财务管理-现代的财务指标分析.ppt

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1、天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分析 2）财务内部收益率 （ 1）财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不 变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变 动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。 如图 6-4所示： ； ； 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 净现值（ NPV） 折现率（ i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 图 6-4 净现值与折现率的关系 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569

2、632 6 4现代的财务指标分 析 房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目 在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现 率。 其表达式为： 0 ( ) ( 1 ) 0t n t t C I C O FI RR 式中 （ CI-CO） t：第 t期的净现金流量； FIRR：财务内部收益率； 其他同前。 财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现 率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收 回。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分 析 （ 2）财务内部收益率的计算 其公式为： 1 1 2 1

3、12 ()N PVFI RR i i iN PV N PV 式中： FIRR：内部收益率； NPV1：采用低折现率时净现值的正值； NPV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分析 其计算步骤是： 先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的 收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金 流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采 用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负 值各一个，最后用上述插入法公式求出。

4、 要注意的是，式中与之差不应超过 2%，否则，折 现率 、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所 求得的内部收益率失真。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分析 （ 3）财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行 独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的 内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收 益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分析 FIRR与 i比较，反映项目的盈亏状况： FIRR

5、 i ，项目盈利； FIRR=i ，项目盈亏平衡； FIRR i ， 项目亏损。 FIRR与 ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情 况： FIRR ic ，项目盈利超出行业平均收益水平； FIRR=ic ，项目盈利等于行业平均收益水平； FIRR ic ，项目盈利低于行业平均水平。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分析 结论： 将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、 最低可接受的收益率） ic比较，当 FIRR ic时，即认为其盈 利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。 因为是否能被接

6、受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投 资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。 如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款 的实际利率或银行贷款利率 i。内部收益率表明了项目投资 所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏 损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分析 （ 4）内部收益率存在的问题 以下存在的问题，可能使得用内部收益率方法评 价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法 （如净现值法）得出的结果相矛盾。 一是再投资利率问题；二是多重根问题。

7、 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分析 再投资利率问题 再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入 再投资的预期收益率。 采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时， 暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内 部收益率再投资。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分析 A当这种假定的前提条件存在时，即内部收益率就是再 投资利率时，使用内部收益率方法分析判断项目的优劣或可 行与否才是可靠的、比较实际的。 B但是，当这种假定的前提条件不存在时，即当时市场

8、上其它投资机会的最好收益率与其内部收益率不同时，或者 说内部收益率明显高于资本的机会成本，并高到不现实的地 步时，则用内部收益率做为再投资利率就是一个不合理、不 现实的假设。这时，再用内部收益率方法去判断和选择项目， 可能就与前面的结论相矛盾 。 C当各种投资项目的使用寿命或持有期不同时，再投资 问题也将限制内部收益率方法的应用。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分析 多重根问题 一般而言 ,项目的净现值是所选择的贴现率的递减 函数。如果贴现方程总是这样运行，那么使得所有 现金流出与现金流入相等的内部收益率就将是惟一 的。

9、 但是，除了初始投资外，投资途中有时仍会有负 现金流量出现，这种情况下，内部收益率出现多根 现象。这时方程有且只有一个内部收益率解。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分 析 3）动态投资回收期 动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的 条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经 历的时间。 基本表达式为： 0 ( ) ( 1 ) 0t n t c t C I C O i 式中： n:为动态投资回收期；其它同前。 其详细计算公式为： 动态投资回收期 =（累计净现金流量的折现值开始出现正值 期数 -1） +（上

10、期累计现金流量折现值的绝对值 /本期净现金 流量折现值。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 4现代的财务指标分析 在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可 以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比 较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务 上就是可以考虑接受的。 动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成 后用来出租或经营的房地产项目。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 5房地产投资项目财务分析 的应用 某房地产开发项目 财务分析事例 6 5 1项目概况 该房地产投资项目位于某

11、市高新技术开发区科技 贸易园内，根据该市规划局关于该地块规 划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1用地面积： 11 417 ； 2建筑密度： 35%； 3容积率（地上）： 4.62； 4绿化率： 25%； 5人口密度： 1 085人 /公顷 6规划用途：商住综合楼 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 5房地产投资项目财务分析 的应用 某房地产开发项目 财务分析事例 6 5 2规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析， 拟在该地块上兴建一幢 23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4层， 12层为

12、商 业用途， 34层以配套公建为主，包括社会文化活动 中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公 室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼 2个，均为 19层高， 为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表 6-16与 6-17。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 项 目 单 位 数 量 项 目 单 位 数 量 占地总面 积 11 417 居住人数 人 1 064 总建筑面 积 52 426（地上） 平均每户建筑面 积 122 居住面积 36 898 平均每户居住人 数 人 3.5 公建面积 4 280 人均居住用地 34.68 绿化用地 2 854

13、道路面积 4 681 居住户数 户 304 车库面积 7 200 表 6-16 项目主要技术经济指标 (一 ) 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 层 数 功 能 所占面积 ( ) 总面积 ( ) 裙 楼 4 商 铺 11 248 15 528 公建面积 4 280 塔 楼 19(2个 ) 住 宅 1 942(每 层 ) 36 898 地上总建筑面积 52 426 地下室 2 停车库 7 200 7 764 设备面积 300 人防面积 264 表 6-17 项目主要技术经济指标 (二 ) 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ

14、群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 6 5 3项目开发建设及经营的组织与实施计划 1有关工程计划的说明 项目总工期为 36个月（从 2001年 3月至 2004年 3 月）。 当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 2项目实施进度计划 项目实施进度计划如表 6-18所示。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序 号 项目名称 工 程 量 持续 时间 (月 ) 进度安排（按双月计） 2001 2002 2003 2004 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 1

15、0 12 2 4 1 征地拆迁 6 2 前期工程 3 基础工程 6 4 主体结构工程 7 5 设备安装工程 6 6 室内外装修工程 7 7 红线内外工程 3 8 公建配套工程 3 9 竣工验收 2 10 销售 27 表 6-18 项目实施进度计划表 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 5房地产投资项目财务分析 的应用 某房地产开发项目 财务分析事例 6 5 4项目各种财务数据的估算 1投资与成本费用估算 1）土地出让地价款。包括两部分： （ 1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权 出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金 为 6 1

16、31万元。 （ 2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块 拆迁补偿费为 9 060万元。 上述两项合计： 15 191万元。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 （ 2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表 6-19。 （ 3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单 位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表 6- 20。 （ 4）基础设施费。其估算过程参见表 6-21。 （ 5）开发期税费。其估算过程参见表 6-22。 （ 6）不可预见费。取以上（ 1）

17、（ 4）项之和的 3%。则不可预 见费为： （ 15 191+894.48+11 013+660.51） 3%=832.77（万元） 开发成本小计： 30 966.4万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序 号 项 目 计 算 依 据 金 额 1 规划设计费 建安工程费 3% 330 39 2 可行性研究费 建安工程费 1.5% 165 20 3 水文、地质、勘 探费 建安工程费 0.5% 55 06 4 通水、通电、通 路费 建安工程费 2.5% 275 33 5 场地平整费 60元 / 68 50 总 计 894 48 表 6-19 前期

18、工程费估算表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序 号 项 目 建筑面 积 土 建 装 饰 设 备 金额 合计 单 价 金 额 单 价 金额 单价 金额 1 塔楼 36 898 1 483 5 472 161.35 595 351.72 1 298 7 365 2 裙楼 15 528 其中商铺： 11 248 1 483 2 303 514.72 799 351.72 546 3 648 1 483 1 668 514.72 579 351.72 396 2 643 合计 11 013 表 6-20 建安工程费估算表 单位：万元 天

19、马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序号 项 目 单 价 计价数量 合 计 1 供电工程 65万元 /公顷 5 2426公顷 340 2 供水工程 15万元 /公顷 5 2426公顷 78 64 3 道路工程 42 13万元 /公顷 0 4681公顷 19 72 4 绿化工程 5 4万元 /公顷 0 3501公顷 1 89 5 其他工程 占建安工程费的 2% 11 013万元 220 26 合 计 660 51 表 6-21 基础设施费估算表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序号 项

20、目 金 额 估算说明（估算依据） 1 固定资产投资方向 调节税 550 65 建安工程费 5% 2 分散建设市政公用 设施建设费 1 321 56 建安工程费 12% 3 建筑工程质量安全 监督费 44 05 建安工程费 4 4 供水管网补偿费 住宅： 22.28 商铺： 67.49 住宅： 0.3吨 /人， 600元 /吨 商铺： 0.1吨 /人， 600元 /吨 5 供电用电负荷费 住宅： 58.37 商铺： 89.98 住宅： 4kVA/户， 480元 /kVA 商铺： 8kVA/百， 1 000元 /kVA 6 其 他 220 26 建安工程费的 2% 合 计 2 374 64 表 6

21、-22 开发期税费估算表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 2开发费用估算 1）管理费用。取以上（ 1） （ 4）项之和的 3%。则 管理费用为： （ 15 191+894.48+11 013+660.51） 3%=832.77（万 元） 2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场 推广费，占销售收入的 2%；销售代理费，占销售收 入的 2%；其他销售费用，占销售收入的 1%。合计为： 2 706.28万元。销售收入详见表 6-27。 天马行空官方博客： ； QQ

22、:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 3）财务费用。指建设期借款利息。第 1 年借款 10 000万元， 贷款利率为 7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第 2年起 2 年内还清。建设期借款利息计算如下： 第 1年应计利息：（ 0+10 000 2） 7.11% =355.5 第 2年应计利息：（ 10 355.5+0 2） 7.11%=736.28 第 3年应计利息：（ 5 177.75+0 2） 7.11%=368.14 则财务费用为上述合计： 1 459.92万元。详见表 6-30：贷 款还本付息表。

23、开发费用小计： 4 998.97万元 总成本费用合计： 35 965.72万元。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 3投资与总成本费用估算汇总表。 详见表 6-23。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序号 项 目 金 额 估算说明 其中 :住宅分摊 建房成本 (元 / ) 商铺分摊 建房成本 (元 / ) 1 开发成本 30 966.4 以下 (1)(7)项 合计 5 648 7 815 (1) 土地费用 15 191 2 76

24、9 4 442 (2) 前期工程费 894.48 186 186 (3) 基础设施建设费 660.51 137 137 (4) 建安工程费 11 013 1 996 2 350 (5) 开发期税费 2 374.64 444 584 (6) 不可预见费 832.77 116 116 2 开发费用 4 998.97 以下 (1)(3)项 合计 789 1 379 (1) 管理费用 832.77 116 116 (2) 销售费用 2 706.28 销售收入 5% 370 960 (3) 财务费用 1 459.92 303 303 3 合 计 35 965.72 6 437 9 194 表 6-23

25、投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 4项目销售收入估算 1）销售价格估算。 销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。 （ 1）住宅部分 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情 况及交易日期均类似或接近的 4个比较案例 A、 B、 C、 D。其 中 A、 B、 D项目的交易日期均为 2000年 11月 1日， C项目的交 易日期为 2000年 9月 1日。已知 2000年下半年至今，该城市 该类住宅和商铺价格

26、的变动呈上升趋势，月平均变动率为 +0.5%。其他条件见表 6-24和表 6-25。 考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数， 确定本项目的住宅价格为： 7 458元 / 。详见表 6-24和表 6- 25。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序 号 项 目 名 称 成 交 价 （ 元 / ） 交易 日 期修 正 区域因素修正 个别因素修 正 交易 情 况修 正 比准 价格 （元 / ） 交通 配套 环境 小计 装修 使用 率 小计 1 A 7 986 1.02 +1 +2 +3 100/ 106 +5 +1 100/ 106 100

27、/ 100 7 250 2 B 8 660 1.02 0 +5 +3 100/ 108 +5 +2 100/ 107 100/ 100 7 644 3 C 8 500 1.03 1 +1 +5 +3 100/ 109 +7 +1 100/ 108 100/ 100 7 444 4 D 8 200 1.02 0 +2 0 100/ 102 +5 +3 100/ 108 100/ 100 7 593 表 6-24 本项目住宅价格市场比较法系数修正表 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 项 目 名 称 A B C D 合计 比准价格（元 / ） 7 2

28、50 7 644 7 444 7 593 销售状况权重（销售率） 82% 35% 57% 86% 260% 加权的相对价格（元 / ） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393 本项目住宅销售价格 （元 / ） 7 458 表 6-25 本项目住宅价格市场比较法 销售状况权重系数修正表 单位：元 /平方米 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为 6 437元 / （见投资与总成本费用表 6-23），成本利润率取 1

29、0%，则该项目住宅部分的销售单价为： 销售单价 = 建房成本 （ 1+成本利润率） =6 437 （ 1+10%） =7 080（元 / ） 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 （ 2）商铺部分 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多， 因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目 E、 F作 比较实例。其中， E项目的交易日期是 2000年 11月 1日， F项 目的交易日期是 2001年 1月 1日，其价格变动情况同住宅相同。 但由于二者的销售状

30、况权重难以确定，故最后采用算术平均 值确定了本项目的商铺单价为： 19 283元 / 。详见表 6-26。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序 号 项目 名称 成交 价 （元 / ） 交易 日 期修 正 区域因素修正 个别 因素 修正 交易 情况 修正 比准 价格 交 通 繁华 程度 小计 1 广 场 22 000 1 0 2 +2 +3 100/1 05 100/1 00 100/1 00 19 429 2 大 厦 18 000 1 0 1 0 0 100/1 00 100/9 5 100/1 00 19 137 表 6-26 本项目商铺价

31、格市场比较法系数修正表 单位：元 /平方米 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为 9 194元 / （见投资与总成本费用表 6-23），成本利润率取 10%，则该项目商铺部分的销售单价为： 销售单价 =建房成本 （ 1+成本利润率） =9 194 （ 1+10%） =10 113.4（元 / ） 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财

32、务分析事例 （ 3）车位销售价格的确定 根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为 25万元 /个 30万元 /个。 （ 4）建议销售单价 在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析 人员建议该项目各部分的销售单价为： 住宅： 7 400元 / 商铺： 19 200元 / 车位： 25万元 /个 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 2）销售收入的估算。本项目可销售数量为： 住宅 36 898 ；裙楼中的商铺部分 11 248 ， 地下车位 209个。详见表 6-27。 3）销售

33、计划与收款计划的确定。详见表 6- 28。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 用 途 可 售 数 量 建议销售单价 销 售 收 入 住 宅 36 898 7 400元 / 27 304.52 商 铺 11 248 19 200元 / 21 596.16 车 位 209个 250 000元 5 225 合 计 54 125.68 表 6-27 销售总收入预测表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 销 售 计 划 各 年 度 收 款 情 况 合 计 年 份 销售比例 销售数量 第 1年 第

34、 2年 第 3年 第 1年 第 2年 住宅： 60% 22 152.31 （） 16 392.71 32 475.41 商铺： 60% 6 748.8 （） 12 957.70 车位： 60% 125（个） 3 125 第 3年 住宅： 40% 14 745.69 10 911.81 21 650.27 商铺： 40% 4 499.2 8 638.46 车位： 40% 84 2 100 合 计 100% 100% 32 475.41 21 650.27 54 125.68 表 6-28 销售收入分期按比例预测 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 1755

35、69632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 5税金估算 1）销售税金与附加估算。详见表 6- 29。 2）土地增值税估算。详见表 6-30。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序 号 类 别 计算依据 计 算 期 1 2 3 1 营业税 销售收入 5% 1 623.77 1 082.51 2 城市维护建设税 营业税 7% 113.66 75.78 3 教育费附加 营业税 3% 48.71 32.48 4 教育专项基金 营业税 4% 64.95 43.30 5 防洪工程维护费 销售收入 1.8% 58.46 38

36、.97 6 印花税 销售收入 0.05% 16.24 10.83 7 交易管理费 销售收入 0.5% 162.38 108.25 合 计 销售收入 6.43% 2 088.17 1 392.11 表 6-29 销售税金及附加估算表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序 号 项 目 计 算 依 据 计算过程 1 销售收入 54 125.68 2 扣除项目金额 以下 4项之和 45 638.93 2 1 2 2 2 3 2 4 开发成本 开发费用 销售税金及附 加 其他扣除项目 取 (2.1)项的 20% 30 966.4 4 998.

37、97 3 480.28 6 193.28 3 增值额 (1) - (2) 8 486.75 4 增值率 (3) / (2) 18.6% 5 增值税率 (4)50% 取 30% 6 土地增值税 (3) (5) (2) (6) 2 546.03 表 6-30 土地增值税估算表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 6投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需 35 965.72万元。其资金来源有三 个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三 是预售收入用于再投资部分。

38、本项目开发商投入资本金 13 000万元作为启动资金，其中第 1年投入约 44.11%，第 2年投 入约 33.53%，第 3年投入约 22.36%；从银行贷款 10 000万元， 全部于第 1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解 决。详见投资计划与资金筹措表 6-31。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序 号 项目名称 合 计 计 算 期 第 1年 第 2年 第 3年 1 建设投资 35 965.72 15 734.73 8 422.46 11 808.53 2 资金筹措 35 965.72 2.1 自有资金 13 000 5 734

39、.73 4 359.16 2 906.11 2.2 借贷资金 10 000 10 000 0 0 2.3 预售收入再投入 12 965.72 0 4 063.3 8 902.42 表 6-31 投资计划与资金筹措表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 7借款还本付息估算 长期借款 10 000万元，等本偿还，宽限期 1 年， 2年内还清，贷款利率 7.11。详见表 6- 32。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序号 项

40、目名称 合 计 计 算 期 第 1年 第 2年 第 3年 1 借款还本付息 1.1 年初借款累计 0 10 355.5 5 177.75 1.2 本年借款 10 000 10 000 0 0 1.3 本年应计利息 1 459.92 355.5 736.28 368.14 1.4 年底还本付息 11 459.92 0 5 914.03 5 545.89 1.5 年末借款累计 10 355.5 5 177.75 0 2 借款还本付息 的资金来源 2.1 投资回收 11 459.92 0 5 914.03 5 545.89 表 6-32 借款还本付息估算表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:

41、1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 6 5 5项目财务评价 1现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现金流量表（ ic 9%）。详见表 6-33。 评价指标： （ 1）税前全部投资净现值 NPV 9 695.16万元 （ 2）税后全部投资净现值 NPV 6 431.69万元 （ 3）税前全部投资内部收益率 FIRR 66.2% （ 4）税后全部投资内部收益率 FIRR 47.82% 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3

42、1 现金流入 0 32 475.41 21 650.27 1.1 销售收入 0 32 475.41 21 650.27 2 现金流出 15 734.73 13 526.68 15 280.74 2.1 建设投资 15 734.73 7 508.43 11 262.64 2.2 销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.3 土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2.4 所得税 0 2 402.46 1 607.58 3 净现金流量（ 1） （ 2） -15 734.73 18 948.73 6 369.53 4 折现净现金流量 -14 435.53 15 948.

43、77 4 918.45 5 税前净现金流量 （ 3） +（ 2.4） -15 734.73 21 351.23 7 977.11 6 税前折现净现金 流量 -14 435.53 17 970.90 6 159.79 表 6-33 现金流量表（全部投资） 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 2）资本金现金流量表（ ic=9%）。详见表 6-34。 评价指标： （ 1）资本金税后内部收益率 =113.62% （ 2）资本金税后净现值 5 154.98万元 天马行空官方博客：

44、 ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1 现金流入 0 32 475.41 21 650.27 1 1 销售收入 0 32 475.41 21 650.27 2 现金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 2 1 资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 2 2 预售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 2 3 贷款本息偿还 0 5 914.03 5 545.89 2 4 销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2 5 土地增值税 0 1 527.6

45、2 1 018.41 2 6 所得税 0 2 402.46 1 607.58 3 税后净现金流量（ 1） - （ 2） -5 734.73 12 120.67 277.75 4 折现净现金流量 -5 261.22 10 201.73 214.47 表 6-34 现金流量表（资本金） 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 3）动态盈利分析 （ 1）净现值 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的 净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目

46、实施 初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是 项目的净现值。 基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大 于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基 础上上浮了约 2%，即 9%作为基准折现率。 净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部 投资的分别为 9 695.16万元和 6 431.69万元，均大于 0，资本金的税后净 现值为 5 154.98万元，也大于 0。这说明本项目可按事先规定的基准收益 率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。 天马行空官方博客： ； QQ:131824118

47、9； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 （ 2）内部收益率。 内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的 现值累计之和等于零时的折现率。 内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于 独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后 全部投资的 FIRR分别为 66.2%、 47.82%；资本金的税 后 FIRR为 113.62%，均大于同期贷款利率 7.11%和基 准收益率 9%(ic)，说明项目盈利，达到同行业的收 益水平，项目可行。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资

48、项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 2损益表与静态盈利指标 1）损益表。详见表 6-35。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 序 号 项目名称 计算依据 计 算 期 合 计 1 2 3 1 销售收入 0 32 475.41 21 650.27 54 125.68 2 总成本费用 0 21 579.43 14 368.29 35 965.72 3 销售税金及 附加 0 2 088.17 1 392.11 3 480.28 4 土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2 546.03 5 利润总额 （ 1-2-3-4） 0

49、 7 280.19 4 871.46 12 151.65 6 所得税 （ 5） 33% 0 2 402.46 1 607.58 4 010.04 7 税后利润 （ 5） -（ 6） 0 4 877.73 3 263.88 8 141.61 8 盈余公积金 （ 7） 10% 0 487.77 326.39 814.16 9 可分配利润 （ 7） -（ 8） 0 4 389.96 2 937.49 7 327.45 表 6-35 损益表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例

50、2）评价指标： （ 1）全部投资的投资利润率利润总额 /总投资额 100% =（ 12 151.65/35 965.72） 100%=33.79% （ 2）全部投资的投资利税率利税总额 /总投资额 100% =（ 12 151.65+3 480.28+2 546.03） /35 965.72 100% =50.54% （ 3）资本金投资利润率利润总额 /资本金 100% =（ 12 151.65/13 000） 100%=93.47% （ 4）资本金净利润率税后利润 /资本金 100% =8 141.61/13 000 100%=62.63% 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189

51、； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 3）静态盈利分析 本项目以上 4个指标与房地产行业内项目相 比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 3资金来源与运用表 1）资金来源与运用表。详见表 6-36。 2）资金平衡能力分析 根据表 6-36，本项目每年累计盈余资金均大于或 等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 17

52、5569632 序 号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1 资金来源 15 734.73 36 834.57 24 556.38 1.1 销售收入 0 32 475.41 21 650.27 1.2 资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 1.3 银行借款 10 000 0 0 2 资金的运用 15 734.73 20 354.74 21 372.52 2.1 建设投资 15 734.73 8 422.46 11 808.53 2.2 借款还本付息 0 5 914.03 5 545.89 2.3 销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.4 土地

53、增值税 0 1 527.62 1 018.41 2.5 所得税 0 2 402.46 1 607.58 3 盈余资金 (1)-(2) 0 16 479.83 3 183.86 4 累计盈余资金 0 16 479.83 19 663.69 表 6-36 资金来源与运用表 单位：万元 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 6 5 6项目财务分析指标汇总 详见表 6-37 表 6-37 项目财务分析指标汇总表 类别 项目 静 态 指 标 动 态 指 标 投资利润 率 投资利税率 税 前 税 后 税 前 税 后 全部投资 33 79% 50 54% 9 695 16 6 431 69 66 2% 47 82% 自有资金 93 47% 5 154 98 113 62% 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 6 5 7结论 从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投 资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部 收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计 盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来 看，该项目都是可行的。 中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问