机电管理工作手册

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1、修改记录序号编号页码状态变化修 改 内 容修改人审批人日期备注机电管理工作手册（供电）标 题 页 码维修和安装服务规程3公共设施及屋面避雷设施保养检查规定8维修和安装服务规程 1.0目的：本程序规定了公司管理处向小区/大厦住户提供安装和维修服务以及小区/大厦设备（施）检修以确保为小区/大厦内住户提供满意的安装和维修、检修服务。2.0适用范围：本程序适用于管理处提供的住户安装和维修服务以及小区/大厦设备（施）检修服务。3.0职责3.1管理处负责住户提出的安装和维修服务要求和小区/大厦内设备（施）检修服务。4.0工作程序4.1住户沟通4.1.1管理处应向小区/大厦住户书面提供本管理处维修/安装服务

2、的指南，书面的服务指南可通过下述方式向住户提供：4.1.2管理处在服务指南中应明确：a)服务热线电话号码；b)维修/安装的服务项目；c)各项服务维修时间；d)收费标准。4.2维修/安装需求信息的接收和确认。4.2.1管理处办公室负责接收小区/大厦各类住户的维修/安装需求（包括电话提出或来访提出的需求），办公室值班人员在接到住户需求时，应与住户确认以下信息：a)住户姓名；b)住户地址及联系电话；c)维修和安装项目；d)电话/或来访时间；e)住户要求的时间。维修和安装服务规程4.2.2办公室值班人员对所确认的住户应登记在住户维修/安装服务登记表中，并签字确认。对在与住户确认过程中管理处不能满足的要

3、求（时间要求，维修/安装要求），值班人员应和住户协商，达成一致意见。4.2.3值班人员应根据与住户确认的信息，填写维修单，在维修单中明确以下内容，并电话或口头通知管理处设施主管取单维修。a)住户姓名；b)住户地址及联系电话；c)维修和安装项目；d)记录时间；e)住户要求预约维修时间。4.3现场维修和安装实施4.3.1管理处设施主管接到维修/安装电话后，应进行人员安排，并取维修单交给维修工。维修工在接到维修指令后10分钟内准备好工具袋，身着干净工装、配带工作牌，带上必备的工具及针对维修/安装项目所需的零配件，持维修单按规定的时间要求到住户处进行维修/安装服务。4.3.2维修安装人员到住户现场后，

4、按门铃（敲门），待住户开门后首先问“您好”，然后礼貌客气地与用户确认以下信息：a)出示管理处人员证件；b)确认住户为维修单中注明的住户；c)确认住户的维修/安装项目。4.3.3维修安装人员在进行维修安装前，应进行下述工作：a)检查确认住户提出的维修要求；b)对住户提出的安装要求，维修安装人员在安装前应检查确认住户需安装的设备或设施的是否有相应的合格证明。维修和安装服务规程4.3.4维修/安装人员在进行上述工作后，应按维修操作程序进行具体的维修安装操作。4.3.5在维修/安装时，应尽量保持户内环境雅静，不扩散波及太大范围，严禁高声喧哗、散漫。4.4维修/安装结果的确认4.4.1维修安装结束后，维

5、修安装人员应进行下述工作：a)对安装设备进行试运行，确保运行正常；b)对维修项目检查确认故障已排除；c)整理维修/安装现场，要将所有维修/安装垃圾装入塑胶袋，并将所维修/安装部件和周围环境抹干净。d)在维修单中说明维修安装消耗材料，在维修单中签字，并注明完成时间；e)要求住户在维修单中签字确认服务结果；f)向住户说明收费要求；g)开具发票给住户。4.5维修/安装结果反馈4.5.1维修安装人员完成维修安装服务后，应将维修单交管理处办公室值班人员，值班人员应在住户维修/安装服务登记表中注明完成时间。维修和安装服务规程4.6.1 用户报修工作流程业户报修（电话）管理处相关部门人员登记，并对口头订单进

6、行评审填写维修单设施主管实施 维修完毕，清理维修现场环境业户确认，验收签字交维修单与设施主管、财务室业户至财务室交纳维修费前台服务人员回访确认主任抽查（回访率25%） 资 料 整 理 归 档 维修和安装服务规程管理处主任4.6.2设备（施）检（维）修工作流程 当设施检（维）修时，停电、水、冷气等情况下，遵照以下流程执行 报告 检修客户主任管理处事务员 批准 方案 报告设施主管施工现场 派 发 组 通知单 织 对受影响部门（用户） 施 策 工 施 工维修人员47设施主管每月5日前对上月维修/安装情况进行统计，并填写零修、急修及时率、合格率统计表。公共设施及屋面避雷设施保养检查规定1.0目的确保维

7、持小区/大厦供配电/公共设施/避雷设施处于良好技术运行状态。2.0范围 适用公司下属小区/大厦有上述设施的管理处。3.0内容3.1高压进线状况（电压、有功、无功、电流、COS4）检查。3.1.1变压器声音状况3.1.2配电屏状况3.1.3电容无功裣状况（达0.9以上、平衡）3.1.4母线排压接状况3.1.5指示灯、按钮状况3.1.6转换开关灵活、可靠状况3.2照明、动力配电箱状况3.2.1闸刀、空气开关状况3.2.2交流接触器吻合状况3.2.3电流表、电压表显示状况3.2.4指示灯、按钮状况3.2.5转换开关状况3.2.6接地电阻状况3.2.7照明灯状况3.3屋面避雷网状况检查3.3.1避雷网

8、锈蚀、除锈状况3.3.2避雷网连接部位、焊接牢固状况3.3.3避雷网接地电阻测试状况（要求接地电阻小于10）3.4公共设施检查保养状况3.4.1详见小区/大厦（大厦）公共设施检查保养记录表（月）3.5填写配电房运行记录、低压配电柜保养记录表（月）、小区/大厦（大厦）屋面避雷设施检查保养表（月）、照明、动力配电箱保养记录表（月）。合肥百协置业有限公司住户维修/安装服务登记表 管理处 NO：日期住户姓名住户地址及联系电话电话/来访时间要求维修时间维修/安装项目接待人维修人完成情况及时间备注合肥百协置业有限公司零修、急修及时率、合格率统计表 管理处 NO：项 目内 容接报修次数（人次）当天完成次数大

9、修过夜次数完成质量合格率（%）备注统计区间： 年 月至 年 月统计人：统计时间：主任评定：主任签名：合肥百协置业有限公司低压配电柜保养记录表（月） 管理处 NO：检查保养项目变压器（柜）1TM2TM3TM4TM保养内容变压器声音状况配电屏清洁继电器触点、过热、噪音二次控制线路标号、变色、老化指示灯、按钮清洁、显示、固定绝缘工具性能、完好、无损电容无功补偿达0.9以上、平衡转换开关灵活、可靠母线排压接色标清晰接地电阻（记录另附）卫生保洁清扫备注注：按实填写数据，打“”表示完好或正常，打“X”表示异常需更换，“修”表示需及时修理。管理负责人： 检查人： 日期：合肥百协置业有限公司照明、动力配电箱保

10、养记录表（月） 管理处 NO：检查保养项目楼层保养内容闸刀开关固定可靠，操作灵活，触头接触良好空气开关固定可靠，操作灵活，触点良好，无过热交流接触器外观清洁，弧罩完好，触点良好，动作灵活电流、电压表外观清洁，显示正常指示灯、按钮外观灵活，标志清淅，操作灵活转换开关操作灵活，接触良好，固定可靠熔丝导电部位接触良好，无机械损伤接地电阻接地良好照明灯应急照明灯，疏散指示灯是否正常备 注注：按实填写数据，打“”表示完好或正常，打“X”表示异常需更换，“修”表示需及时修理。管理负责人： 检查人： 日期：合肥百协置业有限公司屋面避雷设施检查保养表（月） 管理处 NO：位置编号项目避雷线网是否锈蚀避雷线网连接部位，焊接是否牢固避雷线网接地电阻测试是否小于10备注注：按实填写数据，打“”表示完好或正常，打“X”表示异常需更换，“修”表示需及时修理。管理处负责人： 检查人： 日期：合肥百协置业有限公司小区/大厦（大厦）公共设施检查保养表（月） 管理处 NO：项目楼层烟感温感喷淋头消防对讲电话警铃防火门消防广播手动报警消火栓正压送风口栅栏排风口栅栏公共照明疏散出口节能开关楼梯应急灯备注管理负责人: 检查人： 日期：合肥百协物业管理有限公司版本状态A文件编码BX-QS-02 受控状态：机电管理(供电系统)工作手册 修改记录A2009-05-26版次修订说明编 制审 批生效日期