辽宁锦州黑山广场项目拓展部市场调研报告黑山市场调研部 30页

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1、黑山市场调研报告 黑山县是辽宁省锦州市下辖的一个县。位于辽宁省西部，锦州市东北端。东部依绕阳河与辽中县、新民市为邻，南部与台安县搭界，西部与北宁市接壤，北部、西北部与阜新蒙古自治县为邻。全县面积2436平方公里，总人口约64万人。2010年度GDP115亿，人均年收入7400元。黑山县黑山县下辖17个镇、4个乡、1个民族乡，51个社区居委会、17个村委会。北广场南广场启发路步行街商圈解放路步行街商圈拟建区域 黑山南北广场位于解放路两端，构成黑山县核心商圈，是黑山百姓最集中的娱乐休闲场所，广场北侧黑山县委已搬迁，北广场将在2011年内扩建。2 011年新开工项目，年底交房，开发体量尚不确定，现阶

2、段规划1栋楼，1至3层为门市，面积区间200平500平，邻中大路侧均价17000元/平方米，其它邻路15000元/平方米。3层以上为精装公寓，预期售价5000元/平方米，户型图纸等尚未公布。可贷款，首付五成。黑山县商业价值最高的商圈，阿迪达斯、乔丹体育等主力店均建于此，两侧步行台阶宽7米，中间行车路宽17米。解放路上建有黑山百货、中百商厦、华都商厦3个商场，亦为黑山仅有的三个室内购物商场。解放路沿街商铺总数：82个，一层面积区间4070平方米，其中3间招租，空置率为3%。由于此路段主力店较多，且贯穿南北广场，且政府刚刚完成此路段亮化工程，因此解放路成为最佳购物街区，临街商铺房主也因此获利非浅，

3、当访谈过程中询问售价时房主均称：“那看你给多少钱了！200万你能买起啊？”且不同房主要价不同，漫天要价，可见该地区售价有行无市。解放路店铺名称及各品类所占比例（解放路一条街：共解放路店铺名称及各品类所占比例（解放路一条街：共82个商铺）个商铺）1个五金商店1.22%：东兴五金商场10个餐饮店、5.65%：胜利来食品、水果店、加州牛肉面、福记麻辣烫、卡布奇诺咖啡店、烟酒茶总汇、鸿润水果店、尚品咖啡屋、麦克斯美食、碰碰凉、10个普通服饰店、12.2%：纳迪亚、鸿星尔克服饰店、adidas、361度、kappa、以纯、唐狮休闲、美特斯邦威、运动休闲用品店、双星体育用品、1个眼镜店、1.22%：宝岛眼

4、镜连锁、2个家纺、2.43%：美罗家纺、南方窗帘城、2个鞋店、2.43%：老北京布鞋、奥伦皮鞋、6个化妆品、饰品店、7.31%：萃华金店、阳光女生10元店、七色花饰品店、雅瑞化妆品商场、雅瑞化妆品商行、2元起价饰品店、1个鲜花店、1.22%：丽明鲜花、3个综合性商店、3.66%：中百商厦、华都商厦、黑山百货大楼、1个裤业店、1.22%：可以裤城、9个电器店、10.97%：三星专卖店、美的家电、万鑫家电、宏声音像、宏达家电、大楼家电、电子五金小百、奇声家电商行、小电子商行、8个男装、9.76%：皮尔卡丹、报喜鸟、圣鑫男装店、乔夫、蜘蛛王、与狼共舞牛仔店、金羽杰服饰、上海啄木鸟企业发展有限公司、4

5、个女装店、4.88%：巴黎春天、艾蕾莎、春天内衣批发购物广场、艾琳娜时装皮革羽绒服、6个普通服饰类7.31%：圣雪玛时尚羽绒服、朵以服饰、怡含涵服饰、彬伊奴服饰、欣美阁时尚百货解放路店铺名称及各品类所占比例（解放路一条街：共解放路店铺名称及各品类所占比例（解放路一条街：共82个商铺）个商铺）1个箱包店、1.21%：灵芝箱包、2个眼镜店、2.44%：月亮岛眼镜、视康眼镜、2个城市配套设施、2.44%：欣鑫办工商行、中国电信解放路营业厅4个药店4.88%：健民大药房、黑山大药房、龙康大药房、锦州天康大药房、1个娱乐设施、1.21%：奥东松乐全自动麻将机、2个书店文具、2.44%：弘扬书店、晨光文具

6、4个孕婴、婚纱摄影、2.26%：孕婴童生馆、格林童趣摄影、妈咪宝宝孕婴店、时尚风情婚纱摄影1个箱包店、1.21%：万里马箱包、1个体育用品店、1.21%：金太阳体育用品、店名店名区位区位面积面积租金租金女人世界靠近北广场60平方米5.4元/天/快餐店靠近南广场135平方米（2层）1.3元/天/服装店靠近南广场120平方米（2层）1.8元/天/营业时间：早8：3020：30一楼：超市、化妆品、鞋 二楼：羊毛衫、箱包、首饰三楼：服装 四楼：童装、羽绒服租金：一楼手抓饼摊位：1.5万/年二楼服装：不详三楼服装：1.6元/天/平方米4.1元/天/平方米四楼羽绒服:整体售出，不对外租赁。一楼：商铺 二楼

7、：鞋、床上用品三楼：服装租金：自营。不对外出租。一楼超市二楼服装租金：二楼服装：2.4元/平方米/天。黑山县启发路为北广场西侧一条近似步行街的商业街，启发路宽20米左右，两侧均为临街商铺，且中间段旁经过黑山综合市场和黑山春天两个小商圈，启发路临街商铺合计177间，空置率为3%，面积区间2090，经营品类齐全，路中间设有露天经营摊位，年租金600元，商品价格档次较低，虽貌似步行街却购物环境极差。路两端均为拉脚车集散地。启发路店铺名称及各品类所占比例（启发路一条街：共启发路店铺名称及各品类所占比例（启发路一条街：共177个商铺）个商铺）24个食品店、13.6%：香吧老熟食城、市场小吃部、粮油第一经

8、销处、骨里香烤鸡店、乡吧老熟食大世界、红利莱水果商店、吉祥馄饨、北京风味蛋糕店、大福来过桥米线、大众粮油商店、山寨烤鸡、北京风味烤鸭店、张老大羊汤馆、胜利来食品、香香精品大果园、雨润冷鲜肉、崔氏韩国拌菜屋、众乐乳品店、光明生日蛋糕、如家面食馆、肯基斯汉堡快餐、魏海饭庄、北京正宗张氏茶油鸭、河北大名府小磨香油4个药店、2.26%：双叶药店、北门百姓药房、健康大药房、黑山大药房（启发路药店）、5个裤业店、2.8%：百汇裤业、金旺裤行、米高裤行、顺发裤行、蒙欧裤行、5个发型店、摄影店、2.8%：康尼婚纱摄影、宝贝之家儿童摄影、紫金城婚纱摄影、韩流造型、酷发 1个音像社、0.56%：华乐音像 2个电器

9、类、1.13%：中国移动通信市场批定专营店、子梅手机配件商店、1个五金店、0.56%：黑山县生资五金商店、5个小商场、2.8%：黑山综合市场、多元百货店、鑫金三角综合商店、欣美阁时尚百货、启发平价商店4个饰品店、2.26%：佳佳饰品2元折扣店、全场9块9、真情饰爱时尚用品、曹洋金店、2个菜行、1.13%：何家蔬菜种子商行、邢家益民菜籽、3个童装、1.69%：宝宝康童装、阳光贝贝童装店、宝宝秀童装店、2个箱包店、1.13%：超凡箱包服饰、金领箱包启发路店铺名称及各品类所占比例（启发路一条街：共启发路店铺名称及各品类所占比例（启发路一条街：共177个商铺）个商铺）2个眼镜店、1.12%：同仁眼镜、

10、大光明眼镜36个鞋店、20.34%：361赢松鞋店、乔丹体育、安踏鞋店、荣华鞋店、春天鞋店（黑山一店）、天顺鞋业、旺族鞋店、时尚女鞋、兴旺鞋业、杰豪皮鞋、富尔贝妮鞋业、意尔康皮鞋、雅利仕鞋店、飞驼鞋店、亮族鞋店、蜘蛛王皮鞋、大东方鞋业广场、百鑫鞋城、北京鞋城、意尔康皮鞋、尊贵运动鞋、佰纳皮鞋、意尔康鞋业、天缘鞋业、美国绅士鞋业、澳伦鞋店、太子龙鞋业、匹克运动、内九门老北京布鞋、吉尔达鞋业、达朗鞋店、恒泰祥老北京布鞋、圣大鞋城、宝路鞋业、千色鞋城、辽北皮鞋城8个家纺店、4.5%：孚日大家纺、恋心家纺、情人草家纺、美麟家纺、喜安家纺、袋鼠家纺店、春妮羊绒纺织、北极绒家纺18个女装店、10.2%：阿

11、依莲服饰、菲凡女装、天之锦内衣、天之锦内衣、伊韵儿、秋水依人服装、一频道女装服饰、QUEEN女王店、秀伊人服装店、美思内衣、林记金圣内衣、诗梵妮思服饰、魅族时尚馆、“我的”女装时尚店、贵族女人、恩瑞妮女装、依婷内衣、春妮羊绒纺织33个普通服饰店、18.64%：特步（洪德体育用品商店）、鸿星尔克服装店、李宁服饰、真维斯服饰、森马服饰、唐狮体育、魔高服饰、喜得龙体育、依玖服饰、ET服饰、新贵族精品店、依玖服饰特卖场、衣朗部落服饰、纳迪亚服饰、潮流前线服饰、佐田体育、黑山县新宇服装店、百发羽绒服商场、超日体育、靠吧服饰、华之旭服饰、千衣百汇服装店、意文服饰、奇安达时尚运动、品牌皮衣低价清仓、百业发服

12、装店、凯发羽绒服商场、外贸乱马服饰、19元服装店、百老汇服装广场、晓春毛衫商店、名牌衬衫、361体育用品、2个男装店、1.12%：马克华菲男装、东方红男装9个化妆品店、5.1%：雅芳化妆品、雅瑞化妆品、思美家化妆品、佳美化妆品、利平化妆品、保珍化妆品商店、南韩化妆品商行、好女人化妆品、雅瑞化妆品商店启发路店铺名称及各品类所占比例（启发路一条街：共启发路店铺名称及各品类所占比例（启发路一条街：共177个商铺）个商铺）1个牙院、0.56%：邢艳霞镶牙所 1个干洗店、0.56%：市场干洗 1个毛线店、0.56%：金城三利毛线 1个美术社、0.56%：雷雨美术社 1个佛店、0.56%：起缘佛店店名店名

13、区位区位面积面积租金租金天象鞋业启发路北北504.38元/天/时尚女鞋启发路北403.77元/天/布艺店启发路北502.74元/天/梁静拆裤脚启发路北183.2元/天/羽绒服店启发路南454.2元/天/音像店启发路南451.2元/天/黑山春天小型商业区，位于启发路中段北侧，主营服装，商品档次较高，售价一般在300元/件1500元/件不等，经营较冷清，客流量近乎零。租金：适度女装 90平方米 日租金：0.9元/天售价：45平方米 35万 单价：7777元/平方米 黑山综合市场小型商业区，位于启发路中段南侧，经营小百类为主，大厅内为食品类为主，大厅内床位2000元/年，两侧店铺5000元/年，综合

14、市场均有黑山工商局对外租赁，管理，为公营区域，购物环境较差，商品价格低，大厅内空置率较高，随时可租到床位。启发路启发路 2011年年3月月16日日 9：229：27 170人人解放路解放路 2011年年3月月16日日 9：389：48 320人人 黑山商贸城位于解放路东侧，分上下两侧，为黑山当地人主要消费场所，商品价格低廉，经营品类齐全，面积区间在2060，2011年3月16日当日商贸城一层内12家家店铺出兑，空置率为：9%，二层空置率达50%以上。商贸城中部为餐饮区均为小型饭店等餐饮场所，就餐环境偏差。商贸城后身为综合农贸市场，环境亦偏差。商贸城店铺名称及各品类所占比例（黑山商贸城：共商贸城

15、店铺名称及各品类所占比例（黑山商贸城：共136个商铺）个商铺）3个饰品店2.21%：汇美舍化妆品店（资生堂、高丝、兰芝、娇兰等）、无限极、卡哇伊造型、27个女性服饰、19.85%：女人春天、衣佳人、浪漫女人、宜美服饰、都市女人精品名店、阿莲酷衣坊、俏伊人靓装店、爱尚衣女人店、佳美女装、时尚女人、火凤凰女装、百卷阁女装、绝代佳人、多多靓女女人店、舒美佳内衣店、舒美佳内衣店、俏伊人服饰、阿莲酷衣坊、靓衣坊、晓颖制衣、万源内衣、靓丽女人店、艾佳美时尚女人行、靓装女人店、美美女人店、衣都女人名店、秀美可人女装、8个普通服饰、5.88%：爱丽奴运动服休闲系列、化身服装城、休闲一族、天顺精品服饰、休闲一族

16、、时尚休闲屋、经典毛衫、增威衬衫、27个裤行、19.85%：西部牛仔、狼眼专卖店、鑫旺服装店、鸿鑫裤行、圣雅裤行、鑫雨裤行、荣鑫裤城、中兴裤城、59裤业、80元裤业、平价裤行、小文裤店、六六裤行、精品男裤、鑫颖裤行、尊华裤业、华联裤业、68裤业、鸿君裤行、晓民裤行、四季兴男装、大众裤行、尊派裤行、松立裤行、鑫成裤行、鸿顺裤行、松立裤行2个十字绣、1.47%：十字绣、十字绣超市、5个家纺、3.68%：上海窗帘、爱阁家访、恒源祥家访、水星家纺、紫罗兰家纺、15个童装、11.03%：小福星童装、甜宝家族童装、阳光宝贝童装、宝宝乐童装店、喜洋洋童装、米哈奇童装大世界、贝贝家儿童用品、笨笨熊童鞋、男孩女

17、孩童鞋、亲亲宝贝服饰、新宠儿儿童服饰、俏皮仔儿童服饰、珊珊宝贝、菲克童鞋、菲克童鞋、17个普通服饰、12.5%：红豆羽绒服、派蒙服饰店、优联衣号、名典服饰行、亚洲服饰店、唯一坊、休闲一族、新主流服饰店、蓝天麦子服饰、姿丽阁服饰店、张金凤制衣、多彩多姿衣店、毛衫店、一元利毛衫店、天鑫制衣、艺盈扦脚裤、简单贵族、商贸城店铺名称及各品类所占比例（黑山商贸城：共商贸城店铺名称及各品类所占比例（黑山商贸城：共136个商铺）个商铺）1个城市配套设施、0.74%：联通网苑 2个养生馆、美容院、1.47%：水芙蓉美容养生会馆、好莱屋美容院 3个培训班、2.2%：架子鼓培训中心、少儿珠心算、乐器行、11个餐饮店

18、8.1%：（麻辣烫、盖饭、炒饭小吃部）、福记麻辣屋、闲来饮、鑫旺小吃、铁板鱿鱼店、可鑫小吃部、华艺快餐、净波麻辣店、四川风味、爱情麻辣、金银来生日蛋糕店 3个玩具店、2.21%：欣颖玩具店、淘桃屋、欣鑫玩具城、地址地址店名店名楼层楼层面积面积m m2 2年租金年租金日租金日租金 （元（元/天天/）商贸城商贸城女主角衣店女主角衣店一楼一楼28200001.96 1.96 商贸城中心商贸城中心位置位置裤业专家裤业专家一楼一楼401000006.85 6.85 商贸城商贸城红发女装红发女装一楼一楼30300002.74 2.74 商贸城商贸城妈咪宝贝妈咪宝贝一楼一楼25170001.86 1.86

19、商贸城商贸城四川风味麻四川风味麻辣烫辣烫一楼一楼38350002.52 2.52 商贸城商贸城鸿发女装鸿发女装一楼一楼25300003.29 3.29 商贸城商贸城华天娇内衣华天娇内衣一楼一楼29300002.83 2.83 商贸城商贸城动感男装动感男装一楼一楼25160001.75 1.75 商贸城商贸城闲来饮闲来饮一楼一楼40150001.03 1.03 商贸城商贸城摊位摊位露天露天303000.30.3商贸城商贸城小广告小广告一楼一楼37100000.74 0.74 位置位置面积面积售价售价商贸城天井内37平方米50万单价：13513元/黑山县南广场新建项目，已成现房，13层为门市，1层

20、售价12000元/，二层售价10000元/，三层售价8000元/，与当地出租车司机杨天宝交谈中得知已下信息:黑山城市建设向南迁移，即大虎山方向，黑山至大虎山路中已建成多个工业园区，且县委即将牵至其中。另南湖公园正门中石油加油站附近将由北镇开发商投资建设地下商业广场，此人表示他本人服装类大部分在锦州沈阳购买，因为黑山县内服装较为过时。近三年黑山房屋价格接近涨至3倍。县长汪兴表述：黑山在全省县域排名中由40位上升到31位全县地区生产总值实现115亿元。农民人均纯收入达到7400。规划了2平方公里的八道壕经济区和3.3平方公里的白厂门产业园，建设了2平方公里的胡家产业园和2.3平方公里的新兴产业园，

21、这些园区将成为我县经济发展的新平台。社会消费品零售总额完成36亿元。2011年重点工作：1.构建中等城市格局。完善城市交通网络，打造“三环四纵十二横”城市路网，实现城市南连东扩，建成“两镇一区”、“两湖一河”、30万人口、30平方公里的中等城市。2打造区域商贸中心。建设大型购物中心、物流中心、星级宾馆、综合商贸广场，完善杂粮、牲畜、建材、家具等各类专业市场，壮大现代服务业。（四）加强城乡建设管理，启动城市南连东扩工程 加快老城改造步伐。继续推进城乡危旧房屋棚户区改造工程，让更多的群众改善人居环境，全年房地产开发不低于100万平方米。实施6项重点市政工程：1.投资150万元，新修卫生局门前路，拓

22、宽、打通光荣街西段1.3公里道路。2.投资436万元，新建1.8万平方米教堂广场。3.投资3408万元，改造城西铁路桥，在城西两条铁路间建设700米长的带状公园。提升县城商贸服务设施档次。通过招商引资，建设10万平方米集商贸休闲于一体的大型购物中心，提高城市品位。启动小商品批发城和小食品批发城建设工程。1南北广场和解放街改造工程。投资800万元，将南北广场建成县城内两个精致的休闲场所，把解放街建成第二条样板街。2农村中学进城工程。投资1.7亿元，在新城区建设一所可容纳5000名学生的辽西高标准初中，让10个乡镇12所初中的农村学生进城读书，与县城内孩子同样享受优质的教育资源。3青少年学生校外活

23、动中心建设工程。投资2200万元，建设1万平方米的活动中心，丰富青少年文化生活。0南湖广场和景观桥建设工程。投资381万元，在南湖公园西南新建1.5万平方米休闲广场和景观桥，完善公园功能。城市县级市区域面积（平方公里）区域人口（万）人均年收入GDP评分1分0630km010.8万01700元053.1亿2分6301260km10.821.6万17003400元53.1106.2亿3分12601890km21.632.4万34005100元 106.2159.3亿4分18902520km32.443.2万51006800元 159.3212.4亿5分25203150km43.254万680085

24、00元 212.4265.5亿6分31503780km5464.8万850010200元 265.5318.6亿7分37804410km64.875.6万 1020011900元 318.6371.7亿8分44105040km75.686.4万 1190013600元 371.7424.8亿9分50405670km86.497.2万 1360015300元 424.8477.9亿10分56706300km97.2108万1530017000元 477.9531亿黑山2436平方公里64万人7400元115亿评分18分4分6分3分5分根据黑山简介：参考辽宁省内初选市场评分标准得出黑山处于辽宁省内

25、C级开发地位。根据商圈区位：得出黑山商圈分布集中店铺密集度高。根据商圈四至图：解放路段可为拟建地，解放路宽17米，长413米，拟建7021平方米，由于将南北广场包括在内后开发体量过大，黑山市场消化不了，另南北广场外侧步行人流动量较小，南北广场设出入口为最佳人流导向，因此不建议将南北广场建设其中。根据黑山广场介绍：县委搬迁说明黑山建设向大虎山方向迁移已成事实。根据黑山财富广场介绍：15000元/为黑山门市售价均值。根据黑山解放路段介绍：该路段核心商业地位不容撼动，无人出售，空租率3%，店铺品类齐全，大部分经营品类均占2%3%，仅有品牌服饰类和电器类占10%以上，可见该路段为中档以上消费地。一层店

26、铺租金评效从南广场至北广场依3元/天/6元/天/变化，可见该段为黑山商业发展新趋势。根据商厦调研：得出黑山商业运营均靠当地百姓自营为主，且多为中低档消费，可见当地购买力有限，追求经济实用，理性消费。根据启发路：虽然购物环境较差，但当地百姓认知度较高，其中联通黑山商贸城，黑山综合市场，均为客流量最为集中场所。经营品类上看普遍品类占1%2%,而食品类占13.6%，鞋店占20.4%，服饰类占28.84%，其中品牌店14家，而黑山春天主推时尚高档消费，虽然总面积较小，但仍基本无人问津，租金仅为0.9元/天，可见时尚类中高档消费定位是不被黑山百姓接受的，但改善购物环境也肯定是黑山百姓向往的。根据黑山商贸城：服饰类占69.11%，一层空租率9%，可见服饰类接近饱和，租赁价格1元/天7元/天不等，均价在3元/天。根据竞品盛世名都：黑山门市1.5万以内为主流价格定位。Swot分析：S优势：无地下商业，商圈分布高度集中。W劣势：当地百姓购买力有限，城市南扩。O机会：当地购物环境过差，改善是趋势。T威胁：南北各一竞品问世。