广东开平赤坎古埠文化商业街区主题建议（35页）

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1、赤坎古埠文化主题商业街建议赤坎古埠文化主题商业街建议宏昱商业地产部宏昱商业地产部2013年年5月月本报告是严格保密的。历史文化街商业街区历史文化街商业街区本报告是严格保密的。3 目前，以历史文化商业街区形式出现的目前，以历史文化商业街区形式出现的地产开发模式，在国内还处于起步阶段。那地产开发模式，在国内还处于起步阶段。那么，历史文化商业街区的开发有怎样的特点？么，历史文化商业街区的开发有怎样的特点？典型的历史文化商业街区经历了何种涅槃才典型的历史文化商业街区经历了何种涅槃才换来如今的光彩？未来的历史文化商业街区换来如今的光彩？未来的历史文化商业街区将朝着怎样的趋势发展？宏昱商业地产部对将朝着怎

2、样的趋势发展？宏昱商业地产部对商业地产创新模式系统研究的基础上，提出商业地产创新模式系统研究的基础上，提出历史文化街区的开发特点、运营模式和发展历史文化街区的开发特点、运营模式和发展趋势等。趋势等。本报告是严格保密的。历史文化商业街区，指的是在有一定历史历史文化商业街区，指的是在有一定历史文化底蕴和传统特色的区域地段，注入文化底蕴和传统特色的区域地段，注入“文化、文化、休闲、创意休闲、创意”元素，将其策划改造成为具有元素，将其策划改造成为具有“国际性、文化性、时尚性国际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所。的休闲娱乐场所。历史文化商业街区让传统历史文化与现代历史文化商业街区让传统历史文化与现代文

3、明得以融合，既体现本土传统文化，又展现文明得以融合，既体现本土传统文化，又展现现代时尚生活。当前，体现本土文化认同和生现代时尚生活。当前，体现本土文化认同和生活方式的商业街区，已经被广泛认为是更具亲活方式的商业街区，已经被广泛认为是更具亲和力和更可持续发展的经典模式，如香港兰桂和力和更可持续发展的经典模式，如香港兰桂坊、上海新天地、南京坊、上海新天地、南京1912等。等。本报告是严格保密的。历史商业街区的开发历史商业街区的开发 历史文化商业街区的开发应秉承六大原则：延续性和时代性原则、整体保护和动态保护原则、保护和利用相结合原则、风貌改造原则、建筑改造原则、公众参与原则，在此基础上进行规划设计

4、和开发运营。此外，在历史文化商业街区的开发过程中，还应注重以下几个方面：建筑的改造包括传统老建筑和新建筑，根据大量历史遗迹改造实践，主要有维修原有建筑、更新建筑、改造建筑内部三种模式。本报告是严格保密的。历史商业街区的开发历史商业街区的开发 历史街区空间高度与尺度的整体协调是开发改造的重点之一，因为新的高大的建筑有可能破坏原有街道空间的尺度和比例。这是一种小范围、小规模、小尺度的，以逐步恢复街区历史风貌为目的，进行渐进式“整旧如旧”的开发与更新方式。改造过程中，尽量保持原有街道的骨架格局，同时适当拓宽重要出入口或通道，开辟小型开敞空间或场所，以适应现代生活需要。本报告是严格保密的。历史商业街区

5、的开发历史商业街区的开发 改善历史街区的生活基础设施条件，增加服务设施；同时要全面考虑改造所用材料与街区原有材料、整体风貌的协调问题，不要造成新旧冲突。根据历史街区的历史特色以及在城市生活中的功能作用，合理地把握街区功能与性质，进行功能保持或功能变更。本报告是严格保密的。每一条商业街的成功，每一条商业街的成功，都并非偶然，都并非偶然，也许它没有千年历史，也许它没有千年历史，但必然有其但必然有其聚集人气的特质聚集人气的特质 从案例中寻觅，发掘商业街成功的端倪从案例中寻觅，发掘商业街成功的端倪本报告是严格保密的。成都成都.锦里古街锦里古街本报告是严格保密的。锦里古街是成都第一条仿古特色街，现在它已

6、经无庸锦里古街是成都第一条仿古特色街，现在它已经无庸质疑的成为全国特色商业街的典范质疑的成为全国特色商业街的典范在成都，在成都，有这么一条街，有这么一条街，论历史，它非常短暂，论历史，它非常短暂，但它现在无疑是这座城市但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高人气最旺、知名度最高的街道之一。的街道之一。地位地位本报告是严格保密的。成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积7920平方米，是融合平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街巴蜀民风与三国文化的民俗风情街n选址：成都市武侯祠东侧n开业时间：2004.11.1n总建筑面积：7920mn总街长：

7、340mn平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）n投资估算：2000万n项目定位项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图成都版清明上河图”。n体验式、休闲式、互动式体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求简介简介本报告是严格保密的。案例匹配案例匹配赤坎古镇商业街项目赤坎古镇商业街项目锦里古街锦里古街强势旅游资源赤坎影视城/碉楼武侯祠建造愿景为影视城提供配套、支持，并展现开平文化底蕴为武侯祠提供支持打造新景点占地面积X万平方米1.5万平方米左右区位离市中心X分钟车程离市中心10分钟车程建设基础古镇修旧荒地新建地块商业项目与锦

8、里拥有相似的资源条件、建筑规模，地块商业项目与锦里拥有相似的资源条件、建筑规模，锦里成功案例可作为重要参照锦里成功案例可作为重要参照本报告是严格保密的。锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位，锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位，开创先进运营模式，逐渐转变为中国仿古商业街典范开创先进运营模式，逐渐转变为中国仿古商业街典范发展历程发展历程著名景点武侯祠多年来不愁客源，但游客都是买了门票看完就走，没有游客在此地停留。逐步打造出一条以体验川西民俗文化的仿古街。无开发计划无开发计划为游客服务为游客服务打造新经济增长点打造新经济增长点创造先进运营模式创造先进运营模式商业业态的控制极好，锦里

9、所有店铺抱成团，整条街的综合经营水平处全国类似项目最高水平。保持领先地位保持领先地位阶段阶段锦里的游客数每年增加80万左右。商业街的收入2006年就突破5000万，并且促进武侯祠门票收入增加。影响影响东山的背后大约10多亩的土地一直处于荒废状态，成了堆放建筑垃圾的地方，后来虽然进行了一些绿化，但到武侯祠游玩的客人从不涉足此地。措施措施1、提出了要将三国文化打造成文化产业的思路。2、意想建成一条古街。3、要寻找、建立新市场运作模式。1、品牌、土地和所有店面的所有权属于武侯祠博物馆，不出让。2、经营权属于新成立的锦里古街管理公司。3、租金与面积无关，收营业额的15%-20%。1、分析模仿者，树立危

10、机感。2、强调管理、提升服务，以活动代替广告，以特色带动人气。3、实行店铺末位淘汰制，保持活力。节点节点2002000 0年以前年以前20022002年动工年动工20042004年开始运年开始运营营现在现在本报告是严格保密的。功能布局功能布局规划意图规划意图项目项目招牌性项目紧靠大门入口处招牌性项目紧靠大门入口处 三国茶楼 三顾园酒楼核心区放在项目中心，平横区域优劣势核心区放在项目中心，平横区域优劣势锦里广场+大戏台宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色窄巷营造老成都氛围背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点 小吃街12大

11、门双 连 廊锦里广场戏台隔 墙牌坊小 吃 街灈锦溪院落餐饮娱乐区餐饮娱乐区锦绣文化区锦绣文化区民俗市井区民俗市井区桥21窄巷背街打造33商业街打造应该把文化昭示性强的项目放在入口处，并利用核心区商业街打造应该把文化昭示性强的项目放在入口处，并利用核心区平衡区域优劣势，合理引导游客动线，氛围营造项目要集中打造平衡区域优劣势，合理引导游客动线，氛围营造项目要集中打造本报告是严格保密的。在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳业态特征业态特征餐饮休闲公建住宿

12、购物广场广场n 业态没有严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主体，其他业态与之相配合的策略。这种灵活的现实策略，既保证了策划中三个主题的实现，也避免了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。餐饮娱乐区餐饮娱乐区锦锈文化区锦锈文化区民俗市井区民俗市井区本报告是严格保密的。锦里商业街有锦里商业街有46%商铺，其次是餐饮占商铺，其次是餐饮占24%，另外有，另外有20%的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈主题主题名称名称业态业态三国三国（8家）家）三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、曹营

13、坝餐饮餐饮羽扇青商铺商铺诸葛连弩游艺游艺成都及四成都及四川（川（35家）家）香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、餐饮餐饮蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂商铺商铺黄包车、游艺游艺锦里客栈客栈客栈安怡旅行社旅行社旅行社但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘小摊小摊外省（外省（4家）家）久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店商铺商铺光大国旅旅行社旅行社外国（外国（3家）家）喜福汇、m&m、星巴克餐饮餐饮业态配比业态配比本报告是严格

14、保密的。锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先进运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正进运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正的整合起来的整合起来锦里的定位：锦里的定位：1、面向到武侯祠的游客，只要时间充裕都会到免费的锦里。2、作为成都本地市民，怀旧、游乐、休闲的目的地。3、作为成都的城市名片。经营特征经营特征经营举措：经营举措：1、店面只租不售，租金按营业额15%-20%收取。2、经常举行文化活动，为区域注入活力。3、统一打造锦里品牌，进行整合营销传播。本报告是严格保密的。根据依附的地理

15、空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体紧临武侯祠紧临武侯祠，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司 整个建筑系明清时代明清时代的建筑风格，的建筑风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街老街、青石板路老街、青石板路青砖、青瓦青砖、青瓦锦里大门锦里大门雕梁画栋雕梁画栋客栈客栈细部特征细部特征本报告是严格保密的。锦里休闲街主要卖的是锦里休闲街主要卖的是

16、“文化文化”，是三国文化的代名词，把文化，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费三国蜀汉文化三国蜀汉文化 川西民俗文化川西民俗文化还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜 n锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带面”的策略和操作方式。酒吧文化酒吧文化打更人捏泥人剪纸张飞牛肉文化与商业文化与商业本报告是严格保密的。成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合的商业项目，锦里为其中之一的商业项目，锦里为其中之一世

17、界旅游组织专家世界旅游组织专家RobertCleverdonRobertCleverdon、ErikHolm-PetersenErikHolm-Petersen考察锦里考察锦里 巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里n 2006年成都成为中国最佳旅游城市。n 2006年成都旅游人数40614061万人次 ，旅游收入340.2340.2亿，增长速度13.8%，相当于全市GDP的12%12%。n 全市接待入境旅游者57.97万人次，旅游外汇收入2.02亿美元，同比增长14.7%。n 2006年锦里锦里游客数突破400400万万人次 ，约占全市旅游人口10%

18、10%。n 锦里锦里平均每天接待游客超过1 1万万人。锦里成就锦里成就本报告是严格保密的。成都锦里商业街成长关键评定体系（成都锦里商业街成长关键评定体系（KPI体系）体系）锦里锦里KPI锦里商业街成长锦里商业街成长关键评定体系关键评定体系抢占市场先机抢占市场先机 锦里利用宽窄巷子、文殊院、大慈寺三大历史文化街区还在 改造的契机，率先开市，抢占了市场先机。政府的主导政府的主导 国有资本充分发挥了作用，在利用民有资本的同时，没有因为商业利益而丧失本项目的文化诉求。精细化的仿古工艺精细化的仿古工艺 精细化打造，让人感觉切实的“古”意。世俗化的定位世俗化的定位 充分展示了川西世俗文化与三国文化中的“世

19、俗”部分，锦里表现的市井文化已经成为老成都的样本。主题鲜明的文化消费主题鲜明的文化消费 其消费活动与文化主题间的紧密联系，打造与其文化主题呼应的商业和主题节庆活动。业态组合的包容性业态组合的包容性 坚持特色文化的同时，加入少量省外、外国异质化元素，把现代元素融入其中，也烘托了古文化。项目搭配合理项目搭配合理 观光、体验、购物、休闲、餐饮、娱乐搭配合理，避免了只是兜售旅游商品和经营地方小吃的局限。商业氛围的营造商业氛围的营造 通过文化产品现场制作、体验式营销来拉动人气，营造成功的商业氛围。项目的持续性建设项目的持续性建设 不断提升，例如背街的增加，“水岸锦里”的二期工程规划等等，不断给区域注入新

20、的活力。本报告是严格保密的。锦里案例对本项目的启示主要在文化的构筑、商业运作及怎么样锦里案例对本项目的启示主要在文化的构筑、商业运作及怎么样把文化与商业相结合三方面，政府强有力的主导是成功的关键把文化与商业相结合三方面，政府强有力的主导是成功的关键启示启示对本项目对本项目的启示的启示文化的构筑1、以本地文化为依托2、选择特色文化主题3、选择文化载体4、策划与文化相关活动商业运作5、确立鲜明的主题消费风格6、有节制的融合现代商业元素7、合理的商业空间组织8、有条件的选择品牌业态文化与商业结合9、在区域布局上体现文化与商业融合10、政府监管与协调商业利益与项目文化性的关系本报告是严格保密的。区域建

21、议区域建议首先划定浏览区域，有效限制和凝聚旅客，让电影城和文化商业首先划定浏览区域，有效限制和凝聚旅客，让电影城和文化商业街结合形成为一个整体，色块以外区域予以封闭或隔离街结合形成为一个整体，色块以外区域予以封闭或隔离本报告是严格保密的。人流动线建议人流动线建议合理规划人流动线，充分优化商铺之间位置带来的差异，有效增合理规划人流动线，充分优化商铺之间位置带来的差异，有效增加旅客对项目的观赏性和放大旅客的消费力加旅客对项目的观赏性和放大旅客的消费力汽车站和旅游车停车场本报告是严格保密的。开平作为著名的侨乡，历史悠久，人文荟萃，开平作为著名的侨乡，历史悠久，人文荟萃，打造历史文化主题打造历史文化主

22、题商业街区商业街区，将有助于赤坎发展旅游商业经济，将有助于赤坎发展旅游商业经济主题建议主题建议打造三大文化主题打造三大文化主题商业街区商业街区名人主题街区商会文化街区文化产业街区本报告是严格保密的。寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费主题建议主题建议名人主题街区1、以本地名人、到访名人（含到访拍戏的明星）为依托，利用明星的吸引力，激发游客了解赤坎、了解开平2、借鉴香港“星光大道”的手法，使用手印、脚印、雕塑、壁画、签名、

23、留言等方式展现，拉近明星和游客的距离3、保留民国建筑风格，以修旧如旧的方式，保留街区味道本报告是严格保密的。寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费主题建议主题建议业态建议1、传统类商业街业态：餐饮、旅游纪念品、土特产、2、新型业态：影楼、摄影工作室、摄影培训基地、家庭特色旅馆本报告是严格保密的。寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解

24、，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费主题建议主题建议商会文化街区1、以华侨创办的商会为依托，展现粤商文化，激发游客了解粤商、了解开平2、以粤商文化为本，带出当地的老字号，展现名优特产3、以修旧如旧的方式，加入强烈的色彩对比，增添商业感本报告是严格保密的。寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费主题建议主题建议业态建议1、传统类商业街业态：餐饮、旅游纪念品、土特产2、新型业态：天然

25、农副产品、有机养生食品、古玩收藏本报告是严格保密的。寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费主题建议主题建议电影艺术街区1、以电影艺术为主题，展现电影制作场景及花絮，激发游人了解电影文化2、以新型3D效果展示，务求带出时尚感、科技感，从古城中感受潮流3D立体幕墙投影立体幕墙投影平面平面3D艺术艺术 3D全息影像全息影像 本报告是严格保密的。寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深寻访名人踪迹，探秘商会文化，观

26、察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费主题建议主题建议平面平面3D艺术艺术 简介：简介：将画作展示亍墙面、地面等平面上以求得立体的艺术效果 或直接以平面为载体进行绘画创作。以室外平面为媒介，利用平面透视的原理，制造出视觉上癿虚拟立体敁果。立体画癿视觉敁果非常具备震撼力，而且容易产生与观者的互动，展会、活动、广场、公园等利用立体画的形式表现都非常合适。本报告是严格保密的。寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发

27、旅游兴趣，增长旅游消费对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费主题建议主题建议幕墙投影幕墙投影 简介：简介：3D Mapping投影技术，也叫做3D立体幕墙投影，是由多台投影设备，配吅灯光、视频、动画制作等，在建筑外墙或者大型室内墙壁或立体背景上，投射出高度真实感、立体感的三维场景。3D Mapping不仅适用于大型建筑外墙，也可以应用在室内场馆，它能迎合多变的场地结构和不同的故事背景而制做出不众不同、引人入胜癿视频内容。本报告是严格保密的。寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游

28、兴趣，增长旅游消费对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费主题建议主题建议3D全息影像全息影像 简介：简介：3D全息投影是一种利用干涉和衍射原理记录幵再现物体真实癿三维图像，幵无需配戴眼镜癿3D技术。通过投影设备将丌同觊度癿影像进行投影，让观众看到立体的虚拟人物及景象。本报告是严格保密的。寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费主题建议主题建议业态建议1、传统类商业街业态：餐饮、旅游纪念品、土特产2、新型业态：3D游艺、3D工艺品、艺术画像、音乐基地、亲水演艺吧本报告是严格保密的。谢谢聆听！谢谢聆听！宏昱商业地产部策划宏昱商业地产部策划