌溉和施肥。在雨水缺少的季节，每天的淋水量要求不低于该种类该规格的蒸腾量，使含水量保持在：砂土为3-5%，砂壤土为6-10%，壤土为12-20%，粘土为21-22%。需水量的植物，其土壤含水量一般要求砂土为4-5.5%，

39、砂壤土为8.5-11.5%，壤土为17-22%，粘土为21-22%；需水量少且不耐涝的植物，其土壤含水量控制在：砂土为2.8-4.5%，砂壤土为5.7-8.5%，壤土为10-15%，粘土为18-20%。勒杜鹃等花灌木要适当控水以促进花芽分化，花芽分化后要适当施肥，使花多色艳花。其余要求在每年春、秋季重点施肥各一次，肥料不能裸露，可采用埋施或水施等不同方法，埋施要挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。一般可结合除草松土进行施肥。除杂草经常除杂草和松土，除杂松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。补植、改植及时清理死苗，在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接

40、近，以保证良好的景观效果。补植按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率达95%以上。病虫害防治及时做好病虫害防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药；药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫为害，量严重的危害率在8%以下。3、乔木管养招商局物业严格按二级管养的标准进行乔木管养：生长良好，枝叶健壮，树形美观，行道树上缘线和下缘线整齐，修剪适度，无死树缺株，无枯枝残叶

41、，景观效果良好。内容服 务 标 准生长势生长势较强，生长量达到该种类该规格的平均年生长量；枝叶健壮，无枯枝残叶。修剪考虑每种树的生长特点如叶芽、花芽分化期等，确定修剪时间，避免把叶芽和花芽剪掉，使花乔木适时开花；乔木整形效果要与周围环境协调；行道树修剪要保持树冠完整，枝叶密度适宜，内膛不空又通风透光，根据不同路段车辆等情况确定下缘线高度和树冠体量，树高一般控制在10-17米之间，注意不能影响高压线、路灯和交通指示牌；单位附属绿地内种植的树木的枝叶伸向城市公共道路或他人物业范围内的，要及时修剪；修剪时按操作规程进行，尽量减少伤口，剪口要平，不能留有树钉；荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝和干枯枝叶要

42、及时剪除。灌溉、施肥根据不同生长季节的天气情况、不同植物种类和不同树龄适当淋水，并在每年的春、秋季重点施肥1-3次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定，种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数，肥料要埋施，先打穴或开沟。施肥后要回填土、踏实、淋足水，找平，切忌肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为30*30*40厘米，挖沟的规格为30*40厘米。挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投影线（行道树除外），每株树挖对称的两穴或四穴。补植、改植及时清理死树，在三周内补植回原来的树种并力求规格与原有的树木接近，以保证良好的景观效果。补植要按照树木种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证

43、成活率榕树类达95%，其它树种达85%。病虫害防治及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响乔木生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药；药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫为害，量严重的危害率在8%以下，单株受害程度在8%以下。防台风及意外做好台风工作。台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝，疏通道路。台风后及时进行扶树、护树、补好残缺，清除断枝、落

44、叶和垃圾，使绿化景观尽快恢复。同时要求随着树木的长大，及时将护树带或铁箍放松，以免嵌入树皮内。遇雷电风雨、人畜危害而使树木歪斜或倒树断枝，要立即处理、疏通道路。四、安全服务标准（一）保安部交接班服务标准项目服 务 标 准接班前集合（1） 所有接班人员应于接班前15分钟到达指定地点集合； （2） 整理着装，当值班长按管理处员工服务管理标准作业规程的有关规定检查员工着装；（3） 当值班长集合队伍，点名并统计、做好记录。（4） 安管主任下达工作指令，交代有关工作注意事项。（5） 集合过程应在10分钟内完成。接班 （1）所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作； （2）交接班人员相互敬礼并问

45、好；（3）接班人员清点岗位上所有公物，如：对讲机、灭火器、水瓶等，如发现损坏、缺遗应立即向班组长提出，并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。（4）认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进；（5）检查区域内有无异常情况，在上一班当值保安人员的带领下，系统的检查责任区域内的工作情况，如发现有异常则要求上一班当值人员做出解释，并通知班组长前来处理及做好记录；（6）交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名，并开始接岗值勤。交班（1）各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作； （2）认真做好值班记录，收集整理好相关的工作证据；（3）在接班人员到达岗位

46、时，主动向对方敬礼并问好；（4）将未完成的工作如实向接班人员交代清楚；（5）代理另接班人员系统的检查责任区域内的工作情况；（6）互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。交班后集合（1）当值班长在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数； （2）各区域的班、组长对区域值班情况进行讲评工作；（3）当值班长讲评本班次的整体工作表现，批评或指出不足，提出改正措施或意见；（4）解散队伍。（二）科研中心物品、人员出入管理标准序服 务 标 准人员进出管理1、当值安管员主动问好； 2、按华为公司人员出入管理办法检查出入人员的卡证，核对人、证是否相符。3、对外来人员检查其临时通行证是否具备进入科研中心资格，检查是

47、否有科研中心员工陪同进入。物品出入管理1、来访者及进入施工人员进入华为科研中心携带有易燃、剧毒等危险品时，当值安管员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入华为科研中心内。2、严格按华为公司物品出入管理办法执行物品出门检查、登记工作。3、对重要物品严格执行华为公司携物出门电子流程序。4、对便携机出门严格执行便携机出门检查制度。5、对机要文件出门严格执行机要文件出门程序。物品出入管理6、当值安管员应对施工人员带入华为科研中心的施工工具、材料作好登记工作。7、来访人员及施工人员携带物品离开华为科研中心时，当值安管员应礼貌检查放行手续：1、如已办理了有效的放行手续时，礼貌核查放行物品与放行条列明的物品是否相符

48、，不相符只放行放行条列明的物品；，8、如没有办理有效的放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行；9、物品经核对无误放行后，当值安管员应及时在放行条上签署姓名及日期。10、物品放行后，当值安管员应及时将物品的种类、数量等登记在物品放行登记表上。（三）交通管理服务标准序号服 务 标 准1对未获授权的车辆，严禁进入科研中心范围。2对运货卡车实行全程监控，监督卡车按规定路线行驶，按规范上下货物。3监督所有车辆停放在指定位置。4监督进入辖区的车辆不超过15km/h慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。5巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等

49、现象应及时通知车主。6留意进入辖区的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区。7严密注视车辆情况和驾驶员的行为，如遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。（四）治安巡逻服务标准序服 务 标 准1治安巡逻员要在巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，以确保完成巡逻工作任务。2检查治安、防盗、防火、水浸等情况发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。3巡查华为科研中心内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。4治安巡逻的基本任务预防和制止违反治安管理的行为及犯罪行为：扰乱华为科研中心的秩序，致使工作、生产、营业不能正常进行；捏造或歪曲

50、事实，故意散布谣言或者以其它方法煽动扰乱华为科研中心生活工作秩序的；谎报险情，制造混乱的。5预防和制止以下妨碍公共安全的行为：非法携带、存放枪支弹药或者其他违反枪支管理规定的行为；违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险品管理规定，生产、销售、储存、运输、携带或者使用危险品的行为；非法制造、贩卖携带匕首、三棱刀、弹簧刀或者其他管制刀具的；未经批准安装、使用电网的；在车辆、行人通行的地方施工，对沟井坎穴不覆盖防护板、标志、防围的或者故意损毁、移动覆盖防护板、标志、防围的；6预防和制止以下侵犯他人人身权利的行为：殴打他人，造成轻微伤害的；公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人的；写恐吓信或者其他方法威胁他人安

51、全或者干扰他人正常工作的；隐匿、毁弃或者私自开拆他人的邮件电报的。7预防和制止违反消防管理的行为：在有易燃、易爆物品的地方违反禁令，吸烟、使用明火的；故意阻碍消防通道或扰乱火灾现场秩序的；指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的；违反消防安全规定，占用防火间距或者搭棚、盖房挖沟、砌墙堵塞消防车通道的；埋压、圈占或损毁消防火栓、水泵、水塔、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作他用，经公安机关通知，不加改正的；8保护各类治安事件现场，疏导群众，维护秩序。9维护华为科研中心交通秩序。10协助华为科研中心内的报警处理。11受理拾遗物品，设法送还失主，或送交公共事务部。12巡视华为科研中心内的安

52、全防范情况，提示公司的有关部门清除隐患。13治安巡逻工作三无检查治安巡逻员对华为科研中心内的违章停车、违章行驶进行检查。14治安巡逻员对管辖区域的治安死角、重点部位进行检查。（五）突发事件处理服务标准盗窃盗窃当安管员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用通讯器材（对讲机或电话）向安管主任/班组长报告现场的具体位置，然后留在被盗窃现场，或迅速赶赴被盗窃现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场；安管员到达现场后，立即了解被盗的具体地点、时间及情况；安管员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语：“主管/班组长，

53、请你速到单位/位置（或使用特殊频道报告）”；安管员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可用对讲机向安管主任/班组长报告；安管主任/班组长接报告后立即用通讯器材指挥调遣安管员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥：与当值安管员联系，要求安管员对案发现场进行保护；安管主任/班组长到达现场立即了解案情及相关资料（询问笔录），根据案情需要作出布置：1、向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向后，视情况立即组织安管员去抓获犯罪嫌疑人；2、安管主任将了解的案情及收集资料进行分析总结后向管理处经理汇报、请示做出进一步工作指示。管理处经理收集有关资料及信息后，根据案件损失及影响的大小向华为保

54、卫部门及公安机关/公司总经理报告案情。安管主任将收集到的资料及做出的工作布置向管理处经理汇报、请示做出进一步的工作指示。交通意外事故当值安管员在巡逻中发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：a. 应立即用通讯器材报告安管主任/班组长发生交通意外事故现场的具体位置；b. 留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；对重大的交通意外事故须请示安管主任进行支援。安管主任接报后立即报告管理处经理，并迅速赶赴现场参加抢救：a. 调遣指挥当值的安管人员、交通意外事故现场的安管员、机动安管员维护现场秩序、交通秩序；b. 送重伤者到医院抢救；c. 报交警大队事故组（电话120）：事故发生的时

55、间及地点；事故造成的伤亡及损毁情况；已送抢救情况。经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报华为公司保卫部门、交警事故组和公司总经理。台风、水浸、火灾等自然灾害事故当值安管员遇到台风、水浸、火灾等灾害事故时：a. 通知或协助华为相关部门做好防风措施，协助工程部对水浸的疏导排泄工作；协助消防监控中心对火灾的救援灭火工作；b. 防止在台风、水浸、火灾等自然灾害发生时，伴随的犯罪行为的发生；安管主任接报后立即调遣、指挥安管部的所有安管员支援其他部门处理各类灾害事件。管理处经理接报后立即做出统一指挥：a. 安排人员及车辆对住户做好疏散工作；b. 通报医院、公安、消防等有关部门，请求援助；c. 报告公司总经理。