房地产泡沫的涵义及形成机制分析 - 房地产

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1、房地产泡沫的涵义及形成机制分析 - 房地产 房地产泡沫房价供求原理弹性理论摘 要:房地产泡沫是指主要由投机性购置需求的增加所引起的房地产价格持续上涨,房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。房地产市场供求关系的特殊性是形成房地产泡沫的内在根底。运用西方经济学中的供求原理和弹性理论,分析了房地产泡沫形成机制,认为由涨价预期所带来的投机性购置需求的增加是短期内房价上涨的动力。从长期来看,这一动力无法持续。1 房地产泡沫的涵义经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离根底价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购置需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求

2、的增长为根底的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。本毕业论文由www.51lunwen.org整理提供当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所撑持的市场价值,并且交易频繁,形成了一种外表上的虚假繁荣。房地产行业是比拟容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一,房地产业的资源根底是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其供应量难以随需求的增加而增加;第二,房地产是社会赖以生存和开展的物质根底,人们对房地产的需求是随着经济开展和社会进步不断增加的;第三,房地产行业的生产周期比拟长,供应量在短期内难以增加。正是这些特征,使得房地产市场的供求关系难

3、以实现稳定的均衡,价格波动激烈,这是诱发房地产泡沫的重要因素。2 房地产市场供求关系的一般特征住房需求的一般特征包括:(1)作为人们赖以生存和开展的物质根底,住房是一种生活必需品,因此,人们的根本住房需求是刚性的,其价格弹性较小。(2)随着生活水平的提高,人们在追求住房面积增加的同时,也对住房的质量、结构、装修、平安以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供应。由于住房品质提高,即使在供求总量不变的情况下,房价也呈逐渐回升的趋势。(3)由于住房抵押贷款制度的普遍实施,潜在的购房意愿转化为现实的住房购置力往往只需要较少的当前收入。也就是说,住

4、房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平,在住房抵押贷款制度的支持下,大约有七成购房款使用的是人们未来的收入,有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此,与收入波动相比,住房需求的波动更大。(4)住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产,购置住房不仅可以满足人们的居住需求,而且可以获得较高的预期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时,货币资产缩水,实物资产增值,人们更倾向于将货币资产转化为房产,因此住房购置需求增加,而住房供应在短期内难以相应地增加,结果必定导致住房价格回升。住房供应的一般特征包括:(1)住房供应受资源条件约束大。住房建设需要土地,而一

5、个地区可用于建设的土地面积是有限的;住房建设需要大量资金,而资金的供应受到信贷政策、资金总量、融资渠道和本钱等多方面的约束;住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料,建材资源的充分或短缺对住房的供给速度影响较大。所以资源条件是住房供应的硬约束条件。(2)住房供应本钱和级差地租关系密切。从长期来看,住房供应本钱决定住房价格,但决定住房供应本钱的主要因素并不是建筑本钱,而是土地本钱,尤其是级差地租,级差地租是城市住房供应本钱的主体。因此,随着城市经济的开展,处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区(如靠近海滩、公园、学校等),土地稀缺程度加剧,地租和地价回升,房价自然会水涨船高。(

6、3)住房供应受建造周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行规范化、规模化的生成,因此住房供应在短期内不足弹性,不能迅速适应市场需求的变化。与住房供应的滞后性相比,住房需求却容易受收入、人口、金融政策等因素的影响产生波动,由此导致住房市场的供求关系极不稳定,在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。上述特征表明,房地产市场的需求具有很大的不确定性而供应较为稳定,供应与需求在时间上易于错位,可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾,总量矛盾容易导致价格大起大落,而结构性矛盾那么会引起房屋空置,这是形成房地产泡沫的内在根底。3 房地产价格泡沫形成机制根据经济学原理,多数商品遵循供

7、求定理,即在其他条件不变的情况下,某种商品的价格回升那么需求量减少而供应量相应增加,反之,价格下降那么需求量增加而供应量相应减少。也就说,一般商品的需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。在房地产市场上,出于追求住房使用价值的目的,人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律,即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下,房价回升那么需求量会随之下降,而房价下降那么需求量会相应增加。因此,对于真实的房地产需求来说,需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。研究房地产价格泡沫的形成机制需要充沛考虑到供求弹性的差别。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反馈程度,是一个相对值。供求弹性分别是指,当价格按照一定

8、比率变动时所引起的供应量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时,说明供求不足弹性,相反那么说明供求富有弹性。由于土地供应的有限性,在短期内住房供应难以随着市场需求的增加而增加,因此,房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供应不足弹性。表现在供求关系上,就是需求曲线较为平缓而供应曲线近乎垂直。一般来说,经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加,这种需求增加表现在供求均衡图上,就是需求曲线向右上方平行移动。短期内,由于住房供难以随需求的增加而增加,因此,当需求曲线向右上方移动时,交易量不会有明显的增加而价格

9、却会有较大幅度的回升,也就是说,此时需求的增加仅仅引起了均衡价格回升。但是,从长期来看,住房供应是富有弹性的,它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内,如十年、二十年,如果房价持续上涨,投资于房地产的利润增加,开发商就可以想方法克服城市空间的限制,向市场提供更多的住宅。如:可以将城市住宅区向郊外拓展,可以建造更多高层住宅,也可以增加住宅楼的密度。这样,供应的增加无疑能够抑制房价上涨,因此,从长期来看,房价不可能始终上涨。在这个过程中,虽然住房供应增加的速度可能小于住房需求增加的速度,房价仍然有上涨的趋势。但是,由于供应增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期,从而使投机性需求迅速减少

10、,结果必然导致房价上涨失去动力,甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。但是,在中国,由于房地产市场的垄断性较强,房价具有向上的刚性,超额供应更多地表现为空置率回升,而不是房价下降。4 结论房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果,这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最根本的西方经济学理论予以解释。可以说,房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是,其结果又会导致社会福利损失,出现市场失灵。由于土地市场和房产市场本身的特殊性,与其他行业相比,该领域更易于出现市场失灵。房地产领域的市场失灵,从微观经济视角来看,主要体现为垄断所造成的社

11、会福利损失、外部性导致保障性住宅供应缺乏而高档住宅供应过剩、投机盛行导致贫富分化加剧等;本毕业论文由www.51lunwen.org整理提供从宏观经济的视角来看,那么体现为由于房地产泡沫所造成的行业开展大起大落和宏观经济波动,从而浪费经济资源,造成诸多社会问题。这些市场失灵现象的存在,都表明房地产行业更需要政府干涉。但政府也是经济人,政府干涉不是万能的,政府失灵甚至比市场失灵更可怕。因此,如何在房地产领域既克服市场失灵又防备政府失灵,是有待进一步研究的课题。参考文献1黄亚钧,郁义鸿.微观经济学M.北京:高等教育出版社,2022.2蒲勇健,陈鸿雁.我国房地产市场泡沫存在性的实证研究J.统计与决策,2022,(10).3丰雷,朱勇,谢经荣.中国地产泡沫实证研究J.管理世界,2022,(10).4刘玉峰,张亮,刘丹.我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征J.重庆建筑大学学报,2022,(4).