广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告62P

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1、1 1花都狮岭项目前期市场分析及定位报告2 2宏观背景宏观背景经济环境：国内经济总体上是平稳的经济环境：国内经济总体上是平稳的2012年上半年GDP增幅跌破8%，房地产的主动调控在短期来讲确实是一定程度上今年增长速度下滑的一个重要原因，但国民经济运行总体平稳，经济发展稳中有进，市场出现崩盘的机会可能性不大。%经济环境：温和通胀已成趋势经济环境：温和通胀已成趋势从数据来看，CPI回落幅度有所加快，通胀压力减小。政策环境：增加流动性政策环境：增加流动性 三度下调存款准备金率三度下调存款准备金率下调存款准备金率：从2010年底开始，平均一个月一次上调存款准备金率0.5个百分点，2011年6月底已至2

2、1.5%，是新的历史高位；2012年12月三度下调，有助于直接增加市场的流动性，更可以直接鼓励银行增加其信贷。大型金融机构 中小型金融机构政策环境：连续下调银行利率（非对称降息）旨在稳定经济发展政策环境：连续下调银行利率（非对称降息）旨在稳定经济发展央行此次降息，可降低企业融资成本、增加市场有效信贷需求，并以银行让利的方式体现金融支持实体经济的原则，达到稳增长目的，非对称操作方式再次显示利率市场化改革步伐加快。降息给房地产再次带来了喘息的良机。地方政府加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，可能预期的信贷政策微调幅度超过预期，楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零。存款利率 贷款利

3、率政策环境：坚持限购等调控政策不动摇政策环境：坚持限购等调控政策不动摇 促进房价合理回归促进房价合理回归1111年年7 7月月1212日日最新最新“国五条国五条”国务院：房价上涨过快二三线城市要采取限购措施1111年年8 8月月1 1日日央行（继续实施央行（继续实施稳健货币政策稳健货币政策 执执行差别化房贷）行差别化房贷）进一步执行好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一方面坚决抑制不合理需求，另一方面支持自主性合理需求。7 71111年年1212月月4 4日日住建部（调控住建部（调控方向不变）方向不变）限购；对于限购政策将于年底

4、到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续1111年年1212月月9 9日日政治局会议政治局会议坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归1212年年1 1月月2323日日住建部住建部实施差实施差别化房贷、税收别化房贷、税收政策政策优先保证首次购房家庭的贷款需求，同时着力增加中低价位、中小套型普通商品房。政策效应：房地产调控初显成效政策效应：房地产调控初显成效 重点城市房价增速回调重点城市房价增速回调北京北京天津天津上海上海深圳深圳广州广州深圳深圳广州广州天津天津深圳深圳广州广州北京北京天津天津深圳深圳广州广州上海上海北京北京天津天津深圳深圳广州广州深圳深圳广州广州天津天津深圳深圳广州广

5、州北京北京天津天津深圳深圳广州广州上海上海北京北京天津天津深圳深圳广州广州深圳深圳广州广州深圳深圳广州广州天津天津深圳深圳广州广州北京北京天津天津深圳深圳广州广州上海上海北京北京天津天津深圳深圳广州广州2月中下旬，“新国八条”地方细则陆续出台后，全国各大中城市房价增长速度呈现不尽相同的走势；政策强压下，全国部分重点城市房价增速率先回调，投资投机性需求开始挤出，房价过快上涨势头得到初步遏制。政策效应：房地产调控影响大户型产品市场政策效应：房地产调控影响大户型产品市场9090以下以下90-14490-144144144以上以上政策强压下，刚性需求被“误伤”，特别是需求中大户型的改善型客户。但由于广

6、州房市泡沫在众一线城市中不算大，价格仍呈缓慢上升的趋势。广州楼市：年初开始量调，新政后旺季不再广州楼市：年初开始量调，新政后旺季不再今年一季度开始量调，成交逐渐萎缩，供求均放缓；2月下旬，地方“新国八条”细则落地，3月市场处于观望。经过3月份的政策消化期，4月起供求开始增加。广州楼市：价格显波动，总体呈上升趋势广州楼市：价格显波动，总体呈上升趋势价格逐年攀升，今年一季度回调后有所回升；今年以来，受信贷、货币政策收紧和连续出台的房产新政影响，价格持续上行的势头被打断；市场淡静致开发商优惠促销力度有所加大，同时全市价格出现结构性变化。1212经济的持续复苏为消费市场的回暖奠定了良好的经济基础，而通

7、胀压力的增大则成为投资性需求重新入市的有力推动；政府进行房地产调控的目的是遏制房价过快上涨，而非打压房价，预计未来1-2年房价或将稳步上行；高房价下的政策调控对抑制需求起到了较大影响，广州房地产市场价滞量缩明显，但随着调控政策的稳定及价格的回调，住房需求将释放。宏观背景为项目提供了怎样的市场环境宏观背景为项目提供了怎样的市场环境中央继续贯彻实施房地产新政，以保持政策的持续性和稳定性，确保实现遏制房价过快上涨的调中央继续贯彻实施房地产新政，以保持政策的持续性和稳定性，确保实现遏制房价过快上涨的调控目标。控目标。1313花都市场花都市场花都区位：珠三角通往全国的咽喉，肩负广州花都区位：珠三角通往全

8、国的咽喉，肩负广州“北优北优”重任重任1414花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，距广州市中心城区22公里，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。是珠江三角洲通往全国的咽喉要道。在广州城市“东进、西联、北优、南拓”战略中，花都地处广州“北翼组团”的核心位置。花都发展战略：三大任务，四大产业，一主三副花都发展战略：三大任务，四大产业，一主三副1515“三大任务三大任务”：打造珠三角先进的制造业基地；建设亚洲一流的现代的物流基地；创建广州的生态旅游基地。“四大产业四大产业”重点发展汽车、空港经济、皮革皮具、金银珠宝四大产业“一主三副一主三副”：新华街为主城区，打造三个中心镇；东

9、部建立依靠联邦快递、机场发展起来适宜创业和居住的花东中心镇；西部发展以纺织、汽车产业为主的炭步中心镇北部皮具产业高度聚集的狮岭中心镇。经济发展水平：增长速度快，国家龙头产业将成区域增长引擎经济发展水平：增长速度快，国家龙头产业将成区域增长引擎2009年，花都市的经济总量在十区两市中处于中游位置，增长速度较快，位列第三，2010年增速已破15%，将迎来进一步的发展；以汽车、空港经济、皮具皮革等产业为龙头龙头及支撑，必将带动花都经济社会大发展。产业结构：第二产业占主导，第三产业快速发展产业结构：第二产业占主导，第三产业快速发展1717花都经济发展以第二产业为主导，并形成了汽车及其零部件、皮具皮革等

10、支柱产业，虽受金融危机的影响对全市经济增长的贡献率有所下降，但长期依然是区域经济增长的主要驱动力；近年来，第三产业也开始快速发展，空港物流等必然对经济增长的贡献有所加大；目前，房地产业处于初步发展的阶段，尚具备广阔的发展前景。人口情况：产业集聚将带动人口集聚人口情况：产业集聚将带动人口集聚 住房需求有望放大住房需求有望放大花都花都目前，花都区农业人口占68%以上；未来随着区域产业的发展，产业集聚导致的人口集聚规模将进一步加大，预计2020年花都区人口规模将达到220万人，住房需求有望大幅增长。交通情况：城际路网四通八达，但公共交通系统相对落后交通情况：城际路网四通八达，但公共交通系统相对落后国

11、道国道 105国道；106国道；107国道；高快速路高快速路 京珠高速；机场高速；广清高速；街北高速；广州北二环高速；铁路铁路 京广线（广州北站）；武广高铁地铁地铁 九号线（2013年开通）今后，还有广州北三环、城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其它地区。花都房地产市场：近年来市场供应波动大花都房地产市场：近年来市场供应波动大目前在全市十区内，花都商品房住宅供应量较大，2010年批准预售套数较2009年翻了一倍。今年上半年受调控影响，供应量明显回落，未来一两年估计供应量有所回升。万m2房地产市场：近年来销售量大，市场需求保持稳定房地产市场：近年来销售量大，市场需求保持稳定花都房地产

12、的发展在广州范围内仍处于相对落后的阶段。近年来，随着品牌发展商的进驻，花都房地产市场逐步发展。近两年商品房住宅的销售面积保持在150万平方米以上，名列十区三甲以内；尽管受年初开始的一系列房地产调控影响，花都今年的成交面积仍有望达到150万平方米。房地产市场：近年来住宅均价持续攀升房地产市场：近年来住宅均价持续攀升目前，花都房地产均价是全市十区内最低的，但仍紧跟全市楼价稳步上升的趋势。09年至今，花都住宅均价已上涨1000元/m2；尽管受年初开始的一系列房地产调控影响，今年住宅均价仍有望保持在6600元/m2以上。房地产市场：受政策影响，供求显波动房地产市场：受政策影响，供求显波动万元今年2月下

13、旬，地方“新国八条”细则落地，一季度开始量调，供应萎缩，成交总体下降；纵观上半年，供应波动较大，成交在2月的明显萎缩后逐渐有所增长。花都发展历程及规划将为项目提供怎样的发展背景花都发展历程及规划将为项目提供怎样的发展背景2424花都的区位优势明显，随着轨道交通、快速路网及公共交通的完善，有能力进一步挖掘本地和吸纳广州中心区的潜在购房需求；花都经济发展以第二产业为主导，并形成了汽车及其零部件、皮具皮革等支柱产业，第三产业也在快速发展当中，产业集聚将进一步升级，有望带动花都经济进一步的发展，在形成人口集聚的同时也提升区域消费群体的购买力；目前花都依然处于广州楼市的价格“洼地”，随着中心城区土地资源

14、的日益减少及房价的持续高企，花都的价格优势将更加明显，届时将大规模推动中心区消费群体往花都“移民”；花都城市建设为房地产的高速发展注入了很大的动力，知名发展商陆续进驻所形成的强大品牌效应，将带动花都房地产市场进入快速发展的阶段。市场竞争也将逐渐加剧，这要求项目在产品打造时需具有独特性，以赢得市场的关注与认可。2525狮岭镇市场狮岭镇市场区位情况：地理位置优越，区位情况：地理位置优越，“北优北优”战略强化区位优势战略强化区位优势2626狮岭镇位于花都西北部，花都中轴线北端，是南北商贸重镇.距广州34公里，广州新白云国际机场和花都港均15公里，京广铁路广州北站5公里。近年来广州市大力实施“东进、西

15、联、北优、南拓”的战略，狮岭成为了广州“北部板块”的重要组成部分，区位优势进一步强化。交通四通八达，107国道（广清高速公路）、京广铁路贯穿全镇，杨赤线公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路与广清高速公路狮岭出入口相互连接发展走向：中心镇区向外辐射，皮具皮革龙头产业支撑区域发展走向：中心镇区向外辐射，皮具皮革龙头产业支撑区域狮岭皮具皮革龙头支柱产业正蓬勃发展。发展走向：狮岭中心镇区是狮岭全镇的政治、经济、文化、交通、信息和综合服务中心。发展定位：花都区的经济、服务副中心，广州中心镇，面向世界的皮革皮具专业化生产基地，具有一定潜力的区域性物流中心和专业性货品（皮革皮具）集散地，风景优美、适

16、宜居住的现代化城市。产业覆盖：以皮具皮革为龙头，以轻型加工工业为主，商业贸易、旅游、生产性服务业和物流业并举。本案中心镇区规划布局：三心两轴规划布局：三心两轴“三心”：发展成为传统消费中心、现代商贸中心、行政文化中心“两轴”：金狮大道产业发展轴雄狮大道综合发展轴金狮大道雄狮大道规划布局：五大组团规划布局：五大组团中部组团：以行政、商业、金融、体育、文化、居住、皮具工业为主东部组团：以皮具工业、电子信息工业、居住为主北部组团：以居住、休闲度假为主西部组团：以物流仓储、工业为主东南部组团：以居住、先进工业为主3030狮岭片区发展及规划将为项目提供怎样的发展背景狮岭片区发展及规划将为项目提供怎样的发

17、展背景狮岭区位优势明显，随着交通和商业设施的进一步完善，狮岭房价将有更大的提升空间；区域内皮具皮革商户的集聚与行业的发展，将为房地产市场提供具有强大购买力的客户群体；狮岭率先发展中心镇区，打造区域形象，而镇内商业、住宅项目普遍聚集于中心镇区内及周边。地块距离中心镇区尚有一定距离，项目的客户将被部分分流。3131狮岭专业市场狮岭专业市场商业现状：皮具皮革专业市场聚集商业现状：皮具皮革专业市场聚集大型皮具皮革专业市场聚集于中心镇区，有狮岭（国际）皮革皮具城、狮岭（全球）皮革五金龙头市场、喜龙国际皮具辅料采购中心。狮岭（全球）皮革五金龙头市场喜龙国际皮具辅料采购中心狮岭（国际）皮革皮具城专业市场专业

18、市场目前狮岭有多个专业市场，基本是皮革皮具行业专业市场，但成型且在运营的仅有以上三个市场，其集聚规模大，辐射范围和影响力也最广；专业市场聚集的狮岭大道，同时是狮岭镇商业、消费较聚集的地方，消费水平明显高于本地块周边。上述专业市场档次参差，带基本装修单位的租金30100元/月。专业市场位置性质现状狮岭（全球）皮革五金龙头市场雄狮大道西91号囊括皮革、尼龙、布料、五金四大行业为一体的一站式专业市场一期写字楼商铺2010年底售完，二期目前认筹登记。现场专业市场运作未成形。狮岭（国际）皮革皮具城雄狮大道西，龙头市场对面皮革皮具交易市场和原辅材料集散地目前已建成5期工程，聚集国际国内3100多家皮革皮具

19、企业，广州地区四大专业市场之一，广东省重点培育流通龙头企业和广东省重点扶持的五大龙头专业市场之一。喜龙国际皮具辅料采购中心狮岭大道西与田心路交汇处皮革皮具原辅料集散地租户开业入场约占50%。该项目为狮岭镇中低档批发市场的典型模式。五金龙头市场皮革皮具城喜龙采购中心现状分析现状分析整个狮岭镇以皮革皮具产业作为经济收入的主要来源，相关行业的专业市场正面临升级改造的契机，竞争将越趋激烈。专业市场集中分布于镇中心区域的狮岭大道周边。以上主要大规模专业市场离项目地块车程约为10-15分钟。专业市场聚集的狮岭大道，同时也是狮岭镇商业、消费较聚集的地方，消费水平明显高于本地块周边。项目地块周边大小主干道均分

20、布小型皮革皮具批发零售型商铺以及中小型加工工厂。专业市场聚集的狮岭大道，同时是狮岭镇商业氛围较聚集的地方，配套条件及消费能力明显高于本地块周边。项目地块区域的未来规划仍以工业用地为主，且皮革皮具支柱产业竞争异常剧烈，故地块所在区域不适宜开发专业市场。3535狮岭住宅市场狮岭住宅市场元/元/元/区域市场：狮岭镇房价基本处于全区中下游位置区域市场：狮岭镇房价基本处于全区中下游位置区域市场：房价洼地，波动明显区域市场：房价洼地，波动明显从去年9月至今年5月，狮岭商品房住宅价格波动较大。与全区情况一样，狮岭房价仍属于广州市住宅市场的”洼地“。元/本案本案百合雅园百合雅园4100元元/尚文轩尚文轩504

21、6元元/万虹御苑万虹御苑5000元元/狮城国际狮城国际6570元元/区域市场：项目分布分散区域市场：项目分布分散主要项目分析主要项目分析百合雅园雅居乐领会狮城国际万虹御苑百合雅园百合雅园占 地：21232.33 建筑面积：79143.56容 积 率：3.73物业类别：小高层洋房、商铺交楼标准：毛坯发 展 商：嘉粤集团有限公司地 址：花都区狮岭镇金狮大道北预售证号：20100056预售住宅套数：688（15栋）现代简约风格现代简约风格百合雅园百合雅园网签套数：网签面积：商铺套数：商铺面积：主力户型：均 价：网签均价：43540178.95233439洋房90104两房、三房二厅，一梯四户；118

22、120双拼三房，一梯三户5800元/（南向，朝马路），6500元/（北向，朝小区花园），4800元/（双拼单位，两套房产证），毛坯交楼毛坯交楼，额外96折；物业管理费1.35元/月4036元元/余4栋现楼在售，最近推出C9栋（12层），目前已售约20%，其余3栋已售85%。双拼单位因有两套房产证，受限购政策影响，故价格相对偏低。项目位于金狮大道旁，南面有在施工项目，朝南向马路的单位受噪音影响明显。北向单位面向小区花园，相对清静。周边200米内生活配套不充足，建材、洗车、汽配等商铺林立，预计该业态会进入该项目商铺，影响生活环境质素。户型集中于90120两房、三房中小户型，方正实用，适合自住或投资

23、。销售情况：综合评价：万虹御苑万虹御苑占 地：60503.43建筑面积：408297.12容 积 率：6.75物业类别：小高层洋房、商铺交楼标准：毛坯投 资 商：广州市万虹房地产开发有限公司发 展 商：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司地 址：广州市花都区狮岭镇南航大道西预售证号：20110212、20110061预售住宅套数：582现代简约风格现代简约风格万虹御苑万虹御苑网签套数：网签面积：商铺套数：商铺面积：主力户型：均 价：网签均价：11012631634249洋房95106三房二厅，一梯四户；128148四房，一梯两户48005900元/，毛坯交楼毛坯交楼，额外98折；物业管理费1.5

24、元/月4950元元/目前为项目第三期，在售C1C10栋共582个单位，开卖近4个月。3月入市的C7C10栋已售近19%，“五一”入市的C1C6栋已售2%，已售单位中100左右的户型占近65%。第一、二期基本售罄。小区内拟建13800风景园林，面向绿化的单位较舒适，朝马路的单位受外界影响较大。周边200米内生活配套不充足，建材、洗车、汽配等商铺林立，影响生活环境质素。容积率较高，舒适度大打折扣。户型涵盖100、130左右的三房、四房中等户型，方正实用，适合投资，亦可自住。销售情况：综合评价：雅居乐雅居乐领会领会占 地：52599.5建筑面积：108183容 积 率：2.06物业类别：高层洋房、商

25、铺交楼标准：毛坯发 展 商：广州花都雅居乐房地产开发有限公司地 址：花都区芙蓉新庄村预售证号：20110220住宅套数：852（4栋）东南亚风格东南亚风格网签套数：网签面积：商铺套数：商铺面积：主力户型：均 价：网签均价：37537346261912洋房85两房，96、119三房，135双拼四房，两梯六户6500元/，毛坯交楼毛坯交楼 6585元元/6月3日解筹，预售24栋638个单位，销售口径筹客有500多名。整盘销售情况可观，已成功预售45%，85、96左右的单位占整盘67%，受广州客追捧，135销售速度稍弱。楼盘位于芙蓉大道东侧，但住宅与公路有一段距离。小区内居住密度低，楼间距充足，绿化

26、率高，可望及芙蓉度假区。规划有沿街商铺及幼儿园、文化中心，但生活配套有待成熟。狮岭镇法院等机关单位靠近楼盘，具备一定的本地消化力。小户型占整盘2/3，兼顾投资客及首次置业者。销售情况：综合评价：雅居乐雅居乐领会领会狮城国际狮城国际总 占 地：226780建筑面积：700000容 积 率：3.10物业类别：小高层洋房、商铺交楼标准：毛坯发 展 商：致岭房地产开发有限公司地 址：花都区狮岭镇狮岭大道东预售证号：20110193住宅套数：本期262（6栋）东南亚风格东南亚风格4月下旬推出新一期（二期）小高层住宅。近一个月共网签12套住宅，成交面积为1356，销售速度理想。一期基本售罄。目前狮岭镇最大

27、的洋房楼盘。生活配套逐渐完善。位于狮岭镇中心入口狮岭大道东，交通便利。产品户型兼顾投资客、首次置业者及改善型客户。销售情况：综合评价：狮城国际狮城国际网签套数：网签面积：商铺套数：商铺面积：主力户型：均 价：网签均价：474337385118洋房64 一房，7784、102 两房，113120三房，135，一梯四户6700元/，1500元元/装修装修6570元元/尚文轩尚文轩占 地：3079.66建筑面积：10900.49容 积 率：3.54物业类别：小高层洋房、商铺交楼标准：毛坯发 展 商：广州市华业房地产开发有限公司地 址：花都区狮岭镇联合村预售证号：20100246住宅套数：53现代简约

28、风格现代简约风格开卖一年。近一个月内共网签2套住宅，网签面积为195，现有17套未售。去货速度较慢，曾有3个月无成交记录。楼盘位于联合村，小区的周边配套能够满足一般的生活需求。小区远离闹市，环境相对比较安静，适宜居住。但居民出行较为不便。销售情况：综合评价：尚文轩尚文轩网签套数：网签面积：商铺面积：主力户型：均 价：网签均价：353770989洋房8489、101107两房，143三房，两梯六户5500元/，毛坯交楼毛坯交楼 5046元元/区域市场楼盘对本项目的启示区域市场楼盘对本项目的启示项目名称百合雅园万虹御苑雅居乐领会狮城国际对本项目产品的启示营销竞争一般分阶段推售产品现场包装能力较强分

29、阶段推售产品针对目标客户群定位进行适当的现场包装及系统化的推售过程，实现从吸引客户注意到购买的销售过程景观体系人工园林人工园林景观资源及园林打造景观资源及园林打造打造适当的园林景观带吸引消费者的关注产品打造整体品质一般有一定创新，但整体品质一般较强的产品打造力、特色和创新有一定的产品打造力、特色和创新打造合适的户型及总价产品，注重产品整体质素，并适当加入创新的产品元素，实现对潜在市场的抢占发展背景：与广州市相连的路网建设是区域居住及投资物业得以发展的重要因素；市场氛围：周边开发项目渐增，大型品牌发展商进驻，板块市场有待形成；客户状况：来自广州市区、狮岭本地客群是目前区域的主流置业人群；项目竞争

30、：区域市场竞争氛围渐浓，受生活环境所限，以方便的交通网路及齐全的配套更能赢得客户的购买。区域整体产品质素普遍一般，总价较低。本案周边被厂区包围，无强势景观资源，不具备打造高端项目的条件；位置深入，昭示性不高。因此有必要挖掘产品自身的价值，在产品上实现提升超越，才能跳出低端的价格竞争、吸引更广泛的市场关注。从区域竞争状况看本项目的发展从区域竞争状况看本项目的发展5252项目定位项目定位项目地块项目地块S.W.O.T.分析（住宅部分）分析（住宅部分）Strength（优势）1.方圆500米内基本是厂房及村屋，普遍低楼高，自地块向外视野开阔，通风采光良好。Opportunities（机遇）1.狮岭重

31、点发展和提升皮革皮具产业，所带来的巨大人口和消费力，都需要房地产业的带动和支撑；2.相对广州中心城区，本地房价仍属“洼地”Weaknesses（劣势）1.商业、住宅地产项目基本分布于狮岭跨线桥的东侧，项目地块位于跨线桥的西侧，发展相对落后；2.地块西侧紧邻京广铁路及广清高速，最短距离不足150米，噪音影响大；3.项目旁存在高压线；4.本区域目前为厂房、作坊、村屋包围，人口素质不高；5.道路狭窄，交通拥挤，与中心镇区连接不便；6.地块周边目前生活配套资源相对充足，但质素不高，只能满足最基本的生活需求。Threats（威胁）1.目前在售地产项目具备交通、规划等方面的先天优势，正好是本项目所欠缺的；

32、2.区域未来规划作仓储物流、工业为主的用途；3.于跨线桥另一侧的镇中部、北部规划定位为居住、商业等功能，未来将吸引、集中大部分消费人群；4.地块北面规划有肇华高速，工程将改变部分地块地形；5.铁道部大功率机车配套园区规划建于地块西北面，影响本地商住环境。项目地块优劣势分析（商业部分）项目地块优劣势分析（商业部分）优势1.地块区域目前欠缺有质素、有档次的商业、生活配套。2.项目本身业主对相关配套有需求。劣势1.商业、住宅地产项目基本分布于狮岭跨线桥的东侧，项目地块位于跨线桥的西侧，发展相对落后；2.区域未来规划作仓储物流、工业为主的用途，未来三至五年格局基本不变；3.本区域目前为厂房、作坊、村屋

33、包围，人群消费层次不高；4.道路狭窄，交通拥挤，与中心镇区连接不便；5.于跨线桥另一侧的镇中部、北部规划定位为居住、商业等功能，未来将吸引、集中大部分消费人群；6.地块旁规划有肇华高速及铁道部大功率机车配套园区，何时落地有待确认，而长周期工程必将影响项目的经营环境；7.项目规模不大，宜采取“短平快”的销售策略，而商业经营周期长，影响项目整体资金回笼速度。项目定位思路：项目定位思路：产品是消费者产生最直观消费感受的载体必须树立精品开发意识，创造特色产品，力塑项目个性形象跳出“大众化”、“大而全”路线迎合市场变化趋势，走“专而精”的路线，强调特色，打造精品项目1234客户群分析客户群分析潜在房产消

34、费群体皮革皮具行业大、中企业老板皮革皮具行业小企业老板本地政府机关、事业单位公务员本地自有土地居民广州城区投资者外来务工人员购房需求占少数，但基本已限购，且住房要求超出项目所能承受的高度非刚性需求占大部分，属改善型客户，可能已被限购非刚性需求占大部分，属改善型客户，可能已被限购非刚性需求占大部分，属改善型客户非刚性需求，要求具备升值空间存在刚性需求，消费力不高，住房要求也相对不高客户定位客户定位皮革皮具行业小企业老板本地政府机关、事业单位公务员本地自有土地居民广州城区投资者外来务工人员本案本案风格建议：风格建议：强调产品独特个性、精心雅致市场认可度高符合楼盘自身特质和中档次定位123景观设计：

35、简约式园林衬托项目楼体风格主题，总平采用围合式布局，最大限度地保证项目安全、舒适、安静，突出高品质的生活氛围。裙楼上建空中花园，项目范围内规划路建成林荫大道，凝聚项目价值，提高品质档次。中央绿化与生态绿带等公共开放空间系统相衔接，形成逐步渗透的自然要素系统。注重沿街界面的生动性和缓冲空间，以及结合外立面风格综合处理。园区内景观体现自然的生活气息，园林景观多层次与立体绿化。规划布局：住宅规划力求满足户户直接采光通风的要求，朝向以南北向为主。根据地形地貌现状等制定融洽的整个区域的规划设计方案，以形成与周边协调的风格和形象。在平面布局方面注意避开常规思维，在实用和充分利用的前提下出奇、出新。户型设计

36、在顺应市场的同时还要能够适当导引人们的新生活、新思维。产品线定位建议：总价低，户型小为主产品线定位建议：总价低，户型小为主户型户型面积（面积（）比例比例建筑面积（建筑面积（）均价（元均价（元/）一房一房30-4045%住宅354316000（带简单装修）两房两房50-7030%小三房小三房80-9022%商业商业酒店式公寓：20001；商业配套：17148000（毛坯）根据目前市场上主流的户型及面积，结合项目优劣势，针对目标客户群体刚性、改善型、投资型等需求及消费层次，对项目产品户型及售价进行定位，综合满足客户需求，使项目利益最大化。设计指标总用地面积：37345净用地面积：22321.43容 积 率：2.8地上建筑面积：62500（25层）地下停车场：11203（1层，280个车位）园建及绿化：3350地块周边在售项目均推出商住楼形式的产品 一至两层的住宅楼下沿街商铺或外围沿街商铺（商铺占1%4%），住宅41005000元/，商铺80009000元/、5060元/月，销售进度相对理想，商铺空置率约35%。狮岭镇内皮革皮具行业竞争激烈，但成功的专业市场少之又少。建议项目规避自身规划、地理等方面的劣势，参照目前市场上主流的一般商住楼形式，划拨适量面积作商业生活配套，提高项目整体素质。整体建议：中档高层住宅整体建议：中档高层住宅 适量商业生活配套适量商业生活配套