2020年房地产估价师《开发经营与管理》模拟考试试卷及参考答案2

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1、2020 年房地产估价师开发经营与管理模拟考试试卷及参考答案 2一、判断题1、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为 计税依据。A、对 B、错2、风险和不确定性有显著区别，即风险是投资者可以通过经营策略来规避或减少的可能性；不确定性则是投资者无法预知或估计的 可能性。A、对 B、错3、保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产 项目的风险程度。A、对 B、错4、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物资环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设

2、施、劳动力、资金和专业 人员经验等诸方面。A、对 B、错5、毛租金应包括所有的物业经营费用。A、对 B、错6、企业在明确了主要竞争者并分析其优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，向与自己相似的企业进攻，直至将其击败， 这样必能增加自己的市场份额。A、对 B、错7、1992 年某市房地产价格迅速提高，引起房地产需求的大幅度增长，而 1996 年该市房地产价格大幅度下降，却没有引起房地产需求的较大提高，说明房地产需求价格弹性系数与价格水平有关。 A、对 B、错8、影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的 类型、租期、楼层、朝向和面积。A、对 B、错9、所谓资金的时间价值是指同样

3、数额的资金在不同的时间点上 具有不同的价值。A、对 B、错10、房地产泡沫和过度开发是反映两个不同层面的市场指标，房 地产泡沫比过度开发的危害程度较小。A、对 B、错11、在非概率抽样中，调查者按若干分类标准确定每类规模，然后按比例在每类中选择特定数量的成员进行调查称为定额抽样。 A、对 B、错12、质量监督费、招标管理费、竣工图费和保险费等属于房地产 开发项目建设过程中的直接费用。A、对 B、错二、单项选择题1、某市至 2003 年底房屋总建筑面积有 3000 万平方米，其中有80 万平方米为空置房；2004 年竣工的房屋面积为 500 万平方米，拆迁的房屋建筑面积为 30 万平方米；至 2

4、004 年底，该市尚有未出售或出租的房屋建筑面积为 200 万平方米，问该市 2004 年房屋空置率为： ( )A、8.07 B、3.46 C、5.76 D、42.552、在物业管理的实际工作中，租金的确定主要是根据同类型物 业 ( ) 来确定。A、市场供求关系 B、运营成本和税费C、政府公布的指导租金 D、业主期望的投资回报率3、工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计 划可以编制( )计划。A、主要费用 B、工程成本C、开发直接费用 D、总开发成本4、下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。A、预售收入 B、预租收入C、自筹资金 D、商业银行贷款5、从事市场营销工作最基本的一

5、点就是要清楚地了解( )的市场 需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。A、过去 B、潜在 C、相关 D、未来6、物业管理公司的首要任务是在物业维护、维修、服务的质量 标准和达到这些标准所需的( )之间进行适当的平衡。A、时间 B、人员 C、成本 D、技术7、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本 报表是( )。A、 投资计划与资金筹措表B、 资金来源与运用表C、 营业利润测算表D、 全部投资现金流量表8、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是( )。A、商场 B、住宅C、高尔夫球场 D、写字楼9、建筑装饰材料按( )分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰 材料、地面装饰材料、吊顶

6、装饰材料和室内装饰材料等。A、 建筑装饰部位B、 制造工艺C、 化学成分D、 力学性能10、2005 年国家及各地政府相继出台“严禁炒房”的相关政策， 该行为属政府干预房地产市场的（）原则。A、 政策的连续性与协调性B、 目标的确定性C、 政策的针对性和导向性D、 政策的公平性和效率11、一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。 A、贷款利率B、 存款利率C、 目标收益率D、 无风险收益率12、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解 ( )的市 场和需求。A、期望 B、最好 C、潜在 D、过去13、小李 2005 年 9 月 30 日购买价值为 40 万元的住宅，并向某银

7、行申请七成的按揭贷款，期限为 20 年，年利率为 6，按等额还本付 息还贷，则每月需银行缴交供楼款为：A、14747 B、2866 C、16800 D、200614、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以 100。A、 开发商利润总开发成本B、 正常经营年份的净经营收入总开发成本C、 开发商利润总开发价值D、 正常经营年份的经营收入总开发成本15、某宗地总面积为 500 平方米，其上建有一栋 6 层住宅楼，该 楼各层的建筑面积均为 200 平方米，容积率为( )。A、0.4 B、2.4 C、1.2 D、2.516、生地与熟地之间的价格差异( )。A、 仅仅是土地开发费用B、 是土地开发费用

8、、开发商利润和税费等C、 仅仅取决于容积率的高低D、 是开发商利润17、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特 征是具有( )。A、流动性 B、经济性 C、安全性 D、偿还性18、按照房地产的类型，可以把房地产市场分为( )。A、 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业 市场和土地市场B、 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙 级商业物业市场C、 一级市场、二级市场、三级市场和四级市场D、 销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场19、房地产开发的程序主要分为( )四个阶段：A、 决策分析，规划设计，建设，租售B、 决策分析，可行性研究，建设，租售C、

9、 投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售D、 投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理20、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。A、经营费用估算 B、预算C、预期收益估算 D、制定租金方案21、当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需 项目的设计概算时，设计单位可采用( )编制概算。A、概算定额 B、类似工程预决算C、概算指标 D、工料估算法22、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供 应( )。A、增加 B、减少 C、不变 D、大幅度减少23、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、 ( )和有关税费。A、管理费 B、服务及设备费用C、保险费

10、D、职员工资24、已知年利率为 15，按季度计算，则年有效利率为( )。A、12.55 B、12.68 C、15.86 D、16.73 三、多项选择题1、金融机构在初次为某房地产开发商提供贷款时，需要重点审 查的内容包括( )等。A、 开发商过去的业绩表现B、 开发商的会计报表C、 开发商拟开发项目的情况D、 开发商拟贷款的数量、期限和可接受的利率2、房地产开发项目融资过程包括( )。A、资金筹措 B、直接融资C、间接融资 D、资金供应3、房地产市场的运行环境可分为八类，下列哪几项属于社会环 境因素：( )A、 人口数量和结构B、 家庭结构及其变化C、 就业情况D、 居民的思想观念E、 基础设

11、施状况4、下列哪些指标属于盈利能力指标A、速动比率 B、财务净现值 C、利息备付率D、投资回报率 E、成本利润率5、房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要从 ( )方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测 算。A、销售收入 B、全投资C、自有资金 D、出租期或出售期6、导致房地产市场价格上升的原因包括( )。A、土地供应减少 B、有效需求增加C、房地产开发成本下降 D、通货膨胀率下降7、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表，基 本报表有：A、现金流量表 B、项目总投资估算表C、损益表 D、资金来源与运用表E、借款还本付息估算表8、房地产市场的参与者主要有

12、：（）A、政府机构 B、新闻媒体 C、建筑承包商D、证券机构 E、劳动力就业中心9、土地增值税实行四级超额累进税率，依增值额占扣除项目金 额百分比的不同，分别适用的税率是( )。A、40 B、50 C、60 D、10010、下列哪几项属房地产开发的前期工作：()A、 确定规划设计方案B、 建设工程招标C、 开工申请与审批D、 施工现场的通水和通电E、 获取土地使用权11、在商品房销售中，开发商定价的方法有：()A、 目标定价法B、 随行就市定价法C、 价值定价法D、 挑战定价法E、 成本加成定价法12、从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于A、 投资额的大小B、 通货膨胀率C、 投资利润率D、 风险因素E、 投资决策判断题答案1、B 2、B 3、A 4、A 5、A 6、B 7、A 8、B 9、A 10、 B 11、A 12、B单项选择题答案1、C 2、A 3、B 4、B 5、B 6、C 7、B 8、B 9、A 10、B 11、D 12、D 13、D 14、B 15、C 16、C 17、D 18、A 19、 D 20、B 21、B 22、A 23、C 24、C多项选择题答案1、ABCD 2、AD 3、ABD 4、DE 5、CD 6、BC 7、ACD 8、 AC 9、BCD 10、ABCDE 11、ABCDE 12、BCD