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1、20XX年地产成本管理学习总结学习了第三天，今天看了些重庆公司的资料。其中中海 的那个资料是比较好的，很实在。如果前2天学习的是一些 基本知识，那么今天开始进行到了房地产领域的知识。先回 顾下地产公司的成本控制。地产公司的成本分类6个大大部分。1、土地成本;2、前期费用；3、工程成本;4、营销成本;5、 管理成本;6、财务成本。按照中海的分法我觉得还是不错的。1、土地成本；土地成本（约占项目总成本的30-35%左 右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、 土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。要点是三个：拿地时的成本分析准确。采取一定的投标 报价策略、严格控制交地及付款风险。
2、具体到不同的拿地情况又有分类。1）旧城改造地块。要点是3个：争取尽可能的优惠政 策；争取在税收方面获得一定程度的返还；尽可能争取高容 积率，间接降低土地成本。2）其它发展商转让（挂牌交易）的地块：要点是2个： 在地理位置、区位坏境状况、项目公司的财务状况等方面对 其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有 债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降 低资金成本。3）公开招投标或拍卖地块：要点是3个：加强分析研 究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有 权部门的公关工作。中标后争取对我司土地开发、交地以及 付款有利的条件，降低土地成本。中海地产土地成本管理的主要
3、责任部门为投资发展部。2、前期费用；（约占项目总成本的2-3%左右），主要指设 计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的 重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关 收费标准）o对于设计费用，主要从以下几方面进行控制1）采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技 术经济指标参数；3）限制钢筋含量、栓含量、节点设计等对工程造价影响 大的内容；4）控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。众所周知，设计结果决定了工程造价的85%甚至以上， 因此设计管理（虽然整个设计费用仅占总成本的2%）是工程 成本管理的重中之重。一方而，
4、合约及项目应积极配合参与 结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济 性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方 而，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的 前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分 析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工 后的返工及不必要的成本浪费。中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。3、工程成本；（约占项目总成本的50-55%左右），主要由 分项工程及甲供物资成本、配套成本等构成。主要通过以下具体措施来控制分项成本1）在项目前期尽早确定合理的成本控制目标。2）成本管理部门（合约、财务）应及时对成本测算值作 进一步拆
5、分。3）在工程分项和材料采购过程中，坚持“三堂会审、 货比三家，最低价中标”的原则。4）加强对投标单位的议标制度。5）充分进行建材市场调研。6）设计图纸、材料样板提早开始研究、完善，招标准 备工作也应早开始。7）完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计 变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。设计 变更引致的费用调整是工程成本控制的重点和难点。分项工程及甲供物资成本管理的主要责任部门为合约 管理部和项目发展部。特别要强调的是，近年来，在财务系统的配合下，合约 管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。成本 分析预警制度指的是成本管理部门与有关部门配合，在项目 发展的不同阶段根
6、据项目发展的具体情况实时，定期调整成 本台帐，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势， 并通过各种有效途径（如成本控制小组会议制度）及时进行 调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。另外，在项目 完工生，对由财务部、合约管理部共同牵头，对项目开发成 本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并做出合理的评 估。4、营销成本；（约占项目总成本的5-8%左右），主要指在 项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售 楼处费用。营销成本管理的主要措施为以下几点1. 建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监 督体制。2. 完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作 的报价、比价、议价操作
7、流程，用竞标的方式，谋求各项广 告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。3. 降低媒体发布的折扣点，营销成本管理的主要责任 部门为营销策划部。5、管理成本；（约占项目总成本的2-3%左右），是指公司、 项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用， 主要为人力资源成本及行政成本。管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效 益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工 作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。6、财务成本。财务成本（约占项目总成本的6-8%左右）， 主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。另外，与合约管理部配合，采取适当缓付分项商工程款 的方式也可以降低财务成本。以上我觉得还是比较全的。明天开始就正式分析地产公司成本管理的细节。尤其是 2个内容。建设工程的成本管理。设计阶段的成本管理。尤 其是后者。最后用地产全项目的成本和融科的动态全成本的 学习作为结束吧。但愿这个周内学习的完。
20XX年地产成本管理学习总结
