房地产法规名词解释

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1、1房地产市场国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、 房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为综合功能多级市 场法定形式部分限制国家适度干预。2房地产关系人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社 会关系。房地产法是调整城市农村土地和房屋诸种关系的法律整体。3地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系 城市房地产开发经营关系城市房产管理关系城市物管关系。广义的房 地产法的基本内容关于房地产权属的规定关于房地产开发利用的规定 关于房地产交易的规定关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 关于社会化、专业化的物管的规定4我国房地产法的基本原则土地公有原则

2、土地有偿使用原则十分珍 惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则房地产综合开发原则城镇住 房商品化原则宏观调控与市场调节相结合的原则。5房地产法律关系对房地产关系的法律调整房地产关系对象，而房地产法 律关系则是法律调整的结果。房地产法律关系的要素包含主体客体和内容。主体即参加房地产法律关系 的当事人国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地 产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。包括土地、房屋和行为。 内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关 系的最基本的要素。6 “一书两证”选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可 证。7 土地管理法主要内容土地用

3、途管制加强耕地保护提高征用土地的补偿 标准加大查处土地违法行为的力度8 土地所有权土地所有人依法对自己的土地享有的占有使用收益和处分的 权利特征为土地所有权是一项专有权利，其权利的主体是特定的，而义务主体是不特定的对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地， 还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束 土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。集体 土地所有权的特征权利主体多样化所有权客体的限制性。9国有土地的范围城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、 征收、征购为国有的土地国家依法征用的土地依法不属于集体所有的 林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农

4、村集体经济组织全部成员转为城 镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等 原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土 地。国有土地确定给单位或个人使用的形式行政划拨国有土地有偿使用 国有土地承包经营。10国有土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土 地有偿使用的第一种方式。其特征为土地使用权出让是一种特殊的民事 法律行为土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。 土地使用权出让的三种方式协议出让招标拍卖，竞投 国有土地租赁土地使用者与县级以上人民政府土地管理

5、部门签订一定年 限的土地租赁合同，并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种 方式。国有土地使用权作价出资或入股国家以一定年限的国有土地使用权 作价，作为出资或股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三 种方式。11 土地使用权出让合同土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就 土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。12 土地使用权转让土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交 换和赠与。转让的方式有买卖、赠与和交换三种。条件须同时具备三个条 件，土地使用权是有偿出让取得的按照出让合同的约定已经支付全部 土地使用权出让金，并取得土地使用权证书按照出让合同约定进

6、行投资 开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开 发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的。13 土地使用权禁转法定情况以出让方式取得土地使用权，未达到法定转 让条件的司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房 地产权利的依法收回土地使用权的共有土地使用权，未经其他共有人 树木，书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书的。14 土地使用权出租土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他 附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权抵押土 地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使 用权抵押的生效要件设定土地使用

7、权抵押的抵押人必须是土地所有权人 或土地使用权人设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同抵押 必须办理登记。15 土使用权终止的原因可以分为四种因土地使用权出让合同规定的使 用期限届满而终止土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要， 可以依照法定程序提前收回土地使用权因土地使用者严重违反城市规划 或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地因土地的灭失而导致 土地使用权的终止。16 土地使用权的划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给 土地使用者使用的行为。其特征为土地使用权划拨是一种具体的行政行 为土地使用权划拨

8、是一种无偿的行为土地使用权可以是有期限的，也 可以是无期限的划拨的土地使用权，不可以转让出租抵押。17可由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围国家机关用地和 军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地。18划拨土地使用权转让出租抵押的条件土地使用者必须是企业、公司、 其他经济组织或个人领有国有土地使用证具有地上建筑物、其他附着 物合法的产权证明依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让 合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让出租抵押所 获得收益抵交土地使用权出让金。19土地管理法规定可收划拨国有土地使用权

9、的情形为公共利益需要 使用土地的为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的土 地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申 请续期未获批准的因单位撤消迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的 公路铁路机场矿场等经核准报废的20国企改革中涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或租赁方式处置的情 况国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及足见企业集 团的国有企业改组为股份合作制的国有企业租赁经营的非国有企业 兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以 出让方式处置。21国企改革经批保留划拨方式处置土地使用权的情形继续作为城市基础 设施用地、公益事业

10、用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地, 远土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业的除外国有企业兼并国 有企业或非国有企业，以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工 业企业的在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并 的一方属于濒临破产的企业国有企业改造或改组为国有独资公司的22 土地利用保护原则十分珍惜、合理利用土地的原则切实保护耕地的 原则全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则开发、利用与整 治保护相结合的原则。土地利用与保护的内容土地利用总体规划制度 土地开发制度耕地的特殊保护制度土地调查和统计制度。23土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政

11、策，根据 国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以 及各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布 局较长时间的总体安排和布局。它是国家实行土地用途管制的依据成片开 发是从事开发经营成片土地的简称。它在依法取得国有土地使用权后，依 照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件, 然后转让土地使用权或转让、出租地面性建筑物。24为实现耕地总量动态平衡土地管理法规定的相应制度从规划上保证 总量平衡实行土地用途管制制度实行占用耕地补偿制度实行基本农 田保护区制度禁止闲置和荒芜耕地。25 土地利用年度计划编制的依据国民经济和社会发展计划国家

12、产业政 策土地利用总体规划建设用地和土地利用的实际情况。26基本农田保护区对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依 照法定程序确定的特定保护区域。27基本农田保护区制度的内容需要占用基本农田应报国务院批准实行 基本农田补充制度禁止破坏基本农田实行基本农田地力等级评定制度 实行基本农田保护责任书制度。基本农田按照一定时期人口和社会经济 发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。28应划入基本农田保护区来加强管理的耕地经国务院有关主管部门或县 级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地有良好的 水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中低产田

13、 蔬菜生产基地农业科研教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路公 路等交通沿线，城市和村庄集（镇）建设用地区周遍的耕地，应当优先划 入基本农田保护区29 土地开发为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技 术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地为具体形式。原则符合土地利用总体规划保护和改善生态环境、防止水土流失和土 地荒漠化农业用地优先开发保护开发者利益。土地复垦对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地， 采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。30建设用地建造建筑物构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工 矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军

14、事用地等。农村宅基地是农村 村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。31国家建设征用土地是国家运用其行政权力把农村集体土地转为国家所有 的行为。其法律特征为征地主体的唯一性征地行为的行政性征地条 件的补偿性。征地费用的构成土地补偿费安置补助费青苗补偿费 地上附着物补偿费新菜地开发建设基金土地复垦费或耕地开垦费。可 以申请临时用地的两种情况建设施工需要和地质勘察需要。32房屋所有权所有人依法对自己所有的房屋享有占有使用收益处分的权 利。种类包括国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产 房屋所有权、中外合资房屋所有权和其他性质的房产所有权33房屋共有两个或两个

15、以上主体对同一房屋共同享有所有权。特征主体 有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有客体是同一项房产房屋 共有存在着对内对外两种关系。共同共有和按份共有两种形式。共同共有两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有 权利并承担义务特征共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都 对整个共有房屋享有所有权共有人对共有房屋享有共同的权利，并承担 共同的义务共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只有在共 同共有关系消灭时方能分清份额。按份共有两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承 担义务。其特征主体各有份额，即对同一房屋享有明确具体的份额每 个共有人有权要求将自己

16、的份额分出或转让每个共有人按照各自的份 额，对共有房产分享权利、分担义务。34在处理房屋按份共有关系时原则一个或数个共有人要求将自己的份额 分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利共有人出售自己的份额 时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利按份共有房产的分割必 须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的分割方法，对其 中不能分割或分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。35 土地使用权土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的 权利特征权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物 权客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面目的的特殊性。目的 在于进行房地产开

17、发建设取得的法定性取得必须经过法定程序使用 的期限性有期限的。36 土地使用权的取得主要有原始取得传来取得两种。原始取得的主要方式 是有偿出让和行政划拨。传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或 民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。37国家对土地使用权主体变更的限制主要表现在限制国有企业与机关事 业单位之间流转限制公民与法人非法人组织之间流转限制中国人与外 国人之间以及外国人相互之间流转。38建筑物区分所有权由区分所有建筑物专有部分所有权共用部分持分权 以及因共同关系所生的成员权所构成。特征复合性专有所有权的主导 性一体性权利主体身份的多重性。3住房部分产权城镇居民对按标准价/惠价购买

18、的公房享有的权利占有权使 用权有限的收益权处分权可以继承40房地产相邻权相邻关系，两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使 用人在行使房地产的占有使用收益处分权时，相互之间应当给予便利或接 受限制而发生的权利义务关系特征房地产相邻权的主体是两个或两个以 上的房地产所有人或使用人房地产在地理位置上必须是相邻的相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非 房地产本身房地产相邻关系的内容是相邻关系人之间的权利义务。种类 因使用邻地通道，或通行而发生的相邻关系因相邻环境保护而发生的 相邻关系因险情危害而发生的相邻关系因相邻通风采光管线设置而发 生的相邻关系。42异产毗连房屋结

19、构相连或具有共有共用设备和附属建筑物而为不同的所 有人共有的房屋。43处理相邻关系原则否有利于生产发展否有利于方便人民生活否有利 于团结互助否公平合理。44房地产权属登记房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权或使用权 以及由上述权利产生的抵押权典权等房地产他项权利进行登记，依法确认 房地产权归属关系的行为。房地产权属登记是房地产登记的主要内容之一。 功能有产权确认功能、公示功能和管理功能。45在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种一是成立要件 主义二是对抗要件主义。房地产权属登记及其效力的规定，主要有德国法 模式、托伦斯模式和法国模式三种。从实践来看，我国房地产权属登记的 效力为

20、成立要件主义。46房地产权属登记房地产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述 权利产生的抵押典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属 关系的行为。分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。过程大体包 括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。47地产权属登记房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土 地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的 一种制度。按登记的时间和内容的不同，分为初始登记和变更登记。初始 登记的程序申报地籍调查权属审核注册登记颁发土地证书。变 更登记的程序变更申报变更调查变更审核变更登记注册发证48城市居民私房

21、城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住 宅用房私房继承在公民死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移 给有权接受的人所有的法律关系条件必须有被继承人死亡的事实被继 承人留有合法的遗产一房屋必须有继承人。49房地产开发在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建 设的行为。注意两点取得国有土地使用权是房地产开发的前提房地产 开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。特征涉 及面广工程项目多投资量大建设周期长。50房地产开发类别单项开发小区开发和成片开发经营性开发和自用性 开发新城区开发和旧城区拆迁改造。房地产开发应注意的事项总体效 益开发严格按用途、期限开发设计、施工规范居民住宅优惠开发。51房地产开发用地进行基础设施和房屋建设的用地。其含义包括从权利 性质来看，房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不取得开发用 地的所有权从土地所有权来看，仅指城镇国有土地，而不包括集体所有 的土地从土地范围来看，出让的土地所有权只是一种地上使用权该土地 的地下资源和埋藏物人属于国家所有52我国现行土地使用制度的特点国家实行国有土地有偿出让及保持少量 必要的行政划拨土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权国家 垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理建立系统的登记 制度，明确登记是确认土地使用权的要件。