重庆长德21176;洋房营销推广研讨细案61P

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1、长德长德2121洋房营销推广研讨细案洋房营销推广研讨细案谨呈：重庆长德置业发展有限公司谨呈：重庆长德置业发展有限公司本报告严格保密结庐在人境，而无车马喧。结庐在人境，而无车马喧。问君何能尔，心远地自偏。问君何能尔，心远地自偏。采菊东篱下，悠然见南山采菊东篱下，悠然见南山 本报告严格保密本报告严格保密认知“21度”初窥 “21度”品味 “21度”感悟 “21度”本报告严格保密本报告严格保密总占地面积：约总占地面积：约200200亩亩总建筑面积：约总建筑面积：约8 8万方万方容积率：约容积率：约0.60.6建筑密度：约建筑密度：约30%30%绿地率：约绿地率：约40%40%海拔高度：海拔高度：12

2、501250米米 新中式花园洋房风格：建筑外立面清新雅致，蓝瓦白墙，高档新中式花园洋房风格：建筑外立面清新雅致，蓝瓦白墙，高档的用材，大露台，大花园，大观景的设计理念勾勒出一片隐于的用材，大露台，大花园，大观景的设计理念勾勒出一片隐于山水间的写意。山水间的写意。户型户型30-8030-80平米，主要由单配、一室及两室的小户型花园洋房和平米，主要由单配、一室及两室的小户型花园洋房和迷你别墅构成，结构布局合理，利用率高，最低公摊仅为迷你别墅构成，结构布局合理，利用率高，最低公摊仅为11.8%11.8%小区景观由三条缓溪叠水组成，沿线构成了近小区景观由三条缓溪叠水组成，沿线构成了近10001000平

3、方米的浅平方米的浅水沙滩、回廊吊桥、休闲小品和运动场所。水沙滩、回廊吊桥、休闲小品和运动场所。专为小区配套的酒店还配备了网球场、篮球场，功能齐备的小专为小区配套的酒店还配备了网球场、篮球场，功能齐备的小区会所等。区会所等。本报告严格保密本报告严格保密规划篇：融合环境，和谐共生规划篇：融合环境，和谐共生2121度洋房借助其坡度洋房借助其坡度、山体及条状的度、山体及条状的地势，建筑倚山傍地势，建筑倚山傍势、坐北朝南，远势、坐北朝南，远瞰群山连绵，一览瞰群山连绵，一览无余无余本报告严格保密本报告严格保密建筑篇：中式神韵，国色生香建筑篇：中式神韵，国色生香2121度洋房汲取中式建度洋房汲取中式建筑元素

4、，融合现代人筑元素，融合现代人居理念，既和谐的契居理念，既和谐的契合进周边环境，又将合进周边环境，又将中式情结融入生活之中式情结融入生活之中中本报告严格保密本报告严格保密园林规划篇：依山就势，活性生活园林规划篇：依山就势，活性生活小区景观由三条缓缓流过小区景观由三条缓缓流过的叠水组成。沿线构成了的叠水组成。沿线构成了近近10001000平方米的浅水沙滩、平方米的浅水沙滩、回廊吊桥、休闲小品回廊吊桥、休闲小品本报告严格保密本报告严格保密产品细节篇：阔景露台，合理空间产品细节篇：阔景露台，合理空间超大露台，惬意生活；卫生间、厨房精心规划；水、超大露台，惬意生活；卫生间、厨房精心规划；水、电、气样样

5、俱全！电、气样样俱全！本报告严格保密本报告严格保密 市场领跑者 游戏规则的建立者 区域影响者领领导导者者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值挑挑战战者者 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 以特色突破，小而耀眼追追随随者者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点补补缺缺者者行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次主流市场次主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者项目的市场地位项目的市场地位本报告严格保密本报告严格保密认知“21度”初窥 “21度”品味 “21度”感悟 “21度”本报告严格保密本报告严格保密神韵神韵不崇洋媚外的骨气不崇洋媚外的

6、骨气抛弃抛弃“欧陆风欧陆风”的儒雅风骨的儒雅风骨蓝瓦白墙、回廊吊桥，疏影横斜，清蓝瓦白墙、回廊吊桥，疏影横斜，清风明月下，傲视风明月下，傲视“欧风美雨欧风美雨”本报告严格保密本报告严格保密文化文化融合天地的胸怀融合天地的胸怀与西方的华丽、外露不同，中式建与西方的华丽、外露不同，中式建筑大多富有历史的厚重感，内敛而筑大多富有历史的厚重感，内敛而有张力，在有张力，在2121度，一个度，一个“融融”字，字，吐纳天地吐纳天地本报告严格保密本报告严格保密气质气质含而不发、深蕴于内含而不发、深蕴于内2121度，就像隐世的度，就像隐世的“名士名士”，有一，有一份份“苔痕上阶绿，草色入帘青苔痕上阶绿，草色入帘

7、青”的的超然意趣，以及淘渊明式超然意趣，以及淘渊明式“宠辱不宠辱不惊惊”的淡定的淡定本报告严格保密本报告严格保密精神精神张弛有度、攻守自如张弛有度、攻守自如化繁为简的中式住宅，留下了文化繁为简的中式住宅，留下了文化的精髓，又注入了现代的空间化的精髓，又注入了现代的空间模式和空间需求，住在这里，可模式和空间需求，住在这里，可解脱水泥钢筋所带来的心里交瘁，解脱水泥钢筋所带来的心里交瘁，为再次发力积蓄能量。为再次发力积蓄能量。本报告严格保密本报告严格保密关于关于2121度洋房的形容词度洋房的形容词除了中式、传统、气质、文除了中式、传统、气质、文化化关于关于2121度的形容词，你还度的形容词，你还可以

8、想到很多很多，而可以想到很多很多，而融和天融和天地，出尘入世的淡远闲舒情怀地，出尘入世的淡远闲舒情怀，正是其精神之内核正是其精神之内核本报告严格保密本报告严格保密认知“21度”初窥 “21度”品味“21度”感悟“21度”本报告严格保密本报告严格保密项目立意：项目立意：利用利用新中式建筑特征与坡地环境新中式建筑特征与坡地环境，挖掘挖掘中式人文内涵，与同区域其他中式人文内涵，与同区域其他 竞争竞争对手（异域建筑，度假风情对手（异域建筑，度假风情、养生养生概念）形成鲜明差异概念）形成鲜明差异。本报告严格保密本报告严格保密仙女山仙女山新中式坡地山庭新中式坡地山庭项目定位：项目定位：项目主题概念内涵：项

9、目主题概念内涵：在中式建筑“天人合一、浑然一体”的人居主张之上，对接客户群体的属性特点，突出建筑、自然、人共融的中式休闲生活状态，进一步深化人景相融相通的“自然、悠然、宁静、幽远、从容”的中式人文生活气质，体现“家在园中，家在园中，宅以境出宅以境出”的悠远意境。项目生活写真：项目生活写真：本报告严格保密本报告严格保密 缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美，缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美，落英缤纷落英缤纷 陶渊明陶渊明桃花源记桃花源记在与城市繁华拉开一段距离之后，置身于此地，以从容与自然的态度还原生在与城市繁华拉开一段距离之后，置身于此地

10、，以从容与自然的态度还原生活状态。宁静的山峦，沉默的森林，不会因为身份、地位和成就而喧华。落活状态。宁静的山峦，沉默的森林，不会因为身份、地位和成就而喧华。落叶、溪水、飞鸟、自然的作息，花随季放，叶追风逝。叶、溪水、飞鸟、自然的作息，花随季放，叶追风逝。一种淡然、宁远而举重若轻，一种淡然、宁远而举重若轻，底蕴渊源的传统底蕴渊源的传统“隐士文化隐士文化”，紧密地着，紧密地着附在项目的文化诉求之中，引发知己者的心理共鸣附在项目的文化诉求之中，引发知己者的心理共鸣本报告严格保密本报告严格保密 21洋房洋房 桃花源桃花源 借用陶渊明借用陶渊明桃花源记桃花源记中著名的中著名的“桃花源桃花源”，使项目案名

11、具备，使项目案名具备先天的高认识度。同时，桃花源在描述的画卷与本案项目吻合，具先天的高认识度。同时，桃花源在描述的画卷与本案项目吻合，具有自然的融合性与参照性。使受众通过案名的接触即可产生形象内有自然的融合性与参照性。使受众通过案名的接触即可产生形象内涵与生活状态的成像，促成有效的沟通与传播涵与生活状态的成像，促成有效的沟通与传播！一期子案名：一期子案名：本报告严格保密本报告严格保密一期推广语建议一期推广语建议结庐山境，心融天地结庐山境，心融天地“结庐山林结庐山林”取自于陶渊明取自于陶渊明饮酒饮酒一诗。一诗。“结庐在人境，而无车马喧。问君何能尔，心远地自偏。采菊东篱下，悠然见南山。山气结庐在人

12、境，而无车马喧。问君何能尔，心远地自偏。采菊东篱下，悠然见南山。山气日夕佳，飞鸟相与还。此中有真意，欲辨已忘言。日夕佳，飞鸟相与还。此中有真意，欲辨已忘言。”体现生活自然悠闲的状态，带出项目体现生活自然悠闲的状态，带出项目的环境特点：山林。使受众产生直观联想。的环境特点：山林。使受众产生直观联想。“心融天地心融天地”体现于此生活的境界与人文气质，将天人合人，人景合一的内涵进行形象传体现于此生活的境界与人文气质，将天人合人，人景合一的内涵进行形象传递。递。本报告严格保密本报告严格保密创意表现创意表现报版报版报版报版户外户外户外户外户外户外导视牌导视牌导示牌导示牌报版二报版二报版二报版二户外二户外

13、二户外二户外二导视牌二导视牌二导示牌二导示牌二本报告严格保密本报告严格保密营销策略营销策略本报告严格保密本报告严格保密项目销售策略项目销售策略20092009年销售目标年销售目标|阶段性任务阶段性任务|销售节奏销售节奏 本报告严格保密本报告严格保密20092009年销售目标年销售目标（按（按400400套剩余货量计算）套剩余货量计算）20092009年销售任务年销售任务基本目标：一期总货量的基本目标：一期总货量的70%70%，约，约280280套套奋斗目标：一期总货量的奋斗目标：一期总货量的80%80%，约，约320320套套总货量的总货量的80%/1280%/12个月个月=27=27套套/月

14、月总货量的总货量的70%/1270%/12个月个月=23=23套套/月月本报告严格保密本报告严格保密 循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，加快推货节奏，尽可能最大化消化货量循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，加快推货节奏，尽可能最大化消化货量20092009年销售节奏示意图年销售节奏示意图2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月蓄势期蓄势期开盘强销期开盘强销期第三次强销第三次强销 第二次强销第二次强销2次加推开盘1次加推阶段性节奏阶段性节奏分阶段分阶段价格策略价格策略目标客户目标客户二次开盘期间二次开盘期间平开平走，控制节奏，快打快走。平开平走，控制节奏，快打快走。前期前期VIPVI

15、P客户；新积累客户客户；新积累客户持销期持销期少量加推、小幅上调少量加推、小幅上调,循环积累客户循环积累客户本报告严格保密本报告严格保密推盘节奏推盘节奏在在4 4、5 5月间加推约月间加推约150150套新房源套新房源,加上前期剩余，总共约加上前期剩余，总共约250250套，套，借助加推前的强势蓄客（蓄客达借助加推前的强势蓄客（蓄客达300300组），尽可能消化货量组），尽可能消化货量在在7 7、8 8月间借助旅游旺季，月间借助旅游旺季，新加推约新加推约5050套新房源，并持套新房源，并持续消化前期剩余货量续消化前期剩余货量在在9 9、1010月间借助黄金周旺月间借助黄金周旺季，加推一期货量约

16、季，加推一期货量约100100套套新房源新房源原则：分区销售，控制节奏原则：分区销售，控制节奏 先低后高，先难后易先低后高，先难后易本报告严格保密本报告严格保密战略布局战略布局主攻战略布局主攻战略布局辅助战略布局辅助战略布局本报告严格保密本报告严格保密一、筑巢引凤战略一、筑巢引凤战略体验样板区开放及仙女山踏青活动注入“人文”的品牌内涵建立品牌联想打动目标客群品牌产品引起公众关注价值体现项目在市场中的风格与卖点展现项目品质及其独到的价值主攻战略布局主攻战略布局本报告严格保密本报告严格保密活动思路活动思路实景样板区体验活动实景样板区体验活动邀约已交诚意金办卡的客户切身体验项目的真实价值，后邀约已交

17、诚意金办卡的客户切身体验项目的真实价值，后期可与旅行社联系，依托体验样板房，作为旅游的休息点，期可与旅行社联系，依托体验样板房，作为旅游的休息点，提升人气，促进销售。提升人气，促进销售。活动气氛活动气氛地道，纯粹，轻松，互动，热烈。地道，纯粹，轻松，互动，热烈。邀约硬件条件：园林样板区可完美呈现，邀约硬件条件：园林样板区可完美呈现，2020套左右的体验套左右的体验样板房可入住，会所可投入使用。样板房可入住，会所可投入使用。本报告严格保密本报告严格保密桃仙洞桃仙洞/桃仙亭桃仙亭目的目的:利用溶洞景点，制造旅游与休利用溶洞景点，制造旅游与休闲噱头，刺激销售闲噱头，刺激销售炒作溶洞的附加价值，例如溶

18、炒作溶洞的附加价值，例如溶洞旁风水绝佳，易行大运；溶洞旁风水绝佳，易行大运；溶洞为仙女山仙灵之气喷口，含洞为仙女山仙灵之气喷口，含有大量富氧离子，利于延年益有大量富氧离子，利于延年益寿，美容养颜等。寿，美容养颜等。二、借鸡生蛋战略二、借鸡生蛋战略主攻战略布局主攻战略布局本报告严格保密本报告严格保密桃花会桃花会范围范围:前期前期2121度洋房营销运用，建议未来推广到公度洋房营销运用，建议未来推广到公司其他楼盘司其他楼盘.目的目的:前期营销目的前期营销目的:积累客户，并进一步维护积累客户，并进一步维护未来客户服务未来客户服务:促进业主客户的口碑传播促进业主客户的口碑传播.形式形式:桃花卡桃花卡积分

19、升级卡积分升级卡会刊会刊三、诱敌深入战略三、诱敌深入战略主攻战略布局主攻战略布局本报告严格保密本报告严格保密会员级会员级别别普通会员普通会员业主会员业主会员VIP会员会员金卡会员金卡会员铂金会员铂金会员卡种卡种桃花卡桃花卡桃花银卡桃花银卡桃花金卡桃花金卡桃花钻石卡桃花钻石卡入会条入会条件件18岁以上均岁以上均可申请可申请长德业主长德业主二次购买二次购买/推荐推荐购买成功购买成功.三次以上购买三次以上购买/二二次推荐购买成功次推荐购买成功.购房优购房优惠惠置业享受一置业享受一定优惠定优惠累计置业折扣待定累计置业折扣待定会所会所享受一定额享受一定额度服务度服务根据会员级别不同根据会员级别不同,给予

20、不同级别的会所优惠服给予不同级别的会所优惠服务务本报告严格保密本报告严格保密车友会车友会范围范围:重庆目前形形色色、较有规模的车友会重庆目前形形色色、较有规模的车友会目的目的:前期营销目的前期营销目的:积累客户，并进一步维护积累客户，并进一步维护未来客户服务未来客户服务:促进业主客户圈层的口碑传播促进业主客户圈层的口碑传播.形式形式:车友活动车友活动桃桃花卡花卡积分升级卡积分升级卡会刊会刊四、守株待兔战略四、守株待兔战略主攻战略布局主攻战略布局“双双”策略策略1万万送精装送精装（特定房源）（特定房源）5千千送家具送家具家电家电本报告严格保密本报告严格保密1 1、避虚就实战略、避虚就实战略:辅助

21、战略布局辅助战略布局本报告严格保密本报告严格保密2 2、围点打援战略、围点打援战略:深入敌后深入敌后内容：内容：主城高级公寓的电梯厅主城高级公寓的电梯厅/电梯厢内框架媒体电梯厢内框架媒体形式：序列化、生动化形式：序列化、生动化广告规格形式：广告规格形式：390390*540540价格：价格：80.0080.00元元/块月块月 辅助战略布局辅助战略布局本报告严格保密本报告严格保密 3 3、多元化战略、多元化战略:大力拦截区域客户资源大力拦截区域客户资源战术战术1 1 沙漠风暴沙漠风暴目标：拦截区域客户资源，重点打击锁定区域目标：拦截区域客户资源，重点打击锁定区域方式：方式：DMDM单、景点门口、

22、商业连锁布点单、景点门口、商业连锁布点.重点打击：区域内其他项目重点打击：区域内其他项目战术战术2 2 谍海战略谍海战略目标：打入敌人内部目标：打入敌人内部,通过竞争项目业务员、客服获取客户名单通过竞争项目业务员、客服获取客户名单方式：设立奖励机制方式：设立奖励机制战术战术3 3 草船借箭草船借箭目标：以活动为由头，聚集客户，目标：以活动为由头，聚集客户，扩大客户积累扩大客户积累方式：充分借力会所、实景样板区及体验样板房的使用方式：充分借力会所、实景样板区及体验样板房的使用,不定期多频率的举办高性价不定期多频率的举办高性价比的活动比的活动,吸纳客户。吸纳客户。辅助战略布局辅助战略布局本报告严格

23、保密本报告严格保密 4 4、根据地战略、根据地战略:中等项目的大盘氛围中等项目的大盘氛围辅助战略布局辅助战略布局本报告严格保密本报告严格保密样板间度假避暑，生活在这里有了寄托度假避暑，生活在这里有了寄托优雅的，不经意优雅的，不经意几束花、一本书、一杯茶，夏日的炎几束花、一本书、一杯茶，夏日的炎热在凉风习习中溜走热在凉风习习中溜走本报告严格保密本报告严格保密书桌或者下沉庭院的椅子上不经书桌或者下沉庭院的椅子上不经意地放着一本已经打开过的书籍意地放着一本已经打开过的书籍本报告严格保密本报告严格保密山水交融，将一股清凉沁入心间山水交融，将一股清凉沁入心间庭院本报告严格保密本报告严格保密观花、赏月，此

24、情此景，只可意会，不可言传观花、赏月，此情此景，只可意会，不可言传本报告严格保密本报告严格保密在春光明媚中，飘来阵阵花香在春光明媚中，飘来阵阵花香 本报告严格保密本报告严格保密桃花树桃花树 桃花往往和桃源联系在一起，成为文人雅士避世隐居的理想处所。正如桃花往往和桃源联系在一起，成为文人雅士避世隐居的理想处所。正如明代唐伯虎的明代唐伯虎的桃花庵歌桃花庵歌所描绘：桃花坞里桃花庵，桃花庵下桃花仙；所描绘：桃花坞里桃花庵，桃花庵下桃花仙；桃花仙人种桃树，又摘桃花卖酒钱。桃花仙人种桃树，又摘桃花卖酒钱。售房部：可适量运用假花布景售房部：可适量运用假花布景桃花布景桃花布景小区实景：根据小区绿化带的特点，巧

25、妙移植适量桃花小区实景：根据小区绿化带的特点，巧妙移植适量桃花现场本报告严格保密本报告严格保密品茶品茶观茶艺观茶艺中国茶文化集哲学、伦理、历史、文学、艺术为一体，是东方艺术宝库中中国茶文化集哲学、伦理、历史、文学、艺术为一体，是东方艺术宝库中的奇葩。茶德归举为四项：的奇葩。茶德归举为四项：廉廉廉俭育德；美廉俭育德；美美真康乐；和美真康乐；和和诚相处；敬和诚相处；敬敬爱为人敬爱为人售房部售房部1 1楼：提供茶艺表演（特定日期）楼：提供茶艺表演（特定日期）,客户可边赏边品客户可边赏边品场所布置场所布置售房部售房部2 2楼：设置茶水吧，客户可品茶聊天楼：设置茶水吧，客户可品茶聊天本报告严格保密本报告

26、严格保密高山流水高山流水苍茫壮阔；苍茫壮阔；阳春阳春白雪白雪清新流畅；清新流畅；夕阳萧鼓夕阳萧鼓水乡夜色；仔细聆听这些古典音水乡夜色；仔细聆听这些古典音乐，品位悠久的文化韵味，一份乐，品位悠久的文化韵味，一份纯净和透明荡涤着心扉。纯净和透明荡涤着心扉。2121度洋房项目宣传片度洋房项目宣传片将项目建筑、实景将项目建筑、实景样板区、景观和月样板区、景观和月色等制作成宣传片色等制作成宣传片及大幅图片，在现及大幅图片，在现场播放场播放本报告严格保密本报告严格保密中式的质感中式的质感户外包装户外包装绿植绿植质感的喷绘布质感的喷绘布家具的质感家具的质感销售道具销售道具模型模型书籍书籍楼书楼书户型册户型册

27、礼品礼品本报告严格保密本报告严格保密推广策略推广策略本报告严格保密本报告严格保密主战场：仙女山，占领后，成为根据地主战场：仙女山，占领后，成为根据地空军：区域内密集的户外广告及现场包装空军：区域内密集的户外广告及现场包装进攻号角：事件引爆，并配合强势公关传播，重构竞争秩序进攻号角：事件引爆，并配合强势公关传播，重构竞争秩序推广是一场战争推广是一场战争战旗：结庐山境，心融天地战旗：结庐山境，心融天地海军：以实景样板区为作战航母，成为主攻基地海军：以实景样板区为作战航母，成为主攻基地陆军：实景体验公关活动与营销团队一线作战并举陆军：实景体验公关活动与营销团队一线作战并举本报告严格保密本报告严格保密

28、媒体组合策略媒体组合策略Media Mix StrategyMedia Mix Strategy户外策略户外策略选址策略：选址策略：以点带面以点带面江北外卖场江北外卖场 线状辐射线状辐射武仙路沿线武仙路沿线 区域打击区域打击区域内针对性广告分布区域内针对性广告分布 定向阻击定向阻击武隆火车站和长途车站武隆火车站和长途车站网络投放策略网络投放策略集中爆破：集中爆破：配合节点性事件，进行爆炸式投放配合节点性事件，进行爆炸式投放线状延续：线状延续：通过文字链及配送资源维持一定的热度通过文字链及配送资源维持一定的热度网络应用策略网络应用策略图文结合图文结合图图-形象期以形象期以FlashFlash通栏

29、为主通栏为主文文-公关炒作及持续期以文字为主公关炒作及持续期以文字为主本报告严格保密本报告严格保密SP活动活动广告媒体广告媒体形象建立形象建立新户外、导旗新户外、导旗2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月蓄势期蓄势期开盘强销期开盘强销期第三次强销第三次强销 第二次强销第二次强销2次加盘开盘约250套左右(包括前期剩余货量)约50套1次加推一期剩余货量现场包装现场包装园林示范园林示范样板体验区样板体验区引爆引爆SP活动活动SP活动活动新户外、导旗新户外、导旗新户外、导旗新户外、导旗销售节奏销售节奏推广节奏推广节奏推广节奏推广节奏本报告严格保密本报告严格保密年度年度2009费用（总销额费用（总销额1 12%2%）约约5080万元万元项目推广费分配项目推广费分配户外户外现场包装现场包装活动活动广告设计广告设计销售道具销售道具网络网络派单派单其他其他15%30%23%10%5%2%8%10%本报告严格保密本报告严格保密汇报结束汇报结束谢谢！谢谢！