11月安徽淮安义乌国际小商品城项目前期策划报告230p

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1、【安徽淮安义乌国际小商品城项目安徽淮安义乌国际小商品城项目】前期策划报告前期策划报告 OPEN2010年11月28日我们能做什么？我们能做什么？定位思考定位思考我们怎么做我们怎么做？策略思考策略思考我们赚多少我们赚多少？经济测算经济测算contents 目目 录录我们我们缺什么缺什么其他开发商其他开发商在做什么在做什么消费者消费者经营者经营者要什么要什么我们我们有什么有什么我们我们能做什么能做什么1开发区开发区要什么要什么政府政府在做什么在做什么我们能做什么？我们能做什么？思考分析篇思考分析篇我们能做什么我们能做什么思考分析篇思考分析篇contents 淮安概况淮安概况城市发展规划与区域城市结

2、构调查城市发展规划与区域城市结构调查经济开发区区域发展和规划经济开发区区域发展和规划淮安商圈调查淮安商圈调查评估评估淮安消费者分析淮安消费者分析淮安经营者分析淮安经营者分析开发区市场专项研究开发区市场专项研究开发区调查、评估与预测开发区调查、评估与预测政府政府在做什么在做什么别人在做什么别人在做什么政府在做什么政府在做什么我们有什么我们有什么我们缺什么我们缺什么消费者要什么消费者要什么经营者要什么经营者要什么开发区要什么开发区要什么城市发展规划与区域城市结构城市发展规划与区域城市结构商贸服务业的政策导向商贸服务业的政策导向 专业市场网点规划布局专业市场网点规划布局小结小结淮安城市概况淮安城市概

3、况开发区发展与规划开发区发展与规划别人在做什么别人在做什么政府在做什么政府在做什么我们有什么我们有什么我们缺什么我们缺什么消费者要什么消费者要什么经营者要什么经营者要什么开发区要什么开发区要什么商业格局调研评估商业格局调研评估淮安市辖清河、清浦、楚州、淮阴淮安市辖清河、清浦、楚州、淮阴4 4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4 4个县。面积约个县。面积约1007210072平方公里，平方公里，人口人口536.91536.91万。市区面积万。市区面积8080平方公里，人口平方公里，人口8080万。万。区位区位淮安市区位优越。江苏省淮安市位于江淮平原东部，江苏

4、省中部偏北，地处以上海为龙头的长江三角洲地区。淮安市区位优越。江苏省淮安市位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长江三角洲地区。文化文化淮安市是首批全国历史文化名城。明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的淮安市是首批全国历史文化名城。明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的“四大都市四大都市”，有，有“运运河之都河之都”之称。之称。资源资源淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有 日出斗金日出斗金 的洪泽湖的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。全境平原广东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。全境平原广袤袤,土地肥沃土地肥沃,粮丰林茂粮丰林茂,水域宽

5、广水域宽广,盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,是全国闻是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产矿产,居世界首位。居世界首位。工业工业淮安是新兴的工业城市。全市有各类工业企业近淮安是新兴的工业城市。全市有各类工业企业近3 3万家万家,其中包括淮阴卷烟厂等其中包括淮阴卷烟厂等1010户大型企业集团和江苏清印集团等户大型企业集团和江苏清印集团等5050户重点企业，近年来

6、外向型经济发展户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头大个头”台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。行政区域划分与概况行政区域划分与概况淮安概况淮安概况PART ONE交通交通淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐

7、、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇内交汇,新长、宿淮、连盐淮铁路连接新长、宿淮、连盐淮铁路连接南北，贯穿东西。南北，贯穿东西。京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济运河经济”向向“海河经济海河经济”的转变。的转变。淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。全市初步形成了一个以高等级公路为主淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。全市初步形成了一个

8、以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。交通枢纽地位。行政区域划分与概况行政区域划分与概况淮安概况淮安概况PART ONE年年 份份200120012002200220032003200420042005200520062006200720072008200820092009年年20102010年上半年年上半年GDPGDP（亿元）（亿元）329.02329.02375.02375.02420.64420.64500.97500.97561.81561.

9、81651.06651.06765.28765.28915.83915.831121.751121.75622.75622.75增长率增长率10.90%10.90%11.60%11.60%12.20%12.20%13.80%13.80%14.30%14.30%14.90%14.90%15.20%15.20%13.40%13.40%14.20%14.20%14.50%14.50%小结：从上图表可以看出，淮安市经济总量快速稳步增长，经济总量以平均每年小结：从上图表可以看出，淮安市经济总量快速稳步增长，经济总量以平均每年13.3%13.3%的速度增长，进入经济发展的快车道。的速度增长，进入经济发展的

10、快车道。20082008年受金融危机影响，增长速度略有下滑。年受金融危机影响，增长速度略有下滑。20092009年经济有所回升，年经济有所回升，20102010年上半年国内生产总值达到年上半年国内生产总值达到622.75622.75亿元，按可比价计算，亿元，按可比价计算，同比增长同比增长14.50%14.50%，增幅高于全省平均增幅，增幅高于全省平均增幅2.42.4个百分点，继续保持全省第一，实现了经济的大幅跨越。个百分点，继续保持全省第一，实现了经济的大幅跨越。经济总量经济总量淮安概况淮安概况PART ONE小结：人均国内生产总值稳步提高，连续七年增长率保持在小结：人均国内生产总值稳步提高，

11、连续七年增长率保持在13%13%以上。以上。年份年份200120012002200220032003200420042005200520062006200720072008200820092009人均国内生产总值（元）人均国内生产总值（元）6422642272677267810881089597959710683106831315513155156001560018921189212330023300增长率增长率9.6%9.6%10.8%10.8%13.8%13.8%13.1%13.1%13.4%13.4%15.8%15.8%16.6%16.6%14.60%14.60%14.7%14.7%人均

12、国内生产总值人均国内生产总值淮安概况淮安概况PART ONE三产业比三产业比20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年第一产业第一产业21.0%21.0%19.0%19.0%17.1%17.1%16.116.1%15.215.2%第二产业第二产业45.5%45.5%46.9%46.9%48.1%48.1%47.647.6%48.348.3%第三产业第三产业33.5%33.5%34.1%34.1%34.8%34.8%36.336.3%36.536.5%小结：从上图产业比可以看出第一产业比重缓慢下降，第二产业和第三产业缓慢上升，并可以看出工

13、业是淮安经济的支柱产业，小结：从上图产业比可以看出第一产业比重缓慢下降，第二产业和第三产业缓慢上升，并可以看出工业是淮安经济的支柱产业，符合淮安新型工业城市的定位。同时，第三产业比重低，发展大有可为。符合淮安新型工业城市的定位。同时，第三产业比重低，发展大有可为。三产比重三产比重淮安概况淮安概况PART ONE年份年份200120012002200220032003200420042005200520062006200720072008200820092009城市平均住房面积（平方米城市平均住房面积（平方米/人）人）13.06 13.06 19.05 19.05 26.70 26.70 29.

14、50 29.50 28.60 28.60 28.62 28.62 30.30 30.30 33.20 33.20 33.8433.84农村平均住房面积（平方米农村平均住房面积（平方米/人）人）26.70 26.70 28.00 28.00 27.50 27.50 27.90 27.90 27.10 27.10 29.90 29.90 31.90 31.90 32.70 32.70 33.8533.85小结：淮安城市居民平均住小结：淮安城市居民平均住房面积稳步上升，由房面积稳步上升，由20012001年的每年的每人人13.0613.06平方米快速提高到平方米快速提高到20092009年的每人年的

15、每人33.833.8平方米，由此可看平方米，由此可看出近出近8 8年来淮安房地产市场的快年来淮安房地产市场的快速发展。速发展。同时，人均住房面积的提高同时，人均住房面积的提高给居民提供了居住的舒适性，也给居民提供了居住的舒适性，也给后续的房地产发展提出了更高给后续的房地产发展提出了更高的要求。的要求。人均住房面积人均住房面积淮安概况淮安概况PART ONE城市城市/指标指标土地面积土地面积(平方公里平方公里)年末户籍人年末户籍人口口(万人万人)地区生产总值地区生产总值(亿元亿元)地区生产总地区生产总值指数值指数(上上年年=100)=100)人均地区生人均地区生产总值产总值(元元)#房地产投房地

16、产投资资(亿元亿元)社会消费品社会消费品零售总额零售总额(亿元亿元)#居民储蓄居民储蓄存款余额存款余额(亿亿元元)城市居民人城市居民人均可支配收均可支配收入入(元元)农村居民人农村居民人均纯收入均纯收入(元元)南京南京65826582624.46624.463775.00 3775.00 112.1112.15032750327508.17508.171651.821651.822505.332505.33231232312389518951无锡无锡47884788464.20464.204419.50 4419.50 112.4112.47305373053449.72449.721391.

17、481391.482255.892255.8923605236051128011280常州常州43854385358.74358.742202.23 2202.23 112.4112.45028350283308.92308.92758.16758.161431.211431.2121592215921017110171苏州苏州84888488629.75629.756701.29 6701.29 112.5112.57467674676718.08718.081551.451551.453337.323337.3223867238671178511785镇江镇江38473847268.772

18、68.771408.14 1408.14 112.8112.8464734647397.0397.03410.21410.21686.71686.71190441904487038703南通南通80018001763.72763.722510.13 2510.13 113.3113.33504035040172.68172.68915.10915.101875.191875.19189031890378117811扬州扬州66346634459.79459.791573.29 1573.29 113.4113.43523335233137.66137.66521.30521.30899.098

19、99.09173981739874507450泰州泰州57975797500.89500.891394.20 1394.20 113.5113.53025630256111.78111.78395.73395.73824.87824.87171981719873387338徐州徐州1125811258946.86946.862007.36 2007.36 113.5113.52306923069130.81130.81680.23680.23974.51974.51169551695562406240连云港连云港75007500488.25488.25750.10 750.10 113.111

20、3.1168081680895.1295.12310.44310.44395.57395.57152551525554545454盐城盐城1697216972811.71811.711603.26 1603.26 113.2113.22123321233109.02109.02542.78542.78863.64863.64158621586268676867宿迁宿迁85558555534.58534.58655.06 655.06 113.3113.3137091370987.0787.07196.80196.80271.17271.17109591095954065406淮安淮安10072

21、10072536.91536.91915.83 915.83 113.4113.41892118921138.40138.40335.90335.90400.72400.72140071400756575657小结：从上表中可以看出江苏各市各项经济数据和经济形势，苏北同苏南还有较大差距，淮安在苏北几个城市中经济发展较好。小结：从上表中可以看出江苏各市各项经济数据和经济形势，苏北同苏南还有较大差距，淮安在苏北几个城市中经济发展较好。江苏各市各项经济指标对比江苏各市各项经济指标对比（2008年）年）淮安概况淮安概况PART ONE年份年份200120012002200220032003200420

22、042005200520062006200720072008200820092009城镇人均可支配收入（元城镇人均可支配收入（元/人）人）65136513715871587798779882098209911591151044710447121641216414007140071564615646农民人均可支配收入（元农民人均可支配收入（元/人）人）318031803365336533953395370137014024402444304430501050105657565763086308小结：居民收入水平稳步提高。特别是城小结：居民收入水平稳步提高。特别是城镇人均可支配收入大幅提高，镇人均

23、可支配收入大幅提高，20092009年的人均可年的人均可支配收入水平比支配收入水平比20012001年翻了一番多。年翻了一番多。20102010年上年上半年，全市城镇居民人均可支配收入半年，全市城镇居民人均可支配收入92969296元，元，同比增长同比增长12.5%12.5%。其中，工资性收入为。其中，工资性收入为59715971元，元，增长增长7.9%7.9%。20092009年全市在岗职工平均工资年全市在岗职工平均工资2817528175元，增元，增长长17.4%17.4%。居民收入水平增加，生活水平提高，。居民收入水平增加，生活水平提高，为淮安市的内需消费提供了稳定保障，支撑了为淮安市的

24、内需消费提供了稳定保障，支撑了市场较快运行。市场较快运行。人均可支配收入人均可支配收入淮安概况淮安概况PART ONE年份年份20012001200220022003200320042004200520052006200620072007200820082009200920102010上半年上半年城市人均消费性支出（元城市人均消费性支出（元/人）人）4544454448524852554455445704570463896389707770778213821390589058106421064258125812农村人均消费性支出出（元农村人均消费性支出出（元/人）人）2087208721632

25、1632240224024912491249124912881288132633263376037604292429224562456小结：居民收入的稳步提高支撑了居民消费的能力。尽管小结：居民收入的稳步提高支撑了居民消费的能力。尽管2001020010年以来的消费热点并不明显，但居民在有关政策的驱动下，购年以来的消费热点并不明显，但居民在有关政策的驱动下，购房、买车的热情有所回升。一方面由于居民收入的稳定增长稳定了居民的消费信心，另一方面也显示了居民潜在的购买能力。房、买车的热情有所回升。一方面由于居民收入的稳定增长稳定了居民的消费信心，另一方面也显示了居民潜在的购买能力。人均消费支出人均消

26、费支出淮安概况淮安概况PART ONE小结：社会消费品零售总额稳步增长，增长率大幅小结：社会消费品零售总额稳步增长，增长率大幅增高。增高。20102010上半年，全市实现社会消费品零售总额上半年，全市实现社会消费品零售总额221.72221.72亿元，同比增长亿元，同比增长18.8%18.8%。分城乡看，城市消费品零售额分城乡看，城市消费品零售额254.35254.35亿元，增长亿元，增长19.1%19.1%；县及县以下消费品零售额；县及县以下消费品零售额145.54145.54亿元，增长亿元，增长19.0%19.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额分行业看，批发零售贸易业零售额338.863

27、38.86亿元，增亿元，增长长18.5%18.5%；住宿餐饮业零售额；住宿餐饮业零售额55.8955.89亿元，增长亿元，增长22.4%22.4%；其他行业零售额其他行业零售额5.145.14亿元，增长亿元，增长23.4%23.4%。全年限额以上。全年限额以上批发零售贸易企业实现汽车类零售额批发零售贸易企业实现汽车类零售额6.456.45亿元，比上年亿元，比上年增长增长82.7%82.7%；粮油类、肉禽蛋类零售额分别增长；粮油类、肉禽蛋类零售额分别增长46.8%46.8%、58.5%58.5%年份年份20012001200220022003200320042004200520052006200

28、620072007200820082009200920102010上半年上半年社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）114.3114.3127.58127.58139.32139.32156.36156.36198.62198.62230.15230.15269.4269.4335.9335.9399.89399.89221.72221.72增长百分比增长百分比11.00%11.00%11.60%11.60%11.90%11.90%14.00%14.00%14.90%14.90%16.00%16.00%17.10%17.10%24.70%24.70%19.10%19.10%18.

29、80%18.80%全社会消费品零售总额全社会消费品零售总额淮安概况淮安概况PART ONE国家历史文化名城和生态旅国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。大力提高淮安工业制造业基地。大力提高淮安工业化、城市化和经济国际化水平，化、城市化和经济国际化水平，进一步增强区域综合竞争力，健进一步增强区域综合竞争力，健全社会保障体系，全社会保障体系，将淮安建设成将淮安建设成为长江三角洲北部地区重要的中为长江三角洲北部地区重要的中心城市和具有绿水生态特色的宜心城市和具有绿水生态特色的宜居城市。居城市

30、。城市定位城市定位PART TWO城市发展规划城市发展规划 城市总体布局调查城市总体布局调查 城市发展规划城市发展规划PART TWO形成形成“一主、四副、多点、网络化一主、四副、多点、网络化”的城镇体系空间结构。的城镇体系空间结构。一主，即淮安中心城市；四副，即涟水县城、洪泽县城、盱眙县城和金一主，即淮安中心城市；四副，即涟水县城、洪泽县城、盱眙县城和金湖县城四个市域次中心城市；多点，即其他城镇；网络化，即以高速公路、湖县城四个市域次中心城市；多点，即其他城镇；网络化，即以高速公路、一级公路和铁路等交通设施为骨架，以市县域中心城市和重点镇为节点，构一级公路和铁路等交通设施为骨架，以市县域中心

31、城市和重点镇为节点，构建开放的网络化空间格局。建开放的网络化空间格局。市域城镇等级规模结构：市域城镇等级规模结构：形成形成1 1座市域中心城市座市域中心城市44座市域次中心城市座市域次中心城市1515座重点镇座重点镇3636座一般镇座一般镇的四级等级规模结构。的四级等级规模结构。人口规模及城市化水平：人口规模及城市化水平：近期到近期到20152015年市域总人口为年市域总人口为565565万人，城市化水平为万人，城市化水平为5353；中期到中期到20202020年市域总人口为年市域总人口为580580万人，城市化水平为万人，城市化水平为6060；远期到远期到20302030年市域总人口为年市域

32、总人口为600 600 万人，城市化水平为万人，城市化水平为7070。市域交通发展：市域交通发展：构筑公路、铁路、航空、水运、管道综合协调发展的一体化交通网络，构筑公路、铁路、航空、水运、管道综合协调发展的一体化交通网络，促进淮安发展成为长江三角洲北部地区综合交通枢纽。促进淮安发展成为长江三角洲北部地区综合交通枢纽。城市中心城区规模：城市中心城区规模：近期到近期到20152015年中心城区城市人口年中心城区城市人口150150万人，城市建设用地规模为万人，城市建设用地规模为180180平方公里；平方公里；中期到中期到20202020年中心城区城市人口年中心城区城市人口180180万人，城市建设

33、用地规模为万人，城市建设用地规模为216216平方公里；平方公里；远期远期20302030年中心城区城市人口年中心城区城市人口240240万人，城市建设用地规模为万人，城市建设用地规模为283283平方公里。平方公里。城市发展方向：城市发展方向：东扩南连东扩南连近期，城市全面完善高速公路环内的城市建设；中、远期，城市近期，城市全面完善高速公路环内的城市建设；中、远期，城市跨京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。跨京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。城市空间结构：城市空间结构：规划形成规划形成“三轴、四带、多组团三轴、四带、多组团”的空间结构。的空间结构。三轴，即东部新兴产业发

34、展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；三轴，即东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；四带，分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和四带，分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带；多组团：分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、苏北灌溉总渠田园风光带；多组团：分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。城市中心城区规划调查城市中心城区规划调查PART TWO 城市发展规划城市发展规划淮安经济开发区是淮安经济开发区是1993

35、1993年经江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区，年经江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区，20002000年又被批准为高新技术开发区，年又被批准为高新技术开发区，1111月并升格为国家级开发区。月并升格为国家级开发区。是淮安市的几何中心。现有管辖面积是淮安市的几何中心。现有管辖面积7373平方公里，区内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区以及平方公里，区内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区以及1.51.5平方公里平方公里的韩国投资园区和的韩国投资园区和8 8平方公里的盐化学工业园区，预计人口将达到平方公里的盐化学工业园区，预计人口将达到6060万

36、人。万人。经济开发区概述经济开发区概述PART THREE 开发区发展和规划开发区发展和规划年份年份2005200520062006200720072008200820092009开发区开发区GDPGDP（亿元）（亿元）24.7524.7533.4033.4040.1340.1356.1756.177676小结：开发区地区小结：开发区地区GDPGDP稳定快速增长。今年上半年，该区实现地区生产总值稳定快速增长。今年上半年，该区实现地区生产总值53.753.7亿元，增长亿元，增长40.6%40.6%；实现业务总收入；实现业务总收入285.1285.1亿元，增长亿元，增长39%39%；实现财政总收入

37、；实现财政总收入15.2615.26亿元，增长亿元，增长37.9%37.9%；一般预算收入；一般预算收入9.759.75亿元，增长亿元，增长43.6%43.6%；全社会固定资产投；全社会固定资产投资完成资完成105.08105.08亿元，增长亿元，增长35.9%35.9%，其中工业投入，其中工业投入55.255.2亿元；实现进出口总额亿元；实现进出口总额10.9110.91亿美元，增长亿美元，增长91.1%91.1%。地区国内生产总值地区国内生产总值PART THREE 开发区发展和规划开发区发展和规划小结：，整体经济在淮安居于前几位，居民人均收入也高于淮安平均水平。开发区人均收稳步增长，今年

38、年底预计小结：，整体经济在淮安居于前几位，居民人均收入也高于淮安平均水平。开发区人均收稳步增长，今年年底预计20102010年城年城镇人均可支配收入将达到镇人均可支配收入将达到1743017430元，农民人均可支配收入将达到元，农民人均可支配收入将达到84008400元。元。开发区人均纯收入开发区人均纯收入PART THREE 开发区发展和规划开发区发展和规划指标因素指标因素单位单位清河区清河区开发区开发区清浦区清浦区土地面积土地面积平方公里平方公里年末户籍人口年末户籍人口万人万人23.3823.3813.9613.9631.8431.84地区生产总值地区生产总值亿元亿元41.7641.765

39、6.1756.1754.9654.96工业增加值工业增加值亿元亿元9.49.441.6641.6618.3818.38地区生产总值指数地区生产总值指数上年上年=100=100113.4113.4123.7123.7113.3113.3人均地区生产总值人均地区生产总值元元398853988536905369052280522805#房地产投资房地产投资亿元亿元24.0224.0223.0523.0514.8614.86社会消费品零售总额社会消费品零售总额亿元亿元49.9349.937.897.8934.9934.99#居民储蓄存款余额居民储蓄存款余额亿元亿元城市居民人均可支配收入城市居民人均可支

40、配收入元元156821568214400144001491114911农村居民人均纯收入农村居民人均纯收入元元72617261小结：可以看出，开发区工业比重高于清河区，社会消费品零售总额低于清河区，主要是因商贸业主要集中于传统市中心，大型小结：可以看出，开发区工业比重高于清河区，社会消费品零售总额低于清河区，主要是因商贸业主要集中于传统市中心，大型专业市场基本分布在清河区。开发区作为新的独立的核算区域，工业发展势头迅猛，但是人流和商业配套等均落后于清河、清浦两区。专业市场基本分布在清河区。开发区作为新的独立的核算区域，工业发展势头迅猛，但是人流和商业配套等均落后于清河、清浦两区。淮安市主城区几

41、个区经济指标对比淮安市主城区几个区经济指标对比（2008年）年）PART THREE 开发区发展和规划开发区发展和规划 区域规划（区域规划（20082030）PART THREE 开发区发展和规划开发区发展和规划淮安经济开发区是淮安经济开发区是1993年经江苏省人民政府批准设立年经江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区，的省级经济开发区，2000年又被批准为高新技术开发区，年又被批准为高新技术开发区，11月并升格为国家级开发区。是淮安市的几何中心。现有月并升格为国家级开发区。是淮安市的几何中心。现有管辖面积管辖面积73平方公里，区内平方公里，区内设有高新园区、工业园区、商设有高新园区、工业园区

42、、商贸金融区、高档住宅区、生态园区以及贸金融区、高档住宅区、生态园区以及1.5平方公里的韩国平方公里的韩国投资园区和投资园区和8平方公里的盐化学工业园区平方公里的盐化学工业园区，预计人口将达，预计人口将达60万。万。本项目本项目周边规划周边规划：根据淮安经济开发区的规划来看，在根据淮安经济开发区的规划来看，在未来的两至三年内，未来的两至三年内，开发区建成可容纳近开发区建成可容纳近2020万人的居住的万人的居住的富士康企业，拥有近富士康企业，拥有近7 7万人的明基电脑生产基地，以及近万万人的明基电脑生产基地，以及近万人的江苏无锡红豆集团等等。同时，项目附近将建设多个人的江苏无锡红豆集团等等。同时

43、，项目附近将建设多个市政配套、商业街、综合商业商务、大型高档生活区市政配套、商业街、综合商业商务、大型高档生活区。随着开发区规划的实现，人流的商业氛围越来越浓，大随着开发区规划的实现，人流的商业氛围越来越浓，大的人流、物流、车流，不仅奠定了本案汇聚人流物流资金的人流、物流、车流，不仅奠定了本案汇聚人流物流资金流的商业基础流的商业基础，也为项目的发展升值提供了有力的保障。，也为项目的发展升值提供了有力的保障。目前目前,整个淮安市市区整个淮安市市区(主要指清河区、清浦区、经济开发区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分：主要指清河区、清浦区、经济开发区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分：淮海北

44、路部分：古黄河以南，以汽配商城为中心；淮海北路部分：古黄河以南，以汽配商城为中心；长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等；场、五金市场、食品城等；淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、金马广场（含沃尔玛卖场）、金鹰国际购物中心、清江金马广场（含沃尔玛卖场）、金鹰国际购物中心、清江商场、华润苏果、淮汽大厦（含时代超市卖场）、通讯商场、华润苏果、淮汽大厦（含时代超市卖场）、通讯市场、家私市场等；市场、家私市场等；东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主；

45、东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主；经济开发区部分：南方批发市场等。经济开发区部分：南方批发市场等。总评：整个淮安市商业分布相对比较集中，基本上是以总评：整个淮安市商业分布相对比较集中，基本上是以主街道淮海路为轴发展分布，形成了一定市场的专业性主街道淮海路为轴发展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。商业的格局分布极不和规模性，批发与零售同步发展。商业的格局分布极不平衡，与城市化发展不相称。平衡，与城市化发展不相称。淮安现在的商业格局淮安现在的商业格局PART FOUR 商业格局调研评估商业格局调研评估主城区主要分为主城区主要分为两大商圈两大商圈-淮海广场淮海广场

46、为核心的市级零售商圈，以汽车总站为核心的市级零售商圈，以汽车总站为核心的五金、电子、食品、小商品的专业市场商圈。其他为核心的五金、电子、食品、小商品的专业市场商圈。其他外围商圈外围商圈含楚州含楚州商业集中区和苏北市场、南方批发城等组成的外围商圈。这两大商圈也是目商业集中区和苏北市场、南方批发城等组成的外围商圈。这两大商圈也是目前淮安市城区商业最为集中的地方，另外有潜在商圈，随着前淮安市城区商业最为集中的地方，另外有潜在商圈，随着“东扩南连东扩南连”城城市建设步伐加快，城市副中心商业区将会形成。市建设步伐加快，城市副中心商业区将会形成。1 1）商圈划分）商圈划分核心商业圈核心商业圈 以淮海广场为

47、中心，方圆以淮海广场为中心，方圆1.51.5公里范围内。公里范围内。淮海北路：最繁华商业街，主要分布中、高档服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、淮海北路：最繁华商业街，主要分布中、高档服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中，沿路分布十多家专业市场，金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中，沿路分布十多家专业市场，淮海广场有本市最大购物中心。淮海广场有本市最大购物中心。特点：这一商圈目前是淮安市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，特点：这一商圈目前是淮安市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场金鹰、新亚商城等是目前淮安市规模最大、档次最高的买卖兴旺；核心

48、商场金鹰、新亚商城等是目前淮安市规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳。附近聚集了一批大中规模商场、大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳。附近聚集了一批大中规模商场、超市，专卖店。超市，专卖店。分析：主要商业区商业业态各具特色，对周边区域乃至整个淮安产生重要分析：主要商业区商业业态各具特色，对周边区域乃至整个淮安产生重要影响力和辐射力。影响力和辐射力。该区域是零售市场的集中代表，商品丰富，业态完备，规模适中合理，商品该区域是零售市场的集中代表，商品丰富，业态完备，规模适中合理，商品以中高档为主，基本符合市场消费需求和功能需求，随着该商圈的不断升级，以中高档为主，基本符合市场消

49、费需求和功能需求，随着该商圈的不断升级，淮海路商圈更加成熟发达，其市场地位无法撼动。淮海路商圈更加成熟发达，其市场地位无法撼动。商圈划分及业态分布商圈划分及业态分布PART FOUR 商业格局调研评估商业格局调研评估次级商业圈次级商业圈 以汽车站为中心，方圆以汽车站为中心，方圆2 2公里。公里。特点：主要分布专卖店、超市，以建材、家具，食品、电子、农贸特点：主要分布专卖店、超市，以建材、家具，食品、电子、农贸市场为主，规模小，档次低，缺乏清晰定位，基无差异性，与城市发市场为主，规模小，档次低，缺乏清晰定位，基无差异性，与城市发展不相称、亟待提档升级。展不相称、亟待提档升级。分析：基本满足淮安市

50、场的消费需求，但市场的发展水平与周边城分析：基本满足淮安市场的消费需求，但市场的发展水平与周边城市对比，仍然存在较大的差距，除了受周边城市辐射影响外，更主要市对比，仍然存在较大的差距，除了受周边城市辐射影响外，更主要的是市场交易平台的落后，缺少市场整合力度，没有足够的规模和丰的是市场交易平台的落后，缺少市场整合力度，没有足够的规模和丰富商品去支撑市场，从而导致大量客户向其周边其他城市流失，综合富商品去支撑市场，从而导致大量客户向其周边其他城市流失，综合研究该商圈的几大市场，仍然以规模小，硬件差为主要特点，行业急研究该商圈的几大市场，仍然以规模小，硬件差为主要特点，行业急需整合。需整合。淮安最大

51、的汇通小百货市场由于历史形成原因和缺少新的市场竞争，淮安最大的汇通小百货市场由于历史形成原因和缺少新的市场竞争，小商品市场生意十分红火，但经营环境仍然沿用原有建筑设施，已经小商品市场生意十分红火，但经营环境仍然沿用原有建筑设施，已经无法满足小商品市场的进一步发展壮大，同时，硬件环境的破败，也无法满足小商品市场的进一步发展壮大，同时，硬件环境的破败，也严重影响了城市形象，所以小商品市场无论从发展壮大还是提升城市严重影响了城市形象，所以小商品市场无论从发展壮大还是提升城市形象方面都急需提档升级形象方面都急需提档升级。外围商业圈外围商业圈 苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成。苏北市场、南方批发城

52、、淮扬装饰城等组成。商圈划分及业态分布商圈划分及业态分布PART FOUR 商业格局调研评估商业格局调研评估淮安市市区商业街淮安市市区商业街(区区)规划布局一览表规划布局一览表序号序号区划区划名称名称功能特色功能特色长度（长度（m m）1 1清河区清河区银川路银川路文化用品、出版物文化用品、出版物5005002 2清河区清河区淮海商业街淮海商业街餐饮、休闲餐饮、休闲街区街区3 3清河区清河区乐园步行街乐园步行街女性、儿童服饰、美容、休闲女性、儿童服饰、美容、休闲3003004 4清浦区清浦区东大街东大街服装、饰品服装、饰品6006005 5清浦区清浦区西大街西大街服装、饰品服装、饰品50050

53、06 6清浦区清浦区文庙新天地文庙新天地花鸟、字画、古玩、小商品、餐饮、花鸟、字画、古玩、小商品、餐饮、休闲休闲街区街区7 7淮阴区淮阴区北京东路北京东路综合商业以及金融业综合商业以及金融业6006008 8淮阴区淮阴区幸福路幸福路休闲步行街休闲步行街5005009 9开发区开发区钵池山路钵池山路餐饮、休闲餐饮、休闲300300商业形态分析商业形态分析PART FOUR 商业格局调研评估商业格局调研评估序号序号区划区划企业名称企业名称零售业态零售业态地址地址营业面积营业面积(m2)(m2)1 1清河区清河区新亚购物中心新亚购物中心购物中心购物中心淮海广场东北角淮海广场东北角8000080000

54、2 2清河区清河区新清江商场股份有限公司新清江商场股份有限公司百货店百货店淮海广场西北角淮海广场西北角22000220003 3清河区清河区淮海购物广场淮海购物广场百货店百货店淮海北路上海路西南角淮海北路上海路西南角20000200004 4清河区清河区时代购物中心时代购物中心大型超市大型超市淮海东路淮海东路136136号号30000300005 5清河区清河区倍特福超市倍特福超市大型超市大型超市淮海北路淮海北路30000300006 6清河区清河区易初莲花超市易初莲花超市大型超市大型超市承德路、健康东路西南角承德路、健康东路西南角15000150007 7清河区清河区健康超市健康超市大型超市

55、大型超市健康西路北京路西北角健康西路北京路西北角30000300008 8清河区清河区新华书店（文教用品）新华书店（文教用品）大型专业店大型专业店淮海北路淮海北路800080009 9清河区清河区淮西电子通讯器材店淮西电子通讯器材店大型专业店大型专业店淮海西路淮海西路500050001010清河区清河区五星电器有限公司淮安大卖场五星电器有限公司淮安大卖场大专业型店大专业型店淮海东路淮海东路7171号号 420042001111清河区清河区苏宁电器苏宁电器大型专业店大型专业店淮海北路淮海北路4040号号300030001212清河区清河区华丰家居建材店华丰家居建材店家居建材店家居建材店淮海西路淮

56、海西路9393号号4000040000 淮安市市区大型商业零售网点规划布局一览表淮安市市区大型商业零售网点规划布局一览表商业形态分析商业形态分析PART FOUR 商业格局调研评估商业格局调研评估1313清浦区清浦区清浦百货商店清浦百货商店百货店百货店淮海南路延安西路东北角淮海南路延安西路东北角10000100001414清浦区清浦区清隆精品百货清隆精品百货百货店百货店翔宇大道与清隆桥之间翔宇大道与清隆桥之间10000100001515清浦区清浦区家得利超市家得利超市大型超市大型超市淮海南路淮海南路7171号号700070001616清浦区清浦区解放东路超市解放东路超市大型超市大型超市解放东路

57、、承德南路南角解放东路、承德南路南角20000200001717清浦区清浦区宏泰电子市场宏泰电子市场大型专业店大型专业店淮海南路淮海南路2 2号号800080001818清浦区清浦区城南文教用品城南文教用品大型专业店大型专业店明远路淮海南路西南角明远路淮海南路西南角300030001919清浦区清浦区清浦家电清浦家电大型专业店大型专业店淮海南路、延安西路北角淮海南路、延安西路北角300030002020淮阴区淮阴区淮安农工商大卖场有限公淮安农工商大卖场有限公司司大型超市大型超市淮阴区淮海北路淮阴区淮海北路21#21#16000160002121淮阴区淮阴区淮河路超市淮河路超市大型超市大型超市淮

58、河路、淮海北路东北角淮河路、淮海北路东北角10000100002222淮阴区淮阴区沈阳路超市沈阳路超市大型超市大型超市沈阳路、黄河路东南角沈阳路、黄河路东南角600060002323淮阴区淮阴区广大家具广场广大家具广场家居建材店家居建材店长江路长江路40000400002424开发区开发区开发区仓储式会员店开发区仓储式会员店仓储会员店仓储会员店纬一路东侧、水月山庄附近纬一路东侧、水月山庄附近3000030000注：专业店营业面积达到注：专业店营业面积达到30003000平方米以上确定为大型专业店。平方米以上确定为大型专业店。淮安市市区大型商业零售网点规划布局一览表淮安市市区大型商业零售网点规划

59、布局一览表商业形态分析商业形态分析PART FOUR 商业格局调研评估商业格局调研评估商业形态分析商业形态分析PART FOUR 商业格局调研评估商业格局调研评估 淮安市市区商品交易市场现状一览表淮安市市区商品交易市场现状一览表序号序号区划区划市场名称市场名称地址地址营业面积营业面积(m2)(m2)备注备注1 1清河区清河区昆仑纺织城昆仑纺织城大治路大治路1 1号号50005000生产资料生产资料2 2清河区清河区锦绣装饰城锦绣装饰城淮海西路淮海西路9393号号14001400生产资料生产资料3 3清河区清河区淮汽装饰城淮汽装饰城淮海西路淮海西路200200号号20002000生产资料生产资料

60、4 4清河区清河区淮安市金盛装饰城淮安市金盛装饰城淮海西路淮海西路204204号号10001000生产资料生产资料5 5清河区清河区华丰装饰材料市场华丰装饰材料市场淮海西路淮海西路222222号号86008600生产资料生产资料6 6清河区清河区汇通市场汇通市场大治东路大治东路103930103930生活用品生活用品7 7清河区清河区五金塑料市场五金塑料市场大治路大治路3 3号号40004000生活用品生活用品8 8清河区清河区温州鞋城温州鞋城工农路工农路1818号号31003100生活用品生活用品9 9清河区清河区食品城食品城爱民路爱民路6 6号号50005000生活用品生活用品1010清河

61、区清河区淮安家俱城淮安家俱城淮海北路淮海北路2121号号 18001800生活用品生活用品1111清河区清河区龙凤家具城龙凤家具城淮海北路淮海北路2222号号70007000生活用品生活用品1212清河区清河区五星家居广场五星家居广场淮海北路淮海北路2727号号40004000生活用品生活用品1313清河区清河区清中电子商城清中电子商城 淮海北路淮海北路5050号号12651265生活用品生活用品1414清河区清河区万福来家居广场万福来家居广场 淮海东路淮海东路2525号号1000010000生活用品生活用品1515清河区清河区淮汽汇通出版物市场淮汽汇通出版物市场 淮海东路淮海东路7171号号

62、60006000生活用品生活用品1616清浦区清浦区清江蔬菜批发市场清江蔬菜批发市场 淮海南路淮海南路156156号号24002400农产品批发农产品批发1717淮阴区淮阴区淮阴区建材市场淮阴区建材市场 淮阴区香港路淮阴区香港路27002700生产资料生产资料1818淮阴区淮阴区淮安市南联汽配商城淮安市南联汽配商城淮海北路与珠江路交界淮海北路与珠江路交界70007000生产资料生产资料1919淮阴区淮阴区淮安新时代摩配市场淮安新时代摩配市场淮阴区小营广场淮阴区小营广场30003000生产资料生产资料2020淮阴区淮阴区副食品商城副食品商城东街菜场东街菜场90009000生活用品生活用品2121

63、开发区开发区南方汽贸汽配综合商城南方汽贸汽配综合商城开发区深圳路开发区深圳路1 1号号60006000生产资料生产资料2222开发区开发区淮安南方批发市场淮安南方批发市场海口路海口路6800068000生产资料生产资料商业形态分析商业形态分析PART FOUR 商业格局调研评估商业格局调研评估（接上表格）（接上表格）淮安市市区大型商品交易市场规划布局一览表淮安市市区大型商品交易市场规划布局一览表序号区划市场名称地址营业面积(m2)建设期限备注1清河区万福来家居广场淮海东路25号10000现状生活用品2清河区汇通市场（群）大治东路138700现状综合3清河区淮汽汇通出版物市场淮海东路71号600

64、0现状其它4淮阴区淮安国际农贸城黄河东路与合肥路西南500亩近期农产品批发5淮阴区淮安市南联汽配商城 淮海北路与珠江路交界7000现状生产资料6淮阴区淮安新时代摩配市场淮阴区小营广场3000现状生产资料7淮阴区苏北市场小营广场 40000现状生活用品8淮阴区台州商城 铁路淮安站西南侧20000近期生活用品9开发区淮安南方批发市场海口路与翔宇大道交界68000现状生产资料10开发区新港生产资料批发市场开发区新港码头附近60000近期生产资料商业形态分析商业形态分析PART FOUR 商业格局调研评估商业格局调研评估淮安市市区大型餐饮网点现状一览表淮安市市区大型餐饮网点现状一览表序号序号区划区划餐

65、饮企业名称餐饮企业名称地点地点营业面积营业面积(平方米平方米)服务功能服务功能1 1淮阴区淮阴区三珠大酒店三珠大酒店 淮海北路淮海北路22002200餐饮餐饮2 2淮阴区淮阴区鑫源宾馆鑫源宾馆 北京北路北京北路188188号号50005000住宿、餐饮、娱乐住宿、餐饮、娱乐3 3淮阴区淮阴区新年华大酒店新年华大酒店 北京北路北京北路528528号号50005000住宿、餐饮住宿、餐饮4 4淮阴区淮阴区淮阴宾馆淮阴宾馆 北京东路北京东路112112号号1000010000住宿、餐饮住宿、餐饮5 5淮阴区淮阴区淮阴苏源凤凰台饭店有限责任公司淮阴苏源凤凰台饭店有限责任公司 承德北路承德北路50850

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