鄞州投资创业中心II-3-C地块立项报告

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1、鄞州投资创业中心鄞州投资创业中心II-3-CII-3-C地块地块可可研研报告报告目录目录项目概况项目概况市场分析与机市场分析与机会选择会选择客户定位及产客户定位及产品解决方案品解决方案土地获取方式土地获取方式及风险及风险公司与项目运公司与项目运营营能力需求与能力需求与总结总结123456可研报告目录可研报告目录2 目录目录项目概况项目概况市场分析与机会选择客户定位及产品解决方案土地获取方式及风险公司与项目运营能力需求与总结123456可研报告目录3 基本信息基本信息项目基本信息项目基本信息项目位置行政区宁波市鄞州区地段潘火管委会土桥村占地面积代征地面积 万万m m2 2计容积率面积可售面积7.

2、04207.0420万万m m2 2净地面积 4.1083万万m m2 2 住宅面积7.01207.0120万万m m2 2小计 4.1083万万m m2 2 幼儿园 0.27000.2700万万m m2 2容积率1.81.8 办公楼-万万m2m2 商业0.03000.0300万万m m2 2 地价地价总额底价 亿亿元元 车库(不含地下)-测算价 4.43704.4370亿亿元元不可售面积0.34180.3418万万m m2 2计容楼面地价底价元元/平平测算价60006000元元/平平小计7.38387.3838万万m m2 2地价底价万元万元/亩亩不计容积率面积可售面积 1.17441.17

3、44万万m m2 2不可售面积0.57400.5740万万m m2 2测算价720720万元万元/亩亩小计 1.74841.7484万万m m2 2土地使用权归属宁波市国土资源局鄞州分局土地规划用途住宅用地转让方式公开拍卖（鄞州区分管副区长邀请万科拿走该地块）成交时间（年/月/日/时）备注1、项目要求90/30，限高80米，建筑密度30%，绿地率30%；2、禁止三层（含三层）以下住宅，可兼容小型商业设施 土地价格未包含契税4 项目位于宁波项目位于宁波鄞州区新城区（鄞州中心区）东北部鄞州区新城区（鄞州中心区）东北部，所在，所在区域定位区域定位为城市为城市副中心副中心，是今后，是今后5年重点推进的

4、城市新区，年重点推进的城市新区，区域区域认同认同度高，房地产发展条件成熟，项目度高，房地产发展条件成熟，项目将从中受益将从中受益地地人人钱钱注：数据来源于统计局面积人口11年经济市域面积建成区面积 常住人口户籍人口GDP二产比例人均可支配收入（平方公里）（平方公里）（万人）（万人）（亿元）（%）（元人）9816445761576601055.534058（市区）城市发展方向：根据宁波市城市近期建设规划（城市发展方向：根据宁波市城市近期建设规划（2011-2015），东部新城、江北姚江新区、鄞州新），东部新城、江北姚江新区、鄞州新城区、镇海新城区、北仑滨海新城、东钱湖旅游渡假区为今后城区、镇海新

5、城区、北仑滨海新城、东钱湖旅游渡假区为今后5年重点推进的年重点推进的6大城市大城市新区新区，地块地块位位于鄞州新城区，将从中受益；于鄞州新城区，将从中受益；板块角色：鄞州新城区经过板块角色：鄞州新城区经过15年的打造，已成为宁波的城市副中心，鄞州区政治、商贸、居住、科年的打造，已成为宁波的城市副中心，鄞州区政治、商贸、居住、科技和教育中心，交通便利，配套设施完善，市民对区域认同度高，房地产发展各项基本条件成熟技和教育中心，交通便利，配套设施完善，市民对区域认同度高，房地产发展各项基本条件成熟。宁波城市基本状况宁波城市基本状况城市发展方向及板城市发展方向及板块城市角色块城市角色宁波城市宁波城市2

6、011-20152011-2015重点建设规划图：重点建设规划图：东部新城东部新城镇海新城区镇海新城区江北姚江新区江北姚江新区鄞州新城区鄞州新城区东钱湖旅游渡假区东钱湖旅游渡假区北仑滨海新城北仑滨海新城宗地宗地鄞鄞州区经济增长速度高于全市平均水平，经济实力列全市第一，综州区经济增长速度高于全市平均水平，经济实力列全市第一，综合实力强大，经济以第二产业为主；人均可支配收入排名全市第一合实力强大，经济以第二产业为主；人均可支配收入排名全市第一,达达3673436734元，藏富于民明显；全区常住人口逾元，藏富于民明显；全区常住人口逾136136万万33.7%62.5%3.8%第三产业比重第二产业比重

7、第一产业比重201115.8%201016.1%20098.1%200822.1%200725.3%200623.7%200525.3%200419.9%2003增幅(%)GDP（亿元）江北区 奉化市 象山县 宁海县 江东区海曙区镇海区 北仑区 余姚市 慈溪市 鄞州区 江北区 江东区海曙区镇海区 奉化市 象山县 北仑区 宁海县 余姚市 鄞州区 慈溪市 34123城镇居民人均可支配收入(元)常住人口（万人）数据来源：宁波统计局，中国指数研究院注：人均可支配收入为11年数据，常住人口为10年数据。7 鄞州中心区鄞州中心区宗地宗地鄞州投资创业中心鄞州投资创业中心鄞州区下应街道区域鄞州区下应街道区域万

8、达广场万达广场华府华府水岸水岸地块所在片区为鄞州投资创业中心，已形成了汽车零部件、地块所在片区为鄞州投资创业中心，已形成了汽车零部件、精密机械、精密机械、IT电子电器、创意产业、总部及研发孵化产业、电子电器、创意产业、总部及研发孵化产业、汽车销售服务业等六大产业为主的产业体系，对人口吸附汽车销售服务业等六大产业为主的产业体系，对人口吸附度高，住宅市场潜在需求大度高，住宅市场潜在需求大目前区域内产值上亿元的工业企业目前区域内产值上亿元的工业企业达到达到3232家，销售收入上亿元的三产家，销售收入上亿元的三产企业达到企业达到1010家，其中有家，其中有2 2家企业的销家企业的销售收入超过了售收入超

9、过了1010亿元亿元，已形成了汽车零部件、精密机械、IT电子电器、创意产业、总部及研发孵化产业、汽车销售服务业等六大产业为主的产业体系。2010年共完成工业投入14亿元，同比增长55%，实现总产出272亿元，同比增长13%，工业增加值51.5亿元，同比增长32%，工业利润28亿元，同比增长77%，出口交货值69亿元，同比增长20%，实现财政总收入7.85亿，同比增长14.6%，其中一般预算收入一般预算收入7.77.7亿元，同比增长亿元，同比增长13%13%，名列全区，名列全区镇乡（街道）排名第二位。镇乡（街道）排名第二位。甬台温高速甬台温高速宁波高教园区宁波高教园区鄞州区政府鄞州区政府信息来源

10、：鄞州潘火管委会官方网交通关系：地块处于鄞州中心区，周边路网发达，车行交交通关系：地块处于鄞州中心区，周边路网发达，车行交通十分方便，通过紫城路通十分方便，通过紫城路、鄞县大道、嵩江东路鄞县大道、嵩江东路可可快速到快速到达城市各区域和主要交通枢纽达城市各区域和主要交通枢纽东西向主干道：东西向主干道：鄞县大道、嵩江东路鄞县大道、嵩江东路南北向主干道：南北向主干道：下应大道、钱湖路、天下应大道、钱湖路、天童路、宁南路童路、宁南路至万达广场至万达广场4公里公里至高教园区至高教园区1.5公里公里至宁波火车南站至宁波火车南站10公公里里至宁波砾社机场至宁波砾社机场14公公里里公交公交快速路快速路水岸水岸

11、华府华府地块地块50米内有通往万达广米内有通往万达广场、麦德龙、市区、南站、场、麦德龙、市区、南站、客运中心等公交线路客运中心等公交线路6条，条，公交出行十分方便。公交出行十分方便。至江东至江东至江东至江东至江东至江东连接世纪大道可连接世纪大道可到达东部新城到达东部新城下应大道下应大道宁宁南南路路天天童童路路钱钱湖湖路路环境环境优美优美的高的高教园教园区区万达万达宗地宗地至海曙至海曙至海曙至海曙至东钱湖至东钱湖环城南路环城南路鄞县大道鄞县大道嵩江东路嵩江东路公交站点公交站点地块周边各类配套齐全，东南侧距离地块周边各类配套齐全，东南侧距离乐乐购仅购仅200米，距鄞米，距鄞州万达广场约州万达广场约

12、4公里，公里，3公里范围内可享受各类社区配套公里范围内可享受各类社区配套教育配套教育配套地块区域内教育资源丰富，素质较高。紫郡幼儿园：9班制幼儿园，位于紫郡小区内。上上城幼儿园：9班制幼儿园，在建，位于山上成小区内。宁波中学：省一级重点中学。鄞州实验中学：系鄞州唯一一所教育局直属初中，远期规模为30个教学班，1500名学生。宁波华茂外国语学校：系市教育局直属的寄宿制民办学校。现有小学、初中、高中共139个班级，5200余名学生。李关娣中学：39班，浙江省示范初中。南高教园区：内有7所院校。生活配套生活配套乐购：位于地块东南面200米内，在建中，13年开业。菜场：位于地块西面的小型菜场。净菜超市

13、：位于地块北面的新净菜市场。休闲娱乐：休闲娱乐：天宫庄园是一个寓红酒文化、蚕桑文化和宁波乡村民俗文化，集休闲娱乐、乡村生活体验和四季田园观光为一体的都市型休闲旅游区。商业配套商业配套万达广场：总占地面积21.09公顷的大型城市建筑综合体。BEST广场：约20万城市综合体，在建中。医疗配套医疗配套周边目前的医疗配套包括：鄞州第二医院：按照日门诊量2000人次、住院床位500张的三级乙等标准设计建造，为宁波市医保、鄞州区农保定点医疗机构。明州医院：在全国1500家社会办医院中入围前三甲，设置床位1200张，实际开放床位414张，有临床、医技科室35个.水岸水岸南部南部商务区商务区高教园区高教园区区

14、政府职能区区政府职能区鄞州投资鄞州投资创业中心创业中心万达广场万达广场BEST广场（在建）广场（在建）明州医院明州医院鄞州二院鄞州二院鄞州公园鄞州公园天宫庄园天宫庄园下应街道下应街道紫郡幼儿园紫郡幼儿园东湖小学东湖小学鄞州实验中学鄞州实验中学华茂外国语学校华茂外国语学校宁波中学宁波中学李关娣中学李关娣中学幼儿园幼儿园净菜超市净菜超市乐购乐购华联超市华联超市宗地宗地1 1公里公里3 3公里公里三江购物三江购物大地影院大地影院培罗成广场培罗成广场地块控制指标地块编号用地性质总用地面积建筑密度容积率绿地率建筑限高 A地块居住（含幼儿园）37465301.00 R1.8030%80mB地块3618地块

15、四至与地表：北面与东面接银亿上上城，南面隔规划地块四至与地表：北面与东面接银亿上上城，南面隔规划道路与规划居住用地相邻道路与规划居住用地相邻，西临紫城路，地块内拆迁已基西临紫城路，地块内拆迁已基本完成（空地）本完成（空地），政府负责达到净地标准交付政府负责达到净地标准交付银亿上上城银亿上上城银亿上上城银亿上上城紫城路紫城路规划道路规划道路居住用地居住用地AB地块地块现状与道路：现状与道路：地块西侧紫城路现状地块西侧紫城路现状地块南侧规划道路现状地块南侧规划道路现状地块东侧地块东侧现状现状地块地块北侧现状北侧现状地块内现状地块内现状地块给水、雨水、污水、供电、燃气、通讯市政管线全部地块给水、雨水

16、、污水、供电、燃气、通讯市政管线全部可接入在建的紫可接入在建的紫城城路市政管网路市政管网市政管线市政管线银亿上上城银亿上上城银亿上上城银亿上上城紫城路紫城路规划道路规划道路居住用地居住用地地块不利因素：紫地块不利因素：紫城城路西边有路西边有两两列列35KV高压线，距地块高压线，距地块红线约红线约60米，存在微量辐射影响；地块内已敷设的一条米，存在微量辐射影响；地块内已敷设的一条DN200饮水饮水管仍在使用管仍在使用，管委会承诺可移除，管委会承诺可移除地块红线范围内敷设一条地块红线范围内敷设一条DN200球墨饮水管仍在使用，埋深约半球墨饮水管仍在使用，埋深约半米，地块开发建设时应与相关部米，地块

17、开发建设时应与相关部门衔接移除。门衔接移除。地块西侧紫城地块西侧紫城路上路上可见可见的的高压线高压线饮水管饮水管高压线高压线参考地块成交时间占地面积（）容积率建面（）楼面地价（元/）备注联心村雅戈尔御玺园090601590472.01180948707在售中水岸南侧荣安地块091214985901.716730313765未动工荣安蝶园地块100702353921.5530888600建设中宁波天亚房地产湾底村地块110721131861.2158237300建设中本项目410831.8738386000万达万达竞争格局：周边竞争格局：周边可比楼面地价在可比楼面地价在7300元元/平以上，本项

18、目平以上，本项目地价占优，在售高层地价占优，在售高层产品产品毛坯毛坯售价售价在在15000-16000元元/平平环城南路环城南路鄞县大道鄞县大道下下应应大大道道宁宁南南路路天天童童路路钱钱湖湖路路宗地宗地湾底村地块湾底村地块7300元元/平平水岸南侧地块水岸南侧地块13765元元/平平联心村地块联心村地块 8707元元/平平蝶园地块蝶园地块 8600元元/平平国骅宜家花园国骅宜家花园 25 25万平万平毛坯毛坯1500015000元元/平平荣安心居荣安心居 7 7万平万平 毛坯毛坯1600016000元元/平平 小结：本地块处于鄞小结：本地块处于鄞州中州中心区，拥有区位与交通优势，周心区，拥有

19、区位与交通优势，周边边居住社区林立居住社区林立，配套设施处于成熟完善之中，土地属性，配套设施处于成熟完善之中，土地属性适宜打造适宜打造G2G2类项目类项目 地块地块200200米步行距离内有乐购，米步行距离内有乐购，20132013年即将营业，为小区生活配套提年即将营业，为小区生活配套提供保障。距离万达广场仅供保障。距离万达广场仅4 4公里，车行公里，车行1010分钟能够享受鄞州核心区各分钟能够享受鄞州核心区各类配套设施，生活较为方便。类配套设施，生活较为方便。地块南侧地块南侧2 2公里，有都市休闲旅游的天宫庄园，为项目增添一大亮点公里，有都市休闲旅游的天宫庄园，为项目增添一大亮点。地块所在区

20、域发展较为成熟，西片区主要为居住区，东片区为创业地块所在区域发展较为成熟，西片区主要为居住区，东片区为创业中心；交通方面车行、公交出行十分方便，可快速到达城市各个区中心；交通方面车行、公交出行十分方便，可快速到达城市各个区域。域。地块周边均为居住社区或在建小区，城市界面、居住氛围良好。地块周边均为居住社区或在建小区，城市界面、居住氛围良好。目录目录项目概况市场分析与机市场分析与机会选择会选择客户定位及产品解决方案土地获取方式及风险公司与项目运营能力需求与总结123456可研报告目录17 宁波住宅市场整体量价与供求宁波住宅市场整体量价与供求:去化以当地居民自住为主；去化以当地居民自住为主；080

21、8至至1010年市场成交正常年份月均成交年市场成交正常年份月均成交2424万万m m2 2上下，调控年上下，调控年份月均成交份月均成交1212万万m m2 2上下；上下；1010年起供求比上升年起供求比上升,限购后价格限购后价格出现下跌出现下跌1221211112111112,639111011915,55811811711611514,54411411311211110121011101010910810710614,2621051041031021010912091109100990980970960950940930920910812081108100890880870860850840

22、83082081成交均价（元/平米）成交面积（万平米）11下半年11上半年112.210下半年86.71.810上半年75.309下半年0.709上半年0.508下半年08上半年93.8供需比供应面积（万平米）成交面积（万平米）11.2.2011.2.20限购实施限购实施统计口径：市五区住宅（10年起计入镇海，12年2月起计入北仑）数据来源：中国指数研究院08年月均成交面积：11.35万09年月均成交面积：24.53万10年月均成交面积：13.50万11年月均成交面积:9.54万12年1-2月月均成交面积：4.5万鄞州中心区住宅鄞州中心区住宅1010年成交均价年成交均价1923719237元元

23、/平平,月均成交月均成交3.973.97万万m m2 2，1111年成交均价年成交均价2055120551元元/平平,受限购影响月均受限购影响月均成交成交1.751.75万万m m2 2，1212年年2 2月份成交仅月份成交仅1.421.42万万m m2 2，同比基本持平，同比基本持平111111101109110811071106110511041103110211011012101110104.71278410091008100710061005100412021201111210033.710021001成交均价（元/平）成交面积（万平米）11.2.2011.2.20限购实施限购实施数据

24、来源：中国指数研究院10下半年1.510上半年0.911下半年11上半年供需比供应面积（万平米）成交面积（万平米）2.10.81.62.62.31.11.5鄞州中心区住宅市场再改、高端产品供大于求，目前库存鄞州中心区住宅市场再改、高端产品供大于求，目前库存压力较大；压力较大；1010年至今市场成交以首置、首改类产品为主，年至今市场成交以首置、首改类产品为主，首置类库存合理；限购后首置、首改产品成交量看涨首置类库存合理；限购后首置、首改产品成交量看涨1010年年-12-12年年2 2月月各产品线供需情况各产品线供需情况1212年年2 2月末月末各产品线存货情况各产品线存货情况供需比供应（万平米）

25、成交(万平米）1.8再改首改1.6首置14.0高端数据来源：中国指数研究院高端产品存在部分需求首改首置高端再改存货套数鄞州中心区（含姜山镇）鄞州中心区（含姜山镇）20122012年潜在供应年潜在供应:待推项目待推项目1212个，个，共体量共体量58.958.9万方，约万方，约43404340套，产品类型以高层为主，主力套，产品类型以高层为主，主力面积集中在面积集中在90-14090-140方方项目项目开发商开发商上市上市（万方）（万方）产品类型产品类型主力面积主力面积（平方米）（平方米）套数套数（套）（套）预计推出时间预计推出时间备注备注中基理想城中基地产 4.1高层100-140283201

26、2年5、6月印象外滩布利杰置业9联排、多层、高层联排274、多层135-207、高层95-2106262012年上半年金色珑庭 新明置业 2.9高层75-1103082012年5、6月光大江湾府邸光大置业3.5联排、高层联排250、高层90-1302502012年5月荣安蝶园 荣安地产5.3小高层、高层90-1365052012年初 盛世华府 奥克斯置业4.3高层90-1403602012年下半年盛世水郡奥克斯置业6.2小高层、高层90-1205212012年5月姜山荣安心居荣安地产2.1高层130-2001402012年上半年宜家花园国骅集团13.1高层137-3578612012年下半年雍

27、城世家中海地产6.1高层172-2582862012年上半年荣安府荣安地产1.8高层82-1421402012年下半年中物科技园中物置业0.5高层62-103602012年下半年合计合计58.943404340鄞州中心区（含姜山镇）鄞州中心区（含姜山镇）20132013年潜在供应年潜在供应:待推项目有待推项目有1616个，体量共个，体量共91.191.1万方，以高层产品为主万方，以高层产品为主项目项目开发商开发商上市上市（万（万方）方）产品产品类型类型主力面积主力面积（平方米）（平方米）套数套数（套）（套）预计推出时预计推出时间间备注备注华茂悦峰华茂置业12高层140-2506652013年上

28、半年环球城罗蒙集团9.5高层2013年上半年亿嘉公馆苏豪置业1.4高层2013年上半年荣安之珠荣安地产16.82013年上半年鄞州新城区原特殊教育学校地块和协拓展置业6.62013年下半年鄞州新城区贸城西路-1地块东方晨华置业4.62013年下半年鄞州新城区原宁波卷烟厂地块盛光包装7.22013年下半年鄞州新城区原方力工业园地块方力置业4.82013年下半年鄞州区姜山镇姜山镇中学西侧地块恒明置业3.92013年下半年姜山鄞州区下应街道湾底村4号居住地块天亚房产1.62013年下半年鄞州投资创业中心-2-3地块创新128控股3.62013年下半年鄞州投资创业中心原拓泰A地块创新128控股4.62

29、013年下半年兴宁路南侧地段C-3地块霖得置业3.72013年下半年鄞州区姜山镇明山路1号地块新江厦股份4.92013年下半年姜山鄞州区投资创业中心-1地块浙江清华科技创新5.32013年下半年姜山镇原鄞州朝阳防水布厂地块鄞州巍然房地产0.62013年下半年姜山合计合计91.1约约70007000套套鄞州中心区鄞州中心区可比竞品分布：可比竞品分布：本项目位于鄞州中心区东部本项目位于鄞州中心区东部,片区内可对比楼盘片区内可对比楼盘高层毛坯售价在高层毛坯售价在1500015000元元/平米以上，目前竞品大多销售在前或已近平米以上，目前竞品大多销售在前或已近尾声尾声,未来竞争主要来自荣安蝶园和周边二

30、手房未来竞争主要来自荣安蝶园和周边二手房风格璟院风格璟院 11.811.8万平万平精装精装1800018000元元/平平荣安蝶园荣安蝶园 5.35.3万平万平 1212年上半年年上半年上上城上上城 2222万平米万平米 二手毛坯二手毛坯1600016000元元/平平国骅宜家花园国骅宜家花园 25 25万平万平毛坯毛坯1500015000元元/平平 国骅东方湾邸国骅东方湾邸二手毛坯二手毛坯1500015000元元/平平荣安心居荣安心居 7 7万平万平 毛坯毛坯15500-1600015500-16000元元/平平 宗宗地地 7.387.38万万平米平米 测算价精装测算价精装1459614596元

31、元/平平竞品分析竞品分析风格璟院风格璟院【基本资料基本资料】G1G3G2发展商宁波卓洋置业有限公司工地位置鄞州鄞县大道培罗成广场北侧，上上城南总建11.811.8万平方米建筑类型高层 别墅容积率1.71.7开盘时间2010年11月21日主力面积高层136-179136-179 联排253-267253-267均价联排4000040000元/平米高层1800018000元/平米(带2000元/精装)主力总价高层234-456234-456万元 联排850-1200850-1200万元项目卖点鄞州中心区，双面环河，景观资源优势，别墅区居住舒适度强。交通便捷，畅达江东、海曙、东钱湖等各方销售情况共推

32、出68套联排，352套高层，截止2012年3月11日，已签约备案96套，签约率为23%。备注：数据截至3月11日竞品分析竞品分析风格璟院风格璟院【户型分析户型分析】两房朝南超大面宽设计两房朝南超大面宽设计独立洗衣空间，室内干湿分区独立洗衣空间，室内干湿分区超大客厅设计与餐厅连接一线超大客厅设计与餐厅连接一线专属一梯一户，延伸室内使用功能专属一梯一户，延伸室内使用功能170170，四室两厅两卫，四室两厅两卫两房朝南，超大面宽设计两房朝南，超大面宽设计阳台收揽甬新河自然风光阳台收揽甬新河自然风光独立洗衣空间，干湿分洗独立洗衣空间，干湿分洗专属一梯一户电梯入户，门厅专属一梯一户电梯入户，门厅空间延伸

33、室内功能，动静分离空间延伸室内功能，动静分离138138，三室两厅两卫，三室两厅两卫面积（平米）面积（平米）套数套数已售已售可售可售销售率销售率高层136-1371683912923%169-1791431412910%202-298411402%别墅197-200138562%253-26741271366%276-325147750%合计合计4209632423%客户特征客户特征 地域性较强，别墅客户以企业主、企业高管、机关单位领导为主，年龄介乎40-55岁之间。客户来源客户来源客户置业用途客户置业用途【客户来源、特征及其关注点客户来源、特征及其关注点】竞品分析竞品分析风格璟院风格璟院调查

34、发现，客户关注最多的是升值潜力及价格，总价段将成为客户最大的置业因素关注点排序依次为：规划升值潜力区域发展价格 品质园林景观物业服务交通便捷赠送面积配套便利精装修客户关注点排序客户关注点排序 赠送面积物业服务园林景观交通便捷配套便利规划价格品质区域发展精装修升值潜力客户关注点分析客户关注点分析投资,10%自住,62%自住兼投资,28%3%18%7%70%2%海曙区江东区其他区鄞州区江北区发 展 商：银亿建设开发公司 工地位置：鄞州区鄞州投资创业中心，北临诚信路，东靠甬新河，西接八一路 总 建：22万平方米建筑类型：小高层、高层、联排容 积 率：1.4开盘时间：2008年10月18日二手价格：小

35、高层1550015500元/平米 高层1700017000元/平米 联排2500025000元/平米装修标准：高层精装修，其余毛坯主力户型：80-9080-90平米二手总价：850-1200万元项目卖点：鄞州中心区，大型居住社区，银亿品牌效应。销售情况：规划有6幢精装修高层，13幢小高层，10幢联排别墅，9套尾房。竞品分析竞品分析银亿上上城银亿上上城【基本资料基本资料】20082008年年1010月月1818日开盘，持续推出日开盘，持续推出16381638套，持续热销，截至套，持续热销，截至20102010年已年已售罄。售罄。竞品分析竞品分析银亿上上城银亿上上城【户型分析户型分析】面积（平米）

36、面积（平米）套数套数已售已售可售可售销售率销售率高层两房76-903893890100%三房90-140 929926399.7%大三房140-1702562560100%联排248-2685655198.2%合计16301626499.7%8888 二二房房三三厅厅三三卫卫1.1.两房朝南，带飘窗设计两房朝南，带飘窗设计2.2.赠送露台阁楼，附加值高赠送露台阁楼，附加值高3.3.客厅餐厅相连，动静分离客厅餐厅相连，动静分离1.1.客厅南北不通透客厅南北不通透2.2.书房朝南，结构不合理书房朝南，结构不合理3.3.进门餐厅，动线问题严重进门餐厅，动线问题严重4.4.进门正对卫生间，且过道过长，

37、影响采光进门正对卫生间，且过道过长，影响采光144144 三三房房二二厅厅二二卫卫客户特征客户特征 投资比例较大，因此客户来源分布较广，但主要成交客户为鄞州客户，地域性强。园林景观赠送面积物业服务价格开发商区域发展精装修升值潜力交通便捷配套便利规划客户关注点分析客户关注点分析客户来源客户来源客户置业用途客户置业用途【客户来源、特征及其关注点客户来源、特征及其关注点】竞品分析竞品分析银亿上上城银亿上上城客户关注点排序客户关注点排序 调查发现，客户关注最多的是价格和升值潜力，成为客户的置业因素。关注点排序依次为：价格升值潜力开发商区域发展配套便利赠送面积规划精装修物业服务交通便捷鄞州,40%奉化,

38、11%宁海,9%江东,10%海曙,20%北仑,5%镇海,5%投资,50%自住,30%自住兼投资,20%竞品分析竞品分析荣安心居荣安心居发 展 商：宁波荣居置业有限公司工地位置：鄞州沧海路与永达路交界处，世纪花园北面总 建：7万建筑类型：高层容 积 率：2.20开盘时间：2011年9月17日均 价：15500-1600015500-16000元/主力面积：130-138130-138主力总价：202-221202-221万项目概况：项目位于鄞州中心区潘火板块，产品打造出色，建筑外立面全部采用全石材干挂，拥有近万米社区景观，定位为潘火高端楼盘。【基本资料基本资料】1#2#3#5#4#备注：数据截至

39、3月11日竞品分析竞品分析荣安心居荣安心居物业类型物业类型面积段面积段套数套数已售已售可售可售销售率销售率高层130-1392845822620%15758421672%178482464%1994884016.6%小计43811032825%【户型分析户型分析】两两室一厅朝南，南北通室一厅朝南，南北通透，南向带大面积阳台。透，南向带大面积阳台。两两房朝南，横厅设计，户房朝南，横厅设计，户型进深较长。型进深较长。1#1311#131三三室室两厅两厅5#155#157 7，三室三室两厅两厅【客户来源、特征及其关注点客户来源、特征及其关注点】规划交通便捷产品区域发展开发商价格物业服务赠送面积园林景

40、观配套便利客户关注点分析客户关注点分析客户来源客户来源客户置业用途客户置业用途竞品分析竞品分析荣安心居荣安心居客户特征客户特征 客户区域概念明显，主要以潘火本地客户为主，其次为鄞州中心区其他区域购房目的主要用于自住，无纯投资客户客户关注点排序客户关注点排序 调查发现，客户关注最多的是价格和产品。关注点排序依次为：价格产品配套便利开发商规划交通便捷区域发展赠送面积物业服务园林景观70%20%5%5%潘火鄞州中心区其他区域江东其他区域自住,90%自住兼投资,10%发 展 商：宁波东方建设开发有限公司工地位置：鄞州下应街道与康强路交汇处总 建：25万建筑类型：高层容 积 率：2.00开盘时间：201

41、1年9月25日折后均价：1500015000元/主力面积：86-13186-131 主力总价：135-212135-212万项目概况：项目位于鄞州中心区潘火板块，产品打造出色，底部石材干挂，上部真石漆；经典简欧风情园林，双水岸环绕；定位为潘火高端楼盘。竞品分析竞品分析国骅宜家花园国骅宜家花园【基本资料基本资料】备注：数据截至3月11日物业类型物业类型面积（）面积（）套数套数已售已售可售可售销售率销售率高层86-881392111815%117-137318252937.9%小计4574641110.1%竞品分析竞品分析国骅宜家花园国骅宜家花园【户型分析户型分析】大大开间，两室一厅朝南，南开间，

42、两室一厅朝南，南向大面积阳台，附加值高向大面积阳台，附加值高 横横厅设计，两房朝南，通透性强，厅设计，两房朝南，通透性强，动静分离，居住舒适性高。动静分离，居住舒适性高。8#888#88 两室两两室两厅一卫厅一卫8#122 8#122，三，三室两厅室两厅两卫两卫竞品分析竞品分析国骅宜家花园国骅宜家花园【客户来源、特征及其关注点客户来源、特征及其关注点】规划交通便捷产品区域发展开发商价格物业服务赠送面积园林景观配套便利客户关注点分析客户关注点分析客户来源客户来源客户置业用途客户置业用途客户特征客户特征 客户区域概念明显，主要以潘火本地客户为主，其次为鄞州中心区其他区域和江东。购房目的主要用于自住

43、，无纯投资客户。客户关注点排序客户关注点排序 调查发现，客户关注最多的是价格和产品。关注点排序依次为：价格产品（立面、用材、质量等）配套便利开发商规划交通便捷区域发展赠送面积物业服务园林景观自住,90%自住兼投资,10%潘火,60%鄞州中心区其他区域,20%江东,15%其他区域,5%【基本资料基本资料】竞品分析竞品分析荣安蝶园荣安蝶园鄞县大道鄞县大道下应北路下应北路本案本案面积（平米）面积（平米）套数套数比率比率9036973.1%13713626.9%合计合计505100%发展商发展商宁波荣安置业有限公司工地位置工地位置鄞州下应北路与金源路交界处总建总建5.35.3万平方米建筑类型建筑类型小

44、高层 高层开盘时间开盘时间2012年上半年主力面积主力面积9090、137137报价报价待定项目概况项目概况荣安蝶园总建筑面积约5.3万方，由12幢9、11、18层小高层和高层建筑组成，取韵“蝶形”，整体呈中轴对称布局；汲取新古典主义高贵风格，建筑底部采用高档天然石材，搭配上部真石漆。竞品分析竞品分析荣安蝶园荣安蝶园【总平及户型布局总平及户型布局】9090909090909090909090909090909090909090909090909090909090909090909090909090136 136136 136136 136136 136户型方正，全明设计，南北通透户型方正，全明

45、设计，南北通透主卧、次卧南向设置主卧、次卧南向设置5.15.1米阳台横置，北侧设备平台赠送米阳台横置，北侧设备平台赠送南北通透，双阳台南北通透，双阳台三间朝南，三间朝南，10.410.4面宽，主卧套间设计面宽，主卧套间设计设备平台赠送设备平台赠送户型方正，全明设计，南北通透户型方正，全明设计，南北通透主卧、客厅南向设置主卧、客厅南向设置地听南连阳台，北侧设备平台地听南连阳台，北侧设备平台赠送赠送两室两室两厅两厅一卫一卫 9090平平方米方米两室两室两厅两厅一卫一卫 9090平平方米方米三室三室两厅两厅两卫两卫136136平方平方米米竞品分析竞品分析荣安蝶园荣安蝶园【户型分析户型分析】目录目录项

46、目概况市场分析与机会选择客户定位及产客户定位及产品解决方案品解决方案土地获取方式及风险公司与项目运营能力需求与总结123456可研报告目录根据邻盘风格璟院、银亿上上根据邻盘风格璟院、银亿上上城城及及荣安心荣安心居居竞品的客户分竞品的客户分析推导出本案的目标客户来源与客户特征析推导出本案的目标客户来源与客户特征:年龄特征年龄特征职业特征职业特征关注点关注点置业目的置业目的需求产品需求产品以30岁以下首次置业的年轻人及30-45岁改善型客户为主主要来自企业白领、公务员、企事业单位的管理人员及个体户，部分小私企业主首次置业客户对于单价、总价的关注相对较多，而改善型客户对于社区品质、居住环境及户型舒适

47、度关注较多，投资客关注价格及未来升值潜力购房需求以自住为主，投资用途为辅首次置业/投资的客户需求面积在90平米以内;改善型客户需求面积在120平米左右风格璟院客户来源风格璟院客户来源银亿上上城客户来源银亿上上城客户来源以鄞州区客源为主，老三区为辅，少量宁海、奉化宁海宁海9%奉化奉化19%鄞州鄞州海曙海曙20%江东江东宁海宁海9%奉化奉化11%鄞州鄞州北仑北仑5%镇海镇海目标客户特征目标客户特征以鄞州区客源为主，少量宁海、奉化项项目目客客户户定定位位客户来源客户比例年龄职业对应产品客户价值点市区工作人员，主要为鄞州区和附近下应街道等90%25-30教师、医生、事业单位职员、个体商户、企业中层、白

48、领80两房100三房配套、品质、品牌、城市规划、价格10%30-40小企业主、个体商户、一般公务员、企业中层120三房配套、品质、品牌、城市规划、物业服务产品线产品类型建议面积段套数比例销售价格未来竞争状况首置高层80两房35%14500（精装C标）荣安蝶园后期同面积段产品、银亿上上城、东方湾邸等周边同面积段二手房首改高层100三房一卫55%14600（精装C标）高层小高层120三房两卫10%15000（精装C标）项项目目产产品品定定位位市场定位结论市场定位结论:根据周边区域的市场特征结合宗地土地属根据周边区域的市场特征结合宗地土地属性，项目定位万科性，项目定位万科G2G2品类，产品线为鄞州中

49、心区东部缺乏品类，产品线为鄞州中心区东部缺乏的首置的首置+首改，未来竞争压力不大首改，未来竞争压力不大目录目录项目概况市场分析与机会选择客户定位及产品解决方案土地获取方式土地获取方式及风险及风险公司与项目运营能力需求与总结123456可研报告目录获取方式及地价支付节奏：获取方式及地价支付节奏：本本项目通过现场拍卖竞价方式项目通过现场拍卖竞价方式竞买，地块具备推地条件，地块经过两次流拍竞买，地块具备推地条件，地块经过两次流拍，鄞，鄞州区政州区政府领导明确希望万科摘府领导明确希望万科摘牌牌3.3.拆迁及交地拆迁及交地 -目前基本为空地，政府承诺净地交付投资创业中心II-3-C地块包含内容与价款组成

50、：地价 总价：4.437亿元；楼面地价：6000元/平方米；支付节奏支付进度2012年5月2012年11月支付金额2.2850亿元2.2850亿元付款条件竞买成功后10个工作日内竞买成功后6个月内+政府净地交付2.2.地价支付节奏地价支付节奏1 1、土地使用权获取方式、土地使用权获取方式风险与竞争对手：风险与竞争对手：2.2.潜在竞争对手潜在竞争对手分析分析 无。1.1.风险分析风险分析主要风险点主要风险点风险内容风险内容防范措施防范措施国土、规划风险政府公开挂牌出让，无风险拆迁、补偿风险政府书面承诺将地块内建筑物拆迁完成后交地,无风险合作风险公开出让项目无合作风险政策风险无风险税务风险无风险

51、其它风险无风险目录目录项目概况市场分析与机会选择客户定位及产品解决方案土地获取方式及风险公司与项目运公司与项目运营营能力需求与总结123456可研报告目录项目开发项目开发节奏：节奏：项目在项目在20122012年年4 4月月启动，启动，20122012年年8 8月月开工，开工，在在1313年年2 2月月开盘开盘，1414年年7 7月竣工，月竣工，1414年年8 8月月可交付可交付入住入住序号工作内容时间开始完成项目启动时间2012年4月规划方案设计（前置）2012年2月2012年3月单体方案设计2012年4月2012年5月施工图设计2012年5月2012年7月5取得土地证2012年11月6基础

52、开工2012年8月7开盘2013年2月8竣工验收2014年7月2014年8月9入住2014年8月项目首期开发计划项目首期开发计划产品形态产品形态1313年年1414年年合计合计销售面积（）高层高层120120（IT2IT2：11F11F）792079207920高层高层100100（IT2IT2：11F11F）244002440024400高层高层95+80+80+9595+80+80+95（IT4IT4：18F18F）378003780037800底层商业底层商业300300300地下车库地下车库117441174411744销售金额（万元）高层高层120120（IT2IT2：11F11F）

53、118801188011880高层高层100100（IT2IT2：11F11F）356243562435624高层高层95+80+80+9595+80+80+95（IT4IT4：18F18F）548425484254842底层商业底层商业540540540地下车库地下车库256925692569销售单价（元/）高层高层120120（IT2IT2：11F11F）15000 15000 15000 高层高层100100（IT2IT2：11F11F）14600 14600 14600 高层高层95+80+80+9595+80+80+95（IT4IT4：18F18F）14509 14509 14509

54、 底层商业底层商业18000 18000 18000 地下车库地下车库7万元/个7 7万元万元/个个1313年年2 2月月实现销售，住宅实现销售，住宅1414年年8 8月实现结算月实现结算，整体住宅销售，整体住宅销售均价均价1459614596元元/（含（含装修平均装修平均成本成本664664元元/）按照按照政府政府以往拍卖以往拍卖条件条件分两次支付分两次支付地价地价款（款（1212年年1111月月付清付清地价）核心地价）核心指标可满足集团要求，整体销售指标可满足集团要求，整体销售净利率净利率12.1612.16%项目项目指标值指标值核心指标：核心指标：1、内部收益率%42.55%2、销售净利

55、率%12.16%参考指标：参考指标：3、单位面积净利1561 4、销售毛利率%19.72%5、资金峰值比例54.93%6、地价支付贴现比95.52%7、资金峰值 49,630 8、项目总投 82,344 9、投资回报率15.58%单位：单位：平米，万元平米，万元1313年年1414年年合计合计销售面积 8216482164销售金额105455105455结算面积8216482164结算金额105455105455地价成本 45791 开发建安成本32862营业税金及附加 6011 增值税汇算清缴总额0管理费用1582 销售费用2109税前利润17101所得税4275 税后利润12826 内部收

56、益率内部收益率42.55%销售净利率销售净利率12.16%项目从项目从获取至开工获取至开工3 3个月个月，至，至开盘开盘9 9个月个月（中（中高层须达主体结构高层须达主体结构1/31/3），至结算），至结算2727个个月月项目与公司战略契合度：万科在市场份额占项目与公司战略契合度：万科在市场份额占40%40%上的鄞州上的鄞州中心区已无项目；本项目所在区域属鄞州中心区，符合宁中心区已无项目；本项目所在区域属鄞州中心区，符合宁波公司发展战略；同时，该项目的获取可提供首置、首改波公司发展战略；同时，该项目的获取可提供首置、首改类产品，改善现有产品结构类产品，改善现有产品结构宁波公司在市区项目分布宁波

57、公司在市区项目分布金色水岸金色水岸金域华府金域华府云鹭湾云鹭湾金色城市金色城市万科城万科城东部新城公租房东部新城公租房宗地宗地 现有资源状况现有资源状况：公司目前运营4 4个项目（含代建项目），其中三项目可售资源7474万平米，开发周期约3 3年。现有品类结构现有品类结构：金色43%；城花12%；四季45%现有产品结构现有产品结构：首置23%；首改49%；再改20%；高端8%开发节奏开发节奏：项目获取至开工3个月，至开盘9个月（预售要求中高层至结构1/3），至结算27个月，现金流回正时间仅13个月。装修标准化装修标准化：集团精装修C级标准 外立面标准化外立面标准化：拟采用集团新古典外立面标准在

58、售项目在售项目售完项目售完项目鄞州中心鄞州中心区区项目与公司战略契合度：宁波公司目前可售资源为项目与公司战略契合度：宁波公司目前可售资源为7474万万平平米，主要集中在两个大项目米，主要集中在两个大项目，在市场份额最大的鄞州中心，在市场份额最大的鄞州中心区无后续项目，本项目规模较小且能快速开发区无后续项目，本项目规模较小且能快速开发项目名称项目名称云鹭湾项目云鹭湾项目金色城市项目金色城市项目万科城项目万科城项目 合计合计土地属性 （品类）TCG产品线首置首改再改高端首置首改再改首置首改再改高端已开发总可售建筑面积（）204841365613334 62227 13334123035库存建筑面积

59、（）26201572419361376871556790959储备情况（未动工）可售面积（）66787114474 548782668085917 122061 51994522791可开发周期3年1年3年3年注：注：已已开发总可售建筑面积（）系已开发未上市销售的开发总可售建筑面积（）系已开发未上市销售的项目项目面积面积（含含云云鹭湾鹭湾3 3#地地、金色城市二期）金色城市二期）本项目资金峰值为本项目资金峰值为4.96304.9630亿元，出现时点为亿元，出现时点为20132013年年1 1月，月，实现累计现金流回正时间为实现累计现金流回正时间为20132013年年6 6月月时间（年时间（年/

60、季度）季度）20122012年年2 2季度季度 20122012年年3 3季度季度20122012年年4 4季度季度 2013 2013年年1 1季度季度20132013年年2 2季度季度现金流入-24563 51085现金流出 22850 3732512675599452净现金流量-22850 -373-251261700441633 累计净流量-22850-23223 -48350-3134510288 *宁波预售监管政策：未付工程款的宁波预售监管政策：未付工程款的130%130%需留存在当地资金账户，其用途为支付工程款、销售费用、前需留存在当地资金账户，其用途为支付工程款、销售费用、前期

61、费用及归还贷款等，对项目现金流及期费用及归还贷款等，对项目现金流及IRRIRR无影响。无影响。项目项目现金流计划现金流计划-31,34510,28816年Q416年Q316年Q216年Q115年Q415年Q315年Q215年Q114年Q414年Q314年Q214年Q113年Q413年Q313年Q213年Q112年Q412年Q312年Q2万科权益累计净现金流项目资金峰值为项目资金峰值为4.96304.9630亿亿元，出现时点为元，出现时点为20132013年年1 1月，拟通月，拟通过金色城市过金色城市2 2期发行信托期发行信托5 5亿元，解决本项目资金，目前上亿元，解决本项目资金，目前上海国际信

62、托海国际信托有限有限公司已同意，需本项目获得万科总部同意公司已同意，需本项目获得万科总部同意2012年年5月月2012年末年末（一）公司全口径可调用资金（一）公司全口径可调用资金 其中：救急贷款减：已决策未获取项目累计拟减：已决策未获取项目累计拟占用资金占用资金已决策未获取项目一已决策未获取项目二已决策未获取项目三（二）考虑已决策未获取新项（二）考虑已决策未获取新项目后全口径可调用资金目后全口径可调用资金=-待决策新项目累计拟占用资金待决策新项目累计拟占用资金 22850 48350（三）考虑待决策项目后可调（三）考虑待决策项目后可调用资金用资金=-待决策项目资金解决方案：待决策项目资金解决方

63、案：（万元）（万元）贷款起始时间贷款起始时间待决策项目资金峰值：待决策项目资金峰值：49630 2013年1月其中：信托资金其中：信托资金 投资性贷款（投资性贷款（1）：）：22850 2012年5月 投资性贷款（投资性贷款（2）：）：228502012年11月峰值出现前拟申请的经营性贷款（峰值出现前拟申请的经营性贷款（1）3839 合作方投入资金（如有）：合作方投入资金（如有）：合作方投入资金（如有）：合作方投入资金（如有）：其他资金来源：其他资金来源：3839峰值出现后：峰值出现后：拟申请经营性贷款（拟申请经营性贷款（1）：）：拟申请经营性贷款（拟申请经营性贷款（2）：）：拟申请经营性贷款

64、（拟申请经营性贷款（3）：）：目录目录项目概况市场分析与机会选择客户定位及产品解决方案土地获取方式及风险公司与项目运营能力需求与能力需求与总结总结123456可研报告目录项目团队解决方案：目前项目的人员配置可通过公司现有项目团队解决方案：目前项目的人员配置可通过公司现有人员进驻，并结合外部招聘解决人员进驻，并结合外部招聘解决岗位岗位编制编制到岗时间到岗时间来源来源营销策划师12012年5月公司现有项目人员及新聘人员建筑设计师0.52012年5月景观设计师0.52012年8月成本管理师0.52012年8月采购工程师0.52012年8月项目部负责人12012年5月土建工程师22012年5月水电工程

65、师12012年5月合计7人优势优势区位、地段优势明显，乐购等生活配套就近可得，生活十分便利；劣势劣势项目红线外西北侧60米处有两列35KV高压线可见，其余无劣势；机会机会1、鄞州区产业发达，经济实力强大，人口总量大，对人口吸附程度高，未来住宅市场潜力巨大；2、片区内首置、首改产品缺乏，竞争压力小。威胁威胁周边存在一定竞争，需凭借品牌、产品优势及差异化来打造令城市震撼的产品。本项目本项目属鄞州中心区地块，紧邻通城往来属鄞州中心区地块，紧邻通城往来的的各条主干道，公交系统完善，各条主干道，公交系统完善，交通十分便捷；周边配套齐全，生活便利；地块体量较小，符合宁波公交通十分便捷；周边配套齐全，生活便利；地块体量较小，符合宁波公司目前的发展战略。司目前的发展战略。宁波公司恳请集团、区域同意本项目宁波公司恳请集团、区域同意本项目通过立项！通过立项！SWOTSWOT分析分析项目投资建议项目投资建议总结：总结：演讲完毕，谢谢观看！