PPT精品X联郑州经三路项目产品定位及配比建议

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2022年11月26日2022年11月26日经三路项目第一阶段经三路项目第一阶段补充报告二补充报告二谨呈：河南鑫苑置业有限公司本报告是严格保密的。2产品定位及配比建议产品定位及配比建议本报告是严格保密的。3方案设计方案设计金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度；座以小型办公物业为主保证销售速度；工商银行广场工商银行广场金座金座25*45形成视觉共享空间形成视觉共享空间主形象展示面主形象展示面4527u广场1400u金座基底1125u银座基底=1425u覆盖率30；5715012银座银座

2、25*579办公区入口办公区入口本报告是严格保密的。4方案的经济评价方案的经济评价方案一：金座30层，银座30层；方案二：金座25层，银座25层；方案三：金座25层，银座18层；方案四：金座18层，银座18层；本报告是严格保密的。5方案一：金座方案一：金座3030层层+银座银座3030层层序号序号项目名称项目名称金座金座裙楼商业裙楼商业银座银座地下车库地下车库合计合计1建筑面积（万m2）3.38 0.50 4.28 1.10 9.26 9.26 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3244 3244 3销售率（100%）100%100%100%0

3、%100%100%4销售收入（万元）12844.003500.0013696.000.0030040.0030040.005单方成本（元/m2）2616.492616.492131.964030.692560.532560.536总成本（万元）8843.731308.249124.794433.7623710.5423710.547税金（万元）1317.79359.101405.210.003082.103082.108税后利润（万元）2682.471832.663166.00-4433.763247.363247.369 9投资利润率投资利润率13.70%13.70%本报告是严格保密的。6序

4、号序号项目名称项目名称金座金座裙楼商业裙楼商业银座银座地下车库地下车库合计合计1建筑面积（万m2）2.81 0.50 3.56 0.557.42 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3销售率（100%）100%100%100%0%100%100%4销售收入（万元）10687.503500.0011392.000.0025579.5025579.505单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992429.112429.116总成本（万元）7112.341270.607547.202099.9018030.041803

5、0.047税金（万元）1096.54359.101168.820.002624.462624.468税后利润（万元）2478.621870.302675.98-2099.904925.004925.009 9投资利润率投资利润率27.32%27.32%方案二：金座方案二：金座2525层层+银座银座2525层层本报告是严格保密的。7序号序号项目名称项目名称金座金座裙楼商业裙楼商业银座银座地下车库地下车库合计合计1建筑面积（万m2）2.81 0.50 2.57 0.55 6.43 6.43 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3销售率（100%）10

6、0%100%100%0%100%100%4销售收入（万元）10687.503500.008208.000.0022395.5022395.505单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992476.962476.966总成本（万元）7112.341270.605437.802099.9015920.6415920.647税金（万元）1096.54359.10842.140.002297.782297.788税后利润（万元）2478.621870.301928.06-2099.904177.084177.089 9投资利润率投资利润率26.24%26.24%方案三

7、：金座方案三：金座2525层层+银座银座1818层层本报告是严格保密的。8序号序号项目名称项目名称金座金座裙楼商裙楼商业业银座银座地下车库地下车库合计合计1建筑面积（万m2）2.03 0.50 2.57 0.55 5.64 5.64 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3销售率（100%）100%100%100%0%100%100%4销售收入（万元）7695.003500.008208.000.0019403.0019403.005单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992469.712469.716总成本（万

8、元）5120.891270.605437.802099.9013929.1813929.187税金（万元）789.51359.10842.140.001990.751990.758税后利润（万元）1784.611870.301928.06-2099.903483.073483.079 9投资利润率投资利润率25.01%25.01%方案四：金座方案四：金座1818层层+银座银座1818层层本报告是严格保密的。9比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。的目标考虑，方案二为最优方案。u考虑因素考虑因素u

9、做足容积率u净利润u投资利润率u资金周转率u车位比容积率开发成本收入净利润成本利润率方案一8.742371030040324713.70%方案二7.361803025579492527.32%方案三6.321592022395417726.24%方案四5.461392919403348325.01%备注：以上方案测算未计车库销售收入本报告是严格保密的。10方案二的主要参数方案二的主要参数金座25*45*25（层）=28125银座25*57*25（层）=35025办公总建面63150M2商业面积5000M2地下停车场面积5500M2地面广场1400M2本报告是严格保密的。11目标客户目标客户 中

10、小知识服务型企业的需求细中小知识服务型企业的需求细分分客户类型客户类型员工人数员工人数需求面积需求面积需求特征需求特征事务所20200景观好，昭示性，贸易公司（大型）60（小型）101550060100M2重交通，对外联系便利，物业形象，同类聚集广告、咨询公司2030150200性价比，交通，附加费用少，办公时间长（24小时办公），同类聚集设计、工程和相关服务2030200300交通，对形象要求不高 IT4050300500品质，配套，环境投资者N/A50100M2看重总价和升值潜力；租售灵活本报告是严格保密的。12客户特征描述客户特征描述u他们大多是专业写字楼的第一次置业者；u公司处在发展阶

11、段，有良好的发展前景，有充分的置业信心；u购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注；u客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。u大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10平米。本报告是严格保密的。13金座的技术指标金座的技术指标u公司类型：中小知识服务型企业u员工人数：2050人；u人均面积：69M2；u核心客户的需求面积：120450M2；u主力产品面积：120200M2；u小部分楼层设置300500M2的大面积

12、单位；u金座户数：按平均每户170M2计约160户；u车位（按1：1计）：160个；本报告是严格保密的。14银座的技术指标银座的技术指标u客户类型：创业型企业投资客u企业员工人数：1020人；u人均面积：67M2；u核心客户的需求面积：60150M2；u主力产品面积：6080M2划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租；本报告是严格保密的。15金座、银座的产品定位小结金座、银座的产品定位小结u定位原则：u总体档次定位一致，以免拉大心理落差影响项目整体形象；u扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售；u建立产品标杆。但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆，在高度，体量，材料、单位面积上提升形

13、象；客户构成客户构成产品建议产品建议产品细节差异点产品细节差异点金座中高端客户中高端客户IT公司、设计公司、律师及会计师事务所、咨询公司、外企办事处；单层面积1125；25层高；单位面积120200M2；每层68户，约160户；均价38004000；核心价值点：高形象与生态功能立面形象专业，昭示性好；大堂宽阔大气；主推“生态建筑”；银座中端客户中端客户小型贸易、广告、装饰设计、中小型办事处；投资客；单层1425M2；25层高；60 80M2最小单位，弹性空间任意划分，估算约240户；定价32003400；核心价值点：实用价值高立面简洁实用；入口大堂简洁实用；主推“三明设计”；本报告是严格保密的

14、。16停车位建议停车位建议本报告是严格保密的。17停车位停车位按市场大势的标准测算，本案按市场大势的标准测算，本案约需要约需要240-300240-300个停车位个停车位楼盘名称楼盘名称层数层数建筑面积建筑面积停车位停车位车位配比车位配比国际企业中心国际企业中心312栋，约10.8万地面200个地下一层约170个291:1河南信息大厦河南信息大厦281栋，4.17万地上/下200个209:1河南报业大厦河南报业大厦251栋，约3.5万地上约150个233:1金成国际广场金成国际广场234栋，10.96万地上/下200个548：1财富广场财富广场214栋，5万地上40个地下150个263：1注协

15、大厦注协大厦161栋，2.5万地上32个地下一层160个130：1思达数码大厦思达数码大厦161栋，2.85万地上下150个190：1索克大厦索克大厦111栋，约1.8万地上85个211：1对市场主流产品的车位配比情况分析，200250M2左右配1个车位为市场所接受的合理区间；由此推算本案车位约需：60000/（200250)=240-300个车位；注：调研结果显示车位紧张现象在经三路区域普遍存在。由于本区域土地稀缺成本不断攀升，此矛盾只会愈发突出。本报告是严格保密的。18按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两层有助于形成项目的优势，但成本

16、增加层有助于形成项目的优势，但成本增加20002000万左右万左右地下一层：1800/30+5600/40=60+140=200 个地下二层：1800/30+11200/40=60+280=340 个车位配比车位配比:64000/360=178:64000/360=178车位配比车位配比:64000/200=320:64000/200=320本报告是严格保密的。19但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地下一层车库计，方案三的车位配置明显比方案二更合理；下一层车库计，方案三的车位配置明显比方案二更合理；建面与车位比：320M2：1 （

17、64000:200）户均配比：约为2：1 (400:200)金座约160户；银座由于自由分割，不确定性因素多，暂定240户；两栋共计400户；方案二方案二金座25*45*25=28125银座25*57*18=25650总体量53775；车位比约为240M2：1按户均200M2计算，约268户；车位比接近1：1方案三方案三本报告是严格保密的。20根据市场大势和设计指标，方案二设置根据市场大势和设计指标，方案二设置200200个车位略显不足，个车位略显不足，需适当提高配置标准需适当提高配置标准u方案二车位配置相对不足方案二车位配置相对不足市场角度设计角度车位比240300个一层200个方案二2：1

18、；320M2：1本报告是严格保密的。21 从车位配置的角度考虑，建议方案二（从车位配置的角度考虑，建议方案二（25/25)25/25)加设半层地下加设半层地下车库，增至车库，增至270270个车位；个车位；序序号号项目名称项目名称金座金座裙楼商裙楼商业业银座银座地下车地下车库库合计合计1建筑面积（万m2）2.81 0.50 3.56 0.83 7.70 7.70 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 2866 2866 3销售率（100%）100%100%100%0%100%100%4销售收入（万元）10678.003500.0011392.000

19、.0025570.025570.00 05单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992479.582479.586总成本（万元）7106.021270.607547.203168.9319092.719092.75 57税金（万元）1095.56359.101168.820.002623.482623.488税后利润（万元）2476.421870.302675.98-3168.933853.763853.769 9投资利润率投资利润率20.18%20.18%车位为270个建面与车位比：230M2：1（64000:270）户均配比：约为1.5：1 (400:27

20、0)金座约160户；银座由于自由分割，不确定性因素多，暂定240户；共计400户；本报告是严格保密的。22 或者考虑将方案一（或者考虑将方案一（30/30)30/30)少设置半层地下车库，减至少设置半层地下车库，减至270270个车位；个车位；序号序号项目名称项目名称写字楼写字楼裙楼商裙楼商业业高层公高层公寓寓地下车地下车库库合计合计1建筑面积（万m2）3.38 0.50 4.28 0.83 8.99 8.99 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3341 3341 3销售率（100%）100%100%100%0%100%100%4销售收入（万元

21、）12844.003500.0013696.000.0030040.030040.00 05单方成本（元/m2）2616.492616.492131.964030.692516.382516.386总成本（万元）8843.731308.249124.793345.4822622.222622.25 57税金（万元）1317.79359.101405.210.003082.103082.108税后利润（万元）2682.471832.663166.00-3345.484335.654335.659 9投资利润率投资利润率19.17%19.17%车位为270个建面与车位比：283M2：1（76600

22、:270）户均配比：约为1.8：1 本报告是严格保密的。23在提升车位标准时注意控制成本，因为从当前市在提升车位标准时注意控制成本，因为从当前市场表明，车位比不是项目成功的核心因素；场表明，车位比不是项目成功的核心因素；而注协大厦的车位配置宽裕（而注协大厦的车位配置宽裕（1 1：1.51.5；130M2130M2：1 1），但对其价格和销售速度并无），但对其价格和销售速度并无决定性作用。决定性作用。市场调研显示，财富广场、金成国际、市场调研显示，财富广场、金成国际、国际企业中心的车位比相对紧张国际企业中心的车位比相对紧张（250250平米：平米：1 1以上），但销售情况良好。以上），但销售情况

23、良好。本报告是严格保密的。24汇报结束汇报结束谢谢！谢谢！本报告是严格保密的。25附：方案示意图附：方案示意图工商银行广场工商银行广场金座金座主形象展示面主形象展示面银座银座办公区入口办公区入口(金座首金座首5层架空）层架空）中心广场中心广场本报告是严格保密的。26房地产策划大全房地产策划大全 1战略理解企业文化理解制定公司战略竞争战略职能战略2 2部门内部战略宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作计划组织实施计划培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成计划纠偏、调整督促完成3 34 45 56 67 78 810109 91111121213131414

24、总经理办公会AB本报告是严格保密的。54流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程拥有者：战略发展部时间各部门部人力资源部战略发展部内部考核？达到或超出目标内部激励、表扬落后目标惩罚修正调整激励支持整体战略目标部门考核员工考核结束1515161617171818222219192020212123232424AB总经理办公会本报告是严格保密的。55流程名称：公司战略目标实施流程说明流程编号：流程拥有者：战略发展部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单1.战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化公司战略、竞争战略、企业文化2.各部

25、门对公司战略和企业文化理解企业战略、企业文化3.战略发展部在公司战略下形成战略目标战略目标4.各部门结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌战略宣灌5.各部门内部达成一致战略共识6.各部门内部全体员工分解公司战略目标战略目标分解7.各个部门形成本部门的目标管理体系目标管理体系8.各部门形成部门工作计划工作计划9.人力资源部对各各部门进行相关培训培训10.各部门组织实施工作计划阶段性结果11.各部门内部自我控制目标控制12.战略发展部督促目标完成督促控制13.各部门对偏离目标的工作进行纠正纠正后的方向14.各部门对方向正确的目标继续实施、完成完成的结果15.各部门对自身结果进行考核考核

26、成绩本报告是严格保密的。56流程名称：公司战略实施流程说明（续）流程编号：流程拥有者：战略发展部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单16.战略发展部对各部门进行考核考核结果17.人力资源部对各部门员工进行考核考核结果18.各部门达到或完成计划目标胜利的结果19.各部门没有达到目标失败的结果20.各部门对绩效人进行惩罚批评、教育21.绩效人修正调整自己的工作方式和发法工作调整22.各部门的目标支持公司的整体目标局部目标支持总目标23.部门内部对好的绩效人进行激励精神激励24.经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励物质和精神激励本报告是严格保密的。57广告与房地产策划专题广告与房地产策划专题u全部资料精心整改u广告与房地产策划按类型整合u更加完善的策划方案与营销案例本报告是严格保密的。58价值3800元一套价值500元一套本报告是严格保密的。59本报告是严格保密的。60房地产专题房地产专题uWWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAO本报告是严格保密的。61房地产策划大全房地产策划大全