花园洋房住宅产品分析

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1、花园洋房住宅产品分析-120502版Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page2花园洋房的定义与特征花园洋房的实质：从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。花园洋房的特征品质提升关键词：1）内：情景往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密

2、”等特征。2）外：花园社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。花园洋房产品在解决方案中的常见角色1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品。Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page3花园洋房价值分析花园洋房的价值

3、实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让12层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。代表产品如天津万科水晶城的南入户情景洋房。2、居住空间前所未有的“丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充分。1、入户方式开始趋于“私有”Email：Al

4、l Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page4一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。典型案例 万科西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重；绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。3、“院落感”的价值开始体现集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象

5、开始“碎”了层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。4、造型特质从“整体”走向“细节”Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page5洋房产品社区空间关键词:亲地、亲景、院落感Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page6洋房产品形象关键词:层次、错落、细节、风格化Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page7花园洋房的三种产品类别分析注意点：各

6、种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越？Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page8情景花园洋房产品的分类目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：上承多层产品空间情景化下启类低密度产品Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page9绿城长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.

7、2010page10总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统 以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观 利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的设计，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所 以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区小住区”的两级布置的六大组团聚落空间中心绿地水景南入口东入口闻莺苑组团春晓苑组团初阳苑组团栖霞苑组团云树苑组团桂雨苑组团Email：All Cont

8、ents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page11社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应 在两级布置中，通过建筑的围合，通廊的围合、景观的围合，最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。同时，在围合的庭院中，园林和建筑合一，四季植物呈现出来时间的流动和生命的变化延续。在社区的氛围营造上，绿城桂花城着力于塑造一个步行的社区，中心绿地、组团花园、广场等整个社区活动空间都可以通过步行来实现，而人性尺度的把握上则控制在200、300米的步行距离内。建筑围合通廊围合围合组团中心景观Email：All C

9、ontents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page12建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致小高层则采用围合庭院的方式组织，多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院的南面为多层住宅，以保证院内有充分的日照 园区中心的8幢点式多层和北侧4幢点式高层住宅，与中心花园相辉映，构成了整个园区的亮点，丰富了园区的天际线，更体现出建筑与自然的和谐5层点式多层“小胖楼”会所欧式风情商业街13层点式高层4-5层，多层小高层小高层16层板式高层7-11层小高层7-11层小高层11层小高层公寓Email：All Contents Copyright Bei

10、jingXinda Co.,Ltd.2010page13不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page14情景花园洋房产品的分类目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：上承多层产品空间情景化下启类低密度产品Email：All Con

11、tents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page15案例1.天津水晶城n区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；n占地面积：38.4万平米。n建筑面积：38.41万平米n物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团：9n综合容积率：1卫津河一期联院别墅二期洋房二期别墅一期情景花园洋房Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page16万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私

12、家花园或露台n情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。n主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page17首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽建筑面积：149.14 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅

13、和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理 架空层平面情景房错层12米Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page18二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台露台入户错层Email：All Con

14、tents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page19三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽建筑面积：128.92 错层三室两厅双卫7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台 错层Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page20顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽建筑面积：186.59 跃

15、层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台 露台主人区露台露台Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page21案例2：北京万科青青地理位置：位于朝阳区京沈高速

16、路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达；规模：约25万平方米，容积率1.1产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。总户数：1860户，主力户型：120-180平米，以三居为主。Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page22以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质n层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；退台退台室外楼梯首层私家花园俯瞰露台外置楼梯步入式花园n 步入式设计，穿过院子才可进

17、入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；n外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page23业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度n通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；n在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；n超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；Email：All Contents Copyrigh

18、t BeijingXinda Co.,Ltd.2010page24北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高n客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。n得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、

19、花园，二、三层赠送露台。从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高n功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。n改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。n私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因

20、此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page25情景花园洋房产品的分类目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：上承多层产品空间情景化下启类低密度产品Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page263+1宽景House产品特点户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台五大价值点：a.12层均有地下室附送b.独特的露台空间c.丰富的建

21、筑形态d.气派的横向客厅e.豪华的顶层套房abcdeEmail：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page27宽景house产品的市场机会机会一创新物业带来的市场关注度和吸引力机会二解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求机会三宽景House能增加户数，降低12层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page28户型结构一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层

22、/阳光房庭院入户/多景式情景房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房地下室半围合庭院Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page29户型结构二层结构关键词：地下室与大露台通向地下室的楼梯露台二层：附送露台/地下室明厨明卫方正实用Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page30户型结构三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园送露台空中花园三层复式结构：复式结构4个露台独立主人套房客厅挑空顶层附送阁楼Email：All Co

23、ntents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page31案例：深圳宽景house万科城项目用地建面容积率研究产品对象价格开发商万科城397000平米437000平米1.1宽景house6000元/平方米万科地产总体规划布局开放式广场九年制学校；幼儿园宽景house情景洋房商业中心；LoftTOHO小高层多层创新产品宽景house占一期物业比例19.3，总套数123套Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page32户型建筑面积（m2）房型层数开间进深花园（m2）露台（m2）地下室（m2

24、）端头套1474房2厅2卫1.5层12.615.464696中间套1424房2厅2卫1.5层12186289底层小露台赠送96平米半地下室气派的八米横厅独特的入户方式富有层次感的错层，分区更合理赠送约60平米的花园端头户型一层中间套户型一层赠送89平米半地下室多景式阳光房Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page33户型建筑面积（m2）房型层数开间进深露台（m2）地下室（m2）端头套1414房2厅2卫1.5层12.615.48.669中间套1364房2厅2卫1.5层1215.48.670气派的八米横厅端头套户型二层赠送7

25、0平米半地下室赠送9平米的露台通向地下室的楼梯通向地上二层的楼梯Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page34户型建筑面积（m2）房型层数开间进深三楼露台（m2）四楼露台（m2）端头套1825房3厅3卫2层12.612.12430中间套1785房3厅3卫2层1212.12230主卧、主卫和书房构造主人独立套七米大客厅，给住户自由改动的空间餐厅挑空，采光好端头户型三复一中间套户型三复一中西式厨房赠送50多平米的露台通向三楼的楼梯通向四楼的楼梯主卫配备衣帽间，增添主人气派Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page35集合住宅产品卖得是“集合”如何发挥“集合”带来的优势，如何弱化“集合”带来的问题与不足洋房产品卖得是“不是集合”如何体现与集合住宅的差异度Email：All Contents Copyright BeijingXinda Co.,Ltd.2010page36汇报结束，感谢聆听！