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1、被执行人唯一住房被执行后的安置“换房执行”的实际操作初探钱兴忠沈巍在执行实践中，经常会遇到被执行人一套住房的执行问题。实践中，如果被执行人的房屋属于抵押物，那么在给予6个月的宽限期后，以予强制腾房，但被执行人属于低保户的除外。如果被执行人的房屋不属于抵押物，但在“近房换远房”、“新房换旧房”或“大房换小房”等措施后，仍有一定价值空间执行的，也可以执行，即被执行人所有的住房超出了被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的范畴。对被执行人属于低保户且无法自行解决居住问题的抵押房屋，以及属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一居住的无抵押房屋则只可查封，不可拍卖、变卖或抵债。上述做法的法律依据，
2、主要源自最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”、第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”及最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定第二条“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及
3、其所扶养家属迁出该房屋。”、第六条“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”的规定。从理论上讲，为被执行人及其所扶养家属提供基本的居住条件应当是社会保障制度的功能，属政府职责范围，不少国家也是这样做的。因此，在这种情况下，被执行人的居住房屋无论是否设定抵押都是可以执行的，无需考虑被执行人及其所扶养家属的居住问题。但是我国目前的社会保障体系尚未有效建立，社会保障的范围和程度还很不足，在执行案件过程中不得不考虑被执行人及其所扶养家属的居住问题。因此无论是抵押房屋的执行还是“换房执行”，均涉及被执行人及其必要家属的安置问题。对于抵押房屋执行的临时性安置问题，关于人民法院
4、执行设定抵押的房屋的规定已有规定，此不赘述。而对于“换房执行”的安置问题，则是法律未有明确规定，实践中操作也比较混乱的一个难题。“换房执行”因为涉及房屋的购买，所以需要被执行人的配合，因为从购房合同的签订、到房屋所有权证书、契税证书、土地使用权证书的办理，都需要被执行人的亲力亲为，法院不可能越俎代庖，浪费司法资源。而执行现状往往是被执行人因为涉及腾房而极不配合或者是下落不明。所以如果要以被执行人具有所有权的安置小房为先，再进行被执行人原来房屋的拍卖、变卖，则会使执行工作陷入僵局。相反，如果先由被执行人自行解决居住问题或由申请执行人提供临时性房屋（一般为3个月），再进入评估拍卖，然后按照一定的标
5、准（由安置人口、最低住房保障和房屋单价三个方面的因素确定）对被执行人及其所扶养家属进行货币安置，最后由被执行人自行选择房屋买卖中介机构，待签订房屋买卖合同或居间合同后，由执行法院直接将安置款汇入房屋中介公司账户，并发协助执行通知书给房屋中介公司，明确专款专用。上述做法的意义首先是将货币安置落到实处，保障被执行人及其所扶养家属的居住权利，避免给当事人和社会带来不利后果；其次，避免社会保障资源被滥用，如果被执行人得到了安置款而不去购房，反而去申请廉租房或者经济适用房，则重复占用了社会福利保障资源；再次，货币安置款的专款专用，更加有利于保护所有未完全受偿的债权人的利益，根据关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第六条，人民法院仍可对被执行人的安置房屋进行查封。（作者单位：浙江省湖州市吴兴区人民法院）
被执行人唯一住房被执行后的安置
