百业汽配城可研

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1、吉林百业投资有限公司百业国际五金汽配城建设工程可行性研究报告吉林省吉林轻工业设计院有限公司吉林百业投资有限公司百业国际五金汽配城建设工程可行性研究报告工程号：13L06F吉林省吉林轻工业设计院有限公司二一三年五月项目名称：吉林百业投资有限公司百业国际五金汽配城建设工程项目法人：吉林百业投资有限公司 编制单位：吉林省吉林轻工业设计院有限公司工程咨询资质：甲级证书编号：工咨甲项目负责人：郭荣辉 高级工程师技术负责人：张 蕾 高级工程师经济负责人：刘凤翔 高级工程师参加编制人员：张 蕾 高级工程师 刘凤翔 高级工程师魏国成 高级工程师安文英 高级工程师闫 石 工 程 师目 录第一章 总论11.1 项

2、目及建设单位基本情况11.2 可行性研究报告编制依据及范围61.3 项目提出的背景与理由71.4 项目概况9第二章 项目建设的必要性和可行性132.1 项目建设的必要性132.2 项目建设的可行性20第三章 市场分析与预测223.1汽车产业发展状况223.2 我国汽车零部件工业的基本情况和发展趋势253.3 我国汽车市场发展存在的问题与发展优势273.4 我国汽车市场的发展趋势283.5 吉林市五金机电汽配行业现状分析与发展趋势283.6 项目的市场定位、竞争策略及销售招商策略30第四章 场址选择354.1 场址现状354.2 建设条件35第五章 建设方案405.1 主要建设内容及其规模405

3、.2 设计原则与执行标准405.3 建筑工程425.4 总平面布置45第六章 公用工程方案476.1 编制依据476.2 编制内容47第七章 环境保护与消防527.1 环境保护527.2 消防54第八章 节水节能措施568.1 节水措施568.2 节能措施57第九章 组织机构与人力资源配置619.1 管理机构组织619.2 部门职能619.3 项目定员629.4 劳动力来源62第十章 项目实施进度6310.1 项目建设工期6310.2 项目实施进度安排6310.3 项目前期各阶段进度安排6310.4 项目实施进度表63第十一章 投资估算6411.1 编制说明6411.2 投资估算依据6411.

4、3 建设投资估算6411.4 流动资金估算6611.5 项目总投资估算6611.6 分年资金投入计划66第十二章 融资方案6812.1 总投资来源6812.2 资本金筹措6812.3 债务资金筹措68第十三章 财务评价6913.1 编制依据6913.2 财务评价基础数据6913.3 营收入及税金7013.4 成本费用估算7113.5 利润估算7313.6 财务评价7413.7 不确定性分析7413.8 财务评价结论75第十四章 工程招标方案7614.1 工程招标的基本原则7614.2 招标依据7714.3 招标范围与方式77第十五章 风险分析7915.1 项目主要风险因素识别7915.2 风险

5、程度分析7915.3 防范和降低风险分析80第十六章 结论和建议8216.1 结论8216.2 建议82附图、附表、附件（一）附图1、现状及规划位置图（二）附表1、项目实施进度表2、财务评价经济指标汇总表3、建设投资估算表（一、二期汇总）4、建设投资估算表（一期）5、建设投资估算表（二期）6、建设期利息估算表7、流动资金估算表8、项目总投资使用计划与资金筹措表9、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表10、年制造成本估算表11、总成本费用估算表12、外购燃料和动力费估算表13、工资及福利费估算表14、固定资产折旧费估算表15、无形资产及其他资产摊销估算表16、利润与利润分配表17、借款还本付息

6、计划表18、项目投资现金流量表19、项目资本金现金流量表20、财务计划现金流量表21、资产负债表22、财务评价敏感性分析表23、财务评价敏感性分析图24、盈亏平衡图（三）附件第一章 总论1.1 项目及建设单位基本情况1.1.1 项目名称吉林百业投资有限公司百业国际五金汽配城建设工程1.1.2 项目建设性质建设性质：新建项目1.1.3 项目建设单位建设单位：吉林百业投资有限公司法人代表：薛敬宇1.1.4 建设单位概况吉林百业投资有限公司于2013年2月28日在吉林市工商局注册，注册资金1.18亿元，法人代表薛敬宇，经营范围：房地产开发与经营、物业管理服务。吉林百业投资有限公司为东莞市瓯江实业投资

7、有限公司的子公司。东莞市瓯江实业投资有限公司（）成立于2006年，是集商业地产投资开发及运营管理的综合型企业，资金实力雄厚，旗下设有物业管理公司和广告公司，拥有先进的企业、专业市场开发、管理理念和一支具有丰富专业市场开发、招商、运营管理和策划推广经验的专业团队。2006年和2008年，东莞市瓯江实业投资有限公司成功投资并运营东莞地区著名的专业市场项目东莞百业国际汽配城和东莞百业五金电子城（均位于寮步镇），有力地整合东莞地区的汽配、五金电子商贸流通行业，取得良好的经济效益和社会效益，对东莞尤其是寮步镇的地方经济发展贡献较大。目前此两个项目都已进入稳定畅旺的市场运营状态，成为东莞乃至华南地区新型现

8、代化专业市场典范。 东莞百业国际汽配城（东莞百业国际汽配城占地170亩，总建筑面积近15万平方米，拥有860多间铺位，1500 多个停车位,总投资5 亿元人民币，为东莞及华南地区规模最大的汽车配件、用品专业市场。百业国际汽配城是市政府重点培育的专业汽配市场，得到中国汽车维修行业协会、中国汽保行业协会、东莞市汽车维修行业协会和东莞市汽车行业协会的大力支持，是东莞市汽车维修行业协会唯一授权的汽配采购基地。市场于2007年初正式开业，汇集了来自香港、台湾、广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海等地区500多户知名汽配及汽车用品实力商家（占东莞地区汽配商家总量的90%），市场就业人数5000多人，提供数十

9、万个产品，极大地满足东莞地区3000多家汽修企业、100多万辆汽车用户的汽配及汽车用品需求。百业国际汽配城经过1年多的开业运营，2008年起整个市场已经步入良好的运营轨道，商铺出租率达到100%，市场人气火爆，交易畅旺，日均车流量突破20000台次，已经成为东莞乃至华南地区最繁荣的汽配及汽车用品采购中心、是东莞地区汽车消费者的首选采购市场，在东莞地区及珠三角地区具有极高的知名度和市场竞争力。2008年市场交易额已突破10亿元，到2011年末，市场累计总交易额近50亿元，累计上交各种利税4亿多元；百业国际汽配城有力地整合了东莞汽配产业，带动了周边相关行业及提供了数千个就业岗位，市场效益和社会效益

10、明显。2008年以来市场相续获得 “中国十强汽配专业市场”和“东莞十佳专业市场”殊荣。 东莞百业五金电子城（继成功投资开发百业国际汽配城之后，瓯江实业又投资开发了东莞百业五金电子城，该市场占地200亩，总体规划面积20万平米，主体交易面积达17万平米，拥有1500多间商铺，总投资6亿元人民币；市场经营品种包括工具五金、机电机械、建筑五金、水暖器材、其它五金类及电子类商品。市场集现代交易、商贸展示、物流仓储、品牌推广、资讯服务、一站式采购等于一体，是目前东莞地区规模大、建设档次最高、功能最齐、软硬件设施配套最完善的大型五金电子专业市场。东莞百业五金电子城已于2008年11月正式开业，云集众多全国

11、知名厂商及经销商，商铺出租率达到97%，市场就业人数达8000多人，目前整个市场旺势正稳步上升，市场客流日益增加，交易繁荣，日均车流量近10000台次。2009年、2010年和2011年市场交易额达9亿元、13亿元和15亿元，交易额逐年大幅上升，三年累计总交易额达40亿元，综合累计上交各种利税3亿多元，预计2012年总交易额将突破25亿元。2008年，百业五金电子城荣膺“2008东莞最具潜力专业市场”称号。百业五金电子城有力地整合了东莞地区五金及电子产业的商贸流通，大大提升和巩固了寮步镇作为东莞市五金及电子商贸流通强镇的地位，成为寮步镇商贸流通强力发展的三架马车（汽车销售、汽配及汽车用品、五金

12、及电子批发）之一。市场同时也带动了周边相关行业及提供了数千个就业岗位，带来了良好市场效益和社会效益。通过这两个成功的投资，东莞市瓯江实业投资有限公司积累了丰富的专业市场投资、建设、运营管理经验，公司将凭借如此雄厚的经济和技术实力为吉林市汽配城、五金机电城项目的投资、建设、运营提供有力的成功保障。吉林百业投资有限公司从东莞市瓯江实业投资有限公司调配员工15人，其中管理人员10人，技术人员5人，公司投资本项目后，再拟招聘80人进行汽配城的日常管理和服务工作。1.2 可行性研究报告编制依据及范围1.2.1 编制依据国务院办公厅汽车产业调整和振兴规划（2009年-1012年）；吉林省人民政府关于落实国

13、家汽车产业调整和振兴规划的实施意见（吉政发200918号）；吉林省汽车产业“十二五”发展规划；吉林市汽车产业“十二五”发展规划；投资项目可行性研究指南（国家发展计划委员会）；项目建设单位委托编制可行性研究报告的委托书；建设单位提供的相关资料及基础数据。1.2.2 编制范围该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容和规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益分析、结论及建议。1.3 项目提出的背景与理由汽车产业是吉林省第一大支柱产业。吉林省汽车产业呈现出快

14、速发展的态势，汽车工业已形成了以一汽公司为核心，集整车、各类专用车和汽车零部件研发、生产、贸易为一体，中重型卡车、中高级轿车、轻型车和微型车等车型全系列发展的较为齐全的汽车工业体系，并已成为国内规模最大，具有相当实力的汽车制造基地。根据吉林汽车产业发展规划，围绕“两大基地和三大体系”的建设（即扩建长春市汽车基地，多方启动建设吉林市汽车基地，着力建设汽车零部件、汽车整车和客车、汽车相关支撑产业三大体系），长、吉两市将成为全国重要的汽车产业基地，形成优先发展汽车产业的态势，据专家预测，到2015年，吉林省内汽车产量将达到400万辆。吉林是一个十分美丽的城市，有山有水风景秀丽，没有大城市的喧嚣，却有

15、着大城市的潜力。吉林市拥有450余万人口，机动车保有量正在迅猛增长，但是整个城市缺少一座有足够规模与影响力的汽配、五金机电城。有关汽配、五金机电产业的经营只有连成片的店铺，主要集中在青岛街、光华路附近，吉林市的汽配、五金机电经营商户多属于零星分布、各自为政的状态，无法形成良好的市场氛围，更无法凝聚强大的市场影响力和市场感召力，机动车保有量的急剧增长和汽配、五金机电市场建设严重不足的弊端已成为制约汽车产业良性发展的主要矛盾之一。而且现有的五金汽配商铺大多处在闹市繁华地段，其商业地带紧靠学校，人流众多，货运车辆出入频繁，经常引起交通堵塞，给居民的出行带来严重的不便，极易埋下消防隐患，阻碍城市的现代

16、化发展。因此投资建设一个交通便利、管理规范、规模宏大、产品齐全，能幅射周边省市的汽配、五金机电专业批发市场是非常必要的。基于上述原因，吉林百业投资有限公司提出了本项目的建设。本项目的建设，将为吉林市提供一处集汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、五金机电、工具、配件批发零售、以及商务配套等多种功能于一体的综合型汽配、五金专业批发市场，从而满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增加吉林这一美丽城市的对外辐射功能，以促进吉林汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。项目建设符合省、市政府提出的“壮大汽车产业集群经济，做强汽车产业”的战略方针，顺应市场及产业的发展需求，拥有强大的市场需求，对区域汽车产业

17、发展及经济社会发展具有重要的意义。1.4 项目概况1.4.1 建设地点项目建设地点位于吉林市船营区雾凇路以北、沙田北街以西、晓光路以南、金沙街以东的位置。本项目拟征地22.4万m2，其中一期项目征地10.7万m2，二期征地11.7万m2。1.4.2 建设内容及规模 本项目共占地22.4万m2，建设内容有品牌汽车4S店区、汽车配件（包括重汽、商用车、轿车等）区、农机配件区、汽车用品区、汽车美容区、汽车改装快修区、其它五金配件区、辅助商务服务区及配套基础设施建设等。具体建设规模如下：一期项目：共建32栋楼，其中5层、6层各1栋，4层的2栋，3层的28栋，总建筑面积为m2；道路及停车场面积45390

18、m2；绿化面积8560m2；水、电、汽外网等。二期项目：地上共建32栋楼，其中3层的28栋，9层的4栋，总建筑面积万；地下建筑面积为14984 ，是人防工程；道路及停车场：57010m2，绿化:12000m2；水、电、汽外网等。1.4.3 配套建设条件1）供水条件：该项目给水由吉林市政给水管线供给，由雾凇路DN300mm上水管线引入直供，入口压力0.50MPa，给水方式为支状给水。2）污水排放条件：污水纳入市政污水处理系统，经项目排污管网送入市政DN800mm的污水管线。3）供热条件：该项目采暖热源由吉林市集中供热系统供给，具体供热公司为吉林市源源热电有限公司。4）供电条件：本项目供电由越北镇

19、国家电网供给，距本地块约0.8km，从晓光路供电高压线引一条10kV电缆线。5）交通条件所建地点交通条件优越，周围城市交通干线畅通，能够满足需要。6）通讯条件项目所要求的电话和远程网络条件由电信部门提供。7）环境条件项目所处的位置为吉林市西北部，周围无工厂及其它高大建筑物，也无污染，环境条件对建筑项目较为有利。1.4.4 项目建设投资及资金筹措项目总投资估算.20万元(其中一期53910.08万元、二期59797.12万元)。其中：建设投资估算.28万元(其中一期51163.62万元、二期57050.66万元)。建设期利息估算5273.44万元(其中一期2636.72万元、二期2636.72万

20、元)。流动资金估算219.48万元(其中一期109.74万元、二期109.74万元)。技经分析表明，项目投资财务内部收益率（税前）为15.20%，投资者的收益水平能达到要求。项目总投资估算.20万元，其中自有资金73707.20万元；申请银行借款40000.00万元。1.4.5 项目建设期限 本项目预计前期工作4个月，项目建设期为二年（每期工程建设期为二年，两期工程加一起建设期共4年）。1.4.6 主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济一览表序号指标名称单位数量备注1项目规划用地面积万m222.4其中一期工程万m210.7 二期工程万m211.72总建筑面积m

21、22.1一期建筑面积m22.2二期建筑面积m2其中地下人防工程建筑面积为149842.3自用的办公建筑面积m27003项目总投资万元.23.1建设投资万元.283.2建设期利息万元5273.443.3流动资金万元219.484工作制度4.1年工作日d3604.2日工作时h125项目定员总计人130其中：管理人员人10保安人80工人及服务人员人406经济指标6.1营业收入万元/a24505.456.2税金万元/a4901.456.3总成本费用万元/a9310.646.4利润总额万元/a13724.486.5净利润万元/a10293.367经济效益7.1项目投资财务内部收益率%15.20税前7.2

22、项目投资财务内部收益率%12.17税后7.3项目投资财务净现值（Ic=12%）万元17279.61税前7.4项目投资财务净现值（Ic=12%）万元902.95税后7.5全部投资回收期(税前)a8.44包括建设期1年7.6借款偿还期a6.70包括建设期1年7.7投资利润率%12.077.8资本金净利润率%13.977.9盈亏平衡点%35.23第二章 项目建设的必要性和可行性2.1 项目建设的必要性2.1.1吉林市汽配、五金机电专业市场建设基本情况及不足1）吉林市汽配、五金机电产业尚处于起步阶段上世纪90年代以来，中国汽车、五金机电行业一直保持高速发展的态势，中国正在成为名副其实的汽车、五金机电产

23、业大国，但我国同其他大国相比差别还很大，尤其是吉林市汽配、五金机电专业市场尚处于发展阶段，总量规模不大，产业总体层次不高，但市场需求潜力巨大，产业向整个东北扩散已是大势所趋，促进吉林崛起，加快吉林市工业化进程，是区域发展战略的重要组成部分。2012年12月国务院给各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构印发的服务业发展“十二五”规划明确指出，要大力发展服务贸易，各省也纷纷出台政策支持发展服务业。吉林省也在吉林省服务业跨越发展计划（2011-2015年）中强调“推动提速升级，实现服务业跨越式发展”。所以，城市化进程中大力发展服务业，建造大型专业市场是大势所趋。2）现代化规模的汽配、

24、五金机电专业市场匮乏随着经济发展和城市建设的进行，土地资源接近饱和，发展的空间也越来越小,如果不尽快转变思路，寻求新的发展空间，提升效益，经济发展的速度势必会受到限制，那么就很难满足人民群众不断增长的物质文化需要，也不符合科学发展观的具体要求,必须要尽快地向具有更高效益和更大前景的现代服务业方向发展。吉林市作为一个拥有450万人口的大城市，机动车保有量正在迅猛增长，汽车产业已经成为支柱产业之一，但是整个城市缺少一座有足够规模与影响力的汽配、五金机电城。有关汽配、五金机电产业的也只有连成片的店铺，主要集中在青岛街、光华路附近，吉林市的汽配、五金机电经营商户多属于零星分布、各自为政的状态，无法形成

25、良好的市场氛围，更无法凝聚强大的市场影响力和市场感召力，致使机动车保有量的急剧增长和汽配、五金机电市场建设严重不足的弊端，已成为不争的事实。现有五金城处在闹市繁华地段，紧靠学校和人流众多的商业地带，货运车辆出入频繁，经常引起交通堵塞，给居民的出行带来严重的不便，而且极易埋下消防隐患，阻碍城市的现代化发展。3）地区性汽配、五金机电行业现状目前，吉林市上规模的汽车配件及用品、五金机电市场交易规模一般，周边幅射范围较小，这类型专业市场的建设还是比较分散和落后，专业性市场的建设跟不上城市化进程的步伐，市场普遍存在“散、乱、差、缺”等问题。随着城市升级改造工程的推进，这些通常租用老城区厂房、城郊结合部临

26、街铺面的商户们，常为选择一个合适的、适合发展的专业市场商铺而苦恼。目前吉林市大规模的汽配市场极少，众多分散的汽配商户已不能满足行业整体发展的需要，五金机电市场在城市繁华地带，严重影响交通，且规模小，不能适应国际化一站式采购的形势。综上所述，投资建设一个交通便利、管理规范、规模宏大、产品齐全，能幅射周边省市的汽配、五金机电专业批发市场是非常必要的。2.1.2 本项目的建设，可以促进吉林市乃至吉林省汽配及五金机电产业的集结和提升，以贸易带动产业，实现吉林省汽配、五金机电产业的大发展1）汽车行业、物流行业，全部列入国家十大振兴产业：a.汽车和物流列入十大振兴产业，行业规划前景喜人，政府扶持力度较大，

27、在这样的大背景下建设国际五金汽配城非常必要。汽车和物流产业，在2008年双双被列入国家十大产业振兴规划中，针对行业提出大量系统的资源配置方案和扶持措施。可以预见，汽车产业在中国将获得一个良好的发展空间，将成为国民经济中最重要的支柱产业之一。而物流业由于对产业的支撑作用，随着振兴规划的具体实施，新型的技术不断研究并被应用，物流行业无论从技术、规模和人才方面将获得很大的发展空间。在这样大势背景下，建设国际五金汽配城非常重要。b.汽车制造业（包括汽车电子、零配件）是吉林省的支柱产业之一，建设国际五金汽配城具有良好契机。近年来，吉林省汽车产业呈现出快速发展的态势，汽车工业已形成了以一汽公司为核心，集整

28、车、各类专用车和汽车零部件研发、生产、贸易为一体，中重型卡车、中高级轿车、轻型车和微型车等车型全系列发展的较为齐全的汽车工业体系，并已成为国内规模最大，具有相当实力的汽车制造、研发和零部件生产基地。吉林省人民政府关于支持长春汽车产业开发区和吉林市汽车工业园区发展的意见文件明确指出支持长、吉汽车园区的发展，重点建设汽车及零部件研发、制造和服务基地。产业集结，良好契机。吉林百业投资有限公司百业国际五金汽配城建成后将成为省内外汽配产业展示、交易和物流的又一个重要基地。2）建设本项目是促进吉林市乃至吉林省汽车产业链良性快速运转的有利保证。a.吉林汽配五金产业基础雄厚，但尚未形成专业的高层次的汽配五金物

29、流基地。在吉林省，吉林市属于交通要道和区域中心位置，拥有一汽吉林汽车有限公司（原为吉林市微型汽车厂）、吉林市第一汽车配件厂、吉林市江城大众汽车零配件厂、中恒通（吉林）机械制造有限公司等众多的汽车及其配件生产厂家，依托雄厚的产业基础，建设高品质的汽配市场，是非常有必要的。b.按照吉林市汽车产业规划，建设国际化五金汽配城正是当时。2010年6月，吉林市工业和信息化局制订并颁布了吉林市汽车产业“十二五”发展规划，规划中重点提出了汽车、汽配产业在整体经济中的地位，同时对整车生产和汽配产业布局进行了系统规划，规划指出：全力支持推进整车项目建设；全力推进零部件企业发展、完善零部件配套体系；积极推进化工、汽

30、车两大产业的融合。由此我们可以预见，未来吉林市汽车及汽配产业将获得长足的发展，成为吉林市经济的重要支柱。这个背景下适当超前建设国际化视角的五金汽配城，非常有必要。2.1.3 项目具有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而东北地区又是中国最有潜力的汽车消费市场。近年来随着东北老工业基地的复兴，购车热也悄然兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需要的高水平汽车交

31、易市场在吉林市却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间，本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车及五金件这个主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，整车、二手车、汽车零配件及用品、其它类五金件的销售、物流、展示、体验、娱乐、餐饮、休闲等多功能集于一体，强调汽车及五金产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车五金配件城。这样的市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了吉

32、林市这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2.1.4 本项目的建设有助于强化吉林区域经济中心城市的辐射功能，推动吉林市现代商贸流通业、现代物流业的发展本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力打造一个具有辐射能力、能代表吉林市形象的国际性汽车流通市场。项目建设这一指导思想与吉林市发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快吉林现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升吉林市场的总体水平方面做出突出贡献。物流业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其第三利润泉的地位已逐渐为人们所认识和重视。根据市委、市政府等部门的规划，吉林市将加快现

33、代物流业的发展，建设具有广域辐射能力的物流中心。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件和五金件的物流中心。本项目特别强调物流功能，包括汽车及其配件的仓储和配送功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。而且随着吉林汽车制造业、汽车消费市场的发展和吉林在东北地区城市地位的进一步加强，吉林汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而本项目的建设适应了现代物流业的发展要求。2.1.5 本项目的建设将有利于吉林市及吉林地区国民经济及社会的发展 由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对吉林市及吉林地区经济的发展带来积极的影响。一

34、方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件和其它五金件的销售，从而增加税收、增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、娱乐业、旅游业等，起到明显的侧向关联带动作用。2.1.6 本项目的建设有利于整合吉林市的汽车市场、改善吉林市汽车市场的形象目前，吉林市的汽车市场小而多且乱，市场的发展并不是很规范有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个吉林市汽车销售都带来不利影响，甚至影响了吉林市汽车市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合吉

35、林市汽车市场的作用。一方面将以其示范作用，使吉林市汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变吉林市汽车市场散乱的局面，成为吉林市汽车市场的“航空母舰”，以增加吉林市汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。2.1.7 本项目的建设将进一步扩大吉林市汽车市场的辐射范围 目前，吉林市汽车市场的辐射范围主要是吉林市及周边地区，辐射范围并不大。其原因一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。 汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应该很大，过小的辐射范围对其

36、发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及其配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强吉林市汽车市场的影响力。2.2 项目建设的可行性1）省、市、区政府对汽车及其配件市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。2）本项目的主办企业东莞市瓯江实业投资有限公司，具有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础，优秀的管理团队作保证。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、机构健全，运行有序。3）本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途

37、。本项目采用“大3S”的经营发展方式，“大3S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性汽车城，以形成“大3S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在吉林市各汽车市场中都很难做到，因而本项目具有很强的示范作用和竞争力。4）项目和选址、性质、功能符合吉林市的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关各部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。5）项目所在区位交通条件很好，适应汽车及其配件市场的建设和发展，市场预测项目具有良好的开发前景。6）项目有着良好的经济效益，这在本报告的第三章、第十一章将得到充分的论证

38、。第三章 市场分析与预测3.1汽车产业发展状况3.1.1 国内汽车产业状况中国汽车市场持续高速增长，已成为全球最大的生产及消费大国。据2010年1月11日中国汽车工业协会发布数据，2009年中国汽车累计产销量突破1300余万辆，已经占全球总销量的22%，比预计至少提前5年达到世界第一位。数据显示，2009年中国汽车产销分别为1379.10万辆和1364.48万辆，同比增长48.30%和46.15%。其中，乘用车产销1038.38万辆和1033.13万辆，同比增长54.11%和52.93%；商用车产销340.72万辆和331.35万辆，同比增长33.02%和28.39%，增长率和市场占有率为历年

39、新高。2010年上半年，我国汽车工业保持了平稳较快的发展态势，月均产销达150万数量级水平刷新历史记录。虽然近几个月产销及效益指标环比有所下降，同比增幅放缓，但增长速度仍然保持较高水平。截至2010年上半年，汽车产销及效益指标增速已从年初由于上年基数较低造成的过高增幅逐月向适度增长回归。在汽车整车产销高速增长拉动下，行业整体经济效益持续向好，汽车产销分别完成892.73万辆和901.61万辆，同比分别增长48.84%和47.67%。今后中国汽车的总体市场方面，至少在未来几年内，直至2015年，伴随着中国的国内生产总值(GDP)以8%-9%的年平均速度持续增长，所带来财富的增加，人们对汽车的需求

40、也将水涨船高，汽车生产量将会以每年扩容100万辆的速度增长。2010年7月2010中国汽车产业发展报告暨2010年中国汽车产业蓝皮书正式发布，报告对中国未来汽车市场的发展趋势进行了预测和展望。“十二五”期间，中国汽车市场仍将处于高速发展阶段，年产量将稳定在1500万辆，2015年汽车产量将超2000万辆，产销都稳居全球第一位，全球汽车产销中心将逐渐向中国转移。3.1.2 吉林省汽车产业发展状况汽车产业是吉林省第一大支柱产业。吉林省汽车产业呈现出快速发展的态势，汽车工业已形成了以一汽公司为核心，集整车、各类专用车和汽车零部件研发、生产、贸易为一体，中重型卡车、中高级轿车、轻型车和微型车等车型全系

41、列发展较为齐全的汽车工业体系，并已成为国内规模最大，具有相当实力的汽车制造基地。为全省的经济增长和就业做出了巨大贡献，省委、省政府历来都高度重视汽车产业的发展。先后制定了一系列的政策和措施予以重点支持。特别是2009年以来，吉林省汽车工业紧紧抓住国家出台汽车振兴政策的有利时机，强力开拓发展，取得了令人瞩目的好成绩。全省汽车行业完成工业总产值2981亿元，占全省的29.9%。以一汽为例，据中国汽车工业协会统计显示，2009年一汽在整个汽车产销排位座次为第二位，销量194万辆，增幅26.9，又创历史新高。一汽在吉林省的汽车产量达120万辆，为吉林省贡献GDP近30。 截止到2009年末，全省汽车规

42、模以上企业404户，其中，整车企业6户，专用车企业13户，零部件企业385户，行业从业人员20万人。全年累计产销汽车123.5万辆和121.9万辆，同比增长44.3%和37.1%，全省汽车产量占全国产量的9%。完成工业总产值2981.7亿元，同比增长17.1%，占全省工业的29.9%；实现销售收入2463.0亿元，同比增长9.2%，占全省工业的28%；实现利润225.8亿元，同比增长64.8%，占全省工业的47.5%，对吉林省工业经济快速增长起到了重要的支撑作用。 2009年末，吉林省民用汽车保有量146.31万辆，比上年同一时点增长19.0%。全省私人汽车保有量110.15万辆，增长24.5

43、 %，其中私人轿车保有量47.53万辆，增长34.4%。根据吉林汽车产业发展规划，确定围绕“两大基地和三大体系”建设，即扩建长春市汽车基地，多方启动建设吉林市汽车基地，着力建设汽车零部件、汽车整车和客车、汽车相关支撑产业三大体系。在区域布局上使长、吉两市成为全国重要的汽车产业基地，形成优先发展汽车产业的态势。未来几年，吉林省将突出整车产能扩张、自主品牌打造、新能源汽车研发、零部件配套体系建设，到2015年，省内汽车产量将达到400万辆，实现这一目标，需要吉林省汽车产业基地的积极努力，需要城市汽车及零部件生产企业的共同参与，培植一定数量的专用车生产企业，培育一批具有规模和档次的汽车零部件龙头企业

44、，形成与汽车发展相适应的规模和效益优势。3.2 我国汽车零部件工业的基本情况和发展趋势3.2.1 汽车零部件工业的基本情况中国汽车产业持续发展对汽车零部件的巨大需求都必须依赖一个强大的汽车零部件工业体系的支撑，在实现我国由汽车制造大国向汽车制造强国转变过程中发挥重要作用。经过近十年的发展，我国汽车零部件工业已初具规模，除部分高技术零部件外，基本能满足国内整车的配套需求，但仍存在汽车产品总量不够、零部件加工业基础差、汽车科技含量低等急需解决的战略问题。导致我国汽车产业集群水平低，汽车零部件工业规模小，相对制约了汽车工业的市场竞争力和产业优势的提升。 “十一五”期间是我国汽车零部件产业的重要发展时

45、期，提高零部件工业综合水平是汽车产业做大做强的基础。汽车零部件工业要全面提升产业竞争力，适应汽车产业转移的机会，做好战略规划，促进产业结构调整、产品结构优化和研发能力的提高，形成中国特色的品牌，实现专业化规模生产，成为具有“自主研发、高质量、低成本”的参与汽车零部件竞争的体系，使中国汽车零部件工业成为一个有序利用外资、改善民营资本经营环境、提升企业效益的多元化资本结构下的既有竞争又有协调发展的产业新格局。3.2.2 汽车零部件工业的发展趋势汽车零部件作为汽车工业的基础，是支撑汽车工业持续健康发展的必要因素。据统计，2010年中国整车销售数量将有可能突破1500万辆的规模，而汽车零部件总产值也将

46、达到1.4万亿元以上。这组数据让中国汽配业的企业对市场发展前景充满信心，根据投资公司预测未来也将会更加看好汽车零部件企业。据了解，2010全年零部件行业的业绩增长确定性更强。2011年的零部件需求和价格形势依旧平稳;且零部件企业2010年的生产处于上升态势中。汽车成本中零部件所占比重70%以上，汽车零部件工业是汽车产业的重要组成部分，是汽车产业的基础，也是汽车产业发展的主要支撑。当前我国汽车产业发展较好的省市都已经形成了较好的汽车零部件工业的地域优势，而且带动了相关原材料和制造工业的发展，形成了区域内工业发展的战略优势。目前我国汽车产业呈现集群效应态势，除了大型汽车集团内部配套以外，国内零部件

47、产业区域性集群发展迅速，主要表现为三种形态：第一种是依托于整车厂周围发展零部件产业；第二种是依托于开发区、汽车城发展零部件产业；第三种是依托于县域发展零部件产业。据不完全统计，目前国内有以汽车零部件为主的各种产业园区1000个左右，其中关键的集群区域或地带约100个。我国目前的汽车零部件产业集群产品目标非常明确，为整车提供的配套件功能更加细分，充分发挥专业化分工的特色。新的零部件产业集群对当地汽车产业乃至区域经济起到了巨大的带动作用。3.3 我国汽车市场发展存在的问题与发展优势3.3.1 存在的问题1）汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以与国际汽车巨头竞争。2）汽车产供销三者的关

48、系不够协调，体制有待完善。3）汽车销售市场弊病多多，市场建设迫在眉睫。3.3.2 发展优势1）基础优势：可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础，我国汽车行业效益不俗。2）政策优势：基于汽车行业对我国国民经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业的发展。3）大环境优势：和平与发展是当今世界的两大主题，我国经济正处于经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要的动力。同时，我国居民人均可支配收入不断提高，为居民高档消费提供了前提，人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业的发展提供了良好的社会氛围。

49、4）产业自身的关联优势：汽车产业本身具有极强的关联效应，有资料表明，汽车业能带动100多个相关产业的发展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等服务行业。据统计，汽车制造业每增值1元，给上游业带来的增值至少是1元，下游业则至少是2元。另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7-1/6是由汽车产业提供的，可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的发展也反过来促进汽车行业的发展。3.4 我国汽车市场的发展趋势国内著名经济学家、汽车专家对中国汽车业发展普遍持乐观态度。

50、普遍认为，中国汽车业虽然处于起步阶段，但推动中国汽车快速发展的因素已经具备，在今后相当长的时间内，中国汽车大发展的趋势不可逆转，在今后10到15年，中国将成为最大的汽车消费国，汽车保有量将超过1亿辆，同时也将成为最大的汽车生产国。只要走市场化发展汽车产业的路子，中国将成为世界上最具有竞争力的汽车生产国。同时，在有形的汽车贸易市场发展上，将以完善市场服务为导向，以运用电子化和信息化技术为手段，规模化和规范化经营、专业化和综合化服务相结合以及多品牌聚合营销模式将成为市场的主流。3.5 吉林市五金机电汽配行业现状分析与发展趋势3.5.1 吉林市汽车市场的特点 1）大市场特点：汽车保有量增长较快，产销

51、量大，在全国汽车市场中具有重要的地位。2）汽车行业市场基础好，发展后劲足，辐射范围有待增强，处于快速发展的黄金时期。3.5.2 吉林市五金机电汽配行业现状分析1）相对落后的特征五金机电汽配业已具雏形，散布在各市区商圈。基本属于二、三代市场形态，未能彰显专业市场的规模综合化的优势。2）分散未能集聚的特征目前吉林市形成了汽车专营散布街、汽配批零散布街、五金机电批零散布街、汽车商店散布街、汽车大道散布街，未能体现集聚效应和综合专业性的特点。3）群龙无首的特征上述各大街区主要以个体经济以及其他民间资本为主，未能出现市场领导品牌以及领军人物。吉林市五金机电汽配服务行业各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊

52、端主要体现在：缺乏市场规划、缺乏永久性市场、市场管理混乱等等。如此的市场环境为吉林百业国际五金汽配城的建设提供了市场保证。3.5.3 吉林市五金机电汽配行业的发展趋势 随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，吉林市必将进入私人汽车消费普及的时代，吉林市汽车市场面临巨大的发展机遇。对应的五金机电汽配市场也将面临市场重大整合升级的机遇，高档化、规模化、大型化的五金机电汽配市场会逐渐取代分散无序的五金机电汽配市场，并将成为吉林市搞活大市场、提升东北地区商贸中心职能的一个亮点。3.6 项目的市场定位、竞争策略及销售招商策略3.6.1 市场定位立足吉林市，面向吉林省，辐射东北地区。吉

53、林百业投资有限公司百业国际五金汽配城建设工程是在充分研究我国和吉林市汽车及其五金配件市场发展的基础上，顺应我国汽车市场发展趋势，响应吉林市发展现代流通业和物流业的产业政策作出的重要举措。项目立足于吉林市具有的巨大潜力的汽车及其五金零配件市场以及其它汽车业服务市场，同时整个吉林省作为重要的市场区域。远期更是将东北地区作为市场辐射范围。本项目的兴建，将极大改善吉林市目前无永久性汽车及其五金零配件市场的现状，促进汽车及其五金零配件市场的升级换代，巩固吉林市作为东北地区汽车市场中心的地位。3.6.2 竞争策略整合吉林市的汽车及其五金零配件市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大市民，打造支柱产业。吉

54、林百业投资有限公司百业国际五金汽配城建设工程将以建设舒适的购物环境、完善的售后服务、规范的市场管理、品味卓然的汽车文化为目标，改善吉林市目前市场分散、管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。本项目将秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的完美服务，采用多品牌聚合营销方式有效降低产品售价、促进汽车理性消费，造福广大市民。本项目将放眼全球视野，充分贯彻吉林市汽车产业发展政策，在流通业方面创造更好的经营环境，从流通领域打造吉林市汽车产业的支柱地位，全面提升吉林市汽车业的产业素质。3.6.3 销售招商策略招商是商业项目的核心，

55、实现经营是项目实现价值的根本，因此招商是项目的最关键环节。建立强大的招商团队：项目建设初期，组建一支强大的招商队伍，在本地和外地进行招商。招商团队均具备良好的从业背景和丰富的从业经验，能够充分把控项目和客户之间的距离。同时，充分利用政府整合市场的政策支持，快速整合本地商户，适当引进外地商源。制订灵活的招商策略：面对经营商户，我们采取灵活的招商策略，做到大中小户情况不同，品牌商家和一般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统的招商政策，促进了项目整个市场的快速成型。1）本项目的期望目标a.打造吉林市第一、吉林省一流的一站式五金机电汽配服务平台；b.实现项目的较高价格快速销售；

56、c.保障后期经营顺畅。 2）本项目招商定位立足吉林市、辐射周边。3）招商总体策略a.完善的商业手册:前期招商手册等资料的派发仅针对主力目标商户展开，不得对其它商户派发招商手册；前期充分利用销售推广和宣传，来提高招商的影响力；配合销售状况在第二轮强销期后，采用招商手册、宣传页派发和人员推广的方法扩大宣传面；b.对资源进行整合整合当地已有的五金机电、汽车及其零配件的经营户，打造吉林市唯一的五金机电、汽车及其零配件的集散地；本市场运作成为汽配汽贸的样板市场，有机会成为政府公务车及出租车、二手车行业定点售后服务区。由开发商（管理公司）与政府相关职能部门组成市场管委会，联合对今后市场的日常运营进行监督、

57、协调。这样既能有利市场将来的良性发展，增强招商客群对将来市场经营的信心，同时也可借管委会成立（如进驻揭牌仪式）增加舆论关注。c.与地方主流媒体充分互动关于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐。在活动前大造声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大影响。4）营销运作思路招商、销售并取。对不同的客户采取不同的销售方式：5）为客户提供优惠招商条件给予市场充分信心，提供具有综合价值的综合服务：a.免费加入“中国汽配网汽配业的阿里巴巴”；b.优先国内外展会重点推广；c.建立市场运营中心；d.设立一定时间的免租期；e.免收一定时间的市场管理费；f.对

58、签定长期经营协议的龙头商户给予更多的优惠措施。6）建立经营管理和物业服务体系经营管理是项目后续长久兴旺的关键，我们在建设初期，就充分制订系统的经营管理和物业管理体系，配置合适之人以满足市场需求，具体包括：a.建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。b.建立市场管理制度，规范市场。根据项目情况，考虑商场的整体利益，建立完善的商户管理制度，保障商场内部有序经营。c.组织经营商户自治管理机构，充分发挥经营商户的主观能动性，建立和谐互动的经营氛围。第四章 场址选择4.1 场址现状4.1.1 地理位置项目建设地点位于吉林市船营区经济开发区内，具体位置为雾凇路以北、沙田北街以西、晓

59、光路以南、金沙街以东的位置。4.1.2 用地面积项目规划用地面积22.4万m2，其中一期工程用地面积为10.7万m2；二期工程用地面积为11.7万m2。总建筑面积m2，其中一期工程建筑面积为m2，全部为地上建筑；二期工程建筑面积为m2，地上面积为m2，地下建筑面积为14984m2，地下面积为人防工程。4.1.3 场址现状拟建工程场地呈长方形厂地 。4.1.4 土地权属及用地规模土地权属性质为城市规划用地，建设单位已取得该地块的土地使用权，征地费用为一期14200万元，二期15600万元，规划用地规模一共为22.4万m2。4.2 建设条件 4.2.1 基本市情吉林是一个依山傍水的美丽城市，位于长

60、春市以东124公里处。吉林原名“吉林乌拉”，古代满人居住地。满语的意思是“沿江的城池”。环绕的群山和回转的松花江水，使吉林形成“四面青山三面水，一城山色半城江”的天然美景。因康熙皇帝东巡所作松花江放船歌有“连樯接舰屯江城”之句，故吉林市又有“江城”之称。吉林市资源丰富，物产丰饶。土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较大，是全国平均水平的1.8倍，是全国少有的不缺水城市之一。吉林是中国北方著名山水城市。2009年，中国城市竞争力研究会在香港发布了“2009年度中国十大最美丽城市排行榜”，吉林市以其清水绿带之美列第六位，在东北为唯一。2011年，吉林市在“

61、2011中国城市分类优势排行榜”中，名列第七。4.2.2 地理位置吉林市位于我国的东北腹地，远迎长白山，近绕松花江，是吉林省的第二大城市，是老工业基地和化工城，是我国较大的中心城市。吉林市地处长白山向松辽平原过渡地带：地理坐标为东经125度40分至127度56分、北纬42度31分至44度40分之间；东接延边朝鲜族自治州；西邻长春市、辽源市；南连浑江市、梅河口市；北靠黑龙江省。市区海拔190米，属于纯内陆地区。吉林市疆界南北长约235公里、东西宽约180公里，幅员总面积为27120平方公里，占吉林省幅员总面积的14.8%；其中吉林市市区面积为1755平方公里。船营区坐落在吉林市中西部，为市辖区。地处长白山余脉，第二松花江绕区而东，北靠炮台山、望云山、玄天岭。是吉林市党政机关所在地，也是全市政治、经济、文化、科技、旅游中心，区位优势显著。船营区辖1乡3镇（欢喜乡、越北镇、大绥河镇、搜登站镇），1个省级经济开发区(船营经济开发区)，11个街道（大东、青岛、南京、向阳、德胜、北极、致和、北山、临江、长春路