合生珠江工程管理手册

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1、工程管理手册天津合生珠江房地产开发有限公司目 录工程管理手册编写说明1工程生产管理总目标2工程生产管理人员工作守则2一、工程管理系统组织架构及职责3（一） 工程管理系统组织架构3（二）工程管理部管理架构4 （三）项目部管理架构 4（四）工程部工作职责4（五）质监部工作职责5（六）项目部工作职责7二、工程生产管理规定7（一） 施工准备阶段管理71、 工程施工委托 72、 承包单位资质审查 83、 施工图纸会审及技术交底 84、 工程施工放线验线 85、 施工组织设计（方案）的审批 86、 监理规划及监理细则 87、 工程开工审批 9（二） 施工过程的控制管理91、 质量控制 92、 进度控制 1

2、43、 投资控制 154、 安全文明施工管理 165、 合同管理 166、 信息管理 177、 组织协调 17（三） 工程竣工、移交及保修阶段的管理 171、 竣工验收 172、 移交 183、 保修 19（四）直接发包工程管理 19三、工程生产管理制度 20（一） 检查制度 201、 项目部周巡检 202、 工程部月度生产检查 203、 工程管理中心地区季度生产检查 204、 其他 20（二） 会议制度 201、 部门周例会 202、 半月生产例会 213、 工程周例会 214、 不定期会议 21（三） 培训及考核制度 221、 培训制度 222、 培训方法、内容 223、 业务培训考核制度

3、 22（四） 工作考评及奖罚制度 221、 总则 222、 奖励与处罚基本原则 223、 工程生产管理人员奖罚管理细则 23（五） “四新”审批与推广制度 231、“四新”的界定 232、“四新”信息的收集与分析 233、“四新”的使用与推广 23附件-1 项目管理主要流程 24一、 施工图纸会审 24二、 施工场地管理 25三、 施工组织设计审批 26四、 测量放线管理 27五、 工程开工审批 29六、 单位工程质量控制 29七、 材料、设备质量控制 30八、 工序质量验收 31九、 分部、分项、样板工程质量控制 32十、 工程质量缺陷及事故处理 33十一、 工程变更审批34十二、 工程通知

4、单审批35十三、 单项工程进度控制36十四、 竣工资料、图纸交付审查37十五、 工程竣工验收38十六、 工程竣工备案39工程保修管理 40附件-2 工程管理表格（略） 41附件-3 工程生产管理人员奖罚管理细则41附件-4 天津地区建安、装饰工程成品保护操作实施细则 48附件-5 施工单位进场须知 54附件-6 天津地区工程建设安全文明施工管理规定58工程管理手册（天津地区公司）编写说明为了获得最佳的投资效益、树立公司的社会形象和品牌、强化公司的建设工程管理，故制定本手册。贯彻执行本手册的目的：1、促进项目建设工程管理的标准化、规范化，提高管理水平。2、管理手册是本公司员工从事工程管理活动的行

5、为规范，也是对工程管理人员考核的依据。工程管理人员的管理工作必须遵照手册执行。本手册作为天津地区公司工程管理系统内部行为规范与标准，编制的依据为国家法规、规范、技术标准、集团公司的工程管理办法及其它管理办法。本手册的条款如有与国家的规范、法规及集团公司管理办法矛盾或不符之处，应以国家规范及集团公司管理办法为准。为便于区别工程管理部的内部职能部门，手册中“工程部”指工程管理部”本手册是在集团及广州地区工程部原管理手册综合编制的基础上，结合天津项目的实际情况，增加和修改了一些条款，使管理手册更结合实际和有较强的可操作性。工程生产管理总目标质量控制工程合格率100%，一年内无严重质量缺陷，十年内无重

6、大质量事故，售后质量投诉率小于5%。进度控制单位工程及重要单项工程按计划如期完成，预售形象进度无拖延，交楼无拖延。投资控制优化技术方案，合理选用材料及设备，用低廉的成本建造优质产品，确保建筑成本不超标。工程生产管理人员工作守则遵纪守法、廉洁奉公、尊重领导、团结互助。坚持原则、勇于负责、监帮结合、热情服务。仪容端正、健康文明、勇于创新、不断进取。一、 工程管理系统组织架构及职责（一）工程管理系统组织架构1、工程管理部管理架构工程管理部质监部一项目部三项目部二项目部2、质监部管理架构资料员人土建主任工程师土建主任工程师土建主任工程师土建装饰组给排水主任工程师电气主任工程师机电设备组质监部经理质监部

7、副经理市政、绿化工程组资 料员市政主任工程师绿化主任工程师（二）工程管理部管理架构工程管理部经理资 料员市政园林主任工程师弱电专业主任工程师电气设备主任工程师水暖专业主任工程师土建专业主任工程师（三）项目部管理架构项目部经理市政园林主管资料员水电主管土建主管专业监理专业监理专业监理（四）工程管理部工作职责1、 在管线老总领导下对公司建设项目实施质量控制、进度控制、投资控制、合同管理、信息管理及组织协调工作,对工程实行动态管理，对各项目部进行“检查监督、业务指导”；2、 审核十万元以下未经招标而需甲方独立发包的工程委托；3、 审核工程项目的开工报告；参与审核工程项目测量放线验收报告，审批施工单位

8、编制的单项工程场地管理制度和整体平面布置。4、 审批工程项目施工组织设计（方案）；参与施工图纸会审和设计技术交底；5、 审批项目部（监理单位）的“项目建设监理规划”及“专业监理细则”；6、 对各建设项目进行定期检查和不定期的巡视、抽查；7、 检查重要进场原材料、成品、半成品及设备的质量，参加第一批进场材料验收，核查检验结果；参加重要部位分项工程现场验收；审批测量放线报验表。8、 参加重要分项和分部工程、施工样板、样板房（间）的验收；9、 参加项目部对质量事故的调查取证工作并组织评审处理结果；参加整改后的验收工作。10、 审批单位（项）工程施工总进度计划及分阶段进度计划，审批单位(项)工程主要进

9、度控制点完成时间；编制年度资金计划；11、 审批十万元以下的工程变更；12、 审批3000元以上的工程通知单，会同审核部办理设计图纸外10000元以上的工程量验收；13、 组织研究成品保护管理办法并监督实施。14、 组织工程竣工验收及物业移交，协助办理竣工备案及综合验收；审查竣工资料，向公司档案室存档；审定保修终结资料，参加保修终结验收。15、 收集、汇编工程生产案例，会同技术部门制定本地区相关技术管理细则，并报集团工程设计管理中心审批；16、 编制工程部月度和年度的工作计划，经上级主管领导审批后上报工程设计管理中心；审批项目部月度、年度工作计划，并检查和考评其执行情况；17、 定期汇总各项目

10、质量、进度、投资、成品保护、安全文明施工及“四新”推广情况，上报工程管理中心。按照工程生产管理人员奖罚管理细则对工程管理部工程管理人员进行考核和奖罚。18、 主持工程委托书及发包合同的编制工作，负责会签工作及工程合同跟踪。（五）质监部工作职责1、 在管线总的领导下，负责公司所有在建工程各专业工程质量把关，认真做好工程质量控制工作，并认真贯彻落实公司的方针目标和部门职责内的各项工作，保证部门工作目标的完成；2、 负责各单项工程及交叉工程、交叉施工可行性的审查，对工程质量保证的可靠性及冬期施工措施对质量的保证度；3、 审查各项目工程部的“项目建设监理规划”及“专业监理细则”。4、 组织对各单位工程

11、主要材料进场进行检查确认，监督各项目工程部对材料见证取样和试验送检；5、 组织审核材料质量检验报告和工程结构试验报告，并跟踪管理；6、 根据工程管理若干规定行使工程质量问题造成的停工整改职能；7、 负责监督并协助项目工程部组织对施工样板、隐蔽分项、重要部分分项工程进行检查验收；8、 督促承建单位及各项目工程部按时整理和预审工程竣工技术资料及竣工图纸；并及时收集、归档；9、 参加各分部工程及单位工程竣工初验并监督落实验收中发现问题的整改；10、 组织各单位单项工程的竣工验收，以确保各结算工程质量达到公司目标；11、 经常巡视工地现场，对发现问题及时下发工程质量抽查通知书，监督各项目工程部对质量问

12、题的整改；12、 审查总包、分包单位资质等级及相应的质量保证体系，主要管理人员的资质、特殊工种的上岗证；13、 对各项目工程部上报的质量事故调查取证，监督协助各项目工程部组织事故处理，落实责任；14、 负责监督各项目工程部管理工地内安全文明施工及成品保护；15、 监督各监理人员的质量管理工作，并协助对各监理人员实行绩效考核；16、 组织每半月工程生产、安全文明施工大检查，及时反馈检查问题及整改情况给管线总；17、 定期及不定期参与除重要分项工程之外的普通分项工程验收，参与率达50以上；18、 定期对工程管理部各专业组进行工程验收制度及工程验收规范的培训；19、 参加各项目工程部每周召开的工程例

13、会，布置各工程阶段的质量控制要点；20、 负责每月月度完成形象进度工程质量的确认，确保工程的总体质量达标；21、 根据工程管理考核办法负责各质量管理较好的单位及个人进行通报表彰奖励，对质量管理落后的单位及个人进行通报批评及处罚；（六）项目部工作职责1、 负责本项目工程生产管理工作，对工程实施质量、进度、投资控制和合同、信息管理及组织协调工作；2、 协助工程部编制、签订工程委托书及发包合同； 3、 审查工程项目施工组织设计（方案）； 4、 组织图纸会审、跟进设计图纸、设计变更；5、 负责编制“工程项目监理规划” 、“专业监理细则”，报工程部审批后执行；6、 参加工程项目装修材料及水电、空调设备的

14、选型定板；7、 负责对工程材料、设备的进场验收及工程中间验收；组织工程竣工初验，参加工程竣工验收；8、 组织工程质量问题及质量事故的处理；9、 审查单位工程（或单项工程）施工总进度计划和分阶段进度计划，以及进度调整计划；10、 审核施工单位每月报送的施工形象进度及工程量清单，并跟进工程款支付；11、 审批3000元以下的工程通知单，会同审核部对设计图纸外的工程进行现场签证；12、 督促施工单位做好保修工作；13、 负责本项目工程生产案例收集、整理，并上报工程部。 二、 工程生产管理规定（一） 施工准备阶段管理1、 工程施工委托（1） 单位工程的施工委托，必须由集团指定的长期合作公司承包；（2）

15、 工程造价在十万元以上的单项工程的施工委托，必须通过集团招投标中心招标，由中标单位承包；当工程造价在十万元以上但未经招标的工程施工委托，须先经过地区公司审核部审价后报工程设计管理中心及集团招投标中心审核；（3） 工程造价在十万元以内的，原则上必须通过招投标中心招标，未经招标工程须经地区公司总经理审批后，审核部“货比三家”以价格合理的单位承包，并报招标中心备案；（4） 单位（单项）工程的施工委托，必须签订合同后方可安排进场施工。2、 承包单位资质审查（1）承包单位资质在招标阶段由招标中心及工程部、质监部共同审查；（2）总承包单位的分包单位及甲方独立发包单位进场前，由项目部对其资质进行核查。3、

16、施工图纸会审及技术交底（1） 图纸会审的重点：A、 设计是否符合规范；B、 设计体系安全性、适用性、经济性是否满足要求；C、 有无重大错漏和各专业之间的矛盾。（2） 图纸会审的组织：A、 设计交底及图纸会审由项目部组织，设计单位、工程部、设计管理部、施工单位技术部门参加；B、 图纸会审记录由施工单位整理，所有参与单位会签，盖章。4、 工程施工放线、验线（1） 放线的要求：由项目部组织施工单位放出单位工程的规划红线，建立场地平面控制和高程控制网，施工单位根据甲方提供的平面图放出单位工程的建筑红线，并建立控制主轴线（基线）标桩。施工单位应在现场清楚标明墙、柱轴线位置（包括平面轴线及建筑物大角垂直轴

17、线位置）。（2） 验线的组织：A、 规划红线由施工单位填报放线报验单或建设工程预放线会签记录册，工程部组织开发部、质监部、项目部、设计管理部共同复核签证；B、 建筑红线、平面控制网、高程控制点及主轴（基线）的复核验线必须通知开发部、设计管理部、工程部、质监部参加；C、 由主轴线引出的各层轴线和标高由项目部核验。5、 施工组织设计（方案）的审批施工组织设计（方案）由项目部审查，报质监部、工程部审批。6、 监理规划及监理细则（1） 监理规划的基本内容：监理大纲；工程概况；监理范围和目标；主要监理措施；监理组织；监理工作制度等。（2） 监理细则的编写依据：已批准的监理规划；与专业工程相关的标准、设计

18、文件和技术资料；已批准的施工组织设计。（3） 监理细则的基本内容：专业工程的特点；监理工作的流程、控制要点、目标值、方法及措施。（4） 编写、审批程序：A、 监理规划由项目部经理编写，报工程部审批后实施；B、 监理细则由项目部专业工程主管编制，经项目部经理审查、工程部审批后实施；C、 外委监理公司的项目，由监理公司编制监理规划和监理细则，报项目部及工程部审批。7、 工程开工审批（1） 应具备的条件：场地完成“五通一平”，施工设备满足开工要求，测量放线、验线完毕，管理人员到位，完成图纸会审及技术交底，施工组织设计（方案）审批合格。（2） 开工报告的审批：由施工单位上报至项目部初审，报工程部、地区

19、工程主管领导审批。（二） 施工过程的控制管理1、 质量控制（1） 原材料、成品、半成品、设备进场验收A、 原材料、成品、半成品、砼、砂浆、焊接试件（以下简称原材料）应具备材料合格证和试验证明，经项目部专业工程主管进行质量检验认证后，方准使用，对于第一批进场主要材料、设备，还需工程部、质监部专业工程师参加检验签证。B、 经审核验收的材料、成品和半成品须达到如下要求：a、质量保证资料整全、有效，有关技术指标符合设计及规范要求；b、现场实物标志与材料相符。C、 主要设备进场应有技术说明书，进口设备还应有海关商检证明、原产地证明及中文技术说明书。设备进场时，施工单位应及时填报设备进场报验单报项目部，项

20、目部应及时组织工程部、质监部、施工单位开箱检验，符合要求者共同签证，不符合要求的按规定退货处理。D、 主要装饰材料样板（包括外墙材料、装修、园建、饰面材料等）原则上由装饰工程设计单位（部门）提供，按照选板 初定 样板施工 综合选定 封板 施工的流程进行，紧急情况下可由工程部、装饰工程设计单位或设计管理部、营销部门、地区公司主管领导会同施工单位选定。E、 原材料进场检验应实行试验见证人制度：a、 施工单位指定专人负责材料试验，项目部派人监督取样、送检，试验报告上需有项目部现场见证人签证方为有效；b、 试验必须到工地所在的区、市建筑工程质检站试验室或工程部指定有备案资质的试验室，否则无效。F、 原

21、材料未经检查验收或检验不合格者，不得在工程上使用，由项目部通知限期退出现场。（2） 施工过程质量检查A、 巡视检查与旁站监督a、 项目部工程主管和专业监理，必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实。b、 下列部位施工全过程必须旁站监督：桩基础工程的砼浇筑及打压桩工程；地下室底板、顶板、侧墙浇筑砼及防水处理；钢结构安装；天面防水施工；水暖系统的压力试验及通、灌、闭水试验；主体结构砼的浇筑。B、 检查与抽查a、 工程部、项目部应组织现场巡视和检查，工程管理部每月应对各分项工程实行抽查，抽查率不小于10%。b、 检查内容：施工原材料、半成品、成品的质量，施工工艺、工人操作是

22、否按规范、规程及批准的施工组织设计或方案执行。（3） 中间验收A、 施工样板、样板房（间）的验收a、 凡装饰工程（外墙、室内、大堂、电梯前室饰面、吊天花等）、外墙外保温、橱柜安装、厨、厕、卫生洁具安装、给排水管道安装、玻璃幕墙、干挂石、园建等全面施工前，施工单位应做“施工样板”且须有小样或排版图，施工样板须经项目部及工程部、质监部、设计管理部联合验收，合格后方可铺开施工；b、 单位工程在主体结构施工进度达到要求后，应在指定的楼层内不同户型做施工样板间（交楼标准），确定各专业工艺流程、综合质量验收及装修标准。施工样板间墙体砌筑完成后，由项目部组织质监部、工程部、设计管理部、营销部门对房间间隔进行

23、功能确认，并办理会签。样板间完工后，由项目部会同工程部、质监部、规划设计部门、施工单位、营销部门联合验收、签证；c、 楼盘销售前，项目部应督促施工单位按设计图纸做样板房（示范单位），样板房（示范单位）要反映出建筑效果。样板房完成后，项目部会同工程部、质监部、设计管理部、营销部门参加验收，由公司主管领导审定。B、 分部（项）工程及隐蔽工程验收a、 分项工程经施工单位自检合格后报项目部、质监部共同验收确认、签证。验收不合格，由项目部下发质量整改通知单，并督促其限期整改；b、 隐蔽工程验收必须做好现场签证，严禁事后补签；c、 一般的分项工程和隐蔽工程由专业工程监理、质监部人员检查后验收签证，重要的分

24、项和隐蔽工程（如下表）须报质监部、工程部及设计人员进行验收、签证；重要的分项和隐蔽工程表项目主要分项基础工程第一批单桩单柱的桩基成孔或主要受力桩成孔的终孔验收和钢筋笼验收。钢筋砼工程地下室底板、顶板、外侧墙、核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋。防水工程地下室、屋面、水下结构的防水。设备安装地下防雷接地工程、天面防雷工程；地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。d、 一般的分部工程由项目部组织检查验收。下列分部必须由工程部组织设计管理部、设计（勘察）单位、质监部、项目部、施工单位验收、签证； 地基基础（包括地下室）分部工程； 主

25、体结构分部工程； 装饰分部工程；C、 重要设备的安装调试验收a、 电气设备及配电线路的绝缘检查和接地极电阻测试发电机、电动机、变压器、高低配电柜、控制柜、消防控制柜、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆。应在安装和使用前做绝缘和耐火等级检查，经项目部专业工程监理、质监部人员核验后签证后方可进行通电试验。楼房电气保护接地极的接地电阻应测试合格并做好记录后方可进行下一工序施工。b、 给排水管道的严密性试验给水管道，应做分段和系统打压试验。分段打压试验由项目部现场旁站检查验收，系统打压试验，由工程部、质监部组织验收。排水管道（污水、粪水管）、雨水管及空调冷凝水管安装完后

26、应做灌水试验，检查其渗漏情况，由项目部组织验收，工程部、质监部参加。c、 室内采暖、热水管道安装的质量检查及控制室内采暖及热水隐蔽管道系统应做好分段、分单元的打压、试水和水冲洗试验，由项目部检查验收。系统试验必须有工程部、质监部参加验收、签证。d、 通风与空调安装工程的质量检查及控制通风管道系统保温前应分段进行试压，并由项目部、质监部验收、签证，合格后方可进行保温施工。通风与空调的设备到现场安装后要进行单机试运转抽查。系统调试和综合效能测定，须有工程部、质监部参加验收、签证。e、 主要机电设备的单体检验、调试、试运转电梯、消防系统、水泵、通风、空调设备机组（含冷风柜、风机盘管）及电机、变压器、

27、配电箱柜安装后，应进行单体试车调试，试运转检验。试验由项目部组织质监部、工程部专业主管参加检验和确认签证。（4） 质量问题及事故的处理A、 质量问题及事故的界定a、 重大事故：发生人身死亡事故；重伤三人以上事故；直接经济损失达十万元以上者为重大事故；b、 一般工程质量事故：因违反施工规范、规程，造成直接经济损失5000元以上，十万元以下者为一般工程质量事故；c、 一般质量问题：直接经济损失在5000元以下，或造成严重缺陷者为一般质量问题。B、 质量问题的整改a、 项目部对于现场施工质量问题，要及时下发工程质量整改通知单，并督促施工单位进行整改；对于整改不到位或拒绝整改而造成不良影响的，要对施工

28、单位实施经济处罚。b、 工程部、质监部每次现场抽查后均应填写工程抽查情况通知书，发至项目部，抽查出的问题由项目部督促施工单位整改，并书面回复工程部、质监部。如因项目部督促不力，使工程质量没有及时得到整改，工程部、质监部应下发工程管理检查处理意见，并监督落实。C、 质量事故的处理a、 发生重大质量事故：项目部应在事发后一小时内，将事故简要情况向质监部、工程部报告，质监部、工程部应立刻向地区公司工程主管领导及工程设计管理中心汇报，并督促施工单位做好善后处理、保护现场，等待调查、取证和处理；b、 发生一般质量事故：项目部应在事发4小时以内报告工程部、质监部；c、 工程部、质监部要将本月发生的重大质量

29、事故、一般质量事故在上报给工程设计管理中心的质量月报中体现。（5） 工程暂停工与复工A、 当施工现场出现如下问题，经公司领导批准工程部、质监部有权发出暂停工令：a、 施工中质量出现异常情况，经现场监理提出后施工单位未采取改进措施或措施不力，未能使质量情况好转；b、 上道工序未经监理验收而进入下道工序施工；c、 擅自使用未经认可的建筑材料；d、 不按设计图纸要求进行施工；e、 出现质量安全事故；f、 未经审查同意的分包单位进场施工。B、 暂停工令签发程序：a、 局部暂停工令由工程部经理、质监部经理共同报告地区公司工程主管领导同意后签发；b、 对于涉及范围大、影响面广的工程暂停工令，须由地区公司工

30、程主管领导签发；c、 对可能出现重大质量事故苗头，需立刻制止的可先行下达停工通知，随后向地区公司工程主管领导报告；d、 单位（重要单项）工程及影响面广的工程停工及复工须上报工程设计管理中心备案。（6） 成品保护A、 成品保护措施（详件附件-4成品保护实施细则）a、 制度保证：项目部要督促施工单位制订建筑成品保护规定；（详件附件-4成品保护实施细则）b、 组织保证：总承包单位要成立项目工程建筑成品保护小组，项目部、质监部参与成品保护小组的管理；成品保护小组负责监督各交叉作业工序执行中间交接验收手续，协调和管理独立分包工程执行成品保护规定，落实责任和执行处罚。B、 成品保护重点 预埋给排水管道；卫

31、生洁具、橱柜；木门、窗及门锁；木地板；室内、外装饰面层；镀膜玻璃；大理石窗台板；防水层；阳台栏杆；避雷带； 小区道路； 园建绿化。2、 进度控制（1） 目标控制与计划审批A、 目标控制：项目部负责编制工程建设工期目标计划，和施工单位明确各单位工程进度控制点（单位工程开工、0.000、预售形象进度、主体封顶、外排栅拆除、管线开通、室外工程、交楼等可根据工程需要进行调整）的计划完成时间。报工程部审批后应纳入总承包工程合同条款。B、 进度计划审批：a、施工单位应以主要进度控制点编制单位工程总进度计划，报项目部审查、工程部审批合格后报工程设计管理中心备案；b、施工单位应根据总进度计划，编制分部工程进度

32、计划及月份进度计划，报项目部审批。（2） 进度计划的实施A、 项目部应随时检查材料、设备、劳动力投入情况能否满足工程进度的要求；B、 工地周例会应对影响工程进度的问题（如设计图纸、材料供应、设备到位、分包协作）逐一协调解决；C、 项目部负责每月审核施工单位填报的月度工程量统计表，将实际完成进度与计划进度比较，发生延误时应分析原因并督促施工单位采取措施；D、 项目部应检查分部（单项）工程进度，对拖延三天以上的，施工单位应分析原因，制订改进措施。经项目部审核后报工程部； E、 分项工程工期延误三十天以上，单位工程及重要单项工程工期延误十天以上，工程部须上报工程设计管理中心，工程部、项目部督促施工单

33、位编制赶工措施；F、 主要进度控制点完成后，项目部应及时督促施工单位在三天内办理进度控制点完成时间确认。对于进度延误，项目部要按合同规定对施工单位实施处罚。G、 工程进度达到合同规定形象进度要求后，项目部要及时督促施工单位办理工程形象进度确认，并作为工程款支付依据。（3） 进度计划的调整单位工程施工进度计划在实施过程中根据实际情况需要调整的，必须报经营部门、营销部门、工程部、地区公司领导审定后方可实施，并上报工程设计管理中心备案。（4） 工期签证A、 对于如下情况：a、由于不可抗力的原因（如地震、战争等）；b、由于甲方原因引起停工；由施工单位在发生符合条件的工期顺延的事件后两天内申请办理工期签

34、证，逾期不予办理；B、 项目部应对顺延工期是否符合条件进行核实，出具初步意见并上报工程部审批；C、 施工单位申请后十五天内没有得到书面答复，则视为默认。3、 投资控制（1） 成本规划与预算控制A、 严格会审图纸，在保证安全性和适用性的前提下，做到结构体系经济合理，装饰、设备标准适当；B、 严格审批施工组织设计，施工技术措施要进行方案比较做到经济合理；C、 材料、成品、半成品及设备选型定版须控制价格；D、 独立分包工程及重要的材料、设备根据保证质量、价格合理的原则实行招标。（2） 工程变更控制A、 由施工单位提出的工程变更申请应说明变更原因、内容、工程量及价格。B、 五万元以下工程变更由项目部初

35、审，工程部审批；C、 五到十万元工程变更由项目部初审，工程部审核，地区公司工程主管领导审批；D、 单项变更（含返工损失）在十万元以上的须报集团工程设计管理中心批准后方可实施；（3） 图纸外工程量签证A、 现场图纸外工程量签证必须以工程通知单作为依据，现场监理通知不得作为工程量签证依据；B、 3000元以下工程通知单由项目部审批；3000元以上工程通知单由项目部审查，工程部审批； C、 如因设计修改造成返工的工程量，须会同质监部对已完工部分进行验收，合格后方可办理签证；D、 现场工程量签证单必须由项目部、审核部、施工单位三方现场审核、签证后生效。（4） 工程款支付A、 工程进度款支付a、 项目部

36、初审施工单位上报的工程价款结算帐单并填报付款审批表报工程部审批，并须由质监部确认；b、 项目部应以质量（进度）违约扣款通知书为依据，在工程进度款中扣除相应款项B、 工程结算款支付a、 办理工程款结算的条件：工程的竣工图纸及资料已审核完毕；工程已办理工程施工质量验收手续，且取得工程备案机关出具的建设工程竣工验收备案表，通过政府专业部门的验收；合同保修期已满，物业公司同意按合同条款办理工程保修终结手续。b、 工程结算款支付的程序：由项目部填写工程竣工结算会签意见表和结算书；经审核部审核后返还项目部，按规定执行办理。4、 安全文明施工管理（1） 地区公司须成立安全文明施工领导小组，并制订安全文明施工

37、管理规定，定期进行检查；（见附件-5安全文明施工管理规定）（2） 单位（单项）工程施工组织设计或方案必须有安全文明管理措施；（3） 施工场地必须做到材料堆放整齐、平整、清洁、畅通，施工现场工完场清；（4） 做好“六口”围护封闭，有防火、防坠落等措施；（5） 销售路线及客户可以见到的场地、立面要按营销部门的要求进行处理。5、 合同管理（1） 合同的会签与审批：合同的签订、审批和会签跟踪程序，报价及发包，结算与付款，均应按公司合同管理办法等规定办理；（2） 合同履行跟踪管理A、 工程部、项目部对相关的合同应进行跟踪管理，检查承包单位的合同履行情况，并根据合同条款对承包单位实施奖罚；B、 项目部要建

38、立工程款支付台帐，工程部应对其进行定期检查。6、 信息管理（1） 信息档案的收集、整理A、 工程管理系统各级部门均应积极跟进信息收集、建档和发布管理；B、 项目部应督促施工单位对工程技术资料的收集、整理，并检查；C、 工程管理系统应定期对下级部门的信息管理状况进行检查。（2） 信息档案的分类A、 行政管理信息：包括工程承包合同、与设计单位、施工单位往来文函，向上级请示报告、监理日志，监理月报、监理报表、监理通知书、会议纪要、工作计划、总结等。B、 技术管理信息：包括设计文件、图纸会审纪要、施工组织设计、工程变更、设计变更通知、施工试验记录、主要分项分部工程的验收记录，事故分析及处理记录、竣工图

39、纸等。C、 财务管理信息：包括各种支付凭证、付款收据、承包方提出的价格调整申请及批复额外工程的计费，工期延期的索赔、工程进度款的支付台帐等。7、 组织协调（1） 协调的目的为了实现质量高、投资省、工期短的三大目标而创建良好的内部、外部关系。（2） 协调的内容A、 内部协调：抓好人、财、物、技术、专业及部门的配合协调，建立信息沟通渠道，及时解决工作中的矛盾与困难；B、 外部协调a、 以合同为准绳协调处理与工程生产相关单位（设计、施工、监理等）的合作关系；b、 以政府法规为原则，协调处理与政府职能部门的相关关系。（三） 工程竣工、移交及保修阶段的管理1、 竣工验收（1） 竣工验收的条件A、 施工单

40、位已按合同、施工图和设计要求全部施工完毕，经全面自检，所有分部工程验收合格，B、 施工单位将竣工资料报项目部审查合格；C、 住宅内各单元按门牌编号编好锁匙，楼宇清扫干净；（2） 竣工验收的组织及程序竣工初验由项目部组织；竣工质量验收由工程部组织；单位（项）工程竣工验收合格后，由项目部填写竣工资料审查认定表、合作单位信誉调查表及工程竣工验收意见会签表，报工程部及地区公司工程主管领导审批。工程竣工验收意见会签表将作为工程结算依据。2、 移交（1） 移交的条件及标准A、室内单位工程部分：a、 已按批准的设计文件及承发包合同内容全部完成；b、 经竣工初验并整改通过验收；c、 质量符合国家质量检验评定标

41、准，经工程部核定工程质量等级；d、 水、电有可靠的供应，并且水质符合饮用水要求；e、 有完备的竣工图及资料；f、 分梯分套的全部锁匙（水、电表井要通匙）；g、 由施工单位提供建筑工程质量保修书。B、室外单位工程部分：a、 同室内单位工程部分的第a、b、c条；b、 设备经试运转验收合格，并提交使用说明书、原理图、随机的备品备件、专用工具等；c、 提交需经政府专业部门验收合格的证明书及准用证等；d、 有完备的竣工图及资料。C、小区配套：a、 同室内单位工程部分的第a、b、c条；b、 有准确的小区规划平面图，市政道路，排污管排水系统图，环境绿化平面图等竣工资料。（2） 移交的程序及手续：通过工程部、

42、质监部质量等级评定，先由施工单位向项目部提出移交申请，再由项目公司组织施工单位向物业公司进行移交，办理移交手续。 3、 保修（1） 工程回访A、 项目部应定期组织回访已入住业主，了解工程质量及维修服务质量；B、 回访结果应分类整理、总结、归档，作为工程案例汇编的重要依据，对于重大工程质量及维修服务质量问题要及时上报工程部。（2） 保修服务A、 单位工程、小区移交后由物业公司进行管理，工程质量的保修期以竣工验收通过之日起计算，保修期以国务院颁布的第279号令：建设工程质量管理条例为准；B、 向业主交楼后，施工单位与物业公司办理保修期委托保修协议书。保修期内施工单位需将维修负责人、办公地点、联系电

43、话，书面通知物业公司管理处；项目公司委派专人担任质量鉴定员；C、 在向业主交楼后的头二个月内，项目部应协助物业公司解决业主对质量问题的投诉，及时通知施工单位维修，维修项目由项目部与施工单位会签，维修完毕后由工程室验收、签证。二个月后的工程维修，物业管理处与维修队负责；D、 保修期内业主对工程质量的投诉由物业管理处会同质量鉴定员鉴别属实后，向维修队下达维修单，维修队完成维修工作后，需报告项目部确认；E、 出现质量责任的争议，由质量鉴定员进行责任鉴定。对于鉴定结果如有争议，上报工程部仲裁。（3） 保修终结保修期满，施工单位提前10天提出保修期终结申请书，并应整理好保修档案资料，向物业公司移交。届时

44、，项目部组织工程部、物业公司、施工单位共同对质量进行复检，对经复检认定属于施工质量问题，但又无法全面返工整改的，施工单仍负有保修责任。在确认保修责任已完成时，应签发保修期终结书。保修期终结书可按保修项目分段签发，此时方可办理结算。（四） 直接发包工程管理1、 直接发包的单项工程原则上应由单位工程总承包单位统一管理，并签订协议书，内容包括提供生产、生活、办公临时设施和用水、用电、材料管理、进度与质量管理、交叉作业（含场地土方处理）；安全文明施工管理及治安等安排，项目部负责协调工作；2、 凡需政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程，按谁施工谁负责办理验收手续原则，专业验收合格，方可

45、办理结算手续；3、 直接发包工程的结算，须经监事会进行再审核。三、 工程生产管理制度（一） 检查制度1、 项目部周巡检（1） 项目部每周定期对本项目的工程质量进行全面检查并组织讨论、总结；（2） 项目周巡检由项目部经理组织全体工程管理人员、质监部人员参加；（3） 周巡检发现的问题应及时发出质量整改通知单并跟踪落实；（4） 每周四下午前向工程部上报工程质量巡检周报。2、 工程部月度生产检查（1） 工程部经理、质监部经理每月月底要组织工程部全体技术人员及质监部人员对本地区各项目生产管理进行全面检查；（2） 该检查要制定工作指引及评分标准，检查前发通知，检查后发通报并抄送工程管理中心。3、 其他工程

46、部、质监部可根据实际情况制定有针对性的专项检查或随机抽查，且将检查结果通报各项目公司、抄送工程设计管理中心。（二） 会议制度1、部门周例会部门周例会每周一上午9：00召开，分别由工程部、质监部、项目部经理主持，全体成员参加。主要内容有：（1） 对上次会议存在问题的解决和纪要的执行情况进行检查；上周工作计划完成情况总结及本周工作计划安排。（2） 项目部要进行工程进度情况总结分析：审查主要分项工程进度情况；分析影响进度的主要问题；下期进度计划；（3） 项目部要进行施工单位投入人力设备情况总结分析：劳动力、管理人员配备；设备配置及运转情况；设计图纸；施工工艺；工程质量；整改落实情况；成品保护；（4）

47、 项目部要总结本周发生的工程款支付情况；2、半月生产例会（1） 由工程部经理主持，每半月召开一次，工程部、质监部、项目部、设计管理部、开发部等部门主要负责人参加。（2） 会议内容主要检查工程进度、质量，针对存在问题研究解决办法，会议形成纪要，由工程部督办。3、工程周例会工程周例会定于每周四下午15：30召开，由各项目部经理主持，项目部及施工单位主要负责人参加主要内容有：（1） 对上次会议存在问题的解决和纪要的执行情况进行检查；（2） 本周工程进度情况；（3） 下周进度计划；（4） 施工单位投入人力设备情况；（5） 材料的质量与供应情况；（6） 有关技术和质量情况；（7） 工程款支付；（8） 索

48、赔；（9） 对施工单位的通知和指令；（10） 协调关系。4、不定期会议（1） 工程项目建设过程中临时发生的事件，需要工程部、设计、施工及公司各部门协调解决的，由工程部或项目部发出通知，请有关单位参加，重要的协调会报呈地区公司工程主管领导签发，并主持会议。（2） 集团下达重要工作指标，需由工程设计管理中心布置阶段性工作任务时，或地区工程系统出现重大管理失误及工作路线偏离时，由工程设计管理中心发出通知，请地区公司有关部门参加，由工程设计管理中心总监主持。（三） 培训及考核制度1、培训制度（1） 工程部统一编制年度的培训计划，并上报工程设计管理中心。工程部按照培训计划每月组织不少于一次全公司工程管理

49、技术人员的集中培训学习。（2） 项目部每二周组织一次本部门的业务学习，结合工程管理手册和专业技术工作中比较突出的问题进行学习、讨论。2、培训方法、内容以联系实际自学为主，专题讲座为辅，结合参观、讨论等多种形式，学习公司的管理规章、制度，规范、规程、新工艺的应用等。3、业务培训考核制度培训和学习必须严格考核制度，各地区须阶段性组织考试，根据考核成绩给予奖励或处罚，考核结果由地区公司工程部备案、存档，并作为竞争上岗、晋升、降级、辞退的重要参考依据：考核、考试的有关规定细则，各地区可根据实际情况进行编制，报工程管理中心审批、实施。90及100分评为优；75至89分评为良好；60至74分评为合格；60

50、分以下评为不合格。考核结果在公司内通报，并上报工程设计管理中心，成绩优秀者给予表彰，不合格者给予通报批评，连续两次不合格者，给予辞退处理。（四） 工作考评及奖罚制度1、总则（1） 为保证集团公司开发建设的各项目质量、进度、投资等控制目标的实现，贯彻奖优罚劣的原则，特制定本制度。（2） 本制度适用于工程部、质监部、项目部。2、奖励与处罚基本原则（1） 本制度分表彰和处罚两部分，表彰分通报表扬和物质奖励，处罚分警告、记小过、记大过、降级、辞退。（2） 凡一年内受到两次警告者作记小过一次处理；受到两次记小过者作记过处理。（3） 凡一年内受到两次记大过者作降级一级处理，并取消其当月奖金。（4） 凡一年

51、内受到两次降级处理者作辞退处理并取消其当月及年度奖金。（5） 主管级以下员工的降级处罚按降低一级工资处理，并取消其当月奖金。（6） 对出现工作失职但拒不接受本处罚规定的，经公司查实后予以辞退处理，并取消其当月及年度奖金。（7） 对未办正常离职手续擅离岗位的员工，取消其当月及年度奖金。（8） 凡员工当月奖金不足以扣罚时以扣除当月全部奖金处理，不再累计到下月执行。（9） “第一责任人”指单位（项）工程监理，“第二责任人”是“主管工程师”、“项目部经理”或“工程部专业主管”，“第三责任人”是工程部经理。“第一责任人” 奖惩时，“第二责任人”比“第一责任人” 降低一个档次，依此类推。3、工程生产管理人

52、员奖罚管理细则见附件-3：工程生产管理人员奖罚管理细则（五） “四新”审批与推广制度1、“四新”的界定：A、集团内从未使用过，且对技术经济指标有较大影响的； B、虽某地区普遍使用，但由于其性能与地质、气候、环境等条件密切相关，当跨地区使用时，对技术经济指标有较大影响的。2、“四新”信息的收集与分析工程管理部、项目部须将“四新”信息收集、整理纳入部门基础管理工作，并及时按层级上报；3、“四新”的使用与推广A、 在试点使用“四新”之前，须组织市场调研，进行技术经济分析，并填写项目工程“四新”使用审批表，报集团工程设计管理中心审批；B、 在“四新”试点成功、全面推广前，须填写项目工程“四新”使用总结

53、，报工程设计管理中心审批同意后，方可在本地区推广。附件-1 项目管理主要流程一、施工图纸会审设计管理部设计管理部项 目 部规划设计部二、施工场地管理设计管理部三、施工组织设计审批 审 批工程部四、测量放线管理设计管理部项目部 质监部设计管理部五、工程开工审批项目部设计管理部六、单位工程质量控制项目部、工程部、质监部、设计管理部设计单位、物业质监部、工程部项目部、质监部、工程部施工单位项目部七、材料、设备质量控制、质监部质监部质监部八、工序质量验收质监部、项目部质监部 九、分部、分项、样板工程质量控制 、质监部参加并报请质监站参加质监部 十、工程质量缺陷及事故处理质监部质监部质监部质监部十一、工程变更审批设计管理部十二、工程通知单审批项目部经理项目部经理十三、单位工程进度控制十四、竣工资料、图纸交付审查十五、工程竣工验收质监部工程部、质监部十六、工程竣工备案开发部协助项目部、质监部、工程部十七、工程保修管理附件-2 工程管理表格（略）附件-3 工程生产管理人员奖罚管理细则奖励规定一、 通报表扬：对以下工作表现良好的工程管理人员予以通报表扬。1、 严格执行工程管理制度，及时发现存在的问题或隐患，并予以纠正或制止，为公司避免经济损失的。2、 在审查施工方案、图纸会审记录、工程变更申请及选用材料、设备或“四新”应用等