青岛大拇指商业前期初步定位71P

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1、青岛大拇指商业前期初步定位Page 2Page 3档次 定位项目自 身状况市场空间零售商 选址意向地理位置准确的商业定位是项目成功的第一步，而成功的、符合市场规律的档次定位就决定了项目在消费者心目中的一种认同，也决定了项目自身在零售市场中的地位。而商业项目的档次定位需要考虑众多内部及外部因素，内部因素如项目所处的地理位置、项目自身状况等；外部因素如项目所处城市或商圈的零售市场状况、零售商选址意向等。通过对项目内外因素的综合考虑，给予项目最为符合市场需求的档次定位，为项目成功入市奠定基础。项目档次定位考虑因素Page 4崂山商务区规划方案青岛证大大拇指广场崂山区整体规划永新国际广场青岛国际啤酒城

2、利群崂山购物广场丽达广场在建项目已开业项目项目所处地理位置大拇指广场位于海尔路与同安路交汇处所处区域为崂山区中心区，临近城市主干道项目周边未来将具备多条公交线路，为消费者到达提供便利紧邻城市主干道海尔路，具有优越的展示面周边已开业商业项目数量较少，且商业项目档次均较低所处区域商业氛围较其他区域清淡，目前对品牌及消费者的吸引力有限，商业市场有待进一步培养Page 5项目自身状况酒店式公寓地上：63781地下：16297 酒店地上：15715 地下：4299 商业（含配套）地上：54729 地下：39353 总建面：215678.1地上：133252.8地下：82425.29预计2012年开业Pa

3、ge 6商业具一定规模：约7.5万平方米的商业体量，B1F5F建筑，独特街区式建筑形式，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性；入市时间：在崂山区大规模商业项目入市前，本项目在众多竞争对手中占据时间优势。具我行了解，对本项目具备一定竞争压力的利群购物广场虽也在进行招商，但其工程因某些因素的影响一直较慢，开业时间还不能确定，为目标品牌选择本项目提供机会；其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引

4、进产生一定影响；优越的软硬件：项目由专业商业设计公司进行商场内部设计，具备中高档商场的定位需求，同时较为充足的停车位给消费者到达带来便利。业主拥有较为丰富的运营管理经验：上海证大大拇指广场的成功运作，为业主方在零售商心目中留下较为正面的印象，对青岛项目的定位及招商代理带来较大优势。项目自身状况分析Page 7项目自身潜在辐射能力商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈范围的主要因素为：l 商业规模商业项目所辐射的商圈范围，受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在50,000-100,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径

5、2-3公里左右。l 交通状况商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、连通地铁、停车位充足等。本项目因紧邻崂山景观大道海尔路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾车消费人群到达带来便利。l 周边环境项目位于海尔路及同安路交叉口的西北角，周边拥有一定数量的写字楼、住宅项目。l 周边商业项目未来商业面积供应量较大，特别是位于项目南侧的青岛啤酒城与利群购物广场项目，其较具规模的商业面积为他们商业业态的丰富奠定基础。因此，上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力，一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。综合上述因素，考虑到本项目规模

6、，我行认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里，该范围内步行10-20分钟左右，车行3-10分钟，是消费者较能接受的便利购物距离。如果大拇指广场日后定位独特，经营状况良好，有可能形成第二目标商圈，商圈范围扩大，必然吸引其他地区的消费人群到达项目消费。Page 8市场空间商业市场分析消费水平分析竞争环境分析其他影响因素分析Page 9中山路商圈台东商圈市北CBD商圈香港中路商圈奥帆基地商圈崂山商圈李沧商圈代表商业：百盛广场代表商业：利群百货 万达广场代表商业：万达广场代表商业：阳光百货 佳世客 家乐福 麦凯乐代表商业：海信国际购物中心 百丽广场 心海广场代表商业：丽达广场老商圈新商圈青岛重点商

7、圈分布市场空间分析 之 青岛商业市场分析Page 10青岛重点商圈排行分析项项目目商圈商圈中山路商圈中山路商圈台台东东商圈商圈市北市北CBD商圈商圈香港中路商圈香港中路商圈奥帆基地商圈奥帆基地商圈 档次档次21345 商商业业氛氛围围14352 商商务务氛氛围围21354 辐辐射范射范围围21354 目目标标消消费费者消者消费费水平水平21345 综综合合竞竞争力争力98152320根据我行对青岛商业市场的调研，以及多年来商业项目操作经验，针对青岛市除崂山商圈外的重点商圈进行了相应的排行分析，此排行我们主要通过对以下几个指标进行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈档次商业氛围商务氛围辐射范围

8、目标消费者消费水平通过比较分析，我行看到目前青岛商业市场香港中路商圈和奥帆基地商圈无疑是最具相当综合竞争力的商圈。而以新万达广场为重点项目的市北CBD商圈也以其自身特色发展起来，但其商业商务氛围仍待发展，目前看其辐射能力仍以周边人群为主，外来消费者达到机会相对较小。从消费者角度看：香港中路和奥帆商圈无论青岛自身消费者还是周边城市潜在消费者以及游客均具有较高的认知度。从商家角度看：凭借其成熟综合竞争力，品牌认知度高、具实力的零售商，上述两个商圈势必成为其首选之最佳开店区域。Page 11市场空间分析 之 消费水平分析崂山区基础数据指标2010年16月份，崂山区消费市场：汽车与两大超市仍是崂山区消

9、费市场的主力军。上半年崂山区实现社会消费品零售总额40.2亿元，增长19.3%。n 汽车销售业23.6亿元，增长25.2%，拉动零售额增长14.1个百分点；n 丽达、乐天 玛特1.6亿元，拉动零售额增长4.4个百分点。2010年16月份，崂山区房地产市场：n 上半年崂山区可售住宅面积共计67.61万平米，其中超过1.5万元/平米的高档住宅36.18万平方米，高档住宅所占比重达53.5。n 2007、2008、2009三年崂山区平均年销售房屋面积107.26万平米。n 2007年至2010年6月，崂山区新增住宅面积约389.39万平米，按平均每户150平米计算，约拥有住宅26000套，按每户3口

10、之家计算，新增高品质人口数量共有约78,000人。Page 12市场空间分析 之 竞争环境分析n 区域内未来商业供应量较大，加之青岛其他区域也拥有较大规模商业供应量，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺；n 区域内现有商业规模及档次均不具备竞争优势，丽达广场和乐天玛特仍属社区型生活配套消费为主；n 区域内未来中档及以上定位商业项目较多，以目前崂山区发展环境来看，无法容纳多家中档及以上商业项目同时存在；n 中档及以上定位商业项目地理位置相对集中，对品牌争夺势必激烈。Page 13本案大型住宅区商务三区商务二区商务一区体育馆西侧：浮山后居住区（市中心北区进入崂山区的必经之路）北侧：新兴高档住宅

11、群（四方区、李沧区、机场通往崂山的必经之路）南侧：香港东路、石老人海滩景观（商务人群前往机场、城市湾区经济带等必经之路）项目周边环境及规划市场空间分析 之 其他影响因素分析Page 14海尔路板块区位优势p 与青岛另外两条CBD大道香港路、山东路相比较，海尔路两侧发展的腹地更为开阔，发展潜力较大。p 总部经济成为海尔路板块建设中一个鲜明的亮点。总部经济促使整个区域建筑的国际化，带来人才结构的改善，带动餐饮、会议、观光、旅游、休闲经济起到积极作用。p 崂山区于2004年规划通过的海尔路商务一区、商务二区、商务三区，在推动海尔路的发展方面具有非常大的政策意义。该区域的规划及配套起点高，如国际会展中

12、心、高档商务酒店、海洋世界、青岛汽车东站、颐中体育馆等一批大项目，都将进一步完善该区域的城市功能。目前，以海尔路两侧为主的崂山商务一、二、三区建设已初见成效，青岛联通分公司、中国电信等13座总部商务楼宇投入使用，全区已投入总部楼宇面积达40多万平米，入驻企业550多家。p 海尔路是一条景观大道和迎宾路，这里交通便捷，与机场高速连通，毗邻青银高速路出口，也是通往海边游览区和崂山的重要枢纽，区位优势明显。p 规划建设中的新片区停车位充足，弥补了香港路等地停车难的缺陷。Page 15零售商一般选址需求项目状况高档品牌中档偏高品牌中档偏低品牌地理位置交通便利交通便利交通较为便利周边环境成熟商务区，具备

13、一定数量高档住宅项目，具备一定数量高端目标消费人群成熟商圈、周边商业氛围浓郁，具备一定数量目标消费人群，具备一定住宅数量，周边具备相当数量目标消费人群硬件要求对商业项目硬件要求较高，如展示面、公共区域整体设计、服务设施、对商业项目硬件有一定的要求，如商场室内设计商业楼层对楼层要求较高，只对首层或地上二层感兴趣。而且高端品牌对百货其他业态及品牌的要求也相应较高对项目整体定位有一定要求没有特别要求市场饱和度青岛高端品牌店数量较多，市场整体发展空间有限对市场需求较大，尚未达到饱和，寻求适合之物业开店没有特别要求业主零售经验更希望与具有高端零售经验的业主合作希望与具有零售经验的业主合作没有特别要求Pa

14、ge 16发挥商务中心区的优势，优化硬件条件，力争项目具备中高档商业条件，给中高档定位提供基础条件；充分利用地块开发以及项目自身功能组合优势，通过自身科学而合理的业态布局，争取中高端品牌的进驻；力争给予优越的条件吸引具有领头作用的目标零售商，为项目整体档次打下基础；充分利用目前崂山区商业市场的发展，争取更多具有较高知名度的品牌进驻。建筑形式对商业内部动线造成一定影响，店铺之间连通性相对欠缺项目档次定位评估与建议中 高 档 时 尚 购 物 中 心Page 17Page 18前言考虑到项目工程进度以及业主对于项目功能的综合考虑，同时考虑到目前主力店的洽谈情况，致使青岛大拇指广场项目部分硬件设施已无

15、法改动，因此我行将基于以下前提，进行相关硬件设施建议：项目地上四层及五层电影院位置不能改动；项目地上四层及五层靠近同安路的大型餐饮面积不能改动及调整；我行之前提及的扶梯位置改动，业主表示无法实现。Page 19目前现状问题目前现状问题：项目半开放式公共区域面积（如黑色虚线A区域所示）的通道宽度比零售业态商业面积内部的通道（如蓝色B和C区域所示）更宽，势必造成客流将集中在A区域，而导致B和C区域形成第二通道，容易形成死角店铺，不利于日后招商同时亦降低上述区域的商业价值。ABC戴德梁行之前提及的扶梯改动建议Page 20解决方案解决方案：将B区和C区两侧店铺进深压缩，将扶梯D和E移至B区和C区，同

16、时，加宽B区和C区的通道。使得消费者在向上消费的过程中必须经过B区和C区的零售店铺。同时，在青岛四季较为分明的气候环境下，将扶梯设置在较为封闭的购物环境内，更有利于提升消费者的消费舒适度。BC戴德梁行之前提及的扶梯改动建议案例分享：北京蓝色港湾Page 21说明我行有关项目硬件设施评估及建议基本遵循以下原则：通道宽度建议不低于4-4.5米，项目通道尽量设置为有效的、具有循环性的回路；店铺分隔尽量按柱距分隔，避免柱子在店铺中间，尽量保证店铺形状方正，避免异形店铺；店铺面宽尽量不低于8米，进深在1016左右（除主力店或次主力店外）；店铺分隔尽量最小化，以便日后招商阶段灵活组合；Page 22项目硬

17、件设施建议主/次入口主入口主入口次入口次入口次入口次入口目前项目主入口为主干道海尔路和同安路交汇的项目东南角入口；其他三个均为项目次入口。我行认为项目入口太多直接造成项目首层通道过多，消费者逛遍所有店铺的机会越低，如项目可以突破建筑形式与规划，我行建议取消项目南侧的次入口（即蓝色标识）。次入口次入口Page 23项目硬件设施建议客梯/货梯1、考虑到项目餐饮面积比例有机会较高，只有两部货梯难以满足多个餐饮的货运需求，同时，为了保证货品及食材的卫生，应考虑干、湿货分开，保证至少两组货梯。3、建议该扶梯设置为跨楼层（首层至地上三层），将消费者引导至项目高楼层。2、我行建议项目各部直梯均能到达地下停车

18、场，但如果工程条件不允许（如占用车道或过多停车位），则我行不坚持此项建议。Page 241、单侧店铺，以及扶梯两侧店铺数量非常少，影响消费者购物欲望，降低购物机会。2、西侧店铺进深较深，同时扶梯与通道不在同一水平位置，降低通道两侧的认知度。3、项目北侧通道已相对较为偏僻，如店铺面积再小于通道南侧的店铺，则会造成日后的招商难度。另外，该区域建议预留餐饮条件，以便日后招商过程中业态调整的灵活性。4、该店铺影响了北侧通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道的消费者难以看到北侧通道的店铺。项目硬件设施存在的问题首层北侧部分Page 255、希望通过扶梯的跨楼层设置将消费客流直接引导至高楼层，建议该扶梯

19、设置为首层至地上三层。项目硬件设施存在的问题首层南侧部分6、为了提高首层店铺的商业价值，同时增加日后招商的灵活性，对该区域进行店铺分隔的细化。Page 26项目硬件设施解决方案首层增加店铺面积，保证扶梯两侧均设有店铺。缩小店铺面积，改变通道形状，增强通道之间的连通性。调整店铺进深，以及保证通道两侧均设有店铺，以便增加商业氛围。店铺分隔重新划分，增加店铺数量，如图所示。店铺进深加大，增大店铺面积。Page 27项目硬件设施存在的问题地上二层3、该通道设置较为偏僻，且只有单侧设有店铺，消费者进入该通道的机会较低。2、增加日后招商的灵活性，对该区域进行店铺分隔的细化。1、该店铺影响了北侧通道与东侧通

20、道的连通性，造成来自东侧通道的消费者难以看到北侧通道的店铺。Page 28项目硬件设施解决方案地上二层缩小店铺面积，改变通道形状，增强北侧通道与东侧通道之间的连通性。增加该通道，保证通道两侧均有店铺，增加消费者到达项目南侧店铺的机会。店铺分隔重新划分，增加店铺数量，如图所示。且靠近下方面积较大的店铺建议预留1+2层的可行性预留两侧店铺连通的可能性，增加日后招商灵活性。Page 29项目硬件设施存在的问题地上三层3、该区域与项目其他商业面积连通性不强，如设置过多的小面积店铺，日后招商难度较大。2、消费者难以到达项目最东侧通道，致使项目最东侧的小面积店铺形成死角店铺。1、该店铺影响了北侧通道与东侧

21、通道的连通性，造成来自东侧通道的消费者难以看到北侧通道的店铺。Page 30项目硬件设施解决方案地上三层缩小店铺面积，改变通道形状，增强北侧通道与东侧通道之间的连通性。根据目前项目建筑特点，考虑到商业项目的连通性，我行建议3F该区域重新划分通道，且部分位置牺牲一定商业面积，以达到有效引导消费者进入项目最东侧通道及店铺。店铺分隔重新划分，通道相对简单，步行距离较短，如图所示。Page 31项目硬件设施地上四层我行对地上四层硬件设施设置无其他建议。Page 32项目硬件设施地上五层我行对地上五层硬件设施设置无其他建议。Page 33项目硬件设施存在的问题地下一层1、尽量减少项目内部通道，降低消费者

22、在项目内部的分流。2、地下一层超市外租区域商业价值较高，应考虑尽量分租。Page 34项目硬件设施解决方案地下一层如该区域整租给大卖场建议封闭该通道。店铺分隔重新划分，增加店铺数量，同时增加通过增加一定的通道来做到有效引导消费者到达所有店铺。如图所示。Page 35项目其他硬件设施建议溜冰场建议利用首层该位置设置溜冰场来丰富项目的业态组合。Page 36溜冰场工程条件参考结构降板：冰面部分降板高度为390mm550mm，融雪池降板高度为1300mm；冰场及周边环境要求：n 温度：22 n 相对湿度：50%；供电要求：动力电不少于450KW，照明电量不少于100KW；给、排水点：提供给水点5个，

23、排水点5个；结构承重要求：n 冰面：约450kg/n 冰车房：约1900kg/，总重量约为10000kg，冰车约3500kg，锅炉约2000kg，融雪池约3000kg n 设备机房：约3000 kg/，总重量约为16800 kg；n 冷却塔：约1000 kg/，总重量约为4000 kg；空调及排风：根据功能房间设置空调排、送风口，包括但不限于冰车房、设备机房和卫生间等房间。其他：冰场范围内甲方应配合完成消防布局和施工，满足消防要求。若需要在冰场与商场边界设置消防门，则由甲方安装消防联动门，平时常闭。冰面上层结构不能延伸至冰面上方。甲方应完成冰面照明施工，应满足冰面正常使用要求。甲方应完成除湿设

24、备选型、施工及维护工作，达到冰场正常运行要求。甲方应配合完成乙方过路管线预留及施工。所有水、电、燃气和空调等能源接驳均在甲方安装计量表后接驳.Page 37项目硬件设施建议标识及指引Page 38项目硬件设施建议标识及指引Page 39项目硬件设施建议标识及指引Page 40项目硬件设施建议广告位Page 41项目硬件设施建议停车位国家对于商业项目停车位数量的最低要求为80个车位/万平米，由此计算青岛大拇指广场项目商业面积最低配置停车位数量约为600个，但考虑到青岛的私家车数目快速増长，同时项目设有大型超市，并且餐饮、娱乐业态的比例较大，所以我行建议尽量预留日后增加停车位数量的空间。如有可能，

25、尽量增加地上停车的数量，大部分消费人群习惯于便利的地上停车。Page 42Page 43邻近城市主干道的临街店铺设置为项目领头羊/主力店品牌，通过项目良好的展示面以及首层优势来吸引领头羊品牌，明确及树立项目的风格及档次定位。位于项目西侧次通道，并且店铺形状不够方正的商业面积，通过设置目的性消费较强的餐饮业态将消费者拉动到项目最西侧。考虑首层的商业价值，以及不同业态的租金承受能力，建议上述区域设置为租金水平较高，且与领头羊品牌目标消费群相同的服装服饰业态。同时，考虑到该区域无临街展示面且存在第二通道，为了日后招商的灵活性，我行建议该区域预留餐饮条件，日后不排除做餐饮业态的可能性。Page 44考

26、虑到领头羊/主力店对于商业面积的需要以及希望通过领头羊/主力店的聚客能力将客流拉动至地上二层，因此地上二层临街商业面积设置为领头羊/主力店与首层形成复式店铺。考虑到地上二层的商业价值以及与领头羊/主力店业态的服饰氛围相配合，我行建议该区域设置为服装服饰业态。考虑该区域位于项目最北侧，距离客流较为集中的南侧商业面积较远，相对独立，我行建议设置主题卖场业态，如运动品牌集合店或家居卖场，通过明确的主题，来吸引消费者到达该区域消费。Page 45我行希望通过目的性消费较强的餐饮业态来拉动消费者至楼层较高的地上三层。考虑到项目东南角商业面积在地上三层与项目其他面积连通性较差，我行建议该区域设置为商业氛围

27、较安静且目的性消费较强的休闲、服务业态，如美容美发、SPA等。考虑该区域店铺面积相对较小，建议设置与儿童游乐业态相匹配的儿童服装服饰、玩具、教育培训等业态。由于本项目周边的住宅项目较多，家庭人口相对集中，我行建议设置聚集客流能力较强的儿童游乐业态在该区域，带活地上三层的客流。Page 46我行希望通过目的性消费较强的餐饮业态来拉动消费者至楼层较高的地上三层。考虑到与电影院业态的关联性消费，以及高楼层商业面积的客流拉动问题，我行建议该区域设置为电玩业态。考虑到项目东南角商业面积在地上四层相对独立，以及高楼层的商业租金水平问题，我行建议设置租金水平较低且目的性消费较强的娱乐业态，如KTV。Page

28、 47Page 48地下一层店铺面积相对死角以及商业面积相对较大的店铺，我行建议设置为小型快餐（可无需煤气，只用电力的快餐）。考虑到大型超市外围区域商业面积的商业价值较高，我行建议区域设置店铺面积较小，通常选址超市外租区的饰品、化妆品、家居、数码等业态。Page 49Page 50品牌业态需求面积洽谈情况品牌建议zara服装15008月中旬会考察现场，待看场后回复zara在青岛百丽广场已开设分店，目前能够达到30-50万/天的销售额，品牌对此比较满意，有兴趣继续开设分店。我行目前正努力推进此事；H&M服装1500对青岛崂山区有兴趣，在百丽广场的经营还比较好，有计划开设第二家店；品牌对青岛市场有

29、兴趣，对百丽广场的销售额比较满意，对崂山区的发展前景比较看好，但由于项目开业时间还需12年的时间，品牌感觉有些晚，我行正努力与品牌客户进行更为详尽的沟通uniplo服装1700以上客户对项目有兴趣，并且将会定位为社区店辐射崂山区，面积会考虑在1700平方米以上。可以考虑临街主力店的位置。百丽广场销售面积1200平方米，销售额100多万/月，但品牌对这样的销售不是很满意。C&A服装1500对于崂山区持观望态度，但如果zara或H&M考虑该项目，他们可以考虑ME&CITY服装青岛市场由济南分公司来运作，目前在新万达广场开设店铺，对项目所在区域有些了解，有一定兴趣，主要看重未来的市场。ASOBIO服

30、装800-1200品牌对项目很关注，对进驻有兴趣，会让当地的代理商来做。品牌不具备号召力，可以选择与ZARA这样的主力店相邻的位置，服装款式较为个性时尚。做为提升商场的时尚度很有帮助。宝盛道吉服装800-1200对项目有一定兴趣，但目前谈条件尚早，希望晚些时候再沟通；我行会在商场中设置运动品牌区域，计划做一家综合店或者几家主力运动品牌专卖店，两者同时规划并推进，随着项目开业日的临近再随时调整方向；Page 51Page 52ZaraSephoraMotiviUniqloAsobioH&MCk JeansPromodMexxReplyDazzleMo&CoSwatchLevisMUXFornar

31、ina6ixty 8ightAzonaOnlySelectedG2000Esprit OchirlyMe&CityBetuVero ModaJack JonesNine WestBelle GroupWalk ShopCoeyCrocs思加图思加图Page 53ZaraBaby FoxUniqloHosaBossini Styleebase法文法文箱子箱子ScatLilyVeekoHotwind2CGaladay海盗船海盗船KamaI.P.ZoneSDeerH&MBossiniGiordanoBalenoMetersboweJeanswest运动品牌区运动品牌区/家居主题卖场家居主题卖场Pag

32、e 54美术馆美术馆美甲美甲美发美发SPA美容美容U-Kids金宝尔金宝尔（西瓜头（西瓜头+俱乐部）俱乐部）乐友乐友皇家宝贝皇家宝贝金宝贝亲子教金宝贝亲子教育育/红黄蓝红黄蓝英孚英孚KidsNike KidsAdidas Kids英氏英氏英方喜英方喜适儿乐适儿乐乐高乐高迪斯尼迪斯尼创意创意宝贝宝贝功夫功夫宝贝宝贝木马精品木马精品天才宝贝天才宝贝Page 55电玩电玩KTVPage 56Page 57万宁万宁/屈臣氏屈臣氏优之优之良品良品MisshaDHC家美乐家美乐同仁堂同仁堂巴黎巴黎三城三城数码店数码店AussinoShes皇家皇家美孚美孚Iris Life品生活品生活特百惠特百惠Lavin

33、neCooDooPage 58谢 谢Page 59项目名称：蓝色港湾 Solana地理位置：朝阳区朝阳公园6号开 发 商：北京蓝色港湾置业有限公司商业楼层：地下一层至二层；部分至三层商业面积：15万平方米停 车 位：5万平米停车场（近3000个停车位）开业时间：2008年5月商业档次：中档出 租 率：约73%（11万平方米）租金水平：服装及零售 15-23元/天/平米 儿童零售10-17元/天/平米餐 饮5-7.5元/天/平米酒 吧10-13元/天/平米Solana项目介绍Page 60品牌组合业 态品 牌主力店美瑞百货；美克拉美；BHG精品超市；SAGA传奇时代影城；全明星溜冰俱乐部珠宝类菜

34、百首饰；twice；oxette；I do；Slivereeyee；DGARO；shes；TT-creation；福人德；Mermey；布莱恩.戴；卡妮沙华；戴梦得；明朗眼镜；海盗船；波浪美；花花色；服装ZARA；barshka；pull and bear；Massimo Dutti；Ochirly；ONLY；VERO MODA；JACKJONES；E-LAND；SCAT；TEENEI WEENE;；Tribeca；MEXX；T.B2 JEANS T.B2 Trend Lady；6ixty 8ight；Veeko；Wanko；W.doubledot；ON&ON；Motivi；Oasis；Pro

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36、加菲猫；时尚小鱼；出奇乐；婴方喜；铁骑兵团；天线宝宝；昱璐；福驰小公主；木马精品；英氏；红黄蓝亲子园；皇家宝贝儿童摄影；阿卡邦；凯艺玩具；波波龙俱乐部；水孩儿；派克兰帝；天才宝贝；运动LL.Bean；vaude；nike；columbia；newbalance；northface；teva；converse；kappa；adidas高尔夫；李宁；奥卡索；哥伦布；美津浓；鸿星尔克；羽网用品；鞋/箱包/皮具ZOLO；Roberta di Camerino；staccato；TATA；Belle；Gallery；Guess shoes；clarks；Patty；HONGKEE；Joy&Peace；L

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38、太无二；美珍香；一千一夜餐厅；拉丁餐厅；竹影餐厅；新沸腾鱼香；Grobar；马克西姆；蕉叶餐厅；大长今；法式铁板烧；希腊美味；家乡素食；美食广场酒吧类AFTER 5；子水；兰棠；欲望城市东区；绿叶运动主题酒吧；海乐酒吧；蝴蝶演绎；布尔诺；全明星酒吧；乱世佳人消费者在进入到这个区域后，一般都会直接进入到A区，或者直接通过扶梯进入到B区，很少有人会直接进入C区或D区。红点部分商铺品牌没有任何聚客能力，无法让消费者驻足，就更别提逛里面的店铺了。如果消费者进入D区购物，首先站在D区起始的消费者一眼就可以看到空旷的河面或停车场，有可能就选择不进入而进入其他区域；并且D区的店铺数量很少，没有任何特色。品品

39、牌牌街街之前开发商在规划这个区域时是考虑将一些高端品牌吸引至这条街中经营，并且整条街区都封闭起来，为冬夏来此逛街的消费者提供一个较为舒适的购物环境。但由于招商工作没有做到位，导致这条街徒有其名，正在经营的商户也所剩无几。后期进驻UGG虽然生意很好，但也不能拯救整条街；品牌街Page 62美瑞百货商场主入口处品牌没有号召力，浪费了商场唯一一个主要宣传区窗口。商场主入口美瑞百货分四个馆：服装馆、家居馆、饰品馆、皮具馆，分别散落在各个区域，据我们所观察的现状来看，人流量非常有限，开发商也一直在对这几个区域进行调整，例如引进了美克拉美珠宝城进驻了饰品馆，与HOLA家居洽谈家居馆区域等，百货经营面积不大

40、，品牌影响力不够，开发商运作百货的经验有限等原因造成开业至今仍旧经营惨淡。家居馆入口很小，而且处于商业的后端，消费者很难能注意到这个地方。服装馆品牌定位中档，商户品质不高，知名品牌有限，年龄层段较高，与商场定位年轻时尚有距离。Page 63活力城活力城面对中央广场入口很小，消费者很难注意到这个位置，而且进入活力城其他的入口大多在酒吧区里，酒吧区夜晚经营的特点令这些入口失去了意义；活力城是围绕全明星冰场周边的一个全封闭的商业部分，商场开业初期，原本围绕冰场一周的运动品牌寥寥无几，后引进杂品电器类，最后将冰场二三层周边都改做儿童教育类业态，造成整个区域缺乏主题，目前经营仍旧十分惨淡，人气很差；Pa

41、ge 64亮马食街在新商业刚开业初期，餐饮是短期内聚集人流的最好选择，并且可以将车停在餐厅门口，方便消费到达目的地，目前亮马食街的经营状况良好。食街所在位置在商业的最北端，由于食街相对独立，消费者用餐完毕会选择直接离开，整条街只有一处可以进入商业内部区域，不能更好的留住这部分消费者来商场购物。进入项目内部入口Page 65酒吧街酒吧街临水的特点为项目增色不少，但由于缺少知名的酒吧进驻，已经合作的酒吧商户数量又不足以形成一定的规模，造成项目开业三年，酒吧区仍旧缺乏人气，商户经营惨淡；开发商坚持的高租金使一些优质客户放弃选择此项目；酒吧行业只在晚上经营的特点让这个区域在白天出于冷场的尴尬境地；停车

42、场区域停车场区 域停车场距离酒吧区很远，驾车来酒吧消费的人会走很远。酒酒吧吧街街Page 66Solana mallM-F1 Solana mall 目前是整个商业人气最旺的部分，众多知名品牌都在这个区域有店，主力店ZARA及其附牌都陆续进驻solana mall及面对中心广场位置，家居型主力店muji及harbor house的陆续开业使这个区域的特点更加鲜明起来。英国著名品牌mother care第一家店同样面对中心广场，国内外儿童业态品牌在整个商业中最具吸引力，带孩子来这里休闲娱乐成为很多时尚家庭的选择，但由于儿童业态的承租能力较低，开发商在经营了两年以后有意将1600平方米的儿童业态面

43、积逐渐压缩，将现有的儿童品牌陆续迁往活力城，增加时尚休闲女装类业态，提高租金水平；中心广场设置音乐喷泉，夏季定期举办不同推广活动，成为人群最为聚集的地方。中心广场Page 67环 路中央广场从中央广场进入环路的入口需要从solana mall区域上到2F后，到这个位置才可以到达，消费者很难到达这个区域；环路是围绕活力城二层的一圈环形街铺，开发商初期定位为中国商品老字号一条街，但招商不利，导致这条街商户寥寥无几。店铺形状怪异，店铺面积很大，大部分老字号商户不需要大面积，对于租金的承受能力又有限，导致这条街有名无实；进入这个入口也需要从中央广场南侧的大楼梯上到1F后才可到达。Page 68Sola

44、na整体定位为中端，是较为标准的lifestyle购物中心，经过近两年的经营，目前经营状况不是很理想，在消费者心目中，solana是一个景色很美的地方，逢年过节这里也是人声鼎沸，但事实并非如此，开发商在这个项目上一共投资了20多亿元，但经营状况很不理想，除了solana mall区域商家有盈利外，其余三分之二的商业面积处于亏损状态，这种现象导致大量商户退租，新的商户不敢进来，恶性循环，商业一头热的现象在这里表现尤其突出。Solana的家庭消费、休闲占很大比例，其独有的建筑风格也逐渐被消费者所认可，只是北方冬夏较为恶劣的天气仍旧是这个项目的一块心病，商户的生意很惨淡，在这一方面确实还需要再改进，

45、或者说需要相当长的时间培养消费者对该建筑形式的接受度。Page 69l由于商业规模比较巨大，所涉及到的业态非常全面，包括购物、娱乐、餐饮、酒吧等。在定位方面也是本着Lifestyle Shopping center的目标去招商，开业前后的宣传很有力度，确实在短时期内在市场中获得了较高的知名度；l项目周边五公里区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。所辐射的大部分为高薪人群，核心消费区常驻人口接近3百万，为项目奠定了坚实的基础；l项目独特的建筑风格在北京城很少见，而且在北京这样一个缺少水景的城市里，SOLANA却拥有三面亲水的优越环境，属于当时唯一一个

46、与北京最大的朝阳公园相接的商业体，吸引了很多消费者前往参观购物。l拥有分享燕莎商圈、CBD商圈及第一、二使馆区客流的优势；l项目商业面积下沉式中心广场设计能够聚拢人气，将消费者有效吸引到项目内部；l项目设置3000余个停车位，为驾车来项目消费者提供便利；l拥有世界最高的“摩天轮”，紧邻项目东侧，为项目增色不少；Solana 优势评价Page 70l到达商业体的交通不便利，只能吸引周围1公里内的步行人群和驾车打车来此购物的消费者，而商业的定位恰恰适合那些中档收入的人群，少量的公交线和距离较远的地铁站也失掉了大量的目标客群；l开业时60%的开业率也让很多前来购物的消费者很失望，没有感受到15万平米

47、商业体量的规模。接下来的两年除了solana mall区域的儿童业态经营火爆以外，其余的区域的商户都因生意惨淡纷纷关张。l前期招商不理想，主力品牌有限，零售方面只有ZARA及其三个副牌，MUJI，mothercare等，其他业态也只是全明星冰场及电影院，如此大规模的商业体，靠这几个品牌是很难形成吸引力的，经过两年多的经营，没有增加任何主力店数量，虽然餐饮街经营还算过得去，但也不足以拯救整个商业；l虽然项目的建筑非常具有吸引力，但北方恶劣的天气对项目外围商户的影响很大，冬夏两季所带来的人流骤减使很多投资者却步，也让正在经营的商户苦不堪言；l开发商之前没有任何商业运营的经验，对商业地产不熟悉，且招

48、商团队及商业管理团队经验不足也是致命因素Solana 劣势评价Page 71l商业内部动线的指引不合理，商业动线凌乱，部分区域衔接不畅，各个商区可以随意切换，加大了消费者逛街的难度，联动空间的设计也让消费者很难到达目标商铺，并且除了餐饮、酒吧、儿童用品、影院和百货店特色外，每栋的特色都不分明，大量空铺也让消费者对某些区域却步；l并且除了餐饮、酒吧、儿童用品、影院和百货店特色外，每栋的特色都不分明。l商场西面入口为正门，开发商将这么好的位置留给自己经营美瑞百货，大多数消费者对内部有什么店铺根本就不清楚，如此“门脸”的位置就这么浪费了，如今由于定位中档的美瑞百货经营惨淡，又将此位置租赁给了美克拉美珠宝城，同样起不到任何帮助。l由于新商业在运营初期需要培养市场，过高的租金压力会影响商户信心。商户对未来是否具有赢利空间还很难确定，而solana所订立的租金水平很高，酒吧餐饮部分大概在615元之间的价格，零售租金在1530元之间，不但加大了招商难度，同时也挡住了一些优质商户的进驻。Solana 劣势评价