房地产销售需求分析

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1、房地产销售需求分析摘要:次贷危机产生后，对我国房地产业产生了很大的冲击。文章通过结合相关数据，对 我国房地产市场的需求和供给现状进行了分析，认为我国房地产市场存在一定房地产泡沫在 这种情况下，由于消费者预期的下降使得我国房地产业出现了危机。同时也显现出我国房地 产市场在供给条。关键词:房地产商品房地产泡沫 投资需求 供给受国际金融危机影响,2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、 竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大 幅度的回落。然而，透过市场观望气氛浓重的表象，伴随着住房市场化货币化的深 入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观

2、大环境良好的 发展态势，需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。1.人口因素中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2008年末，全国总人口数超过 13亿，自然增长率超过5%。随着人口的增加和人口结构的变化，房地产作为生 产、生活必需品，必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是 带动房地产需求旺盛的重要影响因素。如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算，那么我国现有居民达到小康 生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米，再加上这13亿人工作、学习、休 闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产 市场发展产生积极地推动作用。生儿育

3、女，这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建 家庭、 生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内，我国因人口因素 而产生的房地产需求仍然强劲。同时，随着近年来人们思想观念的发展，我国的家庭结构状况发生了巨大变 化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父 母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿 用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需 求量在呈现扩大趋势的同时，套型结构趋于小型化。2.城市化因素前，中国正处在城市

4、化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%,预计2020年会达到60%。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的 人口总量和年均1%的城帀化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为 城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地 产市场需求旺盛的又一重要因素。人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程度上改变 了需求结构。例如，农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大 学毕业生更多选择单身公寓或经济

5、适用房；白领阶层则更关注居住舒适、交通方 便的中高档社区。3收入因素随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计 局的数据显示,2007年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和 13786元，扣除价格上涨因素，分别比上年增长9.5%和12.2%;2008年全年农村和 城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和 8.4%。根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高，使其对住房的要 求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的 质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更

6、高层次的 需求。因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要 原因。4.城市拆迁改造因素之一。随着工业化和城镇化的快速发展,各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度 不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面 积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则，城市 拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因5. 投资投机因素随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，国内外资金通过各种途径 流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不 同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。

7、首先来看国内资金投资因素方面：由于社会保障体系的滞后，国内居民对医 疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧；而储蓄利率低、 股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素，使得很多 居民将可居可租可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个:首先,随着中国经济 在世界经济中地位的不断提升，他们需要不断增加在中国的资产配置比例;其次, 人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。房地产行业已经成为市场最受人瞩目的行业之一，房地产上市公司的股价已 经出现普遍的大幅上涨。那么在目前的市场环境下，这些公

8、司的股价是“高处不 胜寒”？还是依然具有很好的投资机会？这是投资者普遍非常关心的话题。从房 地产最根本的供求关系出发，经过分析我们认为，我国房地产市场目前仍存在很 大的发展空间。6、房地产需求依然旺盛我们认为可以将推动本轮房地产行情兴起的主要因素一住房体制改革也归 结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小 住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房 升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自1997年来， 我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长（如图）。而且我们预测这两大趋 势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市

9、场的持续发展奠定坚实的基础。其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常普遍， 尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁 情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3,那么拆迁因素 对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。投资性需求日益膨胀。如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原 因，我们认为国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革 的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在 的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电媒水气等 资源产品的价格改革

10、无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房 地产作为重要的保值增值手段，据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一 半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。国际资金这些资金 的逻辑更为简单：随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，那么他们必须增 加在中国的资产配置比例，而房地产作为一种流动性较好的资产，无疑会得到部 分资金的青睐。为日本和韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现，因此如果这些国际资金能投资房地产，那么就有望获得汇率升值和房地产价格上升的双重收益。性的转支持因地房地求的求依然会保持旺盛们认为短期内这些原因难以发生根本7、咼品质商品房供给不足由于原来大

11、量的低品质存量房屋的存在，所以内生性大和被动性的住房消费 升级带来的需求数量巨大，远远超过现有的高品质商品房供应量。如果再考虑到 投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客 观。我们认为住房市场存在着的这种结构调整将是今后市场发展的主要轨迹，并 为房地产企业带来大量的赢利机会。当然尽管国家为了节约资源，目前正在加大 产品结构调整力度，但我们认为这是两个层面的问题，而且高品质的产品并不意 味着仅仅只通过面积这一指标来衡量。目前市场最大的风险依然来自于政策调控，但从美联储的研究结果看，全球 18个主要工业化国家经验表明：即使GDP出现一定的波动，实际房价受到的影 响有限

12、。而且政府对房地产市场进行严厉调控只会在两种情况下出现：房地产市 场的发展严重影响到实际产出或者金融安全。目前来看，这两种情况尚未出现，因此我们的结论是：政策调控将一直伴随 着行业的发展，上市公司的股价短期波动肯定会存在，但不会影响到中长期上涨 的基本格局。2009年3季度，国土资源部等相关部门继续完善对土地市场的宏观调控手 段，先后发布了关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知和关 于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知等一系列政策，这些政策 的实施有助于稳定土地市场，并将从源头上对房地产行业的平稳运行发挥积极的 促进作用。国土资源部要求各地全面清查闲置土地。为促进城市新增建设

13、用地及时有效 供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用 农村集体土地等行为，国土资源部9月1日发布了关于严格建设用地管理 促 进批而未用土地利用的通知（以下简称通知），要求各地全面清理、摸清底 数，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改 方案。亩,通知表示，各级国土资源管理部门要继续加大土地执法工作力度。当前， 要围绕保增长、保民生、保稳定和社会关注的热点问题，切实抓好违法用地案件 的查处。通过进一步建立健全动态巡查、举报等制度，对苗头性、倾向性问题早 发现、早制止、早处置，及时纠正和查处以预审代审批、通过办理临时用地方式 变相开工建设

14、等未批先用、批而不用、批少占多等违法违规用地行为。土地是开 发商的命脉，土地储备的规模一直被开发商视为实力和后续发展能力的表现，但 由于土地资源供应有限以及近年来地价不断上涨的预期，开发商的“囤地”行为 可谓“屡禁不止”。尽管国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地， 依法处置闲置用地，但时至今日，闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性： 当风头紧、市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索，警告闲置土地开发企 业；当市场走弱时则放水执行。统计数据显示，2008年我国建设用地中闲置土 地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩，各种人为因素造成的废弃地2亿 未利用地39亿亩。上海中原（中

15、国）地产研究中心2009年8月发表的一 份名为地价透支房价，半数地王难解套的研究报告显示，包括万科、金地、 富力、保利、北辰、远洋、龙湖等在内的40家全国知名开发商于2003年至2009 年上半年间在全国12个城市获得的270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完” 的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”， 30%的土地“规划在建”。而2007年出让的18个“地王”项目，有4个项目退 地，还有7个项目处于待开发阶段。广州2007年出让的27幅区域“地王”中， 24幅至今没有动工，总面积超过120万平方米，相当于2008年广州市住宅建 设用地出让面积的总和。或许

16、正是这些数据构成了国土资源部对土地闲置再度从 严追惩的导火索。虽然2008年1月国务院办公厅下发的关于促进节约集约用 地的通知中明确规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回；土地闲置满一 年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别 是闲置房地产用地要征缴增值地价”但在实际执行中，各地方政府部门对闲置地的查处总是在“政策弹性”中断 断续续，时紧时松，一系列土地清查政策丧失了威慑力。因此，此次通知的 下发能否有效遏制开发商“囤地”仍具有较大不确定性。国土资源部启动土地储 备制度建设和运行情况的摸底调查。在打击开发商“囤地”的同时，国土资源部 也在摸底地方政府的土地供应

17、。9月4 日，国土资源部下发了关于开展土地储 备制度建设和运行情况调查的紧急通知(以下简称通知)，通知要求各地 方政府和主管部门10月10日之前上报过去三年间的建设用地供应总量、结构及 来源于储备土地的情况、土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金 融机构贷款余额等情况。此外，通知还特别要求对土地储备制度的“防范腐 败制度”实施检查情况，包括从收购到管理一一一级开发一一出让，整个链条上 的决策主体，决策程序及价格的确定等一并调查汇总，国土部将于10月到12月 份之间选择部分城市进行实地调研。通知表示，此次调研旨在全面了解目前各地土地储备制度建设和运行 情况，研究分析当前土地储备制度运行

18、中存在的问题并提出完善土地储备相关制 度建设的政策建议和措施。值得注意的是，这是今年5月以来由国土资源部启动 的第二次土地储备摸底调查。今年5月中旬，国土资源部就先后前往广州、杭州 以及山东等地进行过一次土地摸底调查，主要内容是对当地已拍地块的开工情况 以及后续处理问题做调研。分析认为，几个月之后再次启动调研，很大程度上与 5月份以来频繁拍出的高价地块有关。同时，2009年1-8月经济运行数据显示， 房价虽然逐月攀升，但房地产投资拉动经济的效应并不明显。国务院总理温家宝 在一次经济形势座谈会上对在场的经济学家和官员特意提到，虽然房地产市场有 了快速回暖的势头，但两个先行指标的回落仍要引起重视。

19、而两个所谓“先行指 标” 一个是开发投资增幅，一个是开工量。统计数据显示，1-8月全国完成房 地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅同比回落了14.4个百分点；房 屋新开工面积63107万平方米，同比下降5.9%，降幅同比扩大19.0个百分点。 这两个指标与土地储备制度以及土地是否出让到足够实力进行开发、投资的企业 手中密切相关，如果土地储备制度预留了一级开发商或者各种关系密切的企业获 得土地，而这些企业又没有足够的资金能力进行投资开发，就会造成房地产开发 投资总额和房屋新开工面积下降的情况。因此，在此次下发的通知中明确要 求地方政府将“土地储备制度落实宏观经济政策的发挥作用的情

20、况”一并上报。 由此可见，在当前的土地市场形势下，摸底地方政府的土地供应情况、完善土地 储备制度，从源头上保持房地产市场稳定发展刻不容缓。参考文献：1.张洪波，廖俭次贷危机对中国房地产市场的影响分析J.财经论坛,2008(10)2孔丽娟关于房地产市场需求的分析J.浙江金融,2007(10)3王玉英我国房地产泡沫实证研究J.金融发展研究,2008(8)4戚烈旭中国房地产市场的供给和需求分析J广西财政高等专科学校学报,2005(2)5黄金梅我国房地产泡沫的原因分析J.闽西职业技术学院学报,2007,(12)6朝克，康慧娟对我国房地产泡沫问题浅析J.北方经济,2008(4)7黄礼静,邱敏芳浅论我国房地产泡沫形成的原因及抑制手段J.金融发展研究,2008(1)