城中村改造调研报告

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1、城中村改造调研报告城中村是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原 因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，城中村改造成为城 市发展的焦点。城中村改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城 市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生 工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30 年， 北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的城中村 现象也十分严重，有四不象之说，虽然这些年进行了一些城中村的改 造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗 口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正 在不断加快，新碶作为北仑中

2、心城区的核心区，虽然亮点不少，但整 体城市品位仍然不高。尤其是大量城中村的存在，不仅使城市宝贵的 土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响 市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对 新碶中心城区核心区范围内的城中村进行改造。一、我区城中村的基本情况及存在的问题（一）基本情况。城中村一般是指在城区范围内失去或基本失去耕 地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心 区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰 山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有 22 个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，

3、约2.6万户），其 中城中村有 15 个，户籍人口 26650 人，13952 户，外来人口 81200人。城中村在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥 独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一;二是 为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来城中村异常 繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从 而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。城中村的存在，客观上为北仑习俗提供了传 承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文 化

4、价值。（二）存在的问题。城中村在北仑开发开放进程中发挥独特的作用 但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。1、违章建筑多。由于城中村租房炙手可热，受利益驱使，乱搭 建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并 没有得到有效查处，给城中村下步改造带来巨大压力。2、环境状况差。由于城中村居住大量外来务工人员，居住环境 不堪重负。城中村公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明， 甚至没有门窗。城中村垃圾箱、站数量不够、质量也不高。城中村乱 张贴现象相当普遍。城中村道路狭窄，通行困难。城中村菜场卫生不 佳，大多难以入脚。3、管理难度大。城中村中外来务工大多超过本地村民，成分复

5、杂。城中村警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管 理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费 都要几十万元，村里负担相当重。4、交通功能弱。历史上自发形成的城中村缺乏规划，使得村内 交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与 此同时，城中村的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的断头 路（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。城 中村的改造将有力缓解城区的交通条件。二、我区城中村改造的必要性（一）城中村改造是推进城市化进程的需要。区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进 程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七

6、次党代会又进一步提出 打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其 中中心城区要突出现代高端。城中村就是城区中的农村，而全域城市 化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是 要进行大规模的城中村改造，否则全域城市化就无法谈起。（二）城中村改造是创建文明城市的需要。严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶 村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象;横浦村附近是海上进入北 仑的窗口，规划已限制 20 余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲 公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整 体形象。宁波实现了创建全国文明城市三连冠，而获得全国

7、六个三连冠城 市只有 6 个，但城中村的存在给文明城市创建带来诸多麻烦，通过改 造，可以完善中心城区核心区的窗口形象，充分展示北仑区域的特色 和品位，为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已 是北仑的核心区块，是展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆 顺村、贝（三）城中村改造是建设宜居城区的需要。中心城区的城中村毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却 杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地 势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的 安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，城中村的 存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环

8、境，与建设宜居城 区不相适应，必须加以改造。三、我区城中村改造所面临的优势及困难（一）我区城中村改造的优势1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的城中村整村改造有凤 洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5 个村，部分改造的有星 阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困 难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是 北仑目前进行的农房两改进展顺利，成效显著，值得借鉴。2、农村股份制完善。北仑区始于202*年的农村股份制改革工作， 现已基本完成，全区 20 多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑 农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集 体资

9、产量化到个人，村民不会因城中村改造失去股份，这个优势在全 国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村 民担心自己权益受到损害而不愿意进行城中村改造。3、全区综合实力强大。地区生产总值;财政收入;规模以上工业产值;实际利用外资;固 定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现 正迈向全国第一方阵。城中村改造需要不菲的人力、物力、财力，没 有实力则谈不上城中村改造，北仑综合实力不断增强为城中村改造提 供了有力支撑。（二）我区城中村改造的面临的困难1、村民期望的问题。大多数村民希望进行城中村改造，但对改 造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一（合法非法都要算在内）

10、， 原地安置，市价赔偿（区内高档小区市价），原建后拆。而目前上述要 求都很难达到。2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松 不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象 的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策 宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。3、安置落实的问题。我区目前安置有现金补偿或调产安置二类， 绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡 期长的达到5-6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元， 每户不超过 700 元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了 原有的房租，收入减少。

11、安置房地点大多与原有居住地有一定距离， 村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤 新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都 是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。4、资金缺口的问题。据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若 对 15 个城中村全部改造，收支相抵，大约需亏损60 亿元，这给区级 财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2 万元， 镇安、五星、备碶、沿海、永丰5 个村按 10318 户计算，约需整治经 费 2.1 亿元。5、社会舆论的问题。目前整个社会舆论对城中村改造十分不利， 提到城中村和征地拆迁，都一味指责当地政府

12、，如果发生事件，干部 则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫 天要价，各地最牛钉子户层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的 地步。6、老年房等的问题。老年房是北仑一大特色，以往的城中村改 造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之 为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街 道上访过。另农村祖堂（祖屋）也是一大问题，城中村散落着大量祖堂 （祖屋），如隆顺村就有大大小小祖堂（祖屋）28 座。以前的城中村改 造都新建了祖堂（祖屋），就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模 不小的祖堂，可是将来的城中村改造却很难找到一块地方去兴建这样 祖堂了。

13、其它问题：城中村拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房， 难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500 多名， 按要求下步要达到 1000 名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员 工。城中村改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁 能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里 也同样涉及到后继发展的问题。四、城中村改造的对策建议（一）保障百姓权益。城中村改造其实是利润再分配，目前北仑城 中村改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投 入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于城中村村民 关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年

14、村民补贴等热点 问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受， 然后才实施。城中村改造是一项重大的民生工程，要让城中村的村民 体会到政府温暖。（二）着手统一运作。城中村改造工作应在区委区政府统一领导下 采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有 职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城 管等部门配合，城中村整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工 作由新村办牵头实施。城中村改造中涉及城市道路等配套设施建设费 用，按原有支出渠道列支。城中村改造所需资金由区财政负责统收统 支。城中村改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。（三）进行分类改造。第一

15、类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、 隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5 个村，这类城中村总体人居 环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象， 整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。第二 类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮 5 个村， 这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要 道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通 瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集 体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象， 又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。第三类：

16、保留 完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5 个村，以及凤洋 安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是 在 202*年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适 当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系 90 年代以后 拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解 决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近 期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很 高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街 区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实 现老街区的改造更新与延续历

17、史文脉的有机结合，尽可能把它建设成 为具有宁波城隍庙（老外滩）或上海新天地风格的商业步行街区。（四）做好持续发展。城中村改造过程中，村级部分二产、三产用 房也面临拆迁，集体经济有所影响;少数已转制的民营企业厂房也面 临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地 和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。（五）处理关联问题。大规模拆迁以后，城中村外来人口居住问题 也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居 住地来有序解决外来人口居住问题。城中村改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天 下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些城中村 就永远存在。实际证明，城中村改造越早越好，越晚就越被动，改造 成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低; 越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑城中村问题突出， 但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努 力，城中村改造必然有新的进展。