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1、契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财 产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与， 房屋交换等。目录计税依据税收优惠征收管理税额计算征税对象主要分类契税的历史沿革？?？我国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。当时规定，凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契据者，每一万钱交易额官府征收 四百钱即税率为4%，其中卖方缴纳3%,买方缴纳1%。北宋开宝二年（公元969年）， 开始征收印契钱（性质上是税，只是名称为钱）。这是不再由买卖双方分摊，而是由买 方缴纳了。并规定缴纳期限为两个月。从此，开始以保障产权为由征收契税。以后历代封
2、建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，但税率和征收范围不 完全相同。如清初顺治四年（公元1648年）规定，民间买卖、典押土地和房屋登录于官 时，由买主依买卖价格，每一两银纳三分（即3%）。到清朝末年，土地、房屋的买卖契 税税率提咼到9%,典当契税税率提咼到6%。中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。规定税率为：买契9%，典契6%。另外，还有一些免税规定：官方、自治团体和具有公益性的法人在买卖、典当土地房 屋时免纳契税。1917年，北洋政府将税率改为买契6%，典契3%,各省征收附加税， 但以不超过正税的1/3为限。1927年国民政府公布验契暂行条例及章程，将契税划归地方收入。1
3、934年国民政府第二次全国财政会议上，通过了 契税办法四项，要求各省整理 契税，规定买 契6%,典契3%为税率高限，附加税以不超过正税的一半为原则。至此， 契税税率在 全国统一起来。1940年，国民政府公布契税暂行条例，将税率改为买契5%,典 契3%。1942年修改契税暂行条例，将税目扩大为买卖、典当、赠与和交换，后 又增加了分割和占有两个税目。由于契税是以保障产权的名义征收的，长期以来都是 纳税人自觉向政府申报投税，请求验印或发给契证。因此， 契税在群众中影响较深， 素有“地凭文契官凭印”、“买地不税契，诉讼没凭据”的谚语。新中国成立后，政务院于1950年发布契税暂行条例，规定对土地、房屋的
4、买 卖、典当、赠与和交换征收契税。1954年财政部经政务院批准，对契税暂行条例 的个别条款进行了修改，规定对公有制单位承受土地、房屋权属转移免征契税。社会主义改造完成以后，土地禁止买卖和转让，征收土地 契税也就自然停止了。这样使得 契税征收范围大大缩小，收入额很小。到“文化大革命”后期，全国契税征收工作基本 处于停顿状态。改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理方面的有关政策，房地产市场逐步 得到了恢复和发展。为适应形势的要求，从1990年开始，全国契税征管工作全面恢 复。恢复征收后，契 税收入连年大幅度增加，从1990年的1.34亿元增加到1997年 的36亿元，成为地方税收中最具增长潜力的
5、税种。但由于 契税暂行条例立法年 代久远，很多规定与当前的实际情况相脱节，实际工作中难以操作和执行。为了适应 建立和发展社会主义市场经济形势的需要，充分发挥契税筹集财政收入和调控房地产 市场的功能，从1990年起，就着手开始了契税暂行条例的修订工作。其间经过 大量的调查研究，数易其稿。1997年7月7日，李鹏总理签署国务院第 224号令， 发布了中华人民共和国契税暂行条例，并于同年10月1日起开始实施。定义契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的中华人民共 和国契税暂行条例于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的 企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地
6、、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。 以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收 契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方 式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、 房屋权属。 契税实行3%-5%的幅度比例税率。契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉 及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移， 应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换 外
7、，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属 ；或预购期房、预付款项集资 建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契 税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。计税依据契税的计税依据，归结起来有4种：一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成 合同，税务机关以此为据， 直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土
8、地使用权出售、房屋 买卖。二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成 为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋 赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓 生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时， 差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式， 把甲单位土地使用权给了乙单位，3
9、年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙 就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。税收优惠一、契税优惠的一般规定1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、 医疗、科研和军事设施的，免征契税。2. 城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3. 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。二、特殊规定1、企业公司制改造一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是不 同的概念。企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。2、企业股权重组在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，
10、不 征收契税。但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工 转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的， 对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税3、企业合并、分立(1) 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业， 对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。(2) 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业， 对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。4、企业出售国有、集体企业出售
11、，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30% 以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业 职工的，免征契税5、企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权 人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业 30%以上职工的，减半征 收契税；全部安置原企业职工的，免征契税6、房屋附属设施（今年新增）对于承受与房屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的 行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转 移变动的，不征收契税。7、继承土地、房屋权属法定继承人继承土地、房
12、屋权属，不征契税；非法定继承人应征收契税8、其他经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业 的土地、房屋权属，免征契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划 转，不征收契税。编辑本段征收管理一、纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间是 纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳 税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、契税征管要先交契税，才能办过户手续，即先契后证。契税（deed tax）在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课 征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还
13、具有证明不动产所有人产 权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并 发给新的契证作为产权合法性的证明。契税的特点：1、契税属于财产转移税。2、契税由财产承受人缴纳。近期契税变化：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售 或购买住房暂免征收印花税，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售住房暂免征收土 地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。税额计算1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的 市场价格核定3、交换价格相
14、等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、 无形 资产或者其他经济利益的一方交纳契税4、房屋附属设施征收契税的依据：（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合 同规定的总价款计征契税（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收 契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。征税对象土地增值税是出让方交，契税是承让方交。一、土地使用权的出让，由承受方交。二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。三、房屋买卖：1、以房产抵债或实物交换房屋。2、以房产作投资或股权转让。3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。四、房屋
15、赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。五、房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3% 5%的幅度比例，这是国 家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财 政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂 时减半征收主要分类各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。契税的 计税依据，归结起来有4种：一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出 让、土地使用权出售、房
16、屋买卖。二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋 赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着 二手房市场兴起，房屋交换走入百姓 生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自 然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时， 差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设 2000年，国家以划拨方式， 把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，
17、乙单位把该土地转让，那么，乙 就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。离婚时房产归一方所有是否征税根据国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函1999391 号）规定，对婚姻家庭法中规定属于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变化而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。但对婚姻法第十八条规定的属于夫妻一方所有的房产，离婚时房产权属发生变化时，应按赠与征收契税。家庭财产分割中涉及房地产的分割，是指由于分家而发生的土地、房屋权属分立行为。家庭财产分割是否 征税，应根
18、据具体情况确定。对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征收契税；对不享 有家庭财产共有权的成购员，承买受被分的割家车庭财产库，应按是赠与否征收契征税。契税根据财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复（财税2004126 号）规定：购买车库 及相关附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）并依法取得其房产证明 的征收契税；税率为 3%；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。备注：附属设施如单独计价的按照当地确定的契税税率执行；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契 税税率。同一投资主体内两公司的土地权属转移根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175 号）第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。因此，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间进行的土地、房屋权属无偿划转行为也不征收契税。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象
