6月5日厦门翔安南部新城x2地块投资分析报告

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1、翔安南部新城翔安南部新城2012XP022012XP02地块地块投资分析报告投资分析报告 第一章：宏观分析第一章：宏观分析第二章：市场分析第二章：市场分析第三章：地块分析第三章：地块分析第四章：项目定位第四章：项目定位第五章：投资分析第五章：投资分析地块规划出让条件地块规划出让条件区域规划与建设区域规划与建设地块环境分析地块环境分析地块地块SWOTSWOT分析分析土地市场分析土地市场分析房地产市场分析房地产市场分析区域市场分析区域市场分析市场总结市场总结开发销售计划开发销售计划成本估算成本估算起拍价效益分析起拍价效益分析投标报价分析投标报价分析风险分析风险分析客群定位客群定位形象定位形象定位产

2、品定位产品定位价格定位价格定位宏观经济分析宏观经济分析厦门经济环境厦门经济环境宏观政策分析宏观政策分析厦门政策环境厦门政策环境报告内容框架报告内容框架 1 1 宏观经济环境分析宏观经济环境分析 2 2 厦门经济环境分析厦门经济环境分析 3 3 宏观政策环境分析宏观政策环境分析 4 4 厦门政策环境分析厦门政策环境分析第一章：投资背景分析第一章：投资背景分析中国经济风险仍在，中国经济风险仍在，GDPGDP增速减缓，仍处于平稳较快增长区间增速减缓，仍处于平稳较快增长区间投资启示：投资启示：1、2012年第一季度全国GDP累计增长率为8.1%，已出现连续8个季度缓慢下滑；在外需疲软、内需调整的经济背

3、景下，基本实现了经济“软着陆”。2、中央主动下调2012年GDP预期目标至7.5%，未来GDP保持平稳较快增长可能性较大；3、世界经济复苏缓慢，国内外的经济金融环境发展仍存在较多不确定性。经济和政策发展趋势经济和政策发展趋势宏观经济宏观经济CPICPI、PPIPPI增速回落，物价仍居高位，通胀压力尚未根本缓解增速回落，物价仍居高位，通胀压力尚未根本缓解启示：启示：2012年4月CPI同比上涨3.4%，较3月份回落0.2个百分点，符合市场预期。自去年7月份见顶后，CPI的同比涨幅开始震荡回落，这是近阶段国家对物价和经济发展宏观调控的结果，也说明当前物价上涨压力并未消除，调控政策短期仍不宜放松。u

4、PPI从2011年7月开始一直保持下降趋势，4月份同比下降0.7%，宏观调控和货币紧缩取得一定成效。但PPI涨幅低于CPI且连续两个月负增长，说明企业生产压力加大，盈利状况面临挑战。u2012年4月 PMI指数为53.3%，连续5个月出现回升，表明中国制造业的整体回暖势头趋势明显。经济和政策发展趋势经济和政策发展趋势宏观经济宏观经济启示：启示：2012年4月末广义货币余额为88.96万亿，如此低的货币增速,加上很多城市房地产库存依旧处于高位,全国房价可能还要跌,跌幅与各城市的库存/销售比有关。从2011年全年M1、M2增速同比下滑来看，目前经济增长仍缺乏活力，前期定向宽松的政策虽取得一定成效，

5、但2012年全年的货币供应能否延续2011年年底的放量，还有待观察。较低的货币增速较低的货币增速,加上高库存加上高库存,或将使得房价继续处于下行通道或将使得房价继续处于下行通道经济和政策发展趋势经济和政策发展趋势宏观经济宏观经济银行利率存款准备金率均处于高值，未来存在调降的预期银行利率存款准备金率均处于高值，未来存在调降的预期启示：启示：央行近两年来已五次加息；央行近两年来已五次加息；1-31-3年期贷款利率共上调了年期贷款利率共上调了1.051.05个基点；个基点；宏观经济可能在未来宏观经济可能在未来1-31-3年内保持资金年内保持资金“高成本高成本”阶段；阶段；随着加息持续积累，将抑制房地

6、产需求，并提高开发成本随着加息持续积累，将抑制房地产需求，并提高开发成本。经济和政策发展趋势经济和政策发展趋势宏观经济宏观经济厦门经济重回快速增长，三产占厦门经济重回快速增长，三产占45%45%2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，2011年全年经济仍保持高速发展态势，增速与2010年持平。2011年，厦门第一产业增加值25亿元，减少4.0%，第二产业增加值1304亿元，增长17.4%，第三产业增加值1207亿元，增长13.1%；三次产业结构为：1.0:51.4:47.6。厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达

7、城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于小于4%4%4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%萎缩停滞稳定发展高速发展厦门经济厦门经济城市居民生活富裕，收入快速增长城市居民生活富裕，收入快速增长n 厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，到2011年末已达到33565元。比去年同期增长14.7；n 厦门城市居民2011年全年人均消费性支出22314元，同比增长11.8%；n在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长期。n财产性收入比重将快速提高厦门经济厦门经济固投保持高速增长，经济发展仍依赖房地产业固投保持高速增长，经济发展仍依赖房地产业n2011年

8、城镇固定资产投资1112亿元，比去年同期增长30.7%；n房地产开发完成投资436.31亿元，增长10.1%；其中土地购置费185.58亿元，下降25.9%，占房地产投资的52.3%；n投资产业集中，房地产投资比例较高，但今年来受宏观调控政策影响，投资增速回落；n城镇建设项目投资保持平稳增长势头，全年城镇投资新开工项目460个，完成投资194.14亿元，同比增长1.89倍。厦门经济厦门经济地方财力进一步加强，民间存款上升地方财力进一步加强，民间存款上升2011年其它主要经济指标类别类别财政总收入财政总收入地方财政收入地方财政收入金融机构（本外金融机构（本外币）存款余额币）存款余额城乡居民储蓄城

9、乡居民储蓄存款存款 金额金额651.61元370.68 亿元4957.461498.37 亿元增长率增长率26.2%32.6%11.6%11.5%数据来源：厦门市统计局数据来源：厦门市统计局n2011年，厦门市财政总收入651.61亿元，比上年增长26.2%。n地方级财政收入302.43亿元，占总收入的46.41%，增长32.6%。n两项收入增幅分别比上半年回落2.9和6.2个百分点，显示出下半年增幅明显回落。n2011年，中外资金融机构本外币各项存款余额4957.46亿元，比去年同期增长11.6%；本外币各项贷款余额4340.7亿元，比增19.9%。厦门经济厦门经济厦门版厦门版“国八条国八条

10、”1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标 月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围 2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管 2012年7月1日起全市范围全面征收二手房交易税（5.5%）4、强化差别化住房信贷政策贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理6、合理引导住房需求7、加快个人住房信息系统建设8、坚持和强化舆论引导厦门版国八条分析厦门版国八条分析n厦门版国八条主要重

11、申全国版国八条；n提出今年保障性住宅建设目标4.3万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。厦门政策厦门政策20112011年厦门限购令年厦门限购令一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交购房人及家庭成员情况申报表三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地

12、产交易登记时，应查验申报表和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。五、交易时间的认定，新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准。厦门限购分析厦门限购分析n“本地禁三，外地禁二”，外地居民2年内缴纳1年社保或纳税证明即可购房；n厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求；n厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。厦门政策厦门政策政策对厦门房地产市场的影响政策对厦门房地产市场的影响u市场走势市场走势反弹趋势被抑制反弹趋势被抑制5月份以来，厦门楼市不温不火；1季度，随着

13、大量新盘推出，房价进一步向上大幅突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调控政策可能逐步放松。u客户结构客户结构本地客户将成为主力本地客户将成为主力新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。u市场结构市场结构MM型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三

14、套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。u消费心态消费心态可能进入新的观望期可能进入新的观望期受新政重申影响，购房客户持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购房。厦门政策厦门政策近阶段厦门市获得的政策性支持近阶段厦门市获得的政策性支持城市发展城市发展特区扩大到全市特区扩大到全市 20102010年年6 6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大大到全市，厦门特区面积扩大1111倍。倍。中央支持特区发展中央支持特区发展 20102010年年9 9月月6 6日特区日特区3030周年庆典

15、上，胡锦涛强调中周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用试，发挥作用。最新发展战略最新发展战略 国务院批准实施国务院批准实施厦门市深化两岸交流合作综合厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案配套改革试验总体方案，是党中央、国务院立，是党中央、国务院立足全党全国大局作出的重大战略部署，是支持经足全党全国大局作出的重大战略部署，是支持经济特区进一步深化开发开放的重大战略举措，是济特区进一步深化开发开放的重大战略举措，是赋予厦门的重大战略使命，是当前和今后一段时赋予厦门的重大战略使命，是当前和今后一段时期推动厦门科

16、学发展、跨越发展的行动纲领。期推动厦门科学发展、跨越发展的行动纲领。城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设岛外新城建设 岛内优化提升四大新城：四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城建设面积：建设面积：240平方公里建设目标：建设目标：一流现代化国际性滨海新城 旧城旧村改造：旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动；综合体建设：综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全面推进；n20102010年初，胡锦涛总年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设规划一体化、基础设施建

17、设一体化、基本公施建设一体化、基本公共服务一体化共服务一体化”。n20102010年岛外三大新城年岛外三大新城建设相继开工；基础设建设相继开工；基础设施投入继续扩大，房地施投入继续扩大，房地产开发量大幅提高。产开发量大幅提高。城市发展城市发展宏观环境总结宏观环境总结经济步入稳固期，平稳较快发展是主基调；厦门经济全面恢复，政府财力保障岛内外一体化建设；厦门限购“本地禁三，外地禁二”；成效已初显；4.3万套保障性住房含限价房料难以撼动市场格局；城市投资进一步向岛外倾斜，岛外已成厦门楼市重心1 土地市场分析土地市场分析 2 房地产市场分析房地产市场分析 3 区域市场分析区域市场分析4 市场总结分析市

18、场总结分析第二章：市场分析第二章：市场分析土地出让紧缩，岛外比例提高，地价回落土地出让紧缩，岛外比例提高，地价回落土地市场土地市场n2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/，2010年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下降；n2011年土地出让成交均价有较大幅度下降，主要受到国家宏观调控影响，岛外用地居多也进一步拉低整体成交均价。n2012年商住用地拟供应量显著减少，全市供地结构进一步向非住宅倾斜。商住用地出让的重点区域向岛外转移已势不可挡商住用地出让的重点区域向岛外转移已势不可挡土地市场土地市场n2011年，岛内商住用地仅出让两块，大多数商住用地出让集中在岛外，其

19、中以集美区比例最高，达26.10%；n2010年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为15：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积占38%；n随着岛外新城建设的不断推进，岛外房地产开始接棒岛内，岛外成为房地产开发的主战场已势不可挡；n自去年开始岛内商住用地的稀缺已经显现，今年尤为明显。未来岛内土地将由商住转向商业、酒店性质的趋势已成必然。此外，“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。岛内商业为主，岛外商住放量岛内商业为主，岛外商住放量土地市场土地市场n2011年岛内新出让用地以办公、酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地仅出让两块，其中湖里区商业、商住用地楼面价均突破万元大关；n集美城市基础设施完

20、善，发展空间和潜力巨大，区域土地出让的平均楼面价3284.6元/，位居岛外之首；n同安区在同安滨海新城建设的带动下，也逐渐成为住宅用地出让的重要区域；区域商住楼面价为3309元/；n随着翔安新城建设的推进，今年翔安迎来供地高潮，全年综合用地出让面积居全市之首，区域住宅用地出让楼面价为1630元/；n海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，2011年仅一宗酒店、办公综合用地及一宗商住用地出让；住宅年成交近住宅年成交近300300万平，均价站稳万元大关万平，均价站稳万元大关房产市场房产市场n06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住

21、宅成交面积接近400万平米；2010年市场供应不足，市场成交量下滑。n2011年住宅成交量受政策影响较大，但还是大于10年同期水平，商品住宅成交均价也达到历史高点，全年成交均价为12336元/平米。n2012年1-4月份，全市商品住宅销量较去年同期相比所有上升，而销售均价则稳步回调。成交短暂回落，全市住宅成交均价仍维持在成交短暂回落，全市住宅成交均价仍维持在1100011000元元/平米以上平米以上房产市场房产市场n4月份住宅成交量为34.48万平方米，环比下降12.5%，成交短暂回落，但五一传统销售旺季来临，加上开发商加大促销，未来楼市成交量将继续回暖；n开发商以价换量，2012年4月份全市

22、住宅均价为11322元/平方米，环比下降7.62%。岛内高端项目价格依然坚挺。n随着年初岛外几大新盘的加推和2012年厦门限购政策已确定延续，预计未来成交量将趋稳，成交价将进入下行通道，市场需求将以面向刚需购房者的高性价比产品为主。20122012年上半年市场进入去库存周期年上半年市场进入去库存周期房产市场房产市场n0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量；n0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；n09年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；n经历10年市场消化，供销比基本平衡，但到2011年底，随着多项调控政策的限制，市场又现积压态

23、势；n 为去化库存和应对不利市场情况，开发商纷纷加大促销力度，使得2012年进入“去库存”周期。本地客群保持稳定，进入本地客群保持稳定，进入20112011年受限购影响省外客户略有下降年受限购影响省外客户略有下降n2011年厦门本地购房客群比例为55.14%，本地居民依然是主力购房群体；n省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在30%上下；n省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为18.0%，“限外令”出台后，今年大幅下降至11.43%；n海外客群比例较小，维持在2.0%3.0%之间。房产市场房产市场翔安新城建设加快，土地供应量居各区之首翔安新城建设加快，土地供应量居各区之首n2011年翔

24、安总出让面积面积居各区之首，区域城市化进程加快，未来供应面积继续领跑全市。n随着翔安国际机场、厦门大学等重点项目的陆续开工建设，翔安产业逐步成熟，众多实力企业来此投资兴业，有利于提升区域土地价值。地块地块编号编号座落座落成交时间成交时间土地面积土地面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）成交总价成交总价（万元）（万元）成交楼面价成交楼面价（元（元/）溢价率溢价率（%）受让方受让方项目状态项目状态X2006G01特房锦绣祥安翔安区马巷镇东部、舫阳东路以西、规划的舫阳西路以东2006-8-8158402.751316800371001171.10.0特房集团在售2006XG01特房美地雅登翔安水琼线以

25、南、翔安东路以西2006-9-8167349.014430523495001149.80.0特房集团在售2007XG01汇景新城中心翔安区马新路以西、区府大道以北、横五路（在建）以南2007-4-851712.81118300442003736.3146汇景集团在售X2007G02联合博学园翔安大道以东，洪前路以西，洪厝路以北2007-8-2066704.756146751660004497.460.6特房集团在售2007XG03汇景新城中心翔安东路（在建）以西、琼湖路（原区府大道）（已建）以北2007-9-87931.12322890138006028.8116汇景集团在售X2007G03特

26、房黎安小镇翔安区后滨片区北部，莲塘北路（在建）以东2007-12-21109389.687294250765002599.80特房集团在售X2009G02翔安区新店片区，洪琳湖东二路（规划路）以南2009-9-818434.857332008300250026.5东区开发待售X2009G03中骏蓝湾尚都翔安区13-07片区，马巷镇舫山北路西侧，翔安北路北侧2009-9-856947.549114100270702372.50翔安建设在售X2009G04万科金色悦城翔安区舫阳北路与舫阳东路交叉口东南侧2009-10-854440.731109000213901962.40万科地产售罄X2009G

27、05首开领翔国际翔安大道和新店路交叉口东南侧2009-12-8165270.3553392901102903250.622.8首开股份在售2010XP01翔安区翔安大道和琼湖路交叉口东南侧2010-2-89681.92750036001309.10.0福建五华集团&厦门闽泰实业联合竞拍在售X2010P01明发半岛祥湾翔安区13-16片区南部新城起步区翔安大道东侧、西滨立交南侧2010-3-3104379.55237500815003431.632.2明发集团在售2010XP02翔安区13-12翔安新城片区琼湖路以北、纵二路（暂命名）以西2010-4-828168.964800335005169

28、.8110.7宝嘉地产在售X2010P02翔安区马巷13-07片区翔海路与春风路交叉口西南侧2010-10-89240.4662050035701741.50翔安新区发展未动工区域商住用地出让量达，出让楼面均区域商住用地出让量达，出让楼面均价多在价多在2000-35002000-3500元元/平方米。平方米。住宅成交量(万平方米)1.581.412.851.812.621.953.843.261.950.820.341.323.96成交均价（元/平方米）7313 9406 8123 8411 8974 8098 9011 7472 8318 8191 7480 7918 7861 2011.3

29、2011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.1 2011.11 2011.12 2012.12012.22012.30 2000 4000 6000 8000 10000 0.001.503.004.502011.3-2012.32011.3-2012.3翔安区住宅成交量及成交价走势图翔安区住宅成交量及成交价走势图住宅成交量(万平方米)成交均价（元/平方米）翔安区住宅均价呈稳中有降的趋势翔安区住宅均价呈稳中有降的趋势n翔安区一手住宅均价为7500-8000元/平方米，呈现稳中有降的趋势，降价主要为开发商以价换量的结果。n一年来，厦门住宅月均成交量在2.2万

30、平方米左右。n去年年末至今年年初，翔安住宅成交陷入低谷，但经过两个月的休整，住宅成交量再次攀升至新高，3月成交量达3.96万平方米。明发明发半岛祥湾半岛祥湾住宅住宅莲花尚城莲花尚城翔城国际翔城国际汇景新城重心汇景新城重心首开首开翔城国际翔城国际联合联合博学园博学园宝嘉宝嘉拉德芳斯拉德芳斯首开首开翔城国际翔城国际特房特房美地雅登美地雅登特房特房锦绣翔安锦绣翔安翔安新店及南部新城主要在翔安新店及南部新城主要在售项目售项目8 8个，待售项目个，待售项目1 1个个区域项目分布图区域项目分布图n翔安区域主要在售项目8个，包括黎安小镇、莲花尚城、半岛祥湾、美地雅登、领翔国际等。n在建和待售项目较少，只有建

31、发的翔城国际限价房项目。本案本案翔安隧道翔安隧道区域项目以区域项目以75-14075-140平米的两房和三房为主平米的两房和三房为主项目名称项目名称土地面积土地面积建筑面积建筑面积土地用途土地用途主力户型主力户型周边配套周边配套特房美地雅登167349430523居住、商业64-140两房三房工人文化馆、青少年宫、群艺馆、妇女儿童活动中心、翔安体育中心等特房锦绣祥安158402316800居住、商业两房三房四房花园洋房马巷中心小学、翔安一中、新华都购物广场等汇景新城中心59644141190住宅、商业、幼儿园46-91一房两房翔安实验学校、新华都百货、同民医院中骏蓝湾尚都56948114100

32、住宅、商业、幼儿园81129两房三房马巷中心小学、新华都国贸金门湾292398280000酒店、别墅、公寓101-137两房及别墅对台小商品市场、体育公园、海上温泉联合博学园66705184322住宅、商业、幼儿园一房两房三房汇景商业中心、新店中学、新店中心医院明发半岛祥湾104379292557住宅、商业 75-90两房三房翔安汇景商业广场、洪前中学首开领翔国际165270395000商业,办公,住宅,幼儿园 文教区、新店中心小学、翔安医院典型典型明发半岛祥湾明发半岛祥湾 规划总平图规划总平图典型典型明发半岛祥湾明发半岛祥湾 产品特点产品特点n明发半岛祥湾位于厦门市翔安区翔安隧道出口处，属翔

33、安南部新城片区。项目总建为23.75万平方米，主力户型有100平小三房、80平二房。项目定位为集商业、住宅为一体的现代化小区，强调产品的合理性和差异性，力求做到别致、新颖、周到、精美。n项目距翔安隧道口仅300米，8分钟直达厦门岛内，是目前为止翔安与岛内最近的楼盘。生活配套方面，往北5分钟车程变大汇景商业广场，往南8分钟可到万达广场。n明发半岛祥湾是明发集团上市后在厦门的首个住宅项目，定位为高端楼盘，也是翔安第一个均价突破10000元/平方米的楼盘。典型典型华润橡树湾华润橡树湾 户型格局户型格局典型典型明发半岛祥湾明发半岛祥湾 营销推广营销推广明发半岛祥湾推广重在区位和交明发半岛祥湾推广重在区

34、位和交通、海、园林、高品质生活。通、海、园林、高品质生活。开发商开发商厦门经济特区房地产开发集团有限公司 代理商代理商自售位置位置翔安水琼线以南、翔安大道以东、翔安东部以西、横三路以北规划规划占地167349.014，总建430523，容积率2.57配套配套翔安市民商业广场（四馆合一：工人文化宫、青少年宫、群艺馆、妇女儿童活动中心），洪前路商住廊带，汇景商业中心；户型面积户型面积70-80 两房，120三房；少量楼中楼200-250 价格价格均价7300元/平米销售情况销售情况良好客户情况客户情况从二期开始，洋房客户以本地居民自住为主，公寓客户主要为异地在翔安上班的，翔安工业园区的客户，也是自

35、住为主（一期以投资为主）推广语推广语美地雅登，摩登浪漫小镇项目特点项目特点为厦门土地出让史上罕见的大盘；规划配套完整，并以兼顾传统小区管理需求和现代城市交通发展的路网模式进行合理的功能分区，强化院落围合，营造具邻里感、人性化的建筑布局模式，力求打造一个现代化人居新城。在售楼盘在售楼盘特房特房美地雅登美地雅登开发商开发商厦门经济特区房地产开发集团有限公司 代理商代理商自售位置位置马巷镇东部，东至舫阳东路，西至规划的舫阳西路，南至规划的内垵路东段，北至规划的舫阳南路规划规划占地158402.751 ，总建316800 ，容积率2工程工程现房配套配套处于厦漳泉都市圈的中心位置,翔安区办公及金融副中心

36、,新华都购物广场，马巷中心小学，翔安一中 户型面积户型面积88平左右的高层两房户型，100平-200平米的花园洋房，价格价格花园洋房6200-7200元，均价7200元/平销售情况销售情况所剩房源较少客户情况客户情况花园洋房以本地自住客户较多，主要是在当地做生意的；公寓部分前期投资客户会比较多推广语推广语中央生活城 领跑东厦门项目特点项目特点功能分区明确，动静、干湿分离，明厨明卫、入户花园及花园内院的设置更提升了住宅的档次，大部分住户都规划有一个入户花园或内院；主要房间均朝向景观面，为住户观景提供宽阔的视野；密度较大。在售楼盘在售楼盘特房特房锦绣祥安锦绣祥安开发商开发商厦门汇景房地产开发有限公

37、司代理商代理商开发商自售 位置位置翔安区区府大道与马新路交叉口规划规划总面积5.17万平方米，总建筑面积11.83万平方米；七幢观景高层住宅、两栋城市公寓工程工程准现房配套配套购物中心：新华都百货、苏宁电器、人人乐 超市教育：实验学校、翔安一中、小区专属12班幼儿园医院：同民医院其他：新食尚美食广场、五星级中影国际影城、中博手机城户型面积户型面积48-177平米阳光户型，5.8米挑高绝版户价格价格平层起价6000多,挑高户型起价8000多，楼中楼10000多销售情况销售情况2008年3月30日一期住宅开盘；2010年1月三期开盘客户情况客户情况翔安本地及周边居民、福建省内（安溪、泉州）以及省外

38、客户（温州客）推广语推广语我们是中心 翔安的中心，500,000居民的中心项目特点项目特点紧邻厦门市三星级标准公园、四万平方米天然氧吧、翔安第一座生态公园祥吴公园，小区专属幼儿园、翔安试验学校、翔安一中、南洋学院、厦大翔安校区等诸多教育资源，近在咫尺。在售楼盘在售楼盘汇景新城中心汇景新城中心位置位置翔安大嶝岛东南隅规划规划占地面积约29万平方米，总建筑面积约28万平方米，共分为7个组团。工程工程现房配套配套金嶝大桥、翔安国际机场、国际会议中心、商务酒店、对台小额商品市场(规划中)户型面积户型面积在售公寓包括103-108两房，131-153三房，170四房；独栋300-500，联排200多。价

39、格价格公寓3#均价7800，看海5#均价8200。独栋800万起价，联排360-430万。销售情况销售情况2010年9月30日推出公寓102套，销售逾八成。客户情况客户情况二期客户仍以厦门岛内为主，祖籍不一定在厦门，但产业在厦门，并定居一定时间，私企业主居多，其次为翔安工业区客户。台湾商品街的店主也有很多购买的。推广语推广语国贸金门湾，海上新花园；俯瞰一片海，收藏一座城项目特点项目特点优势：区位优势海岛、厦门未来第二行政中心；海景资源；翔安海底隧道开通，交通便捷；片区规划国际会议中心、海上高尔夫球场、对台小额商品交易市场；西班牙风情纯正海岛别墅以及别具一格的水庭院。劣势：周边规划发展需要时间，

40、现阶段配套不全在售楼盘在售楼盘国贸金门湾国贸金门湾开发商开发商中骏置业代理商代理商浩瀚置业位置位置厦门市翔安区舫山北路与翔安北路交汇处（冠捷科技旁）规划规划用地面积56948，总建筑面积114100工程工程2010年7月开工，现在出地面配套配套项目配备超五星级法式皇家会所，顶级配套，奢华装修：明亮豪华的大堂、五星级电影吧、羽毛球场、健身房、儿童游乐池、法式皇家游泳池；香港贝尔高林倾力打造近30000法兰西风情园林户型面户型面积积81129两房两厅、三房两厅价格价格公寓均价7500元/平米左右销售情销售情况况2011年3月5日开盘，首推一期7/8/9/10号楼200多套房源，销售率约70%客户情

41、客户情况况翔安本地的政府机关，医院、学校等单位；周边居民、岛内客户，多为25-35岁左右的首次置业者。推广语推广语厦门东岸，法兰西优雅之都项目特项目特点点优势：中骏的品牌，小两房空间利用率极高，深受年轻夫妇喜爱。劣势：周遍是火炬园老工业区，生活配套不够成熟，交通不是十分便利。在售楼盘在售楼盘中骏中骏蓝湾尚都蓝湾尚都土地市场总结土地市场总结区域配套略显不足，但随着新城的建设，区域配套略显不足，但随着新城的建设，生活配套将逐步完善，未来继续看好生活配套将逐步完善，未来继续看好n随着翔安新城建设的加快，翔安土地供应量居各区之首，未来将继续放量并领跑全市。n翔安商住用地供应量大，且出让用地大多在翔安新

42、城范围内，为本地块的开发和销售带来较大的竞争压力。n地块位于翔安南部新城核心区，将以高起点、高标准、高层次打造城市中心，南部新城CBD商务区将为本地块带来丰富的客源。n从周边地块成交价格来看，近年翔安区地块出让楼面价格多在2000-3500元/平方米，位置好的地块楼面价甚至达5000元/平方米以上。客户特征：客户特征：近期主要客群以厦门本地刚需及翔安本地客户为主。受限购影响，翔安区投资需求受到压制，异地投资客户比重减少。产品分析：产品分析：片区内7090两房和100124三房畅销，小面积低总价房源受厦门市刚需支撑，大面积户型主要以本区需求为主。营销总结：营销总结：近期尾盘项目和开盘项目均较多，

43、使得活动营销较多，主要以较低的价格吸引本地需求。市场走势：市场走势：近期翔安房价疲软，主要受翔安配套不足影响。随着翔安产业的发展以及新城的大力建设，房地产市场将继续向好发展。价格总结：价格总结：目前翔安区在售项目集中在7000-8000元/平方米，部分高端楼盘价格定位在10000/平方米左右二级市场总结二级市场总结区域配套略显不足，但随着新城的建设，区域配套略显不足，但随着新城的建设，生活配套将逐步完善，未来继续看好生活配套将逐步完善，未来继续看好1 1 地块规划与出让条件地块规划与出让条件2 2 区域规划和建设区域规划和建设3 3 地块价值分析地块价值分析4 4 地块地块SWOTSWOT分析

44、分析 5 5 竞争力提炼竞争力提炼第三章：地块分析第三章：地块分析界址图界址图地块位于翔安大道与肖厝南路交叉口东北侧地块，属于翔安南部新城规划区内。地块区位图地块区位图项目项目2012XP02(D022012XP02(D02、D03D03、D04D04三子地块三子地块)土地用途土地用途居住、商业、幼儿园土地面积土地面积(平方米平方米)113036.072土地面积土地面积(亩亩)170容积率容积率2.5地上建筑面积地上建筑面积(平方米平方米)284700计价建筑面积计价建筑面积(平方米平方米)280030不同性质建筑不同性质建筑占总建筑面积占总建筑面积(平方米平方米)居住：270000（94.8

45、%）商业：10000（3.5%）其他配套（1.7%）：幼儿园2900，生鲜超市1500,连锁便利店50，开闭所160，有线电视子分前端机房30,公用移动通信基站一座及相应的无线通信天线60.地块鸟瞰效果图（仅供参考）地块规划条件地块规划条件项目项目2012XP022012XP02出让方式出让方式拍卖起叫价（万元）起叫价（万元）72810起叫楼面价起叫楼面价（元（元/平方米）平方米）2600竞卖保证金竞卖保证金（万元）（万元）14562增加幅度增加幅度（万元）（万元）200国有建设用地国有建设用地使用权出让年使用权出让年期期居住70年，商业40年开工时间开工时间土地交付之日起一年内竣工时间竣工时

46、间土地交付之日起四年内备注备注地价款支付方式：分二期支付。第一期土地出让金为总成交价款的50%，在成交之日起5个工作日内付清，否则取消竞得资格，不与竞得人签订土地出让合同，不予退还竞买保证金。第二期土地出让金为总成交价款的50%，在合同签订后6个月内付清并支付利息.地块出让条件地块出让条件地块现状图厦门岛外新城规划布局示意图厦门岛外新城规划布局示意图厦门城市空间结构变动趋势预期厦门城市空间结构变动趋势预期本地块所处翔安南部新城本地块所处翔安南部新城片区定位为未来翔安城市片区定位为未来翔安城市中心，潜力巨大。中心，潜力巨大。n 宏观层面：本案位于翔安区，是厦门本岛、泉州、金门三地几何中心，为三地

47、联系枢纽，战略地位显赫。n 中观层面：翔安区定位为厦门城市副中心，厦门辅城，岛外东部地区中心，承接岛内产业、人口、文化转移，中心地位突出。n 微观层面：本案位于翔安南部新城，从本岛位置关系看为厦门城市近郊，而从翔安内部位置关系看，为翔安新城区，未来的城市中心，潜力巨大。片区规划和定位片区规划和定位翔安大道翔安大道n 地块临近翔安大道，外向道路设施完善。n 翔安第一站，8分钟到达岛内，5分钟到达新店。n翔安南部新城具备便捷的交通条件，北往泉州，南至岛内，为大片区的交通枢纽。地块地块近临翔安大道，近临翔安大道，外向道路设施完善。外向道路设施完善。本案本案翔安国翔安国际机场际机场高崎国际高崎国际机场

48、机场环岛路环岛路翔安大道翔安大道沈海高速沈海高速地块现状无成熟自然景观，但未来可期。地块现状无成熟自然景观，但未来可期。n从外部环境看：地块位于翔安南部新城片区，现状周边无成熟的自然景观，但作为翔安发展的重点片区，未来市政景观配套将不断完善；n从内部环境看，本地块属于大型居住社区，规划指标中不低于30%的绿化率，将为业主提供日常生活所需的社区内部配套景观。翔安南部新城俯瞰效果图翔安南部新城俯瞰效果图生活配套设施较为缺乏，未来南部新生活配套设施较为缺乏，未来南部新城配套和地块自身配套将逐步完善。城配套和地块自身配套将逐步完善。n地块周边规划有小学、中学、社区服务中心、新店文化艺术中心、社区卫生服

49、务中心。n地块内规划有24班小学、9班幼儿园幼儿园、生鲜超市中心店、生鲜便利店、开闭所。区域周边缺乏配套设施，区域周边缺乏配套设施，但可就近共享新店老城及但可就近共享新店老城及岛内配套，未来新城配套岛内配套，未来新城配套和地块自身配套将逐渐完和地块自身配套将逐渐完善。善。目前周边无商业网点，商业氛围欠缺，但地目前周边无商业网点，商业氛围欠缺，但地块新城中央商务区和万达城市广场较近。块新城中央商务区和万达城市广场较近。n目前本地块周边无商业网点，商业氛围欠缺，地块建筑面积中含3.5%的商业配套，满足小区基本需求。n地块距离万达城市广场仅十五分钟车程。n地块临近翔安南部新城规划中的商业综合区和商业

50、休闲区。未来随着片区建设的逐步成熟，翔安南部新城将城为本区商业中心之一。南部新城市民广场效果图南部新城市民广场效果图湖里万达广场湖里万达广场地块区位交通优势，配套和商业氛围较差，可借助新城规划，提升价值。地块区位交通优势，配套和商业氛围较差，可借助新城规划，提升价值。1 12 23 34 4优势优势劣势劣势威胁威胁机会机会翔安南部新城核心片区内，区位优越临近主干道，交通便利临近翔安隧道，距离市区仅20分钟车程地块所在为岛外新开发区域，目前周边配套及商业气氛欠缺人气有待提高翔安新城较高的规划为本案带来极大的升值空间先天优越的外部交通环境为本案提供良好的基础SWOTSWOT分析分析片区内土地供应量

51、加大，将受周边同质项目的竞争威胁国家宏观调控政策力度影响仍在持续核心竞争力：高起点规划核心竞争力：高起点规划+优越区位，打造岛外宜居生活大盘。优越区位，打造岛外宜居生活大盘。n通过对地块优势资源和机会特征的分析和研判，可以判定本地块的核心竞争优势在于所属的翔安南部新城片区的高规划以及优越的区位条件。n依托翔安隧道和翔安大道的便捷交通，使得该片区成为岛外不可多得的宜居大盘。建议打造成为岛外首席宜居生活大盘。核心竞争力提炼核心竞争力提炼 1 1 客群定位客群定位 2 2 形象定位形象定位 3 3 产品定位产品定位 4 4 价格定位价格定位 第四章：项目定位第四章：项目定位本市占本市占55%55%，

52、省外占，省外占14%14%，总价在，总价在8080万元以上，户口和配套是主要需求万元以上，户口和配套是主要需求厦门房地产市场购房客群中本市客户约为总量的55%厦门以外省内的购房客群基本维持在30%上下其中省内客群以泉州、漳州、三明和龙岩为主省外和境外客户分别约占11%和3%客群类别白领阶层本地换房客群周边地区外来客群普通投资客户客源区域厦门厦门省内其它地区为主省内其它地区为主区域需求市中心区域环境较好区域岛内为主市中心区域面积需求120平以下为主120平三房以上80平以上80平以上品质需求一般高一般、高一般其它需求周边商业与公共配套高端配套户口户口可接受总价150万以下150万以上80万以上8

53、0150万第一阶段第一阶段2009-20102009-2010年年投资客绝对主导投资客绝对主导第二阶段第二阶段2011-20132011-2013年年自住客导入自住客导入逐步占据主导逐步占据主导第三阶段第三阶段20132013年之后年之后自住客绝对主导自住客绝对主导本案面市本案面市翔安新城翔安新城规划公示规划公示3 3月海底隧月海底隧道通车道通车翔安新一轮规翔安新一轮规划确定及公示划确定及公示重点配套设施重点配套设施投入投入大量项目密集大量项目密集上市上市城市功能逐步完城市功能逐步完善和正常运营善和正常运营20102010年年20112011年年20132013年年跳跃式增长跳跃式增长价值提前

54、释放价值提前释放价值加快释放价值加快释放趋于平稳增长趋于平稳增长项项目目价价值值翔安区规划重要节点翔安区规划重要节点在翔安区交通和规划利好带动下，在翔安区交通和规划利好带动下，2010-20112010-2011年投资客将主导板块市场年投资客将主导板块市场，随着，随着2011-20132011-2013年年重点配套设施投入和大量项目密集上市，投资客充分释放，重点配套设施投入和大量项目密集上市，投资客充分释放，自住客加快导入并逐渐占据主导自住客加快导入并逐渐占据主导。自住客加快导入并逐渐占据主导自住客加快导入并逐渐占据主导基础基础偶得客户偶得客户外围城市投资客外围城市投资客区域来源：福州、莆田、

55、南平等省内城市及以温州为代表的省外城市家庭特征：富贵之家购买动机：长期从事房地产投资活动，自身已有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商的忠实追随者居住态度：传统房产投资观念强，认为房子是增值保值的首选财富产品，同时也是炫耀财富的一种工具经济能力：多为私营业主和个体户，总价不敏感厦门及周厦门及周边城市投边城市投资客资客争取客户争取客户岛内及本地自住客岛内及本地自住客区域来源：岛内，新店镇、马巷镇、内厝镇及火炬园产业区家庭特征：青年之家和经济务实家庭为主购买动机：青年之家以首次置业为主，经济务实家庭以改善置业为主居住态度：认可本案区域价值，看重交通和未来配套资源经济能力：前两种家庭以中

56、等收入群体为主，总价较为敏感，而望子成龙家庭以中高收入群体为主，总价相对不敏感基础客户基础客户厦门及周边城市投资客厦门及周边城市投资客区域来源：岛内为主（邻近区）、以泉州为主的周边城市（漳州、龙岩）家庭特征：富贵之家购买动机：长期从事房地产投资活动，自身已有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商的忠实追随者居住态度：传统房产投资观念强，认为房子是增值保值的首选财富产品，同时也是炫耀财富的一种工具经济能力：多为私营业主和个体户，总价不敏感岛内及本岛内及本地自住客地自住客外围城市外围城市投资客投资客争取争取偶得偶得启动期（启动期（20132013年）以厦门及周边城市投年）以厦门及周边城市

57、投资客为基础，争取岛内及本地自住客。资客为基础，争取岛内及本地自住客。启动期客群定位启动期客群定位主力主力岛内自住岛内自住客客主力客户主力客户岛内自住客岛内自住客区域来源：厦门岛内家庭特征：青年之家和经济务实家庭为主，辅以三口之家家庭，小部分富贵之家购买动机：青年之家以首次置业为主，经济务实家庭以改善置业为主居住态度：接受交通便捷、配套完善、低生活成本的新兴潜力区域经济能力：这两种家庭以中等收入群体为主，总价较为敏感厦门及周厦门及周边城市投边城市投资客资客外围城市外围城市投资客投资客辅助辅助偶得偶得偶得客户偶得客户外围城市投资客外围城市投资客区域来源：福州、莆田、南平等省内城市及以温州为代表的

58、省外城市家庭特征：富贵之家购买动机：长期从事房地产投资活动，自身已有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商的忠实追随者居住态度：传统房产投资观念强，认为房子是增值保值的首选财富产品，同时也是炫耀财富的一种工具经济能力：多为私营业主和个体户，总价不敏感辅助客户辅助客户厦门及周边城市投资客厦门及周边城市投资客区域来源：岛内为主（邻近区）、以泉州为主的周边城市（漳州、龙岩）家庭特征：富贵之家购买动机：长期从事房地产投资活动，自身已有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商的忠实追随者居住态度：传统房产投资观念强，认为房子是增值保值的首选财富产品，同时也是炫耀财富的一种工具经济能力：

59、多为私营业主和个体户，总价不敏感后期（后期（20132013年以后）逐渐演变成以岛内自住客年以后）逐渐演变成以岛内自住客为主，厦门及周边城市投资客为辅的客群结构。为主，厦门及周边城市投资客为辅的客群结构。后期客群定位后期客群定位本地块价值潜力较大，可打造成为本地块价值潜力较大，可打造成为翔安首站宜居大型住宅社区项目。翔安首站宜居大型住宅社区项目。权比权比细细 目目 优优良良一般一般较差较差差差土地级别土地级别自然景观自然景观交通情况交通情况环境污染环境污染 生活配套生活配套社会治安社会治安学区情况学区情况社会人文社会人文增值价值增值价值区位形象区位形象 项目拥有良好的交通条件和增值潜力，处于翔

60、安南部新城区域，发展现状较不成熟的区域，各项配套缺乏，但未来发展潜力巨大，随着区域配套的不断完善，可以预见本地块价值潜力较大，可打造成为辐射岛内翔安首站大型住宅社区。翔安新城首站27万 近“岛”生活 四季花园城地段属性地段属性综合价值属性综合价值属性社区定位属性社区定位属性规模属性规模属性可塑空间可塑空间一级资源一级资源交通属性交通属性价值定位属性价值定位属性二级资源二级资源形象定位形象定位产品定位生态纯居住花园式样板社区项目规划概念图（仅供参考）项目规划概念图（仅供参考）产品定位产品定位规划总平面图（仅供参考）规划总平面图（仅供参考）n 项目规模：项目规模：本案为一个总建近28.5万的大型规

61、模社区。n 地块形态：地块形态：子地块形状规则，内部平坦，中间被规划道路分隔，总体上看易于总平规划布局。n 建筑形态：建筑形态：本案容积率为2.5，未来可规划建筑形态多样，从低层、多层到小高层、高层，均可进行搭配组合。规划总平建议规划总平建议户型户型户型面积户型面积面积比例面积比例建筑面积建筑面积套数套数对应客群对应客群公寓（一房）公寓（一房）45-555%13500270投资/度假客群精致两房精致两房70-8020%54000720被岛外化客群/产业客群紧凑三房紧凑三房90-11025%67500675被岛外化客群/产业客群舒适三房舒适三房120-13025%67500532本地置业客群实用

62、四房实用四房140-15010%27000186本地置业客群花园洋房花园洋房150-18013%35100213投资/多次改善型客户双拼别墅双拼别墅250-3002%540020本地高端客户合计合计100%100%27000027000026162616 n本户型面积配比，有约75%产品在市场主流产品区间；n多样化满足潜在客户的产品线规划，符合大盘开发规律；n公寓和花园洋房、双拼别墅，通过产品创新，领先于高容积率地块n利用交通、景观，充分体现近岛生活+休闲生活+居家生活。根据规划条件，住宅面积为270000，144平米以下面积占70%以上。产品定位产品定位户型配比建议地块住宅销售均价预计为地块

63、住宅销售均价预计为93709370元元/平米平米（作为地块投资测算依据）（作为地块投资测算依据）。按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为9370元/平米。（此价格仅作为投资测算的依据）。价格定位价格定位住宅住宅类别权数本案明发半岛祥湾首开领翔国际联合博学园区域因素区域因素（65%65%）地段区位10%1001009090周边配套10%100105105105交通因素5%100100100100自然环境10%100100105105景观因素20%100100100100区域发展10%1001009595产品因素产品因素（35%35%）项目规模5%10010010590建筑规划

64、5%100105100100户型规划10%100100100100园林设计5%100100100100社区配套5%100100100105物业管理5%100100100100修正指数100100.7599.7599.25交易均价（元/平米）/1000081009800本案修正价格（元/平米）/980481209874可比权重(%)/40%30%30%本案市场比较价格（元/平米）9369预计地块商业销售均价为预计地块商业销售均价为2000020000元元/平米，作平米，作为地块投资分析测算依据，仅供参考为地块投资分析测算依据，仅供参考 由于项目所在新开发区域，并无在售商业项目，因此，市场定价法没

65、有可参照性。本项目利用租金回报率倒推法。价格定位价格定位商业商业租金倒推法租金倒推法p 市场销售的商业，一般情况投资回报率最低为5%。通过市场调研得出结论：翔安商业平均租金在8484元元/平米平米月月，因此，根据商业年租金的投资回报率公式，租金回报率租金回报率租金租金/平米平米月月12/12/单价，单价，得出：单价得出：单价 =84=8412/5%=2016012/5%=20160（仅参考，作为项目投资测算依据）因此预计商业店面销售均价约因此预计商业店面销售均价约2000020000元元/平方米平方米各物业价格定位各物业价格定位根据上述住宅价格定位，本地块可售物业的售价如下：p 住宅销售均价约

66、93709370元元/p 车位销售价格约1212万元万元/个个（参考市场行情）（参考市场行情）（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）1 1 开发销售计划开发销售计划 2 2 成本估算成本估算 3 3 收入估算收入估算 4 4 起拍价效益分析起拍价效益分析 5 5 投标报价分析投标报价分析 6 6 投标竞争分析投标竞争分析 7 7 风险评估风险评估第五章：投资分析第五章：投资分析工程进度计划工程进度计划1、分期开发：计划项目分三期开发。2、工程进度计划：工程时间为3年，项目计划于2013年上半年开工，2015年下半年全部完工。3、销售进度计划：销售时间为4年，项目计划2013年上半年开始销售，至2016年下半年销售完成。投资分析投资分析序号序号项目名称项目名称20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年一前期工作前期工作1完成项目竞拍2建设工程规划许可证3出施工图4施工许可证二住宅住宅1一期开工、基础工程