最全面的商品房工程质量管理指导书[1]

《最全面的商品房工程质量管理指导书[1]》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最全面的商品房工程质量管理指导书[1]（6页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、最全面的商品房工程质量管理指导书一、建立健全的商品房质量管理体系1、 加强商品房参建各方，工程质量管理体制机制建设；2、 深入开展商品房工程质量突出问题的预防和专项整治；3、 进一步规范商品房参建各方主体质量行为，落实建设、勘察、设计、施工、监理对工程质量终身责任制；4、 加强对重点工程，大型基础工程的工程质量管理；5、 突出重点，加强对商品房工程质量监管力度（商品房质量投诉，举报处理工作，规范处理程序，切实维护消费者的合法权益）6、 发挥监理在工程质量监管中的重要作用；7、 自觉接受政府部门对商品房工程质量的监督管理；8、 积极开展商品房工程质量通病防治和工程质量突出问题的治理，开展工程质量

2、创新、创优活动；9、 加强工程质量的检测、试验、调试、运转管理工作。以样板工程引路，抓好样板工程施工，验收和管理，以样板工程质量标准推广到整个工程质量管理中，从而保证商品房质量零投诉。10、 商品房工程质量严格执行“分户验收标准”各项质量指标必须达到标准，否则不准交房。切实维护消费者的合法权益。11、 商品房验收一定要严格按法定验收程序，竣工验收没有备案的商品房不交房，如交给业主使用按违法处理。二、商品房建筑安全质量标准化管理经验1、 明确开展安全质量标准化活动的目的和意义2、 全面推行安全质量标准化要注意抓好几个环节（依法规范企业行为；标准化与日常管理相结合；实行人性化管理。）3、 开展安全

3、质量标准化工作的一些经验：（1） 建章建制；（2） 明确职责（3） 强化培训（4） 实施准入制度强化系统管理（5） 实施重点管理，强化特大型项目管理4、 消除安全质量标准化工作中存在的一些问题和差距：（1） 理解不一；（2） 认识不高（3） 工作滞后（4） 指导不够。5、 继续深入开展建筑施工安全质量标准化工作，创建平安和谐的工地：（1） 安全管理标准化；（2） 安全技术标准化；（3） 安全设备标准化；（4） 环境安全标准化；（5） 安全作业标准化；（6） 特点表现：（继承性；规范性；科学性；系统性；创新性。）（7） 实施办法：（一） 突出“预防为主，安全第一”的方针（二） 安全生产规范化；制

4、度化；标准化；科学化；法制化。（三） 安全与质量，安全与健康，安全与环境一起抓。（四） 起点高，标准高，管理严。（五） 提高管理水平，提升规范标准，贯彻落实三个文件精神：施工企业安全生产评价标准JGJT77一2003；现场安全生产保证体系标准；建筑施工安全检查标准JGJ59一99。（六） 安全质量管理工作要做到五到位：（1） 思想认识到位（2） 组织机构和人员到位（3） 计划措施到位（4） 安质投入到位（5） 检查落实到位。在项目建立常效机制：制度化；标准化；规范化运作，公司，项目，部门，班组，岗位一级对一级负责。（6） 抓好工程竣工验收和安装工程及配套设施验收。（7） 抓好工程质量分户验收。

5、（8） 抓好园林绿化和小区景观验收。（9） 抓好智能化工程验收。三、商品房验收标准 总 则1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。2、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，业主要及时向开发商反映，待维修后方能入住。3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如

6、有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份交屋看房记录表或物业交付核验单。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。交屋看房记录表最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。建设部公布验房、收

7、房标准程序。收房细则:把验收的目光放在隐蔽工程上（一）查合同执行情况(1) 开发商应出示完备合法的住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表。这些文件要看原件，而不是复印件。(2) 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。(3) 房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(4) 查看所购商品房整栋楼的本地区建设工程竣工验收备案表，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张备案表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施

8、等。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。(5) 对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。注意：向开发商索要住宅质量保证书、住宅使用说明书、保修卡和住户手册，以便日后出现质量问题按约要求维修。（二）查质量标准：包括结构安全，使用功能、供电供水供气、消防通风、智能安防等等。（三）查小区环境：停车场， 智能保安系统，园林绿化，公共服务设备设施。小区内 凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通。

9、即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。（四）查建筑规划：检查是否按规划设计建设、重点检查间距、建筑总高层次、建筑面积，规划设计是否变更多，小区建筑有缩水或澎涨等问题。（五）查物业管理：在您查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签订物业管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区

10、物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。四、商品房交房验收、收房内容商品房开发商教业主收房是应尽责任：业主收房是买房过程中最重要的一步，所以大脑中要有一定的法律意识，要有法律这根弦。收房是有一定的流程的，从法律角度来讲，以下方面是您应该着重注意的： 1、收到收楼通知书时应考虑到开发商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。在出门前，带齐通知中要求携带的各种证件。有条件的或者数码相机最好具有日期显示功能，以便拍下有问题之处作为凭证。纸笔，则是用来记录发现的问题。易贴便条用来写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。试电笔，检查电

11、源是否已全部接通。直角尺，量度墙身、地板是否平直。小锤子，用于检查空鼓，如天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等，如果敲击的声音有少许回响，则是有点问题了，沉闷的声音则表示过关。而矿泉水的用处在于瓶子，待所有各项都验完后，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，看地面是否平整，流水坡度做得够不够。接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是天左右）内带齐所需文件资料（包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等）到指定单位（楼盘现场）办理收楼入住手续。收房

12、时注意以下几点：（1）要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。 （2）收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。 （3）特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。 （4） 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。（5）通常开发商会与入住通知单一并寄发给业主一份缴费通知单，办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。交纳公共维修基金以及先期的物业管理费房

13、屋的公共维修基金是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用。还有，在入住以前，您必须先交纳13个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用。交纳契税，为得到产权证早做准备。契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款1.5%的契税，开发商有权代收代

14、缴。2、确定房屋是否达到交付条件（1）竣工验收备案表 为最重要 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。 竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。 （2）住宅质量保证书 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及

15、保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。 （3）住宅使用说明书 住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。 （4）建筑工程质量认定证书 （5）房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 （6）实测面积测绘报告 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。 建筑工程竣工验收备

16、案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张备案 表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商 签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。 提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交

17、房的责任由开发商承担.3、房屋检验 收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），要先验房后缴费，按交楼标准查验楼房状况，之后才缴纳入住前的相应费用，确认无误后再签署收房文件。先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋。如果发展商非要签字后才让收楼，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。在收楼之前一定要注意记好房子工程质量的保修期限，在了

18、解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的住宅质量保证书的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。（1）.检测房屋面积： 要求开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。 （2）.检验房屋质量： 购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手： A房屋本身的质量 .B景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。 C安装管道、管件、门窗质量 。交房时要把握以下几个原则

19、：（1）. 一定要掌握“先验后收”的原则。 （2）. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。（3）. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。 （4）. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。 （5）. 只要按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。 （6）. 不要将样板房标准作为现实标准，除

20、非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来 4、新房验收的最终结果 （1）、 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写验房交接表等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。（2）、 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在验房交接表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。 （3）. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。 （4）. 对发现的问题要详细在

21、验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 交房后要坚持的原则： （1）. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。 （2）. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。 （3）、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。 （4）、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法

22、定条件 5、收楼程序（）开发商应首先出示建筑工程竣工验收备案表，向住户发放住宅使用说明书、住宅质量保证书及各种相关验收表格，如住户验房交接表（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如楼宇验收记录表）；（）买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况； （）依原合同约定标准验楼； （）验完楼后，买家按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在验房交接表中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。（）根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过天； （）如买家对楼房基本满意，应在住户验房交接表上签字认可。 （7）办理入住手续 A换发票、缴交各项入住相关费用； B填写住户档案表、入住协议、消防责任书等表格； C领取住户手册、服务指南等各种入住手册及赠送物品。*房地产开发公司工程部2012年3月16日